パークタワー晴海　その3

ガーデンシティ有明の方が販売時期早いとは。。。ホームページによると、29年4月に販売開始らしい。

なんにもないことを解放感と置き換える。
不動産業者はどんな不利なこともセールスポイントにしちゃうんだよな。
屁理屈を言わせたら不動産業者が一番だな。
東京に住むのにバス便しかない僻地に住むなんてあり得ない。
どこかの田舎町みたい。

>>1995 匿名さん

ここでのコメントも典型的なバス便物件のそれですね。
バス停が近くなるから便利、バスは本数があるから良い、チャリがあれば大丈夫等…

そうたよ、バス物件だよ。
ただし、都心近くのバスは便利だよ。

普段使いの地下鉄がありつつ、たまに行くような目的地至近まで着くバス便があると便利だね。
東京、羽田、成田、その他ターミナル駅など。

地下鉄がなくて普段からバス1系統はキツイよ。
私は自転車族で電車使わないので検討予定ですが。

>>1994 匿名さん

駅近という要素を考えると有明の方が高かったりするのかな。
よりによってスミフだし…

三菱と三井が土地を買った時点ではゆりかもめが延伸する計画だったからね。
中央区の反対でゆりかもめが頓挫してBRTに変わったからバスが便利というのは後付けで苦しい。

毎日電車で通勤される方は、駅近の物件へどうぞ〜
勝どきビュータワーまだ売ってるでしょ？

その通り、電車やバスで通勤する前提の低レベル人間が、がちゃがちゃうるさい。ハイヤーやタクシーならで、都心近いしなんの問題もない。

うーん・・・駅からの近さで不動産価格が決まる日本（東京の都心三区でさえ）・・・世界の常識は日本の非常識、日本の常識は世界の非常識・・・。公共交通機関が近くに来ると住民運動になる欧米都市部ｖｓ．日本の都市部。これは日本の貧しさを象徴しているのでしょうか？？？或いは今後欧米の不動産もこの様になっていくと言うことを示唆しているのでしょうか？？？日本全体としては相対としては言われるほどまだそれほど貧しくありません。ただ、やはり世界の先進国の中で国全体のＧＤＰに比較してこれほど富裕層の割合が少ない国はありません。２０世紀ほどではありませんが２１世紀も１６年以上経たいまだに圧倒的に一億総中流・・・今後それがどうなっていくのかと言う判断でここが「買い」か否かが決まってくると思います。平均すると新入社員の給与と社長の給与はせいぜい１０倍から２０倍・・・そんな先進国はどこにもありません。
私は駅近が最大の価値であり続けることには懐疑的です。何しろ、これまで日本だけが世界で異常な状態で居続けたコトはありません。

マクロ、ミクロの視点での反論、異論が楽しみです。

ここは築10年で坪250が妥当な価格。販売価格次第ですが是非検討したい

松濤とか、南麻布・西麻布・広尾の一部など、駅遠でも評価されている地域もある。佃とかもそうかな。

駅近でも、大通り沿いとか線路沿いとかは、人により好みがある。

シエルタワーとかみれば、駅近がそこまでの価値を有するものではないのは、わかる。

>>2003　海外主要都市は、駅近辺は治安が悪く汚い。少し離れたほうが環境が良い。日本は駅近辺もきれいなので、一部の例外を除いて駅近のほうが評価が高い、ということじゃないでしょうか。　この物件の周辺環境が、駅から離れるだけの価値があるとされれば、価値は維持されるでしょう。

>>2003さん

欧米と一言で書いているが、まず大前提として、アメリカと欧州は全然違う。欧州でも大陸と英国とではやはり違う。ここを一緒くたにするところからして既に間違い。
フランスは中心地の駅近が一番治安も価格も高いし、アメリカは駅の距離云々以前に都市の中心地から離れたエリアに囲いを作り、超絶に治安の良い地域を作り出している状況。

アメリカでは経済合理性から行政サービスの提供を見捨てたエリアを平気で作ってそこがスラムになるが、日本は＊＊問題で逆差別があったくらいの状況であり、行政が完全に見捨てる地域が起きることは極めて考えづらい。

