ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？　Part2

私のもう一つのマンション（東京）はAirbnbが問題になり管理組合で禁止になりました。これを許すと資産価値が落ちます。関西ではあまり考えられないかもですがテロリストが潜り込んで爆弾仕掛けることも可能です。18さんは管理組合の役員に立候補して、皆で禁止方向に持っていくのがいいと思います。

Airbnbに関しては、又貸しで行うケースが多く、実質的な所有者に責任取らせる事は出来るのかな？
規約を作ったとしても、違反者の所有権を剥奪する事も難しいと思う。

また、今後、行政側の旅館業法の規制緩和が進み認めて行く状況になれば、分譲賃貸の様に、民泊ホテルでの運用を提案して来る業者も出て来る事が予想出来ます。

２４は、少しは賢いみたいですね。
おっしゃる通り、取り締まりは、ほぼ不可能ですね。

取り締まれと、簡単にいう人ほど法律を知らないので、
バカ丸出しで吠えてるなとしか見えないんですよね。
所有権と利用権の違いも知らないんでしょう。。

土地の所有権と敷地利用権に論点をずらしているけど、

法律を知ってるから、その場バカになるしかない人と
知らん顔して素通りする人なら、バカが好きだわー。

>>26
少し聞きたいんだけど、貴方の中で、分譲賃貸と民泊ホテルの違いは何か？
分譲賃貸は許せても、民泊ホテルを許せない理由は何か？そもそも、分譲賃貸をも許せないのか？

こちらのマンションの橋をわたった、江戸堀に住んでいます。まず、こちらのマンションの近くに高速道路の乗り降りする場所があるからか、車のスピードが非常に早いです。ひかれかけた経験あり。お子さんがいらっしゃるなら、やめといた方がいいと思います。そして、橋をわたった所が西区ですが、中国領事館があります。街宣車が休日には来ます。そして、中国人も多く住んでいます。お子さんがいらしたら、お気をつけ下さい。

＞＞２８様
そうですか。
此処を、中国の人達が購入される、可能性が多く有りかも？ですよね。
近くに、中国領事館有るなんて、知らなかったので。
高速出口、乗り入り口も気にして居なくて。

ご親切に有難う御座います。

Airbnbは部屋が出てるかどうかはこちらでもチェックできるのでわかりますよね。
客を装って申し込んで部屋番号通報。悪質な人は退去だと思うけど、情報が残るから次から契約できなくなったりして。

重要事項契約に入れてあれば違反行為として抗議できるけど
下手に最初から禁止事項にいれてたら
契約者が減るんじゃないかな？
900近く売る為には明らかにそれ目的とわかってても売らない訳にはいかないでしょ。

>>31
一定レベルのマンションはダメなとこが多いと思いますよ。今お住いの所はいかがですか？

>28
中国大使館？ザ・パークハウス中之島から遠いですよ。日本人も殺人犯がいっぱいいるので、国籍で判断するのがいけないですよ。
また、周辺の環境が良くないと思っているようですね‼︎なぜお引越ししないでしょうか？お話が矛盾ですよ。
ザ・パークハウス中之島の物件に興味を持っていない方黙って下さい。なぜこのサイトに書き込むのが理解できません。

33さん

それはザ・パークハウス 中之島タワーに住みたいけど収入が少ないから購入できない妬みからですよ。

そういう輩はスルーして、真面目に検討している者だけで建設的な意見交換の場にしましょうね。

>>32
禁止ではありませんね
一応キタのタワマンですし
レベルも価格も高い方ですが。

東京の一部のマンションではあるみたいですが
今の所大阪では聞いたことがありませんね。

影響少ないのはエアbnb前提で購入してる人は今まではいないからだと思いますよ

今はエアbnb全盛だから、それ目的の購入も多いんでしょうね。

マンション管理の甘い所は富裕層がどんどん逃げ出してスラム化しますよ。古くても管理のしっかりしてる所は中古価格も高く、賃借人もすぐ埋まるようです。大阪だから適当でいいというのは残念…

パークタワー北浜駅直結と迷っています。
どう思われますか？

マンション1階に入るスーパーはライフという噂もあったが、阪急オアシスだって。

ライフは近くにあるって聞いてたけど1階に入るスーパーは最初から阪急オアシスでしたよ。

中津のセントラル○ークタワーとかAirbnbにかなりやられてますね…。外国人の購入者の比率が多いとこうなってしまうのか？？

HPがリニューアルされましたね。

マークタワーは、そもそも販売価格が安くなかったにも関わらず、投資物件として捉えられた事が原因でしょうね。
戸数が多いと、競合物件が多くなり、貸すにも売るにも困難になるのは、必然。
どれほどなのか？知らないですが、困った人達が法的にグレーな民泊に流れざるを得ないって感じでしょうね。
中津は、将来性のある立地とは言え、まだまだ、実売価格に実態が伴ってないですからね。
ここの物件と状況は似てるかもしれないですね。

