クオス綱島ザ・レジデンス に行ってみた − モデルルーム見学記

今回は東急東横線/綱島　歩13分のクオス綱島ザ・レジデンス にいってきました！このマンションの特徴は 2019年4月の開通を目指して相鉄・東急直通線の建設が進んでおり、この路線の開通により「新綱島」駅(仮称)が誕生する予定で、建設地は現在の「綱島」駅の東南側に予定されています。「新横浜」駅(仮称)も開設される予定で、「新綱島」駅(仮称)からダイレクトにアクセスが可能になる予定。東海道新幹線がよりスムーズに利用できるようになり出張や旅行などの際もさらに便利になり、マンションの値上がりも期待できる？ということを念頭に行ってきました！綱島という場所は庶民的な場所で物価もやすそうな感じですが実際はどんな感じなんでしょうか？東横線「綱島」駅より徒歩13分、「日吉」駅徒歩圏内。横浜へ直通9分、渋谷へ18分と立地的には申し分ないような気がしました。

まずは概要です。

完成時期 2015年9月末予定

入居時期 2015年10月末予定

今回販売戸数 7戸

価格 4520万円～5890万円

管理費 8640円～1万320円／月

管理準備金 8640円～1万320円（一括払い）

修繕積立金 1万650円～1万2730円／月
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。工事をするのに積立金が足りない場合は、お金を手当てするしかありません。手段は大きく２つあります。「一時金」として一括で追加徴収する方法と、月々の積立金を値上げする方法です。必要な工事が迫っている場合は、一時金を選択するのが現実的でしょう。一時金が多額になるのを防ぐには、管理組合で借り入れをする方法もあります。そのうえで修繕費を値上げし、借金はその後の積立金の中から返済します。いずれにしても管理組合総会で最終的な判断をすることになります。仮に総会で一時金を徴収すると決議をした場合は、反対している人も従わなければなりません。いくら修繕計画の見積もりをしても、たとえ間違っていたとしても、実際に修繕が発生し、費用は発生するので、あとあと困らないように今安いけどあとあとかかるであろう金額の差額分だけはためておいた方がよさそうですね。そうかんがえるとここは安くもなく大体このくらいかなーという感じがしました。

修繕積立基金 44万7300円～53万4660円（一括払い）

その他諸経費 インターネット定額料金：1188円／月

間取り 2LDK+S（納戸）～3LDK（2LD・K+S+WIC～3LD・K+3WIC+SIC） 専有面積 65.48m2～78.23m2
その他面積 バルコニー面積：7.36m2～13.78m2、アルコーブ面積：0.9m2～1.96m2、室外機置場面積：3.75m2
その他制限事項 準防火地域、第5種高度地区

所在地 神奈川県横浜市港北区綱島東４-936-1（地番）

交通

（1）東急東横線「綱島」駅より徒歩13分
（2）東急東横線・東急目黒線・横浜市営地下鉄グリーンライン「日吉」駅より徒歩19分

総戸数 37戸（管理室1戸含む）

構造・階建て RC6階建

建築面積 711.73m2

建築延床面積 3029.39m2

敷地面積 1354.45m2

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 準工業地域
都市計画法や建築基準法などにより、土地利用にはさまざまな制限が定められており、最も基本で、私たちが見るべき点に「用途地域」というものがあります。
「用途地域」によって、マンションをどこかに売却する際、値段も変わってきたりします。また、いきなり、横に高層マンションがたったり、工場ができたりして、生活環境が一変することがあり、そうなると住んでいる間ずっと苦しめられることになります。、少なくとも「用途地域によって建てられるものが違うこと」および「用途地域が住環境を左右すること」は理解しましょう。私もそれは肝に銘じてます。


用途地域とは、さまざまな用途の建築物（パチンコ屋、工場、住宅、キャバクラetc）が無秩序に混在することを防ぎ、地域ごとに合理的な立地規制、用途規制をしようとするものです。住宅地のなかにいきなり周囲の様子を一変させるような店舗や風俗営業店あるいは工場などがつくられることはなく、一定の生活環境が守られているわけですね。都市計画法で定められた用途地域は、１２種類あります。
都市計画法に定められた用途地域は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域　またここでは記載しません、将来お店を開くなら、２種類以上の用途地域がまたがっている場合は、また注意が必要ですよ。よく勉強した方がよいです。
一応それぞれの基本的な特徴だけ下記に記載しておきますね。
第一種低層住居専用地域
一般の住宅のほか、小規模な兼用住宅（店舗・事務所など）、小・中・高等学校、老人ホーム、診療所などを建てることができます。高いマンション（３ｆ程度まで？）を建てることができなく、住宅環境としてはこれが一番よいと個人的には思ってます。コンビニもこの地域にはないので、家などをみていると、この辺住宅街だなーなにもないなーといった時は、この用地用途だなと思ってよいですね。
住宅環境としてはとてもよいのだけど、利便性を考えると不便ということが考えられ、マンションの購入希望者にとってと考えられると第二種中高層住居専用地域、
第一種住居地域の方がよいなーと思ってます。下記が特徴です。
第二種中高層住居専用地域は、定の店舗や事務所なども認められます。ある程度の住環境水準を維持しつつ、日常生活の利便性も高まる地域です。
第一種住居地域は、基本的には住居主体の地域です。指定面積が最も広く、大規模なマンションも数多く、工場も立てられるので、そこはちょっと注意ですね。


駐車場

敷地内15台

駐輪場 72台収容（料金200円・300円／月

施工 日成工事(株)

管理 (株)ポートハウジングサービス

気になった設備です。

留守中に届いた荷物を保管し、24時間いつでも受け取れる宅配BOXを設置されており、クリーニングの集配など便利なこともしてくれるそうです。また、電気自動車はもってませんが、こういう機能もつけたマンションがでてきたなーという感じです。充電装置は、充電ケーブルをすっきり収納できる見た目も美しい金属キャビネットです。
駐車場内に外部から不審者が侵入しないように、オートゲートシャッターを設置しました。盗難やいたずらなどへ対処し、安心して大切なクルマを保管ができ、とても安心です。

これからマンション価格が駅開業によって高くなる可能性を秘めた綱島にあるクオス綱島ザ・レジデンス ぜひ行ってみてください。ありがとうございました！