ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？　Part2

202は抽選で外れますように！（トラブルメーカーは事前排除でお願いします）

うわぁ…此処で民泊したいオーナー二人目。
同層階右左や下階にならないよう注意しないと。

リーガロイヤルホテル隣接は外国人に分かりやすいし
梅田以外のホテルはシャトルバスを出しているのが定番なので、ここもアクセスは梅田からバスが出てますと書けば立地の問題はないよね
最近は外国人の人間ドックツアーも大流行りだし中之島クリニックや近所の大病院もアクセスし易いしね
国際会議場も隣だしね
かなりニーズはあると思うよ

民泊にはかなり理想的なマンションだよね
ここは。

日経新聞によると大阪の主要13ホテルの平均稼働率が95%を超えたとのこと
溢れる旅行者の泊まる所がほぼ無い状態

結構高く貸せそうだね。

>208

法律のこと、何にも知らないんですね。。

条例で決まれば、マンションの規約で禁止なんてできないよ。

法律のみが決定事項で、マンション規約がそれを上回ることはありません。

例えば、
ウチのマンションでは人を殺してもいいと規約作ったって、
人を殺せば殺人犯です。

>>210
何だか上から目線の割に内容がお粗末…

民泊、水害、駅、子供、まあ飽きもせずに同じ事の繰り返しで、人間の妬みや僻みって厄介ですね〜。

私はココを気に入っているし、お金もあるから結論はシンプルです。
シンプルイズベストです。

民泊となればセキュリティはあってもないようなもんか。

２０２さんが言われている様に、集合住宅で有るマンションは、
（タワーも含めて）ほとんどの所で、戸数の何割かわ賃貸に出されて
いる状態です。
個人、会社借り上げ、今流行りとも言える民泊も含めて賃貸です。
契約は色々でも、其々外国人の方にも貸出は致しますので。
民泊のみが危ないとは言い切れません。

都会の便利な集合住宅であるマンションに住むのなら、
ある程度覚悟をして置くべきでしょう。
戸建でのんびり暮らす様にはいきません。

本当に気に成る様なら、２０２さんが言われる様に、
どこのマンションも買えないですし、
駅近の戸建を考えられる方が安全でしょう。
街中のマンションは、セカンドとしての購入が一番良いでしょうね。

確かに民泊もやむを得ないかもしれないですね。そうなると資産価値は期待できないな。買っても値上がりなんて夢のまた夢。

＞＞２１５
勿論今時、不動産を持っても、戸建、マンションどちらも、
一昔のバブルの様に、値上がりなんて物は有りません。
年々目減りして行きます上に、
まるで子供の様に、金食い虫でお金の負担が増えるばかりですよ。

ただ持って居ると言った、一種の遊び見たいなものですね。

>>210

法律で禁止されていることをすれば犯罪ですが
しても良いと言ってる法律には必ずしなければならないという強制力はないですし
それに条件つけて制限することはできますよ。

>217
>それに条件つけて制限することはできますよ。

できないですね。
あなたも法律のことは全然知らないんですね。
条例に制限事項がついている場合は、
それも含めて条例ですので。
個人の都合で条例の適用条件が変わることは、
法治国家日本ではありえません。



だいたい、大阪の人が外人を嫌う権利はないですね。

東京に行けば、
マナーもモラルも欠けている大阪人は、
外人以上に嫌われていますよ。
外人を嫌う前に大阪人は自分の行動を改める必要がありますね。

ココはできてしまってから風紀が乱れて取り返しがつかなくなった残念なマンションではなく、これから作り上げていく所なので、要望をどんどん出せばいいと思います。ちなみにウチのマンションは管理組合の役員に立候補する人が結構いて、民泊には目を光らせているため安心。ホント管理組合次第です。

