ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？　Part2

マークタワーは、そもそも販売価格が安くなかったにも関わらず、投資物件として捉えられた事が原因でしょうね。
戸数が多いと、競合物件が多くなり、貸すにも売るにも困難になるのは、必然。
どれほどなのか？知らないですが、困った人達が法的にグレーな民泊に流れざるを得ないって感じでしょうね。
中津は、将来性のある立地とは言え、まだまだ、実売価格に実態が伴ってないですからね。
ここの物件と状況は似てるかもしれないですね。

そうそう、中津であの金額は高すぎだなぁと思いつつも、購入金額高すぎて下げられないんだろうな…とかね。向かいにマンション建つから大変ですね。ドローンが2機飛んでいて覗きかと思ったら業務用ぽかった。中之島も賃貸相場が
上がってくれないと投資には微妙。

HPで見れる共用施設はどれも素敵ですね。

でも管理費高そ〜。

大阪は東京に比べてホテルが少ないので
2020年時点で外国人や観光客向けの宿泊施設が2万室足りないらしい
これから新しくホテルを建てても到底間に合わなので国レベルで民泊を進めるのは必然とテレ朝で言ってたよ

マンションによっては相当多くなりそうだね。

管理費は忘れましたが修繕積立金は11年目で約2倍、21年目で約4倍になるって言われました。

>>48
21年目で管理修繕費が4万円越えですね。

旅館業法の規制緩和が否決されたから、公には無理だけど、
このマンションの30階以下とかを完全に民泊解禁にして、投資募ったら面白そうだけどね。

>>49

新築で買って20年も普通住まないよ〜。

>>50

民泊民泊って煽るけど、本当に採算の取れるビジネスになるの？

今は、グレーゾーンだからやってる人間は限られてますからね。
今なら、価格が賃貸の比ではないので、採算は取れるとは聞いていますけどね。
何をするにしても、価格設定ややり方次第じゃないでしょうか。

このまま、維新の橋下さんが旅館業法の規制緩和を進めて行けば、一般的な人達も民泊に参入する事が予想出来ます。
そうなった時に、立地の利便性よりも知名度が重要になっては来るのかな～とは思います。

通常住まいは通勤不便と高価格の為サラリーマン層には不人気
賃貸投資は利回り悪過ぎて見向きもされない
有るのは相続税対策の購入者位
でも900近くをそれで埋めるのは所詮無理
ならばリーガロイヤルホテル隣接を生かして民泊投資者に買ってもらわないと
到底埋まらないよ(当然表立ってアピールはしないけど)
売る為には客を選んでられないはず。

そうなれば中之島に抱いていた
ゆったりした穏やかな日常は、まるで違ったものになりそうだね

900近いと高級感やゆとりを求める富裕層と環境重視のファミリー層、相続税対策で賃貸に回す層、グレーゾーン承知の民泊投資者など
価値観が違い過ぎる各層の
どの層にも都合の良い話しをして取り込まないとこの数は埋まらないのが現実だろうね〜

中之島のリバーサイドライフをゆったりと過ごせる様なイメージは無くなってきたな。

つまりの処

高級感やゆとりを求める富裕層と環境重視のファミリー層
VS
相続税対策で賃貸に回す層とグレーゾーン承知の民泊承知者

となって、必然と共用部は資産価値を保ちたい駆逐サイドは居づらくなり
グレーばかりが平然と長居。

利回り良く完売できるならまだマシなんだけど、
生活至便で無く環境重視だけだと
住民専用バスもAirbnb旅行者に半分占められなぞしたら
追い出すにも追い出せない。

環境良い処で思い描いてたゆとりのある暮らしは、
ボランティアに次ぐボランティアで眠れない日々になる方も居ると思うよ。

ただ、実家が京阪沿線の方達や中之島に働く方達や
定年を迎えゆっくりとしたい方達には都合が良いなら選ぶべき。

>>55 は
前半はネガる為の解説をし、
中盤で本題のネガを全面に押し出して、
後半で少しフォローを入れる。

よくある妨害工作する文面だよね。笑

今朝の日経近畿面に、2000万〜2億って書いてあったけどマジ？
そんな幅だと、ほんとに住民階層の差が大きすぎて、まとまらないよね。そんなマンション、やばくない？

>>55
まだ何も決まってないのによくそこまで想像するね〜。エアビー増えたら中古は売れないし、まともな賃借人つかなくなるから、慎重に決めないとね。うちのマンションはエアビー禁止だから賃貸うまく回ってます。年収2000万以上の人が借りてくれてるけど、エアビー増えたら出て行くだろうなぁ…。