マクロでみたときにアメリカと同じ状況になるとは思えず、起きるとしたらパリ型になる（駅から遠い方が相対的に治安は悪くなる）。

また、ミクロ的に考えた場合の想定だが、万が一勝ちどき駅や月島駅が行政に見捨てられて治安の悪いスラムになったと仮定すると、そんな状況で勝ちどき駅や月島駅を安全に使うことはできなくなり、治安上からも自動車通勤を余儀なくされる（現状よりも確実に生活環境は悪化する）。
しかし、このマンションの駐車場付帯率は40％程度であり、十分な自動車通勤需要に対応できない。結果、マンションの残り60％は見捨てられ、治安の悪い駅を使って電車通勤をせざるを得ない低所得層しか住まなくなる。つまり、この物件はスラム化する。

結果、マクロでみてもミクロでみても駅遠のこの物件の方が駅周辺物件よりも栄えるとする貴方の想定はおよそあり得ない。

>>2003 匿名さん
格差のある社会が進んでいる国だと思っていませんか。
民衆が一部のエリート層にコントロールされる程日本の国民は馬鹿ではありませんよ。

/2007
たかがマンションで、そこまで考えるんだ。一般論は意外となりたたないよ。所詮不動産は、特殊性の世界。カンと勝負の世界だよ。

パリの場合、長距離列車駅の周辺は治安悪いですよ。
ヨーロッパはそういうところが多いです。
移民がたくさん住んでることが要因。
日本はまったく違っていて、リニアができると近くのマンションの価格まで上がるなんていう妄想を住民が抱いているくらい。
移民に門戸を開くようになれば、品川の港南側や東京駅の八重州側はスラム化の危険がありますよ。
植民地のアメリカは日本とは都市の構造がまったく違うので、参考にはならない。

大陸のターミナル駅とは全然要件が違うでしょ。
それに八重洲側の複数の再開発プロジェクト
を知っていて話しているのかな。

>>2010 匿名さん

2007です。すみません、確かにパリもターミナル近辺は治安悪い。ノード駅とか。
上のパリの例はターミナル駅じゃなくてメトロの駅を想定していました。
日本の中央区との対比という事で。

>>2003
価値観も治安も環境も税制も法律も異なるのに海外と単純比較する奴は大体詐欺師だよｗ
東京と北海道を比べても意味がないのに海外比較だと妙に納得しちゃう人もどうかと思うけどねｗ

>>2010 匿名さん

リニア駅開業で近隣のマンションや土地の価値が上がるのは妄想ではない、名古屋駅まわりは高騰中。
東京駅に来なかったのは残念。これからはサウスゲート計画や新駅と合わせて品川駅周りが有望かな。

>>2010 匿名さん
日本に移民として来る方々はエリート。日本語をクリアするには学が必要だからね。
よって治安悪化やスラム化なんてムリなネガですね。

湾岸は好きですが価格下落リスクが高すぎる
一旦下がりきって欲しい

>湾岸は好きですが価格下落リスクが高すぎる

と思われる根拠は何でしょうか？
他の地域とくれべて、リスクが高いとお考えですか？

ヨーロッパでは低賃金労働はアフリカの旧植民地から来た移民が行っている。
日本でも外食や物流、介護、農業など現場仕事で人員不足が深刻。
これを解決するには中国や東南アジアから移民を受け入れるしか方法がない。
頭脳労働者は入れると職場を取り上げられる人が出てきて外国人排斥運動に発展してしまう。

>>2015 匿名さん
いかにも海外事情に疎い中卒の発想だな。
海外に行ったことないだろ？

>>2012 匿名さん

NORD駅の周辺は黒人が沢山住んでて、路地奥のレストランは西アフリカ料理の店だったりするんだよな。
俺はホテルのその辺りに取ったから、食事も遠くまで行ってたよ。

>>2019 匿名さん
それはお前だよ。
海外事情とやらをのべてみな。

>>2019 匿名さん
そしてその事情がどう日本に当てはまるかもな。高卒さん

話題ないですね。
PT晴海のメンバーサイトも、建築設計事務所のデザイナーへのインタビューとか、しょうもないのを小出しにしていますし…。
くじらポイントばかりが貯まっていきます。