外国人のことを外人というひと。
ないわー

>>216
ＭＲでは、他の超高層マンションは値上がりしていると説明されておられましたが・・・。

低層階の３ＬＤＫってあるんでしょうか。金額もどれぐらいかわかる方教えていただけますか。
ＭＲ行くか迷っているので、宜しくお願いします。

あなたこそ全くわかっていないようですね。

>>222
一番低層の5Fのお部屋で4400万、4500万というのがありました。ただ既に要望が入ってるかもしれません。結構低層も人気だと聞きました。

↑失礼、契約済みではありません…笑

>>218
嫌われるのは東京とか大阪とか外国人とか、そういうことが原因じゃなくて、その人の人柄とか行動が原因でしょ？
あなたも嫌われてそうですが…

222さん

低層階の3LDKタイプありますよ。自分は角部屋希望なので、角部屋情報に
なっていまいますが。。もちろん中部屋3LDK低層階（5階〜15階）も何タイプかありますが、値段はわかりません。
角部屋ということであれば、南西角の80MGタイプ（80.77平米）、北西角の83MAタイプ（83.39平米）、
北東角の86MQ（86.0平米）がそれぞれ低層階（5F〜15F）を選択できる3LDKタイプになりますね。
自分が聞いた価格帯としては、83MAタイプの10Fで5700万程度ということでした。
他の3LDK角部屋の各タイプも25階で6100〜6300あたりでしたので、低層階3LDKということであれば、
角部屋であっても5000万台前半くらいからになるんじゃないでしょうか。
もちろん、中部屋という条件に価格は結構下がってくると思いますね。

東京に行けば、とか言われても
ちょっと行くことはあっても住まへんし、嫌われてても、関係ないわー(笑)

1階と地下の設計が気になるね。
過去150年前と300年前に御堂筋あたりまで
津波が来てるんで、いつ来ても不思議じゃない。
エレベーター、駐車場、その他莫大な費用のかかる
設備に水害対策されてればダメージが最小限で済む。
しょぼい津波や高潮で地下水没し莫大な費用が
かかる設計だとキツイ。

>>229
150年前以上だと今ほど埋立が進んでないので条件は同じではないでしょう。悪い言い方かもしれませんが、ここより海側の埋立地が防波堤になった場合どこまで水が来るかですね。
ここは確か江戸時代の埋立地、東京の日本橋や銀座と同じような時期なのかしら⁇
https://www.env.go.jp/water/heisa/heisa_net/setouchiNet/seto/kankyojoh...

>>218
ウケるわー
法律のこと全然知らないですね。
よくそんな大口叩けるな。
そのメンタルの強さ、ある意味すごーいｗ
特約って言葉、知ってます？

管理組合の役員さんに誰か法律に詳しい人がほしい所ですね。900戸近くあれば色んなエキスパートがいそうですが。

承知しました。

法律に詳しい私が請けることで、
前向きに考えましょう。

>>233
偽物はご遠慮願います

モデルルーム見られるようになってから、このタイミングでもう盛況感がなくなってきていますね。
ちょうど同じくらいのタイミングでひびきの街も見に行き、購入しましたけど人気が圧倒的に違うのはお客さん見ればわかります。
担当さんから第一期の売り出しが100戸前後と聞きましたが、その時点で苦戦しているのが分かります。値段も下げるようですよ。

私は中之島の方が魅力的に感じます。

サンクタスタワー、今エアビーで大騒ぎになってますね。似たような規模の物件なので色々参考になります。でも私もごみごみしてないこちらの環境が好きです…(^_^;)

ひびきのサンクタスと比較とか論外w
価格は半値だし、鉄骨造か前後左右の生活音醜いし、
わけのわからん民泊中国人がいつまでも一杯いるし、
ゲストルームがAirbnb出てるしw
ハードもソフトも経験不足もいいところ。