>>56
高みから文面解説ご苦労様。ま、全て経験談なんで。フォロー？都合のいい勘違いしないでね。Don't feel wind！

>>57
此処は高層階狙いがすでにヤバいの。
纏まる訳ないし、角住戸住民同士で同階層の行動報告になるだろうね。
賢者なら価格帯に幅の無い処だよ。

>>58
賃貸が上手く回るのは58が居るからじゃない？
58が買うなら考えるけど。

>>60
うちのマンションは富裕層が特に多いという訳ではないですが、堅実に働いてる真面目な住民層が多くて真剣に管理組合に取り組んでます。外国人の方も役員にいますが皆いい方です(^.^)

>>61
あなたの投稿、文脈意味不明です。

ompが完売したようなので、これからこのスレに自称投資家かぶれがたくさん来そうです。

やっぱり、この900という戸数は、最大のリスク。

このマンションはエレベーターが11機、その他豪華な共用施設など、900というスケールメリットだから得られる恩恵だと思いますよ。

>>66
資産価値は住民で決まります。デベさんは売って終わりかもしれないけど。

≫66
エレベーターが11機は少なく過ぎるのでは？
通常のマンションでも50戸に1機が基準だよ。

10フロアーに専用エレベーター設置としたら
180戸に2機。これでは朝はこみこみやね。

住人が全員サラリーマンな訳ない。

リタイア組やセカンドハウスの人もいるんだから、そんなファミリー層の多い団地みたいにはならないでしょう

豪華な共用設備やサービスも必要ない人にとっては無駄に思える訳で…。
わざわざマンション内のバーで飲まないだろうし、バスも乗らないって人の方が多いと思います。
あと、無駄に日本一の階層のマンションだからか？修繕費も安くないですね。
本来なら有利なスケールメリットも、この規模になるとスケールデメリットになるのかな？
人が多いだけのむさ苦しいマンションに高い金払ってどういう人が住むのかな？と言う疑問しか沸かないんですが…。

ここのシャトルバスは一回100円、事前購入の回数券で乗るようです。

>71

日本一の高層でもないのに日本一の階層ということは、
修繕費は安めになる要素のはずですが、
そのお金はどこにいくのでしょう？

日本一の階高はザ・パークハウス西新宿タワー６０ですよ、ここは免震構造で最高階高です。普通の人は騙されますよね、詐欺みたいなもんですよ書き方が…

見学の際に説明がなかったのですが、外観のガラスの手摺ではないところはタイル貼りと吹き付け塗装のどちらでしょうか。

>74

>あとは相続税対策の購入層。
>より高層階が効果的なのだから、このタワーは有利か？

半分合ってはいるんですが、、

極論で言えば、
安い物件をバカ高く買えば税対策には有利ですが、
その後の価値は、、
もう言わなくてもわかりますよね。

ここはいいマンションですね。

三菱地所のタワーマンション関西第二弾がココ。

最近完成した神戸のタワーと同様に、
とてもキレイな建築物(タワー)になるんでしょうね。

中之島の再開発が楽しみです。

MRが正式にオープンしましたね。

最初は要望を取るようですね。
あまり価格的に強気だと苦戦してもおかしくない立地と戸数ではないのかなぁ？

高層階の角部屋が希望ですが北角が一番人気なんですかね？抽選になりそうですよね。
高層階ならどの方角も素敵かと思うのですが、
眺め的に北角以外の他の角はどうでしょう？

羨ましい〜8000万以上出せるんですね〜。私は予算がそんなにないんですね中層が限界です…。景色はMRで見せてもらいませんでしたか？

8000じゃなくて9500位だったかも…？

北西はお見合い、
南側は駐車場に立つ建物のこと考えたら怖くて買えないです

ＭＲ見て、全然魅力感じなかったけど。
天井低いし、構造が不便。
立地的にも価格暴落が目に見えてる。

ココは内廊下ですよ。

また二重天井で二重床のようです。
リビングの天井高は2500です。

9500万もする部屋でも天井高2500㎜なんですか？
うち価格はその半分ですが2700㎜ありますよ
圧迫感がでるから照明はシーリングライトでしょうか
高級な照明は付けられないですね
富裕層向けマンションの割には残念なんですね。

87さん、構造が不便とは具体的にはどういったことなのでしょうか。
当方、素人なのでお教えください。

直床でいいから2700欲しい。
直床も二重床も違いは実感せんし
二重床のメリット活かすくらいの
リフォームするなら買い換えるし。

吹き付けタワー

中之島は中古相場が下落しているのが気になるんですが・・・。
住民が増えたら変わるのかな。

民泊許可条令成立キター！
東京都(大田区)

旅館業法違反だけどOKする条令だって
特区だから作れるらしいよ

ホテル足りないかららしいけど東京以上に足りない大阪
この前25000位足りないって言ってたしね
ちなみに大阪も東京と同じく特区ね

この分だと大阪も民泊が盛んになりそうだね。

ま、受け取り方、皆、coolだけどね。

https://mobile.twitter.com/search?ref_src=twsrc%5Etfw&q=http%3A%2F%2Fh...