そうそう、中津であの金額は高すぎだなぁと思いつつも、購入金額高すぎて下げられないんだろうな…とかね。向かいにマンション建つから大変ですね。ドローンが2機飛んでいて覗きかと思ったら業務用ぽかった。中之島も賃貸相場が
上がってくれないと投資には微妙。

HPで見れる共用施設はどれも素敵ですね。

でも管理費高そ〜。

大阪は東京に比べてホテルが少ないので
2020年時点で外国人や観光客向けの宿泊施設が2万室足りないらしい
これから新しくホテルを建てても到底間に合わなので国レベルで民泊を進めるのは必然とテレ朝で言ってたよ

マンションによっては相当多くなりそうだね。

管理費は忘れましたが修繕積立金は11年目で約2倍、21年目で約4倍になるって言われました。

>>48
21年目で管理修繕費が4万円越えですね。

旅館業法の規制緩和が否決されたから、公には無理だけど、
このマンションの30階以下とかを完全に民泊解禁にして、投資募ったら面白そうだけどね。

>>49

新築で買って20年も普通住まないよ〜。

>>50

民泊民泊って煽るけど、本当に採算の取れるビジネスになるの？

今は、グレーゾーンだからやってる人間は限られてますからね。
今なら、価格が賃貸の比ではないので、採算は取れるとは聞いていますけどね。
何をするにしても、価格設定ややり方次第じゃないでしょうか。

このまま、維新の橋下さんが旅館業法の規制緩和を進めて行けば、一般的な人達も民泊に参入する事が予想出来ます。
そうなった時に、立地の利便性よりも知名度が重要になっては来るのかな～とは思います。

通常住まいは通勤不便と高価格の為サラリーマン層には不人気
賃貸投資は利回り悪過ぎて見向きもされない
有るのは相続税対策の購入者位
でも900近くをそれで埋めるのは所詮無理
ならばリーガロイヤルホテル隣接を生かして民泊投資者に買ってもらわないと
到底埋まらないよ(当然表立ってアピールはしないけど)
売る為には客を選んでられないはず。

そうなれば中之島に抱いていた
ゆったりした穏やかな日常は、まるで違ったものになりそうだね

900近いと高級感やゆとりを求める富裕層と環境重視のファミリー層、相続税対策で賃貸に回す層、グレーゾーン承知の民泊投資者など
価値観が違い過ぎる各層の
どの層にも都合の良い話しをして取り込まないとこの数は埋まらないのが現実だろうね〜

中之島のリバーサイドライフをゆったりと過ごせる様なイメージは無くなってきたな。

つまりの処

高級感やゆとりを求める富裕層と環境重視のファミリー層
VS
相続税対策で賃貸に回す層とグレーゾーン承知の民泊承知者

となって、必然と共用部は資産価値を保ちたい駆逐サイドは居づらくなり
グレーばかりが平然と長居。

利回り良く完売できるならまだマシなんだけど、
生活至便で無く環境重視だけだと
住民専用バスもAirbnb旅行者に半分占められなぞしたら
追い出すにも追い出せない。

環境良い処で思い描いてたゆとりのある暮らしは、
ボランティアに次ぐボランティアで眠れない日々になる方も居ると思うよ。

ただ、実家が京阪沿線の方達や中之島に働く方達や
定年を迎えゆっくりとしたい方達には都合が良いなら選ぶべき。

>>55 は
前半はネガる為の解説をし、
中盤で本題のネガを全面に押し出して、
後半で少しフォローを入れる。

よくある妨害工作する文面だよね。笑

今朝の日経近畿面に、2000万〜2億って書いてあったけどマジ？
そんな幅だと、ほんとに住民階層の差が大きすぎて、まとまらないよね。そんなマンション、やばくない？

>>55
まだ何も決まってないのによくそこまで想像するね〜。エアビー増えたら中古は売れないし、まともな賃借人つかなくなるから、慎重に決めないとね。うちのマンションはエアビー禁止だから賃貸うまく回ってます。年収2000万以上の人が借りてくれてるけど、エアビー増えたら出て行くだろうなぁ…。

