パークタワー晴海　その3

お隣のティアロさんで、修繕積立金均等化の議論が始まり、近々採決を行うようですね。
住民スレによると、現在の2.5倍、㎡あたり305円くらいでしょうか。参考になります。

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修繕積立金㎡305円は、内廊下・タワーパーキング・共有施設多い・シャトルバスありのタワマンとしては妥当な感じですね。

この金額であれば、固定資産税が軽減されている7年以内に引き上げた方が、負担感が少なくて、平和に特別決議が行われると思いますが。

中古を買う方にしても、きちんと均等化されている方が安心なのでは？

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>>45637 匿名さん

修繕積立金と車に毎年かかる維持費とは位置付けが全然違います。
修繕積立金は、将来の大規模修繕や震災などの緊急の修繕に使うための貯金です。
将来のための貯金なので、早いうちから適正な額を貯めようとするのが正しいのです。

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>>45639 匿名さん

モデルルーム見に行った時の住民の感じだと、将来のために値上げってのはここは無理っぽいなー。
単なる個人的な見解ですが。

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>>45640 eマンションさん
住民の感じって何を基準にそう思われたんですかー？
わたしもその判断をつけれるようにしたいですー

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もし、修繕積立金がお隣さん並みに引き上げられたら、今売りに出ているこのマンションの部屋ですが

71.8㎡　7180万円
管理費　2万3340円
修繕積立金　2万1890円　となります。
確かにこれでは売るのが苦しくなりますね。

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>>45643 匿名さん

表面に出てくる数字だけを見て判断する人に対しては売り付け辛くなりますね。

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40年後の工事費が予想出来ないのに平準化出来る訳が無い。
新築から300円取って普通預金で運用なら、将来は確実に足らず、結局値上げになると思う。

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>>45642 匿名さん

住んだ分、住んだ期間負担するというのは当然のこと。で、いくら払うのかというのは各マンションの方針次第だけど、個人的には将来に向けた貯金なんだから、住んでいる期間によらず一律平準化して払うべきという考え。同じでいいと思いますよ。

むしろ、提供価値ベースで言えば築浅のほうが綺麗で提供価値が高いんだから、多く金払うべきだよ。家賃だってそうでしょ。

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>40年後の工事費が予想出来ないのに平準化出来る訳が無い。
全く同意見。しかも積みたてた預金はペイオフレベルの金融危機でなくなるとか、債券だって金利上がって大きく減価するかもしれない。そしたら積み立ててないほうが勝ち。昔平準化したのにまた上げます、なんて総会大紛糾・決まるわけない。

万一、1970年代に今の東京の経済金融の状況をズバリ当てたという人がいたら、コンサルとして理事会顧問として雇って、2060年への適正なへ平準化案だしてもらって従うわ。そんな人いない。
もしそんな人がいるとしても、もしその人が2060年までにはインフレで物価5倍という試算がされたとして、そしたら、10万円/70m２まで上げるのかって話。逆に言えば、当たり障りのない経済予測だけを使って予想してるのに平準化なんて言葉でごまかそうとしている。
平準化なんて、耳にやさしい嘘でしかない。

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デフレ脳の金融リテラシー無い住民は平準化で将来安泰♪
って思っちゃうんでしょうね。
平準化なんてしてもリスク運用出来ないんだから確実に修繕費は足らなくなると思う。
若いうちから頑張って40年後の工事費払って来たのにどうしてくれるの？って怒りまくっても、平準化決めた理事は責任取らない。

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>>45641 マンション検討中さん

平準化でもなんでもいんですが、修繕費の値上げが簡単に合意できないマンションは経年劣化が激しいので個人的には欲しくないですね。

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>>45648 匿名さん

何も考えてない典型。
平準化ってのは、将来に渡って絶対に修繕積立金単価を変えない、ということではない。時代に合わせて単価は見直していくべきもの。
そもそも、インフレ見越してるなら、平準化すら出来ないマンションなんて死亡だよね。段階値上げで爆増するんだから。