96って低所得層で買えないから「キター」って他人事のように喜んでいるんだろうね…

ここは検討から外そうかと思っていたが、
民泊ビジネス用にやっぱり買っとこうかな。

これからは、民泊ビジネス用に買う人多くなると思いますよ。
売る方もセールストークで使うようになるでしょう。

>>98
バカにしないでね
平均の6倍はありますがなにか？

貴方は何倍？

>>86
お見合いとは？

900近い部屋数のマンションだからね
価格も2000万〜2億
購入者も大阪はもとより
いや大阪以上に他府県や海外の購入がありそうな物件
様々な価値観、多種多様な思いや思惑？を
みんな持ってるって覚悟した上じゃないと買えない物件って分かってるはずでしょ
元々民泊なんて想定内なんだからワーワーいわないでね

嫌なら同じ様な価格帯の小さなマンションにした方がいいよ。

管理組合大変そ〜！

最初から高級コンドミニアムと思った方がいいかな
相続税対策の賃貸や他府県購入者のセカンドハウスに海外民泊者などがかなり多そうだしね
仮に1/3でも300部屋だからね
朝なんかマンションのエントランスが
ホテルのロビーみたいに人の行き来が大量にありそうだしね
ある意味国際色豊かで本当にホテル住まいしている感覚が得られるかも。

>>99
残念でした〜。ここは禁止らしいです。規約に盛り込むそうです(^O^)

>105

法律のこと、何も知らないんですね。
もうちょっと勉強した方がいいと思うよ。

条例出来たら、マンションの規約なんて関係ないよ。
というか内々には、ほぼほぼ出来上がってるし。

>>100
アホそうな奴

ここは大田区違うし…

>108

議員に知り合い、いないんですかね。

作った方が、いっぱい儲かるよ（笑）

>>107
＊＊＊の遠吠えですか。

>>88>>90>>93
床は直貼りなのに、天高2500。
床直貼りだからリフォームしにくい。
部屋数減らして部屋面積を広くとるプランにしても、広ければ広いほど天井の低さが目立つ。

54階と55階は2700、他は全て2500。

>>92さん、87です。
まず１階。
エレベーターが１階に直結していません。
外出する度に３階コンシェルジュ前を、建物の端から端まで歩かなくてはいけません。
かなり距離があるのに、疲れた体で荷物を持って歩かされるなんて、あり得ない。
非常用エレベーター２機は１階に直結していますが、900世帯の大多数がそこに集中すると大変なことに。

次、２階。
２階もエレベーターが直結していません。
駐輪場・駐車場の各半数は２階からの出入りですが、どうアクセスすればいいのか。
エレベーター近くにある非常階段は、セキュリティのために封鎖されていて使えないでしょう。
エントランスホールのエスカレーターは２階に通じていますが、導線に無駄が多すぎる。
非常用エレベーター２機は２階にも直結していますが、、、

時間に余裕があり、ウォーキングが趣味の方にはお勧めします。

床直貼りなの？
あのふにゅふにゃは苦手なので、事実なら
やめときます

↑MR行ってたら知ってるはずだよね

＞100
山口百恵さんですか？

90さんが二重床二重天井って教えてくれたけど
どっちが本当？

2重床2重天井と説明を受けました。

>>112
玄関開けたら、ウォーキングが待ってるなんて、アクティブですね。

116さん、90です。

私はMRに行って担当者から二重天井二重床って聞きました。

また頂いた資料にも二重天井二重床の説明がちゃんとあります。

セキュリティーも4次で、エレベーターは自室階にしか停まらないようです。

私の感想はと言うと、
ココは販売戸数が900戸近くあっても
サラリーマンには仕切りが高いと思いました。
はっきり言って月々のランニングコストを含めまぎれも無く高級物件でした。

>>119さん、111です。
すみません、資料には二重床と書いてありますね。
私が受けた説明は、
○５５階まで造るため、コストを削るために天高と床下を削った。
○床を直貼りにしたので配管が埋め込まれており、リフォームで水回りの移動は難しい。
○直貼りによる騒音の心配はない。
とのことでした。
専門知識がないので、詳しいことはわかりませんが。失礼しました。

