ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？　Part2

一階テナントにスーパーが入るみたいですが、修繕積立金などを払うのでしょうか？

詳しい方、教えてください。

建物はとてもきれいで、ガラスの塔の様になるのでしょうか？イメージ図から判断すれば、大阪でもトップクラスの美しさだと思うのですが、実際はどうでしょう？

まあ個人的な好みだからあれだけど、自分には巨大な団地タワマンにしか見えん…。
自分の中でガラスの塔ってのはCT天満リバーみたいなのを指す。

4さん、

あなたの言う投資ってどの位のタイムスパンのお話ですか？

マンション投資って短期投資だと思います。

特にタワマンは20年も30年も持ち続けるものではないですよね。
負担やリスクが増えるので、利益の出る築浅で売り抜けるのが王道でしょ？

>>4
そうですね
有明は頑張りましたね
あなたは開発前に仕込まれたのでしょうか？
大阪でそれをやられるのなら
中途半端な中之島ではなく
橋下さんが開発を進めたがっていた
南港やユニバーサルシティー駅辺りを
お買いになったら如何でしょう？
夢島や舞洲も今ならお買い得ですよ！

この辺は安いので思う存分投資できますよ！

この辺は昔の有明そっくりですし
開発余地が高いほどリターンは高いですしね

頑張って将来に投資してください！

大規模マンションって土地の広いとこにしか建てられないから、東京とかだと、ちょっと安いなと思うと例外なく嫌悪施設が側にあります。ゴミ焼却場、汚水処理場、墓、病院跡地、とさつ場、処刑場跡地、変電所、鉄塔、高圧電線･･･等々。
（工事で大量に人骨出たりとか聞きますよね）
ここはそういうものが該当しないように思ったのですが（江戸時代倉庫だったと聞きました）。
不動産で安い所って何かがあるような気がします（笑）。

ただの埋立地ですよ
有明と同じです。

近隣マンション住まいです。
皆様のほうが，周辺情報を熱く詳しく書かれているので覗かせてもらっています。
参考程度に書かせていただきます。
興味がない方は完全スルーしてください。

30代夫婦。子供なしです。

１．交通機関
　おっしゃる通り悪いです。中之島駅以外は徒歩10分以上です。バスも一度乗りましたがもう乗りません。
２．スーパー
　野田阪神のイオンがメインで，福島タワー前の三杉屋をサブ。商店街にあるビックビーンズがスーパーサブ。
　ライフ，関西スーパー，業務スーパー，ピーコックは使いません。
　基本自転車OR車のため気にしたことありません。なれました。
　徒歩の場合は余計なものを買わなくなりました。
３．あみだ池筋
　夜間も交通量多いです。市場のトラック？？高速降りた車？？音に敏感な方は不向きです。
　大病院，救急病院が多いため救急車の往来があります。
４．病院
　大病院が多いです。入院・手術を要するときお互い気が楽でした。
　その代わり内科等の小さい病院が少ないように思います。
　我が家は『ほたるまち』の病院に行っていますが遠いです。
５．飲食店
　不自由しません。お気に入り・新規開拓を楽しんでます。
６．コインパーキング
　来客者駐車場が少ないため，外に止めると高いです。
７．治安
　悪いと思ったことはありません。
８．教育関係
　子供がいないため省きます。
９．その他
　このマンションを選んだ理由，良かったこと
　・勤務地が梅田のため便利。自転車出勤のため。
　・金銭的余裕。
　・実家が京阪沿線のため。
　・ネームバリュー。
　・自転車，車移動がメインのため，少々駅が遠くても可。移住前の方が交通の便が悪かったので。
　・結婚と同時に購入し検討時間も少なかったので半分勢い。結果◎で良かった。
　・北新地で飲んで電車が動いててもタクシーに金額を気にせず帰れる。
　・パン屋が豊富。1階にスーパーではなくパン屋が出来てほしいくらい。
　・気が向いたら川沿いランニングが気軽にできる。
　・本当はＪＲ福島周辺に住みたかった。住めば都。今思い出したくらい今の生活に大満足。

良い情報ありがとうございます！

住めば都ですよね。

>>10
大変参考になりました。
有難うございます。

検討されていらっしゃる方へお尋ねします。

どの方角の何階を検討されていらっしゃいますか？
またコミュニティーには様々な情報が書かれていますが、決めてなど教えていただけると参考になります。

因みに私どもは北側～東側の35階以上でコーナー住居か中住居で思案しております。
普段車生活なので余り電車は使いませんので、中之島線とタクシーに乗ればある程度行きたいところへは行けると思っています。

クリニックが少ないと書かれていましたが、住友病院がある方が嬉しいです(行き付けの病院なので)

シティタワー梅田東と比較して、やはり中之島の街並みの方が好きです。
マンション出て信号渡ればリバーサイドの景色でお散歩できます。先日渡辺橋～歩いて来ましたが3000歩弱と案外近かったです。
京阪電車も10分間隔でありましたし。

私は高層階なら眺望が良いので方角は余り気にしてません。
あえて言うなら西日は避けたいかな…

資金的には中部屋を検討中ですよ。
宝くじに当たれば最上階の角部屋ですが 笑

株価が大暴落！
このまま行くとアベノミクスマネーが
全てふっ飛びそうだ

株価が下がれば遅れて不動産も下落する
冗談抜きに高値掴みだけはなさらないでくださいね。

ついこないだまで25000円どころか
30000円目指せるとか言ってたのに
あっと言う間に16000台なんて...

これからは大阪も坪250万が当たり前で
もっと高くなるからって誰かが書いてたけど
やっぱりここが天井みたいだね。

来年まで様子見が無難かな。

Airbnbとか、同等のシステムが今後このマンションにも浸透することは、あるのでしょうか？
事前にマンションの規約みたいに禁止したりすることは可能なのでしょうか？
最近、分譲マンションがAirbnb化される問題が発生しているみたいで、住居だけでなく、共有のゲストルームをAirbnb化して赤の他人に貸し出してるマンションもあるみたいで、すごく心配です。

断固としてAirbnb反対派なので、Airbnb対策に詳しい人の意見を聞きたいです。

>>10
同じく30代夫婦、子供なし。ちなみにどんなタイプの部屋をご検討しているでしょうか？

自分は30代前半・小さい子供アリですが、80平米以上欲しいので、必然的に角部屋希望しています。中層階（20〜30階）で方角はまだMR行ってなくてある程度の眺望シュミレーションしてからかなとは思っていますが、北東が間取り的には一番良さそうかなという印象です。

>>18
Airbnbなどの民泊に関しては、大阪では、橋下市長などが規制緩和を推進しており、それで儲けたい人がいるのも事実です。
昨年は、大阪市議会にて、それらは否決されましたが、いずれ可決され、認知される事になるでしょう。

この物件は、900戸の集合住宅、2000人から3000人も居れば、色んな人が居て然るべきで...。
私自身、民泊を認めるべきとは思いませんが、色んな事を、ある程度許容していかないと疲れそうですけどね。

>>18
リーガロイヤルホテルの隣ですからね
アピールしやすいですし
外国人旅行者は喜んで借りてくれるでしょうね
シャトルバスやリーガのバスも使ったりするでしょうし
下手なホテルよりサービス良い感じですね
自分で住むには不便ですが Arbnbにはもってこいの条件です
割高割高と言われてますが
ホテル代はかなり高級レベルで取れそうですし
その点ではかなり美味しいでしょうね
プチホテル事業的には割安ですよね
900近い戸数ですし蓋をあけてみたらプチホテル目的な部屋が多数出るんじゃないですか。

私のもう一つのマンション（東京）はAirbnbが問題になり管理組合で禁止になりました。これを許すと資産価値が落ちます。関西ではあまり考えられないかもですがテロリストが潜り込んで爆弾仕掛けることも可能です。18さんは管理組合の役員に立候補して、皆で禁止方向に持っていくのがいいと思います。

Airbnbに関しては、又貸しで行うケースが多く、実質的な所有者に責任取らせる事は出来るのかな？
規約を作ったとしても、違反者の所有権を剥奪する事も難しいと思う。

また、今後、行政側の旅館業法の規制緩和が進み認めて行く状況になれば、分譲賃貸の様に、民泊ホテルでの運用を提案して来る業者も出て来る事が予想出来ます。

２４は、少しは賢いみたいですね。
おっしゃる通り、取り締まりは、ほぼ不可能ですね。

取り締まれと、簡単にいう人ほど法律を知らないので、
バカ丸出しで吠えてるなとしか見えないんですよね。
所有権と利用権の違いも知らないんでしょう。。

土地の所有権と敷地利用権に論点をずらしているけど、

法律を知ってるから、その場バカになるしかない人と
知らん顔して素通りする人なら、バカが好きだわー。

>>26
少し聞きたいんだけど、貴方の中で、分譲賃貸と民泊ホテルの違いは何か？
分譲賃貸は許せても、民泊ホテルを許せない理由は何か？そもそも、分譲賃貸をも許せないのか？

こちらのマンションの橋をわたった、江戸堀に住んでいます。まず、こちらのマンションの近くに高速道路の乗り降りする場所があるからか、車のスピードが非常に早いです。ひかれかけた経験あり。お子さんがいらっしゃるなら、やめといた方がいいと思います。そして、橋をわたった所が西区ですが、中国領事館があります。街宣車が休日には来ます。そして、中国人も多く住んでいます。お子さんがいらしたら、お気をつけ下さい。

＞＞２８様
そうですか。
此処を、中国の人達が購入される、可能性が多く有りかも？ですよね。
近くに、中国領事館有るなんて、知らなかったので。
高速出口、乗り入り口も気にして居なくて。

ご親切に有難う御座います。

Airbnbは部屋が出てるかどうかはこちらでもチェックできるのでわかりますよね。
客を装って申し込んで部屋番号通報。悪質な人は退去だと思うけど、情報が残るから次から契約できなくなったりして。

重要事項契約に入れてあれば違反行為として抗議できるけど
下手に最初から禁止事項にいれてたら
契約者が減るんじゃないかな？
900近く売る為には明らかにそれ目的とわかってても売らない訳にはいかないでしょ。

>>31
一定レベルのマンションはダメなとこが多いと思いますよ。今お住いの所はいかがですか？

>28
中国大使館？ザ・パークハウス中之島から遠いですよ。日本人も殺人犯がいっぱいいるので、国籍で判断するのがいけないですよ。
また、周辺の環境が良くないと思っているようですね‼︎なぜお引越ししないでしょうか？お話が矛盾ですよ。
ザ・パークハウス中之島の物件に興味を持っていない方黙って下さい。なぜこのサイトに書き込むのが理解できません。

33さん

それはザ・パークハウス 中之島タワーに住みたいけど収入が少ないから購入できない妬みからですよ。

そういう輩はスルーして、真面目に検討している者だけで建設的な意見交換の場にしましょうね。

>>32
禁止ではありませんね
一応キタのタワマンですし
レベルも価格も高い方ですが。

東京の一部のマンションではあるみたいですが
今の所大阪では聞いたことがありませんね。

影響少ないのはエアbnb前提で購入してる人は今まではいないからだと思いますよ

今はエアbnb全盛だから、それ目的の購入も多いんでしょうね。

マンション管理の甘い所は富裕層がどんどん逃げ出してスラム化しますよ。古くても管理のしっかりしてる所は中古価格も高く、賃借人もすぐ埋まるようです。大阪だから適当でいいというのは残念…

パークタワー北浜駅直結と迷っています。
どう思われますか？

マンション1階に入るスーパーはライフという噂もあったが、阪急オアシスだって。

ライフは近くにあるって聞いてたけど1階に入るスーパーは最初から阪急オアシスでしたよ。

中津のセントラル○ークタワーとかAirbnbにかなりやられてますね…。外国人の購入者の比率が多いとこうなってしまうのか？？

HPがリニューアルされましたね。

マークタワーは、そもそも販売価格が安くなかったにも関わらず、投資物件として捉えられた事が原因でしょうね。
戸数が多いと、競合物件が多くなり、貸すにも売るにも困難になるのは、必然。
どれほどなのか？知らないですが、困った人達が法的にグレーな民泊に流れざるを得ないって感じでしょうね。
中津は、将来性のある立地とは言え、まだまだ、実売価格に実態が伴ってないですからね。
ここの物件と状況は似てるかもしれないですね。

そうそう、中津であの金額は高すぎだなぁと思いつつも、購入金額高すぎて下げられないんだろうな…とかね。向かいにマンション建つから大変ですね。ドローンが2機飛んでいて覗きかと思ったら業務用ぽかった。中之島も賃貸相場が
上がってくれないと投資には微妙。

HPで見れる共用施設はどれも素敵ですね。

でも管理費高そ〜。

大阪は東京に比べてホテルが少ないので
2020年時点で外国人や観光客向けの宿泊施設が2万室足りないらしい
これから新しくホテルを建てても到底間に合わなので国レベルで民泊を進めるのは必然とテレ朝で言ってたよ

マンションによっては相当多くなりそうだね。

管理費は忘れましたが修繕積立金は11年目で約2倍、21年目で約4倍になるって言われました。

>>48
21年目で管理修繕費が4万円越えですね。

旅館業法の規制緩和が否決されたから、公には無理だけど、
このマンションの30階以下とかを完全に民泊解禁にして、投資募ったら面白そうだけどね。

>>49

新築で買って20年も普通住まないよ〜。

>>50

民泊民泊って煽るけど、本当に採算の取れるビジネスになるの？

今は、グレーゾーンだからやってる人間は限られてますからね。
今なら、価格が賃貸の比ではないので、採算は取れるとは聞いていますけどね。
何をするにしても、価格設定ややり方次第じゃないでしょうか。

このまま、維新の橋下さんが旅館業法の規制緩和を進めて行けば、一般的な人達も民泊に参入する事が予想出来ます。
そうなった時に、立地の利便性よりも知名度が重要になっては来るのかな～とは思います。

通常住まいは通勤不便と高価格の為サラリーマン層には不人気
賃貸投資は利回り悪過ぎて見向きもされない
有るのは相続税対策の購入者位
でも900近くをそれで埋めるのは所詮無理
ならばリーガロイヤルホテル隣接を生かして民泊投資者に買ってもらわないと
到底埋まらないよ(当然表立ってアピールはしないけど)
売る為には客を選んでられないはず。

そうなれば中之島に抱いていた
ゆったりした穏やかな日常は、まるで違ったものになりそうだね

900近いと高級感やゆとりを求める富裕層と環境重視のファミリー層、相続税対策で賃貸に回す層、グレーゾーン承知の民泊投資者など
価値観が違い過ぎる各層の
どの層にも都合の良い話しをして取り込まないとこの数は埋まらないのが現実だろうね〜

中之島のリバーサイドライフをゆったりと過ごせる様なイメージは無くなってきたな。

つまりの処

高級感やゆとりを求める富裕層と環境重視のファミリー層
VS
相続税対策で賃貸に回す層とグレーゾーン承知の民泊承知者

となって、必然と共用部は資産価値を保ちたい駆逐サイドは居づらくなり
グレーばかりが平然と長居。

利回り良く完売できるならまだマシなんだけど、
生活至便で無く環境重視だけだと
住民専用バスもAirbnb旅行者に半分占められなぞしたら
追い出すにも追い出せない。

環境良い処で思い描いてたゆとりのある暮らしは、
ボランティアに次ぐボランティアで眠れない日々になる方も居ると思うよ。

ただ、実家が京阪沿線の方達や中之島に働く方達や
定年を迎えゆっくりとしたい方達には都合が良いなら選ぶべき。

>>55 は
前半はネガる為の解説をし、
中盤で本題のネガを全面に押し出して、
後半で少しフォローを入れる。

よくある妨害工作する文面だよね。笑

今朝の日経近畿面に、2000万〜2億って書いてあったけどマジ？
そんな幅だと、ほんとに住民階層の差が大きすぎて、まとまらないよね。そんなマンション、やばくない？

>>55
まだ何も決まってないのによくそこまで想像するね〜。エアビー増えたら中古は売れないし、まともな賃借人つかなくなるから、慎重に決めないとね。うちのマンションはエアビー禁止だから賃貸うまく回ってます。年収2000万以上の人が借りてくれてるけど、エアビー増えたら出て行くだろうなぁ…。

>>56
高みから文面解説ご苦労様。ま、全て経験談なんで。フォロー？都合のいい勘違いしないでね。Don't feel wind！

>>57
此処は高層階狙いがすでにヤバいの。
纏まる訳ないし、角住戸住民同士で同階層の行動報告になるだろうね。
賢者なら価格帯に幅の無い処だよ。

>>58
賃貸が上手く回るのは58が居るからじゃない？
58が買うなら考えるけど。

>>60
うちのマンションは富裕層が特に多いという訳ではないですが、堅実に働いてる真面目な住民層が多くて真剣に管理組合に取り組んでます。外国人の方も役員にいますが皆いい方です(^.^)

>>61
あなたの投稿、文脈意味不明です。

ompが完売したようなので、これからこのスレに自称投資家かぶれがたくさん来そうです。

やっぱり、この900という戸数は、最大のリスク。

このマンションはエレベーターが11機、その他豪華な共用施設など、900というスケールメリットだから得られる恩恵だと思いますよ。

>>66
資産価値は住民で決まります。デベさんは売って終わりかもしれないけど。

≫66
エレベーターが11機は少なく過ぎるのでは？
通常のマンションでも50戸に1機が基準だよ。

10フロアーに専用エレベーター設置としたら
180戸に2機。これでは朝はこみこみやね。

住人が全員サラリーマンな訳ない。

リタイア組やセカンドハウスの人もいるんだから、そんなファミリー層の多い団地みたいにはならないでしょう

豪華な共用設備やサービスも必要ない人にとっては無駄に思える訳で…。
わざわざマンション内のバーで飲まないだろうし、バスも乗らないって人の方が多いと思います。
あと、無駄に日本一の階層のマンションだからか？修繕費も安くないですね。
本来なら有利なスケールメリットも、この規模になるとスケールデメリットになるのかな？
人が多いだけのむさ苦しいマンションに高い金払ってどういう人が住むのかな？と言う疑問しか沸かないんですが…。

ここのシャトルバスは一回100円、事前購入の回数券で乗るようです。

>71

日本一の高層でもないのに日本一の階層ということは、
修繕費は安めになる要素のはずですが、
そのお金はどこにいくのでしょう？

日本一の階高はザ・パークハウス西新宿タワー６０ですよ、ここは免震構造で最高階高です。普通の人は騙されますよね、詐欺みたいなもんですよ書き方が…

見学の際に説明がなかったのですが、外観のガラスの手摺ではないところはタイル貼りと吹き付け塗装のどちらでしょうか。

>74

>あとは相続税対策の購入層。
>より高層階が効果的なのだから、このタワーは有利か？

半分合ってはいるんですが、、

極論で言えば、
安い物件をバカ高く買えば税対策には有利ですが、
その後の価値は、、
もう言わなくてもわかりますよね。

ここはいいマンションですね。

三菱地所のタワーマンション関西第二弾がココ。

最近完成した神戸のタワーと同様に、
とてもキレイな建築物(タワー)になるんでしょうね。

中之島の再開発が楽しみです。

MRが正式にオープンしましたね。

最初は要望を取るようですね。
あまり価格的に強気だと苦戦してもおかしくない立地と戸数ではないのかなぁ？

高層階の角部屋が希望ですが北角が一番人気なんですかね？抽選になりそうですよね。
高層階ならどの方角も素敵かと思うのですが、
眺め的に北角以外の他の角はどうでしょう？

羨ましい〜8000万以上出せるんですね〜。私は予算がそんなにないんですね中層が限界です…。景色はMRで見せてもらいませんでしたか？

8000じゃなくて9500位だったかも…？

北西はお見合い、
南側は駐車場に立つ建物のこと考えたら怖くて買えないです

ＭＲ見て、全然魅力感じなかったけど。
天井低いし、構造が不便。
立地的にも価格暴落が目に見えてる。

ココは内廊下ですよ。

また二重天井で二重床のようです。
リビングの天井高は2500です。

9500万もする部屋でも天井高2500㎜なんですか？
うち価格はその半分ですが2700㎜ありますよ
圧迫感がでるから照明はシーリングライトでしょうか
高級な照明は付けられないですね
富裕層向けマンションの割には残念なんですね。

87さん、構造が不便とは具体的にはどういったことなのでしょうか。
当方、素人なのでお教えください。

直床でいいから2700欲しい。
直床も二重床も違いは実感せんし
二重床のメリット活かすくらいの
リフォームするなら買い換えるし。

吹き付けタワー

中之島は中古相場が下落しているのが気になるんですが・・・。
住民が増えたら変わるのかな。

民泊許可条令成立キター！
東京都(大田区)

旅館業法違反だけどOKする条令だって
特区だから作れるらしいよ

ホテル足りないかららしいけど東京以上に足りない大阪
この前25000位足りないって言ってたしね
ちなみに大阪も東京と同じく特区ね

この分だと大阪も民泊が盛んになりそうだね。

ま、受け取り方、皆、coolだけどね。

https://mobile.twitter.com/search?ref_src=twsrc%5Etfw&q=http%3A%2F%2Fh...

96って低所得層で買えないから「キター」って他人事のように喜んでいるんだろうね…

ここは検討から外そうかと思っていたが、
民泊ビジネス用にやっぱり買っとこうかな。

これからは、民泊ビジネス用に買う人多くなると思いますよ。
売る方もセールストークで使うようになるでしょう。

>>98
バカにしないでね
平均の6倍はありますがなにか？

貴方は何倍？