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>>45647 匿名さん

仮定の話を長々とされても、ねぇ。
「将来のことなんて分からない！だから今のままでいい！」って、それ何も考えも行動もしてないのと同じですね。
平準化の前提条件が仮定なら、平準化に反対するあなたの前提条件も仮定。しかし、値上げしないよりはしたほうがマシなのは明らか。

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どうだろうね。将来のこと考えたら平準化したほうがいいけど、投資勢の合意を得られるか、だね。

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何言ってるの?インフレ来るんなら修繕前まで値上げしないほうがマシなのが明らか。現在の負担が将来の支出を全くカバレッジしないし、マンションの積立金は運用もできないので目減りするだけ。

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マンション投資はしていませんが、居住用に購入して、投資は株などをやっています。月に数万余計に取られるぐらいなら、自分で運用して一時金支払いのほうがマシです。特にインフレ時には株は上昇しますから、マンションの一時金払っても、元金はそっくり残せるぐらいにはできると思います。マンション会計的には平準化がいいのでしょうが、そればかり連呼する人は、支払う側の視点が抜け落ちていると思います。

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なかなか値引に応じて貰えません。
財力がないのは承知で晴海アイランドに住みたいな。

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平準化、いいじゃないですか。
築15年くらいをピボットにして
短期的にはリセール価格の下落、長期的には上昇です。
価格変動が小さくなっただけです。

平準化とは別にインフレ条項は必要でしょうね。

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>>45653 匿名さん

なんでインフレ前提なの？ほんとにインフレくるの？来なかったらどうするの？

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>>45657 匿名さん

晴海が300越えた時点でインフレは来てるよ。
これからも目指すのが先進国のインフレ。

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デフレならそもそも部材費も人件費も下がるんだから、今の積立金支払いで賄えるはずだよね？だから平準化という名目で値上げする根拠が不明。インフレなら資産運用した方が得なのでキャッシュためておくに等しい積立金増については、マネーリテラシー高く有能な所有者ほど反対。結局、今がずっと続くという幻想の元の予測にとらわれて数十年先にそれだけ支払えばいいかどうかも不明な金額をあたかも押し付ける平準化論者は好きじゃないな。

たとえて言えば、今自分が20代の若者だとして、あなたが年金を65歳から確実にもらうには、途中から掛け金を増やすか、一時金払うか、それとも人の2倍払うかって決めるのに、最後のやり方がベスト、それ以外ありえないって言ってるのが平準化論者だよね？しかもマンション積立金はほぼキャッシュだから、運用益もないし、年金よりもインフレ目減りも激しいのに。コツコツ2倍払うって人もいるかもしれないけど、私はそんな先のことにはベットできないな。長くて10年先の予測を基にした経済行動を望むね。

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平準化の話ははもういいから。知識や管理の板でやって。

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維持費高そう。やっぱり、ここは永住向きではないですかね。

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管理ツイッタラの気持ち悪さ　笑

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モデルルーム閉鎖してから、売れなくなったような気がしますが、何故でしょうか？
のらえもんさんのコメントと逆転してるような。

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>>45659 匿名さん

それ、ぜーんぶ個人としてのあなたの考え方な。マンション買った時点で運命共同体なんだから、何でもかんでも個人視点で話しちゃってるのがダメ。

例えばこのマンションは1,000戸規模だけど、みんなをあなたと同じ考え方にすることごできますか？できません。なら何が現実的かを考えましょう。

それに、「インフレかデフレか」と二極論で語ってるのも現実性に乏しい。

年金の例え話も的外れで、「人の2倍払うか？」ではなく、「将来必要な額を確保するために、一番確実性が高い、適正な額はこの金額」と管理組合の意思で決めるのが平準化。2倍とか、そういう観点ではないよ？

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>>45659 匿名さん

「先のことは分からないだろ！」と言いながら何も考えない何もしようとしない、批判ばかりする人の典型例。こういう人、よくいるよね。

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50年後、2070年なんては全くわからない。
次の大規模修繕に向けて貯めるのが現実的。