>>56
高みから文面解説ご苦労様。ま、全て経験談なんで。フォロー？都合のいい勘違いしないでね。Don't feel wind！

>>57
此処は高層階狙いがすでにヤバいの。
纏まる訳ないし、角住戸住民同士で同階層の行動報告になるだろうね。
賢者なら価格帯に幅の無い処だよ。

>>58
賃貸が上手く回るのは58が居るからじゃない？
58が買うなら考えるけど。

>>60
うちのマンションは富裕層が特に多いという訳ではないですが、堅実に働いてる真面目な住民層が多くて真剣に管理組合に取り組んでます。外国人の方も役員にいますが皆いい方です(^.^)

>>61
あなたの投稿、文脈意味不明です。

ompが完売したようなので、これからこのスレに自称投資家かぶれがたくさん来そうです。

やっぱり、この900という戸数は、最大のリスク。

このマンションはエレベーターが11機、その他豪華な共用施設など、900というスケールメリットだから得られる恩恵だと思いますよ。

>>66
資産価値は住民で決まります。デベさんは売って終わりかもしれないけど。

≫66
エレベーターが11機は少なく過ぎるのでは？
通常のマンションでも50戸に1機が基準だよ。

10フロアーに専用エレベーター設置としたら
180戸に2機。これでは朝はこみこみやね。

住人が全員サラリーマンな訳ない。

リタイア組やセカンドハウスの人もいるんだから、そんなファミリー層の多い団地みたいにはならないでしょう

豪華な共用設備やサービスも必要ない人にとっては無駄に思える訳で…。
わざわざマンション内のバーで飲まないだろうし、バスも乗らないって人の方が多いと思います。
あと、無駄に日本一の階層のマンションだからか？修繕費も安くないですね。
本来なら有利なスケールメリットも、この規模になるとスケールデメリットになるのかな？
人が多いだけのむさ苦しいマンションに高い金払ってどういう人が住むのかな？と言う疑問しか沸かないんですが…。

ここのシャトルバスは一回100円、事前購入の回数券で乗るようです。

>71

日本一の高層でもないのに日本一の階層ということは、
修繕費は安めになる要素のはずですが、
そのお金はどこにいくのでしょう？

日本一の階高はザ・パークハウス西新宿タワー６０ですよ、ここは免震構造で最高階高です。普通の人は騙されますよね、詐欺みたいなもんですよ書き方が…

見学の際に説明がなかったのですが、外観のガラスの手摺ではないところはタイル貼りと吹き付け塗装のどちらでしょうか。

>74

>あとは相続税対策の購入層。
>より高層階が効果的なのだから、このタワーは有利か？

半分合ってはいるんですが、、

極論で言えば、
安い物件をバカ高く買えば税対策には有利ですが、
その後の価値は、、
もう言わなくてもわかりますよね。

ここはいいマンションですね。

三菱地所のタワーマンション関西第二弾がココ。

最近完成した神戸のタワーと同様に、
とてもキレイな建築物(タワー)になるんでしょうね。

中之島の再開発が楽しみです。

MRが正式にオープンしましたね。

最初は要望を取るようですね。
あまり価格的に強気だと苦戦してもおかしくない立地と戸数ではないのかなぁ？

高層階の角部屋が希望ですが北角が一番人気なんですかね？抽選になりそうですよね。
高層階ならどの方角も素敵かと思うのですが、
眺め的に北角以外の他の角はどうでしょう？

羨ましい〜8000万以上出せるんですね〜。私は予算がそんなにないんですね中層が限界です…。景色はMRで見せてもらいませんでしたか？

8000じゃなくて9500位だったかも…？

北西はお見合い、
南側は駐車場に立つ建物のこと考えたら怖くて買えないです

ＭＲ見て、全然魅力感じなかったけど。
天井低いし、構造が不便。
立地的にも価格暴落が目に見えてる。

ココは内廊下ですよ。

また二重天井で二重床のようです。
リビングの天井高は2500です。

9500万もする部屋でも天井高2500㎜なんですか？
うち価格はその半分ですが2700㎜ありますよ
圧迫感がでるから照明はシーリングライトでしょうか
高級な照明は付けられないですね
富裕層向けマンションの割には残念なんですね。

87さん、構造が不便とは具体的にはどういったことなのでしょうか。
当方、素人なのでお教えください。

直床でいいから2700欲しい。
直床も二重床も違いは実感せんし
二重床のメリット活かすくらいの
リフォームするなら買い換えるし。

吹き付けタワー

中之島は中古相場が下落しているのが気になるんですが・・・。
住民が増えたら変わるのかな。

民泊許可条令成立キター！
東京都(大田区)

旅館業法違反だけどOKする条令だって
特区だから作れるらしいよ

ホテル足りないかららしいけど東京以上に足りない大阪
この前25000位足りないって言ってたしね
ちなみに大阪も東京と同じく特区ね

この分だと大阪も民泊が盛んになりそうだね。

ま、受け取り方、皆、coolだけどね。

https://mobile.twitter.com/search?ref_src=twsrc%5Etfw&q=http%3A%2F%2Fh...