>>2023 匿名さん
同感です。
モデルルームオープンまで半年以上ありますからね。。コンテンツ、あんまり面白くないですね。

クロノ、ティアロの売り出し価格が2丁目の適正価格の様な気がします。
ご近所の方が数人、クロノ、ティアロを購入されましたが、皆さんやはり決め手は価格だったそうです。
よそはとても高くて買えない。駅から多少遠くてもこの価格だったら妥協出来るとの事でした。
新築で嬉しい反面、今まで住んでいた所より遠いのはやはり生活していて疲れるそうです…

>>2025 匿名さん
価格と環境と専有部、共用部の仕様の良さのバランスがよいのが魅力で、住民のみなさん満足されてますけどね。
このあたりの開放感は素晴らしいので、クロノティアロからパークタワー晴海に住み替えを考えているひとは多そうですね！

>>2025
適正価格とかないからｗ
クロノティアロっていうけどクロノとティアロじゃ売り値は平均で1割ぐらい違うし、
ティアロの再販はさらに1割乗っかってるのが現状の相場

サラリーマンでも手が届くってことなら20坪5000万の坪250ぐらいだし、
上級サラリーマンｏｒ二馬力なら20坪6000万の坪300が上限
今の相場は低金利によるハイレバ二馬力でもギリギリ手が届くかどうかの水域

ティアロの再販やPH豊洲に照らし合わせて一部では坪330って声もあるけど、
各所で調整の名の値下げが散見され始めてるし、
立地条件（駅遠大規模）を考えるとティアロ分譲並み（290～300）も十分考えられる（願望込みｗ）
そうなると建物やランドスケープは間違いなさそうだし、楽しみは楽しみだよね

間取りとかコンセプトは市況の悪さを打ち返しそうなくらい魅力的だが・・本当に価格次第。悩む。

>>2028 匿名さん

まだ価格が出ていないので悩みようがないです…

オリエンタルランドプロデュースを売りにしているランドスケープですが、
特に噴水は維持費が嵩みそうですね…

ディズニーのノリで飛びつくと後々痛い目にあいそうです。

>>2030 マンション検討中さん

維持費が負担になるなら水を止めるだけ。
将来はそうなるよ。
マンションを管理するのは販売会社ではなく住民自身だから。

お隣り住人ですが、駅遠は安いから晴海二丁目を買うって方はここ向かないと思いますよ。方角によってはそれほど安いとも思いませんし、高い方角は高いなりの理由あります。
都心に近くてこの解放感。中央区で貴重な南抜け景色。駅遠のデメリットを超える他のメリットをより感じることができる方には最高だと。私は月島駅１分にも住んでましたが今の場所の方が気に入ってますよ。

>>2032 匿名さん


「中央区」ってやはりしがみつきたくなるポイントですか？
港南が港区に拘ったり浅草橋の間際が千代田区に拘ったりするのを見たときと同じ哀愁を覚えるのですが…

中央区に拘るのでは無くて
江東区で無い事に拘るのかも。

あの〜2032ですが、港区にも江東区にも住んでましたよ。何区かなんて関係ないの。景色、環境の話。南に水辺開けてる環境は案外貴重ですよ。

>>2033 匿名さん
ならここ来なきゃいいんじゃ

>>2036 口コミ知りたいさん

君みたいに中央区に拘ってこの物件を気に入っている人ばかりじゃないんだよ

坪200万なら買いたいです。

>>2033 匿名さん
中央区はごみごみした立地のマンションが多いことを踏まえてのうえの、ここの開放感あるロケーションが中央区で貴重と言ってるわけで、しがみついてると読み取ってしまうことに哀愁を覚えます。

中央区に拘ってるように見せかけてるのは晴海のマンションを売ってる営業だよ。
だって駅からも遠い僻地の晴海は中央区であることくらいしかセールスポイントがないんだからさ。