不具合もろもろ自分で住まず投資物件ならいいけど
住みたくない。

＞＞２２１さん

２１６です。
今までどこのモデルルームに行っても、販売員の方は、此れからの
タワーマンションは、確実に高く成ると、言われて居ます。
確かに淡路町の物件等は、キャンセルが１戸出ましたが、
売り出し時より、１割値上げして（約８００万）再度売り出しをしましたが、
直ぐに売れました。完売するのもとても速かったです。
今売り出している他社物件でも、第一期の値付けよりも高く成るだろうとの事ですが、
この様な状況でどんどん値上がりが継続して行くと思われますか？

今買うとして、何年か後に売り出して、買値より遥かに高く売れる物件は
極一部の物件に限られるのでは？日本人は中古物件は余り好まないのも有るのですが、
買って頂きたいと、思う値付けで買ってくれる人はなかなか居られません。

縦しんば幾何か高く売れたとしても、買う時に掛った諸費用や其れまでの管理費、修繕積立費
金利の支払い、売却に掛る費用等で中々採算が取れる物では有りません。

自分が良く考え理解して、納得して求めた物件の、
不動産は儲ける物では無くて、楽しむ物と思って居て丁度でしょうと私は思っております。

自分が住む分にはまだまだいいんじゃないの。
賃貸の人なら賃貸分は下がってもいいし
投資目的のヒトだけ利回り気にすればいい。

3ー5年で転勤で売却が基本なら今は賃貸でいいでしょ。
儲けようとする、しかも他人の意見を聞いてる
様じゃ膿んでもなければ不動産で利益なんか出ない。

そうです。
売らなければ、損金は出ません。
住み続ければ良いのです。

モデルと現地見てきました。
高層階は悪くないと思う。ゴルフの施設はいいと思うよ。
標準の設備も悪くない。がこのレベルを購入する人は、箱を買って自分の好きなのに入れ替えるので、あまりポイントにならないか？
天井の張りが気になる、そもそも天井高が低い。
モデルの見せ方で失敗してる。狭く感じる。
天六のタワーを参考にするとわかるが、一階にスーパーは便利だけど、不衛生、不特定多数の人が往来するなど気になる。賃貸にはいいかも。
駅の利便性悪い割に駐車場少ない。
南の三井倉庫は将来マンションになる可能性高い。結果四方向抜けるには高層階の限られた向きだけ。
病院近いのをメリットに感じる方はいいかも。でも、サイレンうるさくないのかな？緊急搬送対応の病院なら不快かも。
個人的には他のマンション人気エリア、同心、新町〜靭公園、梅田周辺などに比べると立地が弱い印象。スッキリした街並み、大規模、リバーサイドは良いですね。徒歩圏内で外食できる店が少ないのは、好みの分かれるところですね。

242さん、

参考になるレス
ありがとうございます。

>>239
実需の価格と販売価格が乖離すると、建築費、設備など見えにくいところのレベルを下げてくるのが一般論。仕様も確定している、この物件は仕様変更することはないけど、客がついてこれなくなると最終的には下げるか、分譲後も販売するかですね。住友不動産のシティタワー系の様に、、、あれは住んでる人からするとあまりいい気分ではない。

＞分譲後も販売するかですね。住友不動産のシティタワー系の様に、、、あれは住んでる人からするとあまりいい気分ではない。

すみふ信者ですが、
おっしゃる通りすみふはあえて竣工後まで売らない部屋を残してるんですが、
これがどっこい、１期あたりで買うと竣工後の価格は1000万弱ぐらい上がってる場合が
多いので、中古がメチャ売りやすいんですわ。

過去にこれでだいぶ助かりました。


次はここ買いますが。

中古で高値になっても
すみふなら買ってくれるということですね

すみふのマンションはいいですよね。その分高いですが。
ここもすみふの様に上から下までダイレクトウインドウならもっと良かったですよね。住友と名前ついてもだいぶ仕様違いますね。