平米別の管理費・修繕費の一覧表いただきましたが、やはりあれだけの設備、それなりの費用でした。ラウンジのバー、バスなど使う予定はなくても、当たり前ですが毎月のっかてくる費用ですもんね。駐車場は26000円〜38500円。駐輪場はタワー内だと400円。別棟だと100円でした。

東京みたいにはプールやスパなどが付いてない分負担は少ないのかなと思いましたが。

屋敷内のラウンジのバーなど、普通の家庭の人は近寄りませんよね。
集合住宅中に、お水系のお店は、必要ないと思います。
バーに出入りされる方たちは、限られるでしょうが風紀的にも如何成るかと？
豪華なラウンジなども、必要を感じません。
何時も同じ人たちが、厚かましく陣取ったり、自分の商売用に使用されて、
商談されて居て、困って居られる所が有ると、お話を聞かされた事が有ります。

辺鄙な所に建てるマンモスマンション、何かで派手にして、
目くらまし的に、気を引く作戦でしょう。
此れで、気に要る人達も、多く居られるのでしようが。
デベさんも何かと足枷がお有りでしょうが、本来は此の様な事よりも、
後あと住人が、手を付ける事が出来ない、躯体、天井高、日々の使いやすさ、
等々で勝負をして頂けたら、デベも本物でしょう。

私はこのマンションの共用施設がとても気に入りました。

ただサラリーマンには憧れで終わりですが、、、

だからと言ってネガキャンしたりして妬んだりはしたくないです。

いつか買えるようになりたいな。

冷暖房の効いた、ラウンジで、
学校から帰宅した子供たちが、
お菓子を食べながら、宿題をしたり、
ゲームをしながら、共稼ぎの親の帰宅を待つことも出来るので、
ラウンジも良いかも？ですね。

125 は購入対象の年収ではないようなので退場願います。

125ではないですが、購入対象ではないのは共稼ぎだから？
うちは共稼ぎですが、セカンドとしてこちらの購入を検討していますし、
子供はいませんが、もしいれば125さんの意見も一理あるかと思いますよ。
まあ、ラウンジでお菓子食べてる子供がうじょうじょってなるなら、
こちらの物件は購入比較から除外しますが。

暇つぶしにネガキャンしてる求職者はご退場願います。

ボール遊びしたいお子様は何方で遊ぶ事が出来ますか？

徒歩数分の下福島公園で出来ますよ。

グランキューブで行われた、事前発表会でも、ギャン泣きしてるお子さんを連れ出さずにいらっしゃる方、ベビーカーのぐずる子供にお菓子食べさせながら、怒ってるのかあやしてるのってかって方。一部ではあると思いますが、後々マンションのロビーを走り回っている姿は想像つきます。

132さん、

子供ネタはもう結構です。
ご退場願います。
もう来ないでください。

子供達が、
雨の日に科学館は良いなと思います。

当方は子供よりも民泊対策がどうなのか気になります。不特定多数の外国人が我が物顔でマンション内をうろつかれたらたまらないです。安全なはずのマンション内が危険な場所にならないようして欲しいものですが。

子供嫌！民泊嫌！と叫んでも、９００戸少なく見ても２０００人～３０００人
もの大所帯です。
色んな階級や、外国人が入交るのは当たり前で、覚悟して住む以外無いですね。

スレに取りつくビンボー神さん、
ご退場願います。

１３６さんの言う通りだとすると、大型マンションに安全快適な暮らしを求めるのは無理ということになりますね。外部からのセキュリティがしっかりしている分、中に入り込まれると外からは中で何が起こっているか全くわからないブラックボックス。
投資目的での購入者が多ければ多いほど民泊等が多くなり、管理組合が機能しなくなって共用部分は荒れるし窃盗強盗なんかの犯罪が起こる可能性もある。そうなれば資産価値が下がって結局所有者に跳ね返ってくるか。。。このマンションに実際居住される方の割合ってどれくらいなんでしょうか。

私は一人もんなんでラウンジ使いたいです。普通ラウンジは子供禁止のはずです。

価格が6000万〜1.2億位なら
価格差2倍で住民層も近くて楽だと思いますが
2000万〜2億って価格差10倍ですからね。

>>139
ラウンジは、ボール遊び禁止にはできても、子供立ち入り禁止にはできないでしょう。
子供連れの方々が怒ります。

>>137
必死すぎてアンタが一番ビンボーくさいｗ