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なんか余裕がない人多いな。修繕費とか微々たるもんだろ。どうでも良いよ。

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ここ買ってもない外野が修繕積立金に熱くなる必要もないが。
ここはイマジネーションランドの購入検討スレ。

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>>45659 匿名さん

こんなこと書いて、おれってマナーリテラシー高いからおれの言うこと聞け！ってことなのかね笑

赤面しちゃう内容なわけだけど。

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売れなくなるとネガもいなくなるんですね。

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ここで70㎡位の部屋を検討される方は、管理費修繕積立金等が将来的に4.5万円くらいかかる可能性を踏まえておけばいいですかね。

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>>45671 匿名さん

ここに限らず、一般的にタワマンだったらそれぐらいかもっとかかるとおもいます。

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>>45672 匿名さん
シャトルバスのあるタワマンは仕方ないですね。このくらいかかります。

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ここ住民板じゃないんだけど。。

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>>45673 匿名さん

シャトルバスの運行費は管理費で賄われていますが、実はシャトルバスの有無は管理費の高低にあまり関係ありません。だいたい、物件価格と比例関係にあります。

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>>45675 匿名さん
理由も含めてちゃんと説明して

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>>45675 匿名さん

シャトルバスは安いから、やめても管理費下がらないってこと？

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湾岸地下鉄、調査費すら予算通らない…夢のまた夢か…

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読売新聞、臨海地下鉄がいかにも出来そうな記事をなぜ何回も書いたんだろう。
信頼を失うわ。この新聞社だけに限った話じゃないけど、一般の人の生活に直接関わる話なんだから慎重にした方が良かったのに。

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>>45678 名無しさん

臨海地下鉄の話は、引き続き進められてはいます。ただ「検討熟度が低く構想段階」だし、東京都の基金の対象でもないし、これからBRTに多額の税金、来年度は131億円が投入されるし、来年度予算案概要等を見ていると、今すぐ発表とかの段階では全然ない事が見て取れました。

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湾岸地下鉄については、造ること自体に反対する人はあまりいないと思いますが、最大のネックは財源問題です。この問題が解決しないと進展は期待できなさそうです。ただ実現を望むだけでなく、財源をどうするかについて具体的なアイデアを湾岸民で提案するようにしないと、なかなか先に進まないのではないかと思います。

パークタワー晴海は駅遠だといわれていますが、決して歩けない距離ではないし、歩きたくない人向けにシャトルバスもあります。PTHよりもっと突き抜けて駅遠のハルミフラッグが予想外に人気ですね（決して割安とはいえないのに）。ハルミフラッグの掲示板はすでに30,000スレ超えのお祭り騒ぎ。徒歩20分以上だと歩こうと思う人はあまりいないので、BRT乗り場がまるで鉄道駅みたいに思われていて、あたかも「駅」近物件であるかのように錯覚している人が多いのでしょうか。バス便物件の不便さを体験したことのない人が「まあ何とかなるだろう」と思って買っているのですかね。

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湾岸地下鉄は何十年も気長に待ってるとできるかもしれないが、正直そんなに長くここに住み続けてる人はいないと思う。
どっかで損切りして都心を目指さないと、詰む。

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駅アクセス、スーパーなどの課題解決には、晴海2丁目からららぽーとへ、東雲の桜橋のようなものを架けるのがベストではないでしょうか。

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>>45683 匿名さん
それで何億もかけて、得する人は少数

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>>45681 匿名さん
実質的に街の中に駅があるみたいなものだから、評価は高いですね。

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>>45683 匿名さん
ららぽーとは、江東区の商業者。
橋をかけるのは東京都の仕事でここの住民が要望するのは自由だけど、中央区は応援しないからね。

