パークタワー晴海　その3

> ●タワーマンションのメリット

> ①タワーマンションは、ほとんど例外なく免震構造や制振（制震）構造で建築されているので、大地震が来ても揺れが小さく、家具の転倒による怪我など二次災害に遭いにくい。

→大きな地震に耐えたとはいえ、免震装置そのものは疲労しますし、半永久的に持つものでもありません。
また、大規模な地震では大きな余震がかなりの回数にわたって繰り返し発生します。免震装置の中には、エネルギー吸収能力が衰えてしまうもので出てくるでしょう。そうした装置をいつ、どのような方法で交換するのがベストなのかという課題は残ったと考えています
http://www.taisin-net.com/solution/special_issue/87lvn70000018cso.html

→ 一方、免震のように静的荷重を受ける状況下では、建物の変形を抑えるのは剛性しかありません。
ですから、剛性があまり低下しない方が変形を抑制できますし、逆の場合はどんどん変形が進んでしまいます。
免震は、打たれ弱く脆いと言えます。
基礎固定の場合は、塑性化が履歴減衰の増大となり変形を抑制する方向に働きますから、冗長性という観点からは基礎固定の方が一枚上手です。
この現象は、最初にお話した建物の地震応答解析結果の意味するところと合致します。
以上が、過渡応答でも定常応答でも共通して見られる免震の応答特性なのです。
免震の建物は一度壊れるとどんどん変形が進んでしまいますから、免震の建物を塑性化させる設計は好ましくないということになります。
https://www.sein21.jp/NewSeinWeb/TechnicalContents/Kikuchi/Kikuchi0104...

> ②災害対策も充実しており、ライフラインが切れたときのために非常用設備（72時間自家発電装置・太陽光電源・飲料水生成装置・簡易トイレ・かまどなど）も充実している物件が多い。

→さらに、地震で停電や断水になった場合、エレベーターが使えなくなるので外出は難しいですし、水を一階から高層階まで運ぶのは相当苦労します。地震だけでなく、火事が起こった時に逃げ出しにくい事も大きな問題です。こうした災害は滅多に起こらないとはいえ、万が一の災害へ対応が難しい事が、タワーマンションの大きなデメリットといえるでしょう。
http://rh-guide.com/hudousan/tower_man_demerit.html


> ③タワーマンションは、大抵が戸数300戸以上の大規模な物件なので、ホテル並みの豪華な共用施設がふんだんに用意され、またコンシェルジュを置いて住民サービスに当たるなど、付加価値の高い物件が多い。

→ところが、これらの施設はその運用や維持管理の費用を月々の管理費で賄うことになる。費用が賄えず、ジムやプールが閉鎖に追い込まれ、分譲時の付加価値がむしろマイナス資産として評価されている物件もある。これが、後述する費用問題にも大きく関わってくる。
http://sp.yomiuri.co.jp/fukayomi/ichiran/20161017-OYT8T50050.html?page...

> ④既成市街地の駅前再開発の一環として誕生することも多いので、ペデストリアンデッキで駅まで繋いだものもあるなどアクセスが良いことに加えて買い物施設・飲食店も充実していることから、生活利便性が非常に高い。

→私も駅前に住んでおりますが、部屋によって騒音の度合いは大きく違います。
電車と反対側の部屋はほとんど気になりません。駅側は神経に障るくらい騒がしいです。
騒がしい駅側にはリビングがあるのですが、逆にリビングで子供が騒いでもテレビを大きくしても電車がうるさいので大丈夫という変な安心感も・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15656/


> ⑤多くは20階以上の高層階に限ることですが、都会の喧騒から遠い住まいであることも長所。窓を開けると、はるか下を走る車が小さく見えますが、騒音は殆ど聞こえて来ない。

