ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？　Part2

マークタワーは、そもそも販売価格が安くなかったにも関わらず、投資物件として捉えられた事が原因でしょうね。
戸数が多いと、競合物件が多くなり、貸すにも売るにも困難になるのは、必然。
どれほどなのか？知らないですが、困った人達が法的にグレーな民泊に流れざるを得ないって感じでしょうね。
中津は、将来性のある立地とは言え、まだまだ、実売価格に実態が伴ってないですからね。
ここの物件と状況は似てるかもしれないですね。

そうそう、中津であの金額は高すぎだなぁと思いつつも、購入金額高すぎて下げられないんだろうな…とかね。向かいにマンション建つから大変ですね。ドローンが2機飛んでいて覗きかと思ったら業務用ぽかった。中之島も賃貸相場が
上がってくれないと投資には微妙。

HPで見れる共用施設はどれも素敵ですね。

でも管理費高そ〜。

大阪は東京に比べてホテルが少ないので
2020年時点で外国人や観光客向けの宿泊施設が2万室足りないらしい
これから新しくホテルを建てても到底間に合わなので国レベルで民泊を進めるのは必然とテレ朝で言ってたよ

マンションによっては相当多くなりそうだね。

管理費は忘れましたが修繕積立金は11年目で約2倍、21年目で約4倍になるって言われました。

>>48
21年目で管理修繕費が4万円越えですね。

旅館業法の規制緩和が否決されたから、公には無理だけど、
このマンションの30階以下とかを完全に民泊解禁にして、投資募ったら面白そうだけどね。

>>49

新築で買って20年も普通住まないよ〜。

>>50

民泊民泊って煽るけど、本当に採算の取れるビジネスになるの？

今は、グレーゾーンだからやってる人間は限られてますからね。
今なら、価格が賃貸の比ではないので、採算は取れるとは聞いていますけどね。
何をするにしても、価格設定ややり方次第じゃないでしょうか。

このまま、維新の橋下さんが旅館業法の規制緩和を進めて行けば、一般的な人達も民泊に参入する事が予想出来ます。
そうなった時に、立地の利便性よりも知名度が重要になっては来るのかな～とは思います。

通常住まいは通勤不便と高価格の為サラリーマン層には不人気
賃貸投資は利回り悪過ぎて見向きもされない
有るのは相続税対策の購入者位
でも900近くをそれで埋めるのは所詮無理
ならばリーガロイヤルホテル隣接を生かして民泊投資者に買ってもらわないと
到底埋まらないよ(当然表立ってアピールはしないけど)
売る為には客を選んでられないはず。

そうなれば中之島に抱いていた
ゆったりした穏やかな日常は、まるで違ったものになりそうだね

900近いと高級感やゆとりを求める富裕層と環境重視のファミリー層、相続税対策で賃貸に回す層、グレーゾーン承知の民泊投資者など
価値観が違い過ぎる各層の
どの層にも都合の良い話しをして取り込まないとこの数は埋まらないのが現実だろうね〜

中之島のリバーサイドライフをゆったりと過ごせる様なイメージは無くなってきたな。

つまりの処

高級感やゆとりを求める富裕層と環境重視のファミリー層
VS
相続税対策で賃貸に回す層とグレーゾーン承知の民泊承知者

となって、必然と共用部は資産価値を保ちたい駆逐サイドは居づらくなり
グレーばかりが平然と長居。

利回り良く完売できるならまだマシなんだけど、
生活至便で無く環境重視だけだと
住民専用バスもAirbnb旅行者に半分占められなぞしたら
追い出すにも追い出せない。

環境良い処で思い描いてたゆとりのある暮らしは、
ボランティアに次ぐボランティアで眠れない日々になる方も居ると思うよ。

ただ、実家が京阪沿線の方達や中之島に働く方達や
定年を迎えゆっくりとしたい方達には都合が良いなら選ぶべき。

>>55 は
前半はネガる為の解説をし、
中盤で本題のネガを全面に押し出して、
後半で少しフォローを入れる。

よくある妨害工作する文面だよね。笑

今朝の日経近畿面に、2000万〜2億って書いてあったけどマジ？
そんな幅だと、ほんとに住民階層の差が大きすぎて、まとまらないよね。そんなマンション、やばくない？

>>55
まだ何も決まってないのによくそこまで想像するね〜。エアビー増えたら中古は売れないし、まともな賃借人つかなくなるから、慎重に決めないとね。うちのマンションはエアビー禁止だから賃貸うまく回ってます。年収2000万以上の人が借りてくれてるけど、エアビー増えたら出て行くだろうなぁ…。