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>>45686 匿名さん
ゆりかもめ.....。

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>>45687 匿名さん

ゆりかもめの延伸に反対運動をして断念させたのが中央区の議員と区民。不便とか橋が欲しいとか、なにを今さらかと…

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>>45682 匿名さん

何が詰むの？？？

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>>45681 匿名さん
一般的なバス便物件は、郊外にあってまずバスで駅まで行ってから乗り換えて職場に向かう、という点が不便なので敬遠されるのかもしれませんが、ハルミフラッグの場合は新橋、虎ノ門、銀座、東京、豊洲といったところにBRTとバスでダイレクトにアクセスできるので職場がそれらの場所なら最高の立地でしょう。立川駅のバス便物件などとは全く異なります。

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>>45691 匿名さん

>>45691 匿名さん
東京のオフィス街がどこに集まってるか知ってる？八王子、吉祥寺が職場の人と湾岸エリアでダイレクト出勤できる人の人口の差は歴然。朝の人の移動の流れを見れば同じなどとは言えないよね。みんなオフィス街を目指して移動するんだよ。
合理的に考えて職場からのアクセスの良さを認識した人で人気なんでしょ。
もちろん、職場が東京の西側なら選んではいけない物件だと思うけどね。そもそも湾岸エリアを志向しないだろうが。

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ゆりかもめ選手村終点とBRTだったら、オリンピック前に間に合ったかも。

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モデルルーム跡地には何が出来るの、、

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>>45693 匿名さん
春海橋にかかる高架橋の存在を忘れてない？
あれをぶっ壊さないとゆりかもめの支柱が建てられない。どっちみち間に合わなかったと思うよ。
GoogleMaps ストリートビューより

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この辺りは何もない不便な田舎ともいますが…

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しばらくは空き地か駐車場ですね。

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>>45696 匿名さん

こんな道路、年寄りが横断するのは大変だわね。

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>>45699 匿名さん
1回では渡り切れないので、2回に分けて渡るといいですよ。将来的には中央分離帯に信号待ちで腰掛ける小さなベンチを設置するのもいいですね。

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>>45699 匿名さん

皆さん、普通に横断してますけどね。
歩行者信号が青になる時間、長いですから。

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>>45701 匿名さん
港湾から来たセミトレーナーは殆ど東雲で曲がりますから、空気が良くなって良かった。

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なかなか売れない要因は何ですか？

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のらえもんさんのブログに、湾岸は地方出身者がとても多く、東京出身者が少ないと、データをのせて書かれていますね。

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>>45703 検討板ユーザーさん

不便だからです。

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龍之介って和田だろ？汚い関西弁で汚い内容は全部こいつ。心底根が腐ってるからクズ垢作らないと心が耐えきれない。って晴海のサイゼリアでフィリピン人の店員がボヤいてました。

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不便だとしてもほとんど既に分譲済なのでかなりの需要はあったはず。ここまで停滞しているのは謎ですね。もしくは、もはやデベ自体ここの販売に力を入れていないのかもですけど。

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>>45708 匿名さん

意地になって引っ張るというか、スミフ的な「この価格で買いたい人に売る」というだけの話だと思うよ。三井的には、既に販売コストは最低限にしてて、時間かかっても全然痛くないだろうし。

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>>45709 マンション検討中さん

正直、三井的にとかどうでもいいよ。
安売りされるよりはマシだけど、三井で竣工1年で完売しない物件あった？
イメージが悪い。

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>>45710 匿名さん

ん？
>>45708 で
「もう造っちゃったし玉不足だし意地になって引っ張る可能性もあるかもね。」って書いてあるのは三井視点でしょ。だからそれに合わせて三井的には違うんじゃないの？って言ってるだけなんだよね。

まあ別に私もどうでもいいと思ってますし、君がどうでもいいならそう思っとけばいいんじゃない？

あと、「三井的にとかどうでもいい」とか言いつつ「三井で竣工1年以内に?」って結局三井視点じゃん笑　スミフみたいに売り急がず粛々と売ってるってことなんじゃないの？

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>>45711 マンション検討中さん
この立地の物件をこの値段で買いたいという人がいなくなったのかな？