→そもそも、タワマンの高層階に住めば、少なくとも地上から15m以上は離れた場所で生活することになる。そこで危惧されるのが、抑うつなどの症状だ。
　建設省建築研究所（当時）の渡辺圭子教授が1994年に発表した論文「集合住宅のストレスと居住者の精神健康」は、「高層集合住宅はその高さゆえに、外の明るさ、雨の音、樹木の緑といった外界による刺激が乏しい」と指摘する。
　また、感覚遮断研究では「刺激を極度に絶たれた被験者は無気力、抑うつなどの症状に陥りがち」だといい、渡辺教授は、高層階でもそれと同様の傾向が表れるのでは、と類推している。
　さらに、高層階での居住は「流産率が高まる」との報告もある。公衆衛生学の権威で『コワ～い高層マンションの話』（宝島社）の著者である逢坂文夫氏は、94年の研究「住居環境の妊婦に及ぼす健康影響について」で「高層階の居住者ほど流産の割合が高くなる」と発表しており、10階以上の高層階に住む女性の流産割合は38.9％に達するとしている。
http://biz-journal.jp/2017/08/post_20285.html


> ⑥タワーマンションの足元には広いオープンスペースがあって、都会とは思えない庭園が設けられるケースが多いもの。これは、出入りの際に住民に潤いを与えてくれる。また、中低層階の住戸では、その緑の景観をリビングから楽しむこともできるはずです。

→　エントランスまわりの噴水や滝は、見かけは豪華だが水垢などがたまりやすく、定期的な清掃が必要だ。水道代やポンプの電気代もかかる。風が強いと近くの1階の住戸に水しぶきが飛んで洗濯物が濡れ、クレームの原因になる。

　もっと怖いのは事故だ。幼児が水路でうつぶせに倒れると、3㎝ほどの深さでも溺死してしまう。そんなこんなで、やがて運用を止めるマンションが少なくない。

　大規模な新築マンションで一時、流行った温泉施設は最近はまったく見かけなくなった。お湯を沸かすボイラーや循環ポンプなどのメンテナンス、清掃や冷暖房におそろしくコストがかかり、それでいて利用者は少ないからだ。

「イニシャルコストもランニングコストも大変高価なのです。ある住宅評論家が、『あれはゴルフ好きの男性の発想だ』と言っていました。ゴルフが終わってから仲間で入浴するのは楽しいかもしれませんが、同じマンションに住む住人どうしが一緒に入って何が楽しいのでしょう。特に女性は、ご近所の人に自分の裸など見せたくないはず。入居者のニーズを調べてつくったというより、広告宣伝の目玉にするためにつくった、まさに『客寄せパンダ』の典型です」（碓井氏）
https://diamond.jp/articles/-/152820


> ⑦眺望という無形の付加価値が付いてくる（住戸位置によって異なるものの、富士山や東京タワー、スカイツリー、レインボウブリッジといった魅力的な光景をリビング内からいつでも見ることができる）。これが最大のメリット・魅力となっている。

→特にベランダがある部屋からだと、ベランダの囲いが鉄パイプでない場合、部屋に入って椅子に座ってしまうと、何の眺めも見えず、空しか見えない。

また、１階から３階くらいならまだいいのですが、高層階に住んでいると、緑や木々が全然無く（または見えず）全然季節感が感じられないんですよね。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1040584415