「中央区だけど、南側の眺望が開けている」
　↓
「中央区のアドレスにこだわっている」
　↓
「中央区だけど、眺望がいい」
　↓
「アドレスに拘っている」

なんか、堂々巡りになってきました。

>>2035 口コミ知りたいさん
港区と江東区、
賃貸住まいは、住んでるうちに入らないなー。

どうでも良い話題だなぁ。
BRTとか隣の空き地の再開発とかで、何か新しい話はないですかね？？

>>2042 匿名さん

どちらも購入ですよ。港区は現在賃貸に出してます。

>>2039 名無しさん
同意。
本当にここの解放感。立地ゆえのコンセプトは素晴らしいです。

このサイトだけではありませんが、この手のサイトの議論はまさに人間の本質そのもの・・・。自称だけのインテリはそれを「トランプ現象」と言うのでしょう。くだらなさの真っただ中で犬死しそう・・・もちろん、私も含めてですが「人間はそんなもんなんですね」・・・「自分が自分が・・・」皆そうなんですけど、他人がそう言うと自分を差し置いて「けしからん」とか、「自分は違います」とか・・・。おそらく半分以上の方々には意味不明・・・少しの方に少しだけ同意いただけて、議論が少しだけ建設的になればと思うばかりです・・・

杭工事中に地下水が出て杭が打てなかったこの物件は福岡の道路陥没と同じ事故にならないの？

逆に埋立地で水の出ないところなんてあるんですか？

埋め立て地でなくても水出るでしょ。
でも、他より多かったとか？

ていうか、地下水で杭が打てなかったなんて話はこれまでなかったよ。

>>2047
あの映像は衝撃だったけど、
他方で深くぶっ刺さった杭がむき出しになって、
それでいてビクともしない周囲の建物に感銘を受けた人も少なくないと思う

個人的にはあれは埋立地のリスクというか十分想定できる未来だと思ってる
怖いと思った人は埋立地を買うべきではないし、
命だけは助かりそうだと感じた人は湾岸やタワマン向いてるｗ

更新されたメンバーズサイトで構造に関する情報が出ていますね。

＞天井の高さを2.6m,サッシの高さを2.3mとする十分な躯体の高さ（階高3.45m）を確保して、ダクトの梁型が出ないフラットな天井としています。

これ、地味に大きな情報ですね。
階高3.45mも今の時代では信じられないくらい贅沢ですし（パークコート浜離宮でも3.3m）、フラット天井高2.6m、サッシ高2.3mは完全にクロノティアロを上回っていますね。

やはり予想通りフラット260天井でしたか。
ここは階数は48階なのに軒高は170m、ティアロが49階で軒高167ながら階高は余裕ある330でした。明らかに階高は過去最強クラスの物件。ティアロのように織り上げで270稼がず、天井高260に押さえ完全フルフラットなのは差別化として素晴らしいですね。ベイズ以上の三次元クオリティが期待出来ます。
構造は日本初のDFS免震、オリエンタルランド監修の広大なガーデンプラス専有部も余力あるとなると、、本気でチャレンジ価格狙ってるのかも。市場がついてこられるかは別としても。

連投失礼します。
そもそもDFS免震ってベイズの免制震と構造的には非常に似てますから、どちらも三次元クオリティが高いのは納得です。加えてベイズはある意味消耗材の鋼材ダンパで、こちらはメンテフリーのオイルダンパでしょうから非常に期待できますね。

免震って、もう終わりじゃない？
安全第一の原発では緊急時対策所、免震やめて耐震に変更してますよ。

立地の悪さ（駅遠）を建物仕様でカバーしにきた感じですね。
（その割に共用部配管維持管理対策等級が１なのは残念ですが）

BAYZと違って内廊下ですし、↓によればエアコンは天カセ。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140069_011.html

天カセでダクトの梁型もない完全フラットな260天井に230のサッシは圧巻ですよ。

天カセは最新のものに変えにくいので、あまり好きじゃないけどね。

安い天カセなら壁掛けのほうが性能も良い。

基本構造スペックは湾岸のみならず、内陸含めても最強クラスかもしれませんね。階高3450はパークコート千代田富士見と同じ、かつ構造有利なDFS免震なので、飯田橋をこえる専有部クオリティでしょう。設備仕様は負けるでしょうけど。
タワーでなければ、鹿島の加賀レジデンスは壁式免震によりフルハイトサッシかつ完全フラット天井でしたが中低層だし、鹿島の赤坂Kタワーレジデンスは免震つかわずフルハイトサッシ&フルフラット天井ながら高級賃貸かつオフィス複合なので例外。最近のパークコート青山とか檜タワーの超高級を除けばサッシ高230かつ順梁、フルフラット260はかなり凄く、立地難は内容勝負を地で行く物件ですね。。