じゃあ、すみふのマンション買われた方が…(^_^;)？

シティタワー梅○東とかまだ埋まってなさそうだし、あちらを買ってあげた方がスミフさん喜ぶのでは？

会社が中之島なんで、私はこちらを買います。
ここの躯体が梅田東と同等なら最高なのだが、
まぁワガママは言えずということで。

シャトルバス便利いいけど、利用者少ないとなくなりそうですね。一部管理費をあてるようですね。

モデル行ってきました。
マンションあんまり詳しくないですけど、ベランダがタワマンにしては広くていいなーと思いました。
ベランダのガラス乳白色なのが残念。
カーテンで外から見えないミラータイプとかあるので、透明にして欲しかったです。

会社のオフィスから近所のタワマン（たぶんベランダ透明ミラータイプの素材）が見えるんですが、洗濯物が悲しい位丸見えですよ。住んでる本人たちはわからないんだろうけど、団地のような花盛り。この間パンイチでベランダ歩く人までいて笑ってしまった。透明はやめた方がいい！

ココは民泊禁止っていう事です。

>>255
許可してるとこなんかないですよ(･_･;

規約に明記しても便利なところは必ず発生する様です。

管理組合が機能してるところは発生しても最小限で行為を停止させようと努力しているレベルです。

賃貸率が多いところは、必然的に無法地帯になるようですね。私はある程度許容して購入しようと思います。

ウチのマンション、エアビーがついに出てしまったのですが、出してるのは外国人（中国系）と日本人のグループでした>_<。ココは外国人比率少ないと聞いたので少しマシかなと。中国語で募集かけると中国のお客が集まって共有施設占領されます…

>>257
ここも中国とシンガポール率高いですよ

エアビーは由々しき問題ですね。
通常の賃貸借契約だと契約書作って連帯保証人立てて、保証会社が審査をして・・・という感じできっちりやるので借りる側もある程度信用できる人が入居するので安心はできますが、民泊するような人は「旅の恥は掻き捨て」とばかりに迷惑行為をする人が出てくる可能性大です。
火災なんかの重大な事故が起こった場合、所有者や宿泊人が外国人だと海外在住でしょうから、損害賠償請求しても実効性があるかどうかわかりません。

エアビーとかマンションで禁止したところで、
別に刑法や民法に反した犯罪ではないので、
実際に取り締まることは難しいですからね。
ましてや、
じきに条例で公然と認められる状況ですから。

火災なんて、
外国人が使おうが日本人が使おうが同じですよ。
日本人が火事出したと言って賠償請求しても、
返済できる金持ってることは稀ですよ。
自己破産されて、はいお終いです。
そんなことから守られるのは保険しかありません。

というか、
こんなこと説明しなきゃわからない脳の人が、
このマンション買うんですかねぇ。。。

>>261

オーナーの外国人がちゃんと保険入ってくれたらいいですね。というか、というかエアビー目的で貸してちゃんと保険おりるんでしょうかね？

>>260
まあね…、開発区のタワーは魅力的だけど、第1期抽選からAirbnb目的宣言されちゃね。
永住と違って短期決済組が共用施設使い荒いからねぇ。
Airbnb目的同士で該当部屋、抽選率上げてろって感じ…

エアビーの悪質な場合は賃貸の貸借人が貸し出すケースも出てくるので、賃貸審査の時点でお金に余裕がなさそうな人は断った方が安心です。会社からの補助が出てる人は別ですが年収1000万以下では大変かと。

>>261
共用施設と同階のセミナー目的の外国人宿泊者なんて、取り締まれず
管理会社自体が土日祝休みじゃ、何も出来無いからね。
共用施設に中国人が各椅子に点在して大声で叫んだり、
ロビーでスーツケース散乱させたまま、大理石の椅子を引きずったり、
触ら無いで書いてる備品で写真を撮る為の小道具にして指紋ベタベタつけたり
マナー悪い旅行客が、住人の子供達が座ってゲームしてるのを睨みつけてるのは圧巻だよ。