もっと有益な情報交換できたらいいですね。

初心者マークの方がまた登場しちゃってますね。
ここまでくると狂気を感じますね、、、

>>35003 マンション検討中さん

タワマンに恨みを持つサカーキー信者の方と思われますね。

でも、まとめてもらうと、わかりやすい

>>35005 通りがかりさん

ざっと読みましたが、ほとんどが根拠のない主張やミスリード、感想、個人の考え方といった内容で、あまり参考になりませんでした。

まぁ、相手にしないて良いかと。

>>34998 eマンションさん
空き家が多くても駐車場が埋まっていれば問題ないでしょう。管理費収入のうちの4割前後が駐車場収入でしょうから。

>>35007 匿名さん

ですね。異常です。

>>35001 匿名さん
なげ?よ。

タワマンはリセールが有利だから人気あっただけで、老朽化、管理の難しさ等のリスクに注目が集まりリセールが不利になれば、今度は惨劇ですよ。

それでも15階以下のマンションに、リセールが負けることは、なかろうもん

>>35011 匿名さん
1,000世帯もあるから、修繕積立金の値上げは超難航しそう。

早いうちに売って逃げようとするのは相場からしてかなり難しくなったので、少しは自分の永住を考えて値上げに応じるようにならざるを得ないでしょう

今週の東洋経済が不動産特集で、上がる下がる記事ではほとんど勝どきや晴海が写真で使われるので後で読んでおきます。

修繕積立金は、同じくシャトルバスを終日走らせているワールドシティタワーズの295円/㎡位を考えておくといいかもしれないですね。
ワールドシティタワーズはシャトルバスの乗車賃を150円に値上げしても、修繕積立金はこのくらいの上昇になるんですね。

まずは勉強スレで管理費と修繕費の違いぐらい学ぶとか・・・。

>>35016 匿名さん
シャトルバスはじめ共有施設の管理費が大きく、管理費剰余金から修繕積立金への振替額が少ないからこうなるという話ですね。

>>35016 匿名さん
ワールドシティタワーズのシャトルバスは150円ではありません。
シャトルバスの運行は、修繕積立て金とは全く別会計ですし。

>>35015 匿名さん
これの事？
書いてあるのは駅無しバス便物件の負動産の記事ですよ。多分フラッグの事を暗示してるのかと。

https://toyokeizai.net/articles/-/252830

>>35019 マンション検討中さん
失礼。大人も子供も120円でしたね。
管理費剰余金から修繕積立金への振替額は重要ですよ。管理費はかなり余裕を持った設定にしてあるはずなので、毎年8,000万円は修繕積立金に振り替え出来るといいですね。

>>35021 匿名さん

シャトルバスだけでは修繕積立金の水準を語れません。

>>35013 匿名さん
BACとかワンダフルでは数戸の管理費未納世帯が恒常的にある模様ですね。笑い。
管理組合は催促する様ですが、中々上手くいかないみたいですね、、、、
ここは1000世帯あるので未納世帯はもっと多くなるでしょう。

>>35023 eマンションさん

管理費未納が発生するのは、どこのマンションでもあることです。そしてその取り立て方法はほぼ確立されてきていますので、粛々と対応していくことになります。

＞＞35024
どこのマンションでもは言い過ぎでは。
うちのマンションは口座変更の手違いなど以外ではほぼ発生しません。
300戸ぐらいありますが。

>>35025 匿名さん

発生の有無はそれぞれのマンション次第でしょう。しかしどのマンションでも起こり得ることです。それこそ、都心の超高級物件でも発生しています。

ほとんどの人は、管理費は自動支払にしているでしょう。そもそも管理費未納などは特定の（いわばタチの悪い）住民がいる場合しか発生しませんので、タワマン等一定以上の価格帯のマンションであれば、そういう住民に当たるかどうかはほぼ確率の問題です。
1000戸のマンションに居て300戸のマンションに居なかったのも確率を考えれば不自然なことではありません。ある意味どこのマンションでも起き得るというのも正しいです。

>>35023 eマンションさん

なんじゃそれ笑
センスのないネガだなぁ

＞＞35026
可能性の話をすればその通りですが、ローンかつかつで住んでいる物件とローンなんて組んでいない人がほとんどの物件での発生確率は違うと思いますよ。
晴海であればキャッシュよりもローンの人が多そうなので、都心の超高級物件よりも発生確率は高いかもしれません。

>>35029 匿名さん

ローンかつかつの人がいる割合なんて物件によるでしょ笑
キャッシュ一括で買ったとしても実は自転車操業の自営業なんて場合もある。
管理費を払わない理由は様々。そのような理由を持った人がどのぐらい発生するかなんて、読めないし、まさに物件次第。
物件価格が安いエリアだって、堅実な人ばかりが買った物件もあるだろうし、そうじゃない物件もあるでしょうよ。