＞2055

ゴムより柱太くするほうが、想定外に強い。

その通りです。
原発の免震不採用の流れは長周期の応答問題です。原発の設計想定すら越える長周期が入ったときの免震層の応答、それによる建物全体への影響は未知数ですから。
居住性を無視できる原発低層建物なら壁式でガチガチに作れば幾らでも強度上げられますし、想定外が許されない原発には強固な低層の超低周期建築がある意味適しています。
免震というのは、免震層と地震周期がずれることを期待して敢えて柔らかくするものですから、万一周期が一致するとたちまちリスクが上がるんですよね。もちろんそれを解決するようアイソレータやダンパの技術改良は進み、住居レベルでは問題ない安全性は確保されていますが、原発は特別なので。

原子炉の入る原子炉建屋はもちろん耐震だし、緊急時に人が居住する緊急時対策所も、今般、免震から耐震に変更。

＞想定外が許されない原発には

人の命に直結するマンションのほうが想定外許されないと思う。

原発のほうが下手したら何千万人の命に直結してるし、被爆地も立ち入り禁止になるので、マンションとは次元が違うでしょう。
安全性を追求すれば、そりゃあ原発施設レベルになるでしょうが、車を買うときに大統領専用車と同レベルの安全仕様は求めないでしょ。
原発の耐震仕様と一般のマンションの耐震仕様では雲泥の差があるので、同じ耐震という名でも別物でしょう。

マンションはそもそも高層にしてる時点で、耐震にしても原発施設と同じレベルの耐震強度はありえない。免震も最新のものは長周期振動対策もされているから、どちらが想定外のリスク大きいかなんて素人が考えてもムダ。それならほとんどのケースで耐震性にすぐれた免震選んでおくのが吉。

緊急時対策所は原子炉建屋でない。
人が居住する建物。

免震より耐震が良いとか、変な人がわいてきましたね
耐震は地震時に構造部材にヒビが入るよ
1回の大地震で避難時間を稼ぐことしか想定していないから。
壊れないのではなく、「すぐに」壊れないことが要件

この物件の近くにメトロの駅ができる計画があるとか交通利便性が良くなる可能性はあるんでしょうか？

>>2068
ないです
今後色々与太話がされると思うけど、
現時点で話がないってことは審議から始まって着工～竣工まで20年は掛かります、
期待するのは自由ですが決してアテにはしないように・・・

五輪に向けてＢＲＴはほぼ確実かと思われますが、
都政の混乱もあってバス停やターミナル等目新しい情報はありません、どうなることやら・・・

構造は、パークタワー東雲が、湾岸では一番ですよ。これに迫れるか？期待しています。

>>2059
土地はダセェけど建物はヤベェ・・・久々に湾岸の王道を見た感じ
賛否はあるだろうけどやっぱり湾岸は質実剛健より、
結局ワンダフルみたいなコンセプトがウケるんだろうね
管理費もそれなりだろうけど、楽しみｗ

これで都心中央区ではなく、湾岸を意識した値段だと嬉しいね
ワンダフル並みのスピード感を期待したい

>>2070 マンション検討中さん

階高はPTSを超えましたね。
PTSは3.4mなので。

天カセ付きでフルフラットなら、パークタワー東雲を確実に越えますね。あちらは天井高2650ながらサッシ2200だし、フラット天井では有りませんでした。
そもそもDFS免震の時点で通常のタワー免震よりも長周期や風に強くなるので構造面では勝っていますし。あとは全熱交換器がつけば完璧です。

Nスぺ見てないのかな。熊本地震で直下型の長周期で、免震装置が想定の1.5倍も変位して、ゴムが損傷。さらに周囲の地盤にぶつかってその衝撃で倒壊リスクも指摘されてたけど。

>>2074 匿名さん

その規模の地震なら耐震マンションは確実に柱に亀裂入って建て替え決定だね
やっぱり免震が安心

免震って建物は揺れないけど周囲の地盤は揺れるから、周りを深く掘ってぶつからないようマージンを取っている。変位がそのマージンを超えたら、地盤とぶつかってその衝撃で建物が損傷するだけでなく倒壊するってシミュレーションをやっていた。免震固有の問題。倒壊したら人命も危うい。

免震って縦揺れに対して弱点がある。直下型って縦揺れ成分が多い。しかも、同じく弱点である長周期も重なったらアウト。

>>2076 匿名さん

変位がマージンを超えたら耐震だと建物そのものが倒壊します。
倒壊したら人命も危うい。

ここから先はマジレスだけど、まだ自分が書いている内容がナンセンスだって気づかないのかな。
免震も耐震も制震も同じ地震力を想定してそこから一定のマージンを確保している。
マージンを超える事態が起きれば耐震も制震も免震も危険。
想定外を想定した時点で免震も耐震も関係ないんだよ。

>>2073 マンション検討中さん

全熱交が付いたら上物は湾岸タワーで最高峰になりますね。
立地は悪いがハードはすごい。と、まさにザ・湾岸なマンション。

その分価格も怖くなりますが…

>>2076 匿名さん

免震はマンションに限らず病院等でも多く採用されており、そのような懸念点があるにしても、ここの検討者は気にしないでしょう。むしろ耐震や制震のほうがマイナスでしょう。
湾岸の高層マンション検討者にとっては免震が一番安心だと思います。

そもそも構造が不安なら直接基礎の内陸低層マンションしかないんじゃないんですか。

>>2080 評判気になるさん
免震よりかえって耐震制震が良いというのは、コスト面から免震にしなかったマンション営業の常套句だから、要注意。

前回サイトが閉鎖される前に公開されていた間取りは、寝室の窓の外正面にバルコニーの柱がドーンと配置される部屋がいくつかあって、何て無神経なんだろうと驚いた記憶があるのですが…

変位するのは免震ゴムなので、免震固有の話。しかも、熊本では想定の1.5倍の変位があったわけだから、変位がマージンを超えることもあり得るって話。わかってないのはあなた。

>>2081 匿名さん

いやいや免震は柱や梁を細くできる分コストは安いらしい。

免震は揺れないって前提で建物の強度は落としてある。揺れないから壊れないってのは迷信。

>2073

内廊下のタワマンだと窓を開けても風が抜けないし、ダイレクトウィンドウだと温室効果で夏は灼熱になるからエアコンフル稼働が前提。全熱交換は当たり前レベルなんだけど、最近はコストダウンでなかったりする。

地震や地盤ネタは湾岸物件とは切っても切り離せないんだろうけど、
結論出ちゃってるというかループするだけだから、そこそこで切り上げて欲しい
まあ言っても無駄だろうけど・・・

>>2086さん

全熱交入れるとなるとダクトがかなり大きくなるので、階高が十分でないとクロノティアロみたいに凸凹天井になってしまうんですよね。
三井物件でも、パークタワー新川崎なんかは全熱交入っていますが、その分下がり天井が至るところに出来ていました。

この物件はフラット天井を謳っているので、余裕のある階高を活かして全熱交を入れているのか、それとも低コストの３種換気でお茶を濁しているのか…。

パークタワー東雲は敷地に対して、建物全体が贅沢に作られています。内廊下ではないですが中庭が広く、よって、免震構造と相まって、柱スパンが9mあります。どんなに頑張っても敷地の使い方に物理があります。熱交換器はあまり関係ないです。じゃまなわりに実益がなですよ。宣伝の売りにはなりますがーー。

東雲さんの自慢話は当スレでは不要。

>>2089さん

すいません、３種換気さんは呼んでいないので、江東区から出てこないでもらえますか。

原発施設で免震不採用からの流れは、耐震じゃなくて、制震だね。

＞2088

流石にタワマンで3種換気はないでしょ。