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のらえもんさんの見ました。東京出身者が2割以下なんですね。
そりゃ、小学校では必須で湾岸についてまなびますからね。ゴミ埋立や、災害などイメージが悪すぎるかと。他県の方が多数派なの分かる。

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>>45713 検討板ユーザーさん

そう言ってるうちにどんどん価格が上がっちゃったんですよね、湾岸エリアって。今となっては、先に買った人が勝ち組だった。

今後も、他県からの移住者の需要を取り込めるのだとしたら、資産価値を維持しやすいでしょうね。

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>>45714 マンション掲示板さん
ここより、津田沼のタワーの方がよっぽど暮らしやすいと思うよ。

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>>45715 匿名さん

まあ、何を優先するかですね。そう考える人もいると思います。そうでない人も、もちろんいると思います。

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>>45716 匿名さん

私は中央区って都会だと思ってたんですけど、先日津田沼に用事がありタワー周辺も見て来ましたが、すごい便利。
帰宅してから、こちらの方がすごい田舎のタワーに見えました(泣)

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田舎のタワーだから贅沢に土地が使えるのでしょ
わかってた事だと思うけど

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>>45718 匿名さん
庭園はテイアクロと合わせて最強、また地方から自動車で来る人は首都高から3兄弟を見ると「東京」を感じるとのこと。

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>>45717 匿名さん

まあ、そう感じる人もいるでしょうし、そうでない人ももちろんいると思いますね。
個人的には、津田沼はちょっと勤務場所からは遠すぎて住めないかな。飲んだあととかは、タクシーでサクッと帰りたいから。

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>>45721 匿名さん

単にdisりたいだけだと思うが、ここも僻地ってほどでもないと思うけどね。
中央区の1番奥ではあるけど、すぐ都心に出られるわけだし。

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>>45717 匿名さん
津田沼と比較するのは、ここが気の毒だったかな。あちらは人気でさっさと完売しました。
大手町通勤者に支持されたみたいですね。

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晴海の袋小路のマンションであることは
確定だね。

鉄道がなく商業施設がオワコンなのに、
大江戸線からも有楽町線からも遠く、
近くは学校とバイパスで埋められてて、
目の前の空き地はBRT置き場と残念開発。

奇跡的に地下鉄ができても近くには通らず、
奇跡的にトリトンが刷新しても近くでもなく、
未来は明るくはない。

スペックだけが魅力の僻地物件として
フラッグと三兄弟で晴海の袋小路を支える。

晴海はドトール最強ってことで。

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>>45727 匿名さん

買いたい家はは人それぞれですね。

津田沼は津田沼で、あの安い価格帯を検討している層に支持されたということでしょうね。

正直、津田沼に住みたい層と、ここに住みたい層は、価値観がだいぶ違うと思います。

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津田沼かー。
駅直結タワーは確かに便利。街も嫌いじゃない。でも、都心勤務者にとっては・・・。
朝晩、総武快速に30分乗らなきゃいけないのは辛い。夜遅くなるとよく遅れるし。タクシーで帰るにしても1時間かかるし・・・。その分安いから、結局は価格とのバランスで選ぶんだよね。

晴海も中央区の果てではあるけどねぇ。でも腐っても中央区、都心アクセスはいい。

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>>45730 匿名さん
津田沼のタワーが東京都心部通勤者に売れたのは、始発が多いというのも大きいですね。
それから買い物は当然のこと、すぐそばにSAPIX、河合塾、駿台予備校があるのもファミリーには魅力でしょうね。

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>>45731 匿名さん

ですね。
そのミクロの利便性と、都心勤務の不便さを天秤にかけてどう取るかですね。
それともちろん、都心周辺区と比べたときには安いですから、そういう意味で予算的に厳しい方々にも支持を得たということだと思います。

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津田沼は完売し、晴海はまだ販売中。
それが現状です。

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完売しているマンションなので敢えて引き合いに出しますが、郊外のタワマンは、管理費も安いんですね。

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たとえ電車に乗る時間が長くなっても、駅近が人気らしい
トータル時間にしたら同じだろうからね

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