96って低所得層で買えないから「キター」って他人事のように喜んでいるんだろうね…

ここは検討から外そうかと思っていたが、
民泊ビジネス用にやっぱり買っとこうかな。

これからは、民泊ビジネス用に買う人多くなると思いますよ。
売る方もセールストークで使うようになるでしょう。

>>98
バカにしないでね
平均の6倍はありますがなにか？

貴方は何倍？

>>86
お見合いとは？

900近い部屋数のマンションだからね
価格も2000万〜2億
購入者も大阪はもとより
いや大阪以上に他府県や海外の購入がありそうな物件
様々な価値観、多種多様な思いや思惑？を
みんな持ってるって覚悟した上じゃないと買えない物件って分かってるはずでしょ
元々民泊なんて想定内なんだからワーワーいわないでね

嫌なら同じ様な価格帯の小さなマンションにした方がいいよ。

管理組合大変そ〜！

最初から高級コンドミニアムと思った方がいいかな
相続税対策の賃貸や他府県購入者のセカンドハウスに海外民泊者などがかなり多そうだしね
仮に1/3でも300部屋だからね
朝なんかマンションのエントランスが
ホテルのロビーみたいに人の行き来が大量にありそうだしね
ある意味国際色豊かで本当にホテル住まいしている感覚が得られるかも。

>>99
残念でした〜。ここは禁止らしいです。規約に盛り込むそうです(^O^)

>105

法律のこと、何も知らないんですね。
もうちょっと勉強した方がいいと思うよ。

条例出来たら、マンションの規約なんて関係ないよ。
というか内々には、ほぼほぼ出来上がってるし。

>>100
アホそうな奴

ここは大田区違うし…

>108

議員に知り合い、いないんですかね。

作った方が、いっぱい儲かるよ（笑）

>>107
＊＊＊の遠吠えですか。

>>88>>90>>93
床は直貼りなのに、天高2500。
床直貼りだからリフォームしにくい。
部屋数減らして部屋面積を広くとるプランにしても、広ければ広いほど天井の低さが目立つ。

54階と55階は2700、他は全て2500。

>>92さん、87です。
まず１階。
エレベーターが１階に直結していません。
外出する度に３階コンシェルジュ前を、建物の端から端まで歩かなくてはいけません。
かなり距離があるのに、疲れた体で荷物を持って歩かされるなんて、あり得ない。
非常用エレベーター２機は１階に直結していますが、900世帯の大多数がそこに集中すると大変なことに。

次、２階。
２階もエレベーターが直結していません。
駐輪場・駐車場の各半数は２階からの出入りですが、どうアクセスすればいいのか。
エレベーター近くにある非常階段は、セキュリティのために封鎖されていて使えないでしょう。
エントランスホールのエスカレーターは２階に通じていますが、導線に無駄が多すぎる。
非常用エレベーター２機は２階にも直結していますが、、、

時間に余裕があり、ウォーキングが趣味の方にはお勧めします。

床直貼りなの？
あのふにゅふにゃは苦手なので、事実なら
やめときます

↑MR行ってたら知ってるはずだよね

＞100
山口百恵さんですか？

90さんが二重床二重天井って教えてくれたけど
どっちが本当？

2重床2重天井と説明を受けました。

>>112
玄関開けたら、ウォーキングが待ってるなんて、アクティブですね。

116さん、90です。

私はMRに行って担当者から二重天井二重床って聞きました。

また頂いた資料にも二重天井二重床の説明がちゃんとあります。

セキュリティーも4次で、エレベーターは自室階にしか停まらないようです。

私の感想はと言うと、
ココは販売戸数が900戸近くあっても
サラリーマンには仕切りが高いと思いました。
はっきり言って月々のランニングコストを含めまぎれも無く高級物件でした。

>>119さん、111です。
すみません、資料には二重床と書いてありますね。
私が受けた説明は、
○５５階まで造るため、コストを削るために天高と床下を削った。
○床を直貼りにしたので配管が埋め込まれており、リフォームで水回りの移動は難しい。
○直貼りによる騒音の心配はない。
とのことでした。
専門知識がないので、詳しいことはわかりませんが。失礼しました。

平米別の管理費・修繕費の一覧表いただきましたが、やはりあれだけの設備、それなりの費用でした。ラウンジのバー、バスなど使う予定はなくても、当たり前ですが毎月のっかてくる費用ですもんね。駐車場は26000円〜38500円。駐輪場はタワー内だと400円。別棟だと100円でした。

東京みたいにはプールやスパなどが付いてない分負担は少ないのかなと思いましたが。