なぜ彩都は発展を続けているのか真剣に考えてみる【２回目】

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箕面市としては市財政に寄与する中～中高所得層が入居すると見込んでいたものの
現実は想定したより遥かに年収のボリュームゾーンが低かったという事でしょうね。

マンションも狭小50坪土地のグロスも、北摂の大阪平野側で一番安いですからね。

>>63
倉田市長は、彩都、森町の住民の所得税は全くあてにしていないと発言されてましたよ。
基本的に固定資産税だけで赤字にならないように支出を考えてるって。
確かに固定資産税だけなら、いくら年収が低く人ばかり集まっても想定が狂わないし、その辺はさすがですね。

>>63
あなた何か嫌なことがあったんですか？
悪口しか言えないとこの掲示板のように現実の世界でも嫌われ者になりますよ。まぁ現実世界では喋れないんでしょうけど。

>>65

63さんは、間違ったことは言ってないですよ。

>>60
んなにある訳ないだろ 笑

450〜600の間違いでは？

>>62
何故塩漬けするのか？すでに初期ニュータウンは一巡しているが、土地が大量に出ないか判っていない時点で、既に勉強不足。土地があるのと、余っている違いすらわからない馬鹿だな。

>>67
それでローン組んだら、唯の馬鹿だな。
一生賃貸しか住めない人間は現実を知らなくて良いから超羨ましい。

>>69
彩都の新築マンションなら2000万から有ったから世帯年収400万ぐらいで買える計算かな。
共働きのワーキングプアでも買えるのが現実やね。

>>64
確かに、箕面の倉田市長が2012年に自邸を新築されましたが、土地は彩都ではなく白島2丁目の約100坪の3方角地を選ばれましたね。

平成26年箕面市長の資産公開
http://www.city.minoh.lg.jp/hisyo/new_youkoso/sisan/2604.html

御堂筋線の始発駅（梅田24分）となる新箕面駅から徒歩10分以内の絶妙なポジションですから、大阪圏が大人口減少時代になって土地や家が余りだしても、資産価値の低下の心配はひじょうに少ない場所と言えるでしょう。

それどころか、購入時より大幅に資産価値がアップする可能性が高そうですね。
なんせ千里中央にかわる御堂筋線の始発駅から徒歩10分の100坪角地ですからね。

やはりお金持ちは、土地を買ったり家を新築するにあたって、資産価値や将来性、最新情報に敏感ですね。

資産はどうでもいいよ。
一代で(自分で)築こう！
彩都は切り開いただけにすぐ裏は山だけど、
道がないからか自然をうりにした体験施設や
カフェ、近くにないですよね？
高速が開通したら、少しはできるかと期待。

この週末も相変わらずですね。
シルバーウィークでも出かけない住民にとっては悪夢ですよ。

394 名前： ななしやねん 投稿日： 2015/09/19(土) 04:06:45
今夜も糞バイク共が沸いてるがツイッターでつぶやいてる奴ら？

395 名前： ななしやねん 投稿日： 2015/09/19(土) 06:32:17
整備不良車両でバイクを没収してほしい。

396 名前： ななしやねん 投稿日： 2015/09/19(土) 06:34:25
モノレール沿いに走って来た時点で警察に連絡しないと、パトカーが来る頃にはいなくなってる。

397 名前： ななしやねん 投稿日： 2015/09/20(日) 02:05:43
バイクが歩道を走っており、あまりにも酷いので110番しました。なないろ公園近くにいっぱいいてうるさくてねれないです。

398 名前： ななしやねん 投稿日： 2015/09/20(日) 02:09:50
パトカー中々来ないです。

サラリーマン一馬力家庭は、殆ど財政に寄与しない。

一般的に土地からの一次取得者が一戸建て買うのは30代後半～40代前半で40歳前後。

まともに税金（住民税）を納めるのは、せいぜい20年程度（40～60歳）で、後は殆ど住民税納めない年金生活に入り、もともと税金払ってない配偶者（専業主婦or103万までのパート）も含めれば、税金払わずに社会基盤やインフラや福祉にただ乗りして、お世話になる期間のほうが遥かに長い。

世帯主・・・まともな納税期間20年程度、社会基盤ただ乗り期間17年程度（平均寿命）
配偶者（専業主婦）・・・社会基盤ただ乗り期間50年（37歳で入居して、平均寿命の87歳まで生きる場合）
子供・・・社会基盤ただ乗り期間15～20年


その意味で、期待できない住民の収入からの税収になど期待せず、固定資産税内で支出を考えるという倉田市長の考えは正しい。

最近の警察官の不祥事見てたら暴走族メンバーに警察官がいてもおかしくないですね。

珍走団は、幽霊のように彩都に出てくるらしい。
俺は毎日千中近辺を流しているのを見るが？彩都に限らず毎日何処で通報されているわ。
また性懲りも無くコピペ野郎のおでましか？シルバーウィークに暇な事で、、、

>>70
流石家族がいないニートだから、金額の基準が1LDK！
まぁ、お前の場合は奇跡的に結婚出来ても1LDKしか住めないから仕方がないか、、、

>>77
ジオ彩都みなみ坂の頃は、3LDKでも1000万台から有ったの知らないのか。
モノレール開通の年に分譲されたア・デイ彩都で3割ぐらい値上がりしたけど、それでも80平米の3LDKで2500万で買えたから賃貸より安い。

70さんのような年収400万の人は2000万のマンションがあったとしても買わないほうがいいですよ。管理費や修繕費や駐車場代などがかかるので初期費用以外がしんどいですので。
和歌山辺りに一軒家を構えるべきです。

彩都は、想像以上に貧乏な世帯が入居して平均収入が低い街になってしまったので、倉田市長が彩都地域には固定資産税収以上の支出はしないとアナウンスしたのは、富裕層が多い箕面市民を安心させる上では正解でしょうね。

>>79
目のつけどころがさすがですね。
彩都と和歌山は同レベルですもんね！

スレ主喜んでいるだろうなぁ。思うつぼ。

>>82

彩都のイメージが悪くなる一方ですね
たまに汚い言葉遣いでレスする住民の存在が、それに輪をかけています

>>80
小中一貫校にして学校の建設費抑えるまでは良かった(固定資産税だけで賄える)けど、想定以上の低価格化で若年ファミリーが多くて学校を増築しなくてはならないのは、誤算でしょう。

>>84
来たぁ。また同じ燃料投下。さぁ彩都のイメージダウンしたい人達出番ですよ。

>>85
イメージダウンも何も、元々坪単価50万以下の地域なんて、良いイメージのところなんか無いよね。

校舎の増築だけでなく、それに伴って運動場の用地取得費用とかも余分にかかるんでしょ。

この少子高齢化、人口減少で学校が余りまくる時代に、わずか30年で年金受給者ばかりのオールドタウンになる地域に無駄に偏重して税金が使われるわけですから、やはりこのご時勢のニュータウン開発は社会悪ですね。

校舎増築しても、将来は教室が余りまくる小規模校になるのは見え見えなわけですから。

高度成長期の大都市圏の宅地不足の時代ならいざ知らず、今は全く宅地が不足していないどころか昭和に開発されたