パークタワー晴海　その3

銀座銀座銀座、
地方のお上りさんでもあるまいし、
いつの時代だよ。

>>3051 匿名さん

言いたいことは解らない訳ではないけど、じゃあ銀座の不動産に世界中の投資マネーが集まるのはなぜ？銀座の土地価格がずっと日本一なのはなぜ？キャップレートが2%台でも流通するのはなぜ？
是非ご説明ください。

BRTは豊洲がいつになるかわからないから、いつになるかわからない。
晴海の工事車両も、環2使わない別のルートを相談してる。

BRTは、選手村開発など、オリンピック絡みがあるので、開発はされるとは思いますが‥‥
もちろん予定通りかはわかりませんが

BRTはないよりはいいよ。利用者には良い。でもバス便充実を鉄道開通と同一にみなすのはダメ。不動産相場的には、だけど。たとえば青山6丁目のあたりとか、バスめちゃくちゃ多くて便利だけど、周辺より明確に安いでしょ。

キャップレート2%なのはバブルだから。買ってるのは中国人で、彼の国はバブルで、キャピタルゲインの計算してるから。その辺知った上で好きにどうぞ。

>>3059 マンション検討中さん

つまり無知なんですね。わかりました。

いや、中国のバブルが弾けてマンション売れなくなったって言われてますけど、まだバブルなんですかね？！

銀座が良いと言う古い人がまだ多数いるのでしょう。それだけの話。
銀座まで信号スルー出来て40分、ここの資産価値を上げているとはおもえない。

隣接する空き地のBRTステーション建設の話し、全く進捗がないですよね？
豊洲市場と同じように延期か白紙になるのでは？

>>3061 匿名さん
中国のバブルなんて、数年前に終わっている。

＞3055さん
銀座の不動産に世界中の投資マネーが集まるのはなぜ？
単価高くても区画小さくて高さも低くてグロス小さいから、取引しやすい。外堀銀座昭和通り3-6丁目という囲みの中だから、小さいマネーゲームには最適。3-4LDKだらけのマンションで少ない2LDKのマンションの坪単価が跳ねるようなもん。千代田港、中央区でも日本橋のような数千億とか行くビルは非常に少ない。
だから、実際には投資マネー規模なんて知れてる。両替商経由ダイヤモンド商とか、マスコミとか電通とかリクルート、新聞等々もそうだけど、水商売のママ含めて広報機関も多いから実態よりもニュースになる。グリコのおまけみたいなもん。

銀座の土地価格がずっと日本一なのはなぜ？
・単価の問題。
・最大の商業地（←たまにはまともな・・・）。
・やらせ。
・実態よりもお化粧が上手。つまり水商売。

キャップレートが2%台でも流通するのはなぜ？
・上記である程度言い尽くしてますが、つまりここの「土地」は「銀」の代わり「水」の代わり、ですね。体温計の中の水銀、横目で隣よりも少し良いこと、商売はあるけどその内容は限りなく変化することだけが価値観のStreet。
商売で取引されることを前提とした、不易流行というよりかは吹き溜まりPlace。
以前は商業地で出物が少なく、時代の先（埋立地≒出島、関内）の雰囲気があって高かった。しかし、今はアジアほかの企業のマネロン需要、お試しに需要ですかね。
もちろん、それでも最大の商業集積地であることは認めますけど、京都や奈良の観光地のやり方で日本最大の商業集積地です、観光客増えてますってやるのがいいんですかね?単に今までの利権持ってる人が危ない橋渡らない程度にアピールしてるだけでしょうと感じますけど。

以上が表の説明
裏はもうめんどくさいからいいですか、このぐらいで・・・。

>>3065 匿名さん

世界中の年金基金等の機関投資家が数百億単位で投資しているのをご存知ないだけなんじゃないですか。
まぁ、ここのマンションの価値とは関係ないですけどね。

電車とは無縁の生活を送る人にとっては
とてもよいマンションであるのは間違いない

>>3065 匿名さん

銀座は、やらせ、水商売なんですね。
やらせ、水商売とあなたが言う土地は、何十年も一等地なんですけどね。

>>3065 匿名さん

もっと頑張ってね！

銀座は水商売だよ。
千代田区とか港区憧れで
銀座にすがりたい中央区民が多いこと・・・。

>3066さん
数百億じゃあ一けた少ない。それは二流以下の物件だよ。年金ならね。

銀座推し要らない。歩いて40分のこのマンションと全く関係ない。

ここ、そんなに心配しなくても結構売れると思いますよ。閑静な何もない埋め立て地に1000戸超のタワマンがドーンと建つんだからかなりの存在感があるはず。
月島駅まで20分はかかるけど、月島駅は便利ですもん。まず子供の通学に便利です。自転車で駅まで行けば近いものです。
意外な一例ですが、早稲田大学。乗換案内で調べてみて下さい。
月島駅→早稲田駅 9.6㎞ 24分299円 メトロだけだと195円
荻窪駅→早稲田駅 9.6㎞ 17分 319円
路線図を見ると早稲田からは荻窪が断然近いように見えるけど、距離は一緒なんですねー、これが。さすがに時間はかなわないけど、安い！

>>3071 ご近所さん

今時の投資スキームを勉強した方がよさそうですね。
SPCの各トランシェにエクィティ、メザニン、デット等、投資家の属性別に匿名で投資するんだよ。結果巨大な投資になる。
今の銀座に千億単位の物件はないとは思うけどね。京橋のPCPや目黒雅叙園あたりが千億単位の最後かな。

3073です。
有楽町線の銀座一丁目駅。
銀座線の銀座駅と地下通路コンコースをつないで、「銀座駅」に改称してもいいのではないかと思っています。

>>3075 匿名さん
その考えだと有楽町は日比谷でいいと思います。
ちなみに銀座一丁目から銀座より、東銀座から銀座の方が近いです。

南側が永久眺望なんて凄いね。

>>3073 匿名さん

月島は、佃は良いけど、駅近辺は煩いし、ビルだらけで汚いし、あまり住みたくはないな〜。

http://ameblo.jp/kawaish/entry-12003344603.html

都の認証保育所「つきしまさくらさくほいくえん」の児童約30人が、タワーマンションに囲まれた公園に到着した。間もなく別の保育園の一団が現れ、滑り台の周辺は順番待ちの児童であふれかえった。

引率する保育士は「近所の保育園と鉢合わせすることがほとんど。100人くらいの子供が公園内に群がる日もある」という。

>>3079 匿名さん
低層階しか住めないんですか。
駅前でもタワマン高層階に住めば、静かだし、低いビルなんて見えませんよ。

>>3078 匿名さん

お隣の三菱タワーたちも、南側永久眺望なので珍しくはないです。

>>3081 匿名さん
タワーマンションだと、高層階の方が煩いよ。

>>3082 匿名さん
南側永久眺望って、晴海くらいじゃないですか？
都内では超貴重ですよ。

>>3084 匿名さん
アーバンドックでも問題になっていますが海側の高層階の強風のことはココでは語られませんね。シャレにならないくらい強風だと思いますが

>南側永久眺望って、晴海くらいじゃないですか？
ミスリードですね　関係者ですか?
クロノティアロ、あと25F程度以上ならいくらでもある
これからいくらでもできるし。
そういえば住不のモデルルームも永久眺望だよね

スカベイも有明も永久眺望だと思いますが。
有明は20階以上かな?
あと東銀座とか築地とかいっぱいできそうですよね

有明で永久眺望って少なくないですか？BACの北側のみでは？あとCTAの東向き。
スカベイは永久眺望だね〜〜。うらやましい。

南側海で永久眺望というのは、奇跡的な立地だと思いますよ。
相当高くなる予感。

永久眺望っていっても、見える眺望がビルの汚れた屋上だけっていうのは価値がないですからね。
海側永久眺望は貴重ですよ。公園側永久眺望も良いけどね。

有明は住不だろ
南眺望っていうならオリンピック後の選手村ツイン待ち
眺めも解放感もあっちが一段上。
勝どき東の200m級も

そんなー、「こっちが上」みたいな事いっちゃうと、じいちゃんのハワイの別荘の方が断然上ですよ。
上には上がいるもんですから。

じいちゃんのハワイの別荘は維持費がね。
向こうは固定資産税高いから。

低層でも眺望がいいところがいいんだよね。
選手村も前に低層マンションあるし、勝どき東はドゥトゥールがある。

3091さん
まあそうですけどね!

どうせオリンピック終了したら駅遠のマンションから値崩れするんだから値下がり分は家賃だと割り切る。晴海3棟は坪単価200万割れるとこまで落ちると思うよ。フツーに考えて

7000万の部屋は5000万まで下がると覚悟して値下がり分は家賃と割り切って買うと気持ちも楽になる。

>>3095
フツーに考えてそれはないと思うよ。
そんな安くなったら買える人が多くなり、結果不動産は値上がりする。
金利が5%くらいになったら有り得るかもだけど、
金利が高くなると言う事は、景気がいいってことなので不動産は下がらない。
フツーに考えて君が安く買える日は来ないってこと。

何があっても不動産価格が上がるって考える人が過半数になると
バブル崩壊がスタートするのではないかな?

>>3096
リスクを想定して割り切れる人はいいと思うよ

物件価格はピークで上昇傾向の金利は2～3年後に確定・・・
残債割れで身動き取れない状態が長く続いて、
維持管理費は高水準、10年後には修繕費値上げ・・・

脅かす訳じゃないし、この物件に限った話でもないんだけど、
カツカツ背伸び組は本当に注意したほうがいいと思う
余裕や知識がある人には大きなお世話だね

金利は信用リスク増加・需給悪化でも上がりますけど?
日本でいうと税収頭打ち、人口減から将来の国債償還リスク増
医療費増大で赤字国債発行で需給悪化
こういう時は不景気で不動産価格はダブルでやられるでしょう

>>3097
あともうひとつ。
誰だって安く売りたくないので買って1年後のオリンピック後に坪200割れる価格で売る人はいない。
売りが出ないということは、供給が少ないので価格は安くならない。
需要と供給のバランスをもう少し考えた方がいいよ。

ここを買ったけど何らかの理由ですぐ売らないといけない状況の人は出るかもだけど、
それでも業者が250～後半で買取り、300ちょいで売るだろうね。

>>3100
それってさ、もう不動産だけの問題じゃなくないか？
資産持ってない人だって相当大変でしょ。
今の日本の場合、国がおかしくならない限りはそこまで金利は上がらんよ。

国の借金が増えたら、スーパーインフレか最悪は預金封鎖＆新円切替じゃないかな。
そうなったら不動産や外貨持ってる人は強い。
そもそも国債大量に発行して金利も上げたら税収もっと必要でしょ。

ローンの貸出金利ということで言えば、3%くらいまでは金融ショックでなくても戻ることはあるだろうね。10年ちょっと前とかそんな感じだったでしょ。特にその時好景気でもなかったし。予算いっぱい無理しすぎないで買えばいいって話かな。