>>56
高みから文面解説ご苦労様。ま、全て経験談なんで。フォロー？都合のいい勘違いしないでね。Don't feel wind！

>>57
此処は高層階狙いがすでにヤバいの。
纏まる訳ないし、角住戸住民同士で同階層の行動報告になるだろうね。
賢者なら価格帯に幅の無い処だよ。

>>58
賃貸が上手く回るのは58が居るからじゃない？
58が買うなら考えるけど。

>>60
うちのマンションは富裕層が特に多いという訳ではないですが、堅実に働いてる真面目な住民層が多くて真剣に管理組合に取り組んでます。外国人の方も役員にいますが皆いい方です(^.^)

>>61
あなたの投稿、文脈意味不明です。

ompが完売したようなので、これからこのスレに自称投資家かぶれがたくさん来そうです。

やっぱり、この900という戸数は、最大のリスク。

このマンションはエレベーターが11機、その他豪華な共用施設など、900というスケールメリットだから得られる恩恵だと思いますよ。

>>66
資産価値は住民で決まります。デベさんは売って終わりかもしれないけど。

≫66
エレベーターが11機は少なく過ぎるのでは？
通常のマンションでも50戸に1機が基準だよ。

10フロアーに専用エレベーター設置としたら
180戸に2機。これでは朝はこみこみやね。

住人が全員サラリーマンな訳ない。

リタイア組やセカンドハウスの人もいるんだから、そんなファミリー層の多い団地みたいにはならないでしょう

豪華な共用設備やサービスも必要ない人にとっては無駄に思える訳で…。
わざわざマンション内のバーで飲まないだろうし、バスも乗らないって人の方が多いと思います。
あと、無駄に日本一の階層のマンションだからか？修繕費も安くないですね。
本来なら有利なスケールメリットも、この規模になるとスケールデメリットになるのかな？
人が多いだけのむさ苦しいマンションに高い金払ってどういう人が住むのかな？と言う疑問しか沸かないんですが…。

ここのシャトルバスは一回100円、事前購入の回数券で乗るようです。

>71

日本一の高層でもないのに日本一の階層ということは、
修繕費は安めになる要素のはずですが、
そのお金はどこにいくのでしょう？

日本一の階高はザ・パークハウス西新宿タワー６０ですよ、ここは免震構造で最高階高です。普通の人は騙されますよね、詐欺みたいなもんですよ書き方が…

見学の際に説明がなかったのですが、外観のガラスの手摺ではないところはタイル貼りと吹き付け塗装のどちらでしょうか。

>74

>あとは相続税対策の購入層。
>より高層階が効果的なのだから、このタワーは有利か？

半分合ってはいるんですが、、

極論で言えば、
安い物件をバカ高く買えば税対策には有利ですが、
その後の価値は、、
もう言わなくてもわかりますよね。

ここはいいマンションですね。

三菱地所のタワーマンション関西第二弾がココ。

最近完成した神戸のタワーと同様に、
とてもキレイな建築物(タワー)になるんでしょうね。

中之島の再開発が楽しみです。

MRが正式にオープンしましたね。

最初は要望を取るようですね。
あまり価格的に強気だと苦戦してもおかしくない立地と戸数ではないのかなぁ？

高層階の角部屋が希望ですが北角が一番人気なんですかね？抽選になりそうですよね。
高層階ならどの方角も素敵かと思うのですが、
眺め的に北角以外の他の角はどうでしょう？

羨ましい〜8000万以上出せるんですね〜。私は予算がそんなにないんですね中層が限界です…。景色はMRで見せてもらいませんでしたか？

8000じゃなくて9500位だったかも…？

北西はお見合い、
南側は駐車場に立つ建物のこと考えたら怖くて買えないです

ＭＲ見て、全然魅力感じなかったけど。
天井低いし、構造が不便。
立地的にも価格暴落が目に見えてる。

ココは内廊下ですよ。

また二重天井で二重床のようです。
リビングの天井高は2500です。

9500万もする部屋でも天井高2500㎜なんですか？
うち価格はその半分ですが2700㎜ありますよ
圧迫感がでるから照明はシーリングライトでしょうか
高級な照明は付けられないですね
富裕層向けマンションの割には残念なんですね。

87さん、構造が不便とは具体的にはどういったことなのでしょうか。
当方、素人なのでお教えください。