そのうち薬物とか、偽ブランド品を持ち込まれても、
オーナーは、賃借人のした事です。知りません。で、通せるしね。

そこまで酷くはならないと思いたいですが...
900ですからね
エアビーはかなりでるでしょうね
ここは中之島沿線以外の転勤族には不便すぎるのでノーマルな賃貸者は少ないと思いますよ
闇エアビー目的じゃないと20万近くも払えないでしょう
もしくは相続税賃貸の数が多過ぎてダブつけば(かなり出そうなので心配)
賃貸の価格引き下げ合戦になりますし
(属性が低い世帯の入居)
空けててももったいないので
当初エアビー目的でなかったオーナーも
エアビーするでしょうね。

最近はエアビー代行会社がやってくれるので気軽に参加できるんだよね〜。

家賃収入欲しさに、
空けててもったいない契約者様は大変ですよ。
見込み収入が入らないが為にセミナー目的とした闇Airbnbを共犯せざるを得ない。
共用施設では、賃借人の使用程度により
住人との顔バレ対策にマスクしなきゃいけない。
その点、主犯賃借人Airbnbは楽ですよね。
稼げる時は借りるし、
稼げない時は借りなきゃ良い。
住人のお子様で大学生とか居たら、
脱法ドラッグとか共用施設で勧められていないか
監視出来る訳では無いし。

エアビー話はもうお腹いっぱいです。

だいたいココでエアビーの話を大袈裟に書き込んでいる輩にまともな購入検討者は皆無でしょうな。

ただ買えない妬みからまともな検討者の妨害したいだけの輩たちですから。

エアビーなんかは、どうでもいいのですが。

投資家の間では、
「民泊利回り」という言葉がすでに常用されていますよ。

投資家より、一般人へのささやかなプレゼントでした♪

本気で買う人ほどエアビーは心配だと思う。資産を守る必要がない人はどうでもいいよね。

>272

あなたは、大きな勘違いをしていますね。

資産を守る気が足りないのは、
マンションと心中するつもりで35年ローンとかで買う人。
住み始めたら管理費ケチろうと、
「コンシェルいらない」とか騒ぎ出す人のことですね。

利回り・リセールを気にする人の方が、
よっぽど資産として大切にしていますね。

いっそ投資用タワーと銘打ったら？

ピークとも見られる今、高い購入意欲を示すのは、
インバウンドにしろ、相続対策にしろ、
投資家といわれてますね。

>>271
今のところ民泊は違法行為なのに、恥ずかしげもなく。
小銭稼ぐために平気で法律も規約も破る卑しい生き物。

自分は買うならキャッシュだからね〜
有るのか無いのかよく解らない様な事を心配しても意味ないし、殆どの人がこのマンションに住みたいから買うと思うけどね。

>276

弛んだ人生送ってるからなんでしょうけど、
言葉の使い方が間違っていますね。

民泊は違法行為ではありません。

違法行為とは、法律に反した行動のことを言います。
マンション規約は法律ではありません。
よってマンション規約に反することは、違法行為ではありません。
マンション規約によって、何の罰則も適用されることはありません。

さらに言えば、
マンション規約の中にこそ、違法な規約がたくさんあります。
素人が、自分の願望で作っただけのものなので。

だから規約に反するとか言っても、
告発されることは稀なんです。

まずは、日本の法律を勉強して、
日本の法律に適合するマンション規約を作って、
行動しましょう。

今週の週刊現代に不動産の特集がありましたよ
このマンションの未来が書かれているようでした
気になる方は買うか立ち読みでもしてみてください。

>>２７８

金融投資家様に質問があります。
金融投資家様は民泊は違法行為ではないと仰いますが、旅館業法に違反していないという理由を旅館業法の条文と照らし合せながら、具体的根拠をあげて説明して頂けますでしょうか？

それとマンション規約の中にあると仰る違法な規約も具体的事例を挙げてご教示下さい。
日本の法律に適合するマンション規約を作る参考にさせて頂きたく存じますので何卒宜しくお願い致します。