管理費等滞納の話ならここは滞納の割合高そうということで間違いない
管理費等は高いマンションなんだから

都心の超高級物件だからといって払わない民度が低い人も住んでいるんですねぇ…。
まあそんなもんだし分かりきってたことか。

>>35030 通りがかりさん
確率論の話ですよ。
高級マンションと団地でどちらが管理費滞納率高いか。
絶対に物件価格と滞納率は相関しますよ。

>>35031 検討板ユーザーさん

めちゃくちゃだね笑
管理費が高いほど滞納率が高いとでも言うの？笑

>>35033 匿名さん

高級マンションと団地なんて、比較対象が極端すぎるでしょ。一定以上の価格なら、物件次第だよ。

>>35033
高級マンションといえども、団地の一種ですよ。
定義をしっかりして。

>>35031 検討板ユーザーさん

ちょっと何言ってるか分かんないです

>>35037 名無しさん

前に修繕積立金の平準化の話があった時、余裕があまりないからという理由で反対する人いましたよね？
そういう人は破綻予備軍なわけで、ここはタワーで共用部が多いが故に管理費等が他のマンションより高くて、かつ、当初は意図的に負担が抑えられてます
普通の板状マンションより滞納リスク高いのは分かりますよね？

>>35035、35036
わざと突っかかっているんだと思いますが、物件価格と管理費の滞納率は相関するという単純な話ですよ。
一定以上とか、定義とかではなく。

>>35038 検討板ユーザーさん

ずいぶん前から見てるんですね！
その頃からずっとネガ投稿されてるんですか？

その投稿は知りませんが、ここは匿名掲示板な訳ですし、修繕積立金平準化は引き渡し後に管理組合で議論する話でしょう笑

また、管理費は払える人が買えば良いのです。高い、払えないと思うなら買わなければいい。

また修繕積立金は、当初安く段階的に値上げする設定になっているのはどこのマンションもそうです。

このマンションが滞納リスクが高いという説明にはまったくなっていません。

>>35039 匿名さん

その根拠は？

>>35039 匿名さん

そう単純じゃないさ。賃貸比率が高いマンションは総じて滞納率低い。築古で実需が増えるほど滞納率が高くなる。じつは物件価格との相関は弱いの。

>>35039
相関とか主張するなら、感覚的な話じゃなくて数字で示さないとダメだよ。相関性を示すデータは持ってるの？

もうすぐ登録時期なのか、将来管理費滞納が多い可能性があるとか、超能力者じゃなければ断定出来ないことを主張する人がいますね。
ここでそんなに長きにわたって検討してるなんて、慎重派ですね。

>>35042
もちろん物件によることはわかりますが、傾向の話じゃないですか。
傾向値としては間違いなくでますよ。

>>35043
傾向ですよ。普通に考えればわかるはずです。
賃貸だって同じことが言えますよ。
これを反論する方が難しいと思うのですが。

>>35045 匿名さん

「傾向値としては間違いなく出る」のであれば、根拠なき主張を繰り返されるのではなく、その間違いなく出るという根拠を出してもらえませんか？
分譲価格帯別の管理費・修繕積立金滞納率のデータがあるんですか？

>>35045 匿名さん

傾向が分かるものをだしてくれよw

>>35046、35047
一般論という言葉を知らないんですかねー。
親の所得と子供の偏差値に相関関係があるのと同じぐらいの話じゃないですか。

お二人がお持ちのマンションの平均分譲価格と滞納世帯数を教えていただけますか？うちと比較すればそれだけで傾向出ますよ。
πが少なすぎて正確なデータにはなりませんが。

もう止めなさい

>>35048 匿名さん
親の所得と、子供の偏差値は調査結果をみたことがあるため納得できますが滞納率の検証データはみたことないので教えてください