日本の法律をよく勉強しておられるようなのでこれくらいは朝飯前ですよね、金融投資家様。

京都にもパークハウスできるんですよね。
それこそ海外の方が多そうな立地だし
中之島なんかよりエアビー関係で揉めそうですけどね。
しかし京都で7億超えって…
中之島が安く思えます（笑）

中之島もじゅうぶん強気価格だよ。

要望書、現状１００件程度なんですか？
少ないですね。
提出された方、ご意見いただきたいです。

要望書そんなに少ないのですか？
最初で三分の一ぐらい売れると思ってました。

>>279
読んでみます
ありがとうございます

先週に要望書FAXしました。
担当者に「がんばります」って言われました。
シングルのため、角住戸でも、高層階でもなく、検討段階から、競合がないと聞いてますので、あまり気にしてません。
もし仮に抽選になって駄目だったら、ご縁がなかったのだと思いあきらめます。

>>287

ガセネタ流すな。
部外者が要望書の数をどうやって把握できる。

投資でも民宿でもどこのマンションも同じです。このマンションに興味があれば、買えばいいのではないでしょうか？もう民宿のお話やめましょう！
中之島の環境が好きで買う予定です。ただ間取りや階数などが悩み中です。30階以上になると、浮いている感があるかな？3LDK→2LDKに変更したほうがいいかな？でも収納が少なさすぎるのも気になります(T_T)

価格がなかなかハッキリと提示されない事に多少不満を感じるし、売り方も小出しにするのか、どーんと売り出すのか、
早くハッキリして欲しいね。

買う方も迷う。

無理やりウォークインクローゼットにしているせいで、無駄な廊下が多いプランが多い気がする。

実際、エアビーの客をマンション内のゲストルームに案内した所で、何の問題にもならない訳で。
旅館業法に違反してるとは言え、簡単に立証出来る訳でもない。

更に、旅館業法の規制緩和なんてされれば、大手を振って民泊ビジネスが出来る様になる。
マンションの規約で禁止すると言っても、自室に宿泊させる事を禁止する事は不可能でしょう。
エアビーのサイトに、実際の部屋を掲載しなければ問題にもならない。

民泊問題は、勿論、どこのマンションでも同じだけど、ここは900戸なんですよね。
仮に、3～5％の人が民泊ビジネスを始めたとしたら、27戸～45戸の部屋数となり、50人～150人程度の来客数にはなる。
これを、多いと感じるか？少ないと感じるか？かな。

>>292
確かに…(^_^;)。現にまだ〆切ではないので、要望書手元にあります。これから出そうと思ってます。

もう一軒検討してる所が校区がいいせいかファミリー層がスゴい増えてきたので、こちらに変更しようか迷ってます。気ままなOL一人暮らしなんで、ママ友軍団がちょっと苦手です。荷物がかなり多いので収納がもっとほしいわ〜。

>296さん、
買わなければいいじゃん、なんでまだ民泊に戻るの⁈

>298さん
西船○小学校去年学力テストの成績がすごく良かったよ‼︎894戸があるから、いろいろんな方がおるよ‼︎

>>299
大丈夫、ファミリーが嫌いな訳ではなく、ママ友が軍団化するのが面倒なだけなんで。

単身者やDINKS、老人だけで900戸が埋まる事は、まずないと思うけど。
普通に考えて、ファミリー層が20％～30％位は、少なく見ても占めると思うけどね。
まぁ、普通のタワーマンション1件分の全てファミリー層ってレベルの世帯数にはなりそうだけどね。

どんなマンションでも戸建てでも今後エアビー問題がでてくるのはもう仕方がない事だと思われます。
どこに住んだってある程度覚悟はいりますよ。

爆買やエアビー前の築浅マンションだと
そう言う目的の方は少ないので静かに安心した、極普通の暮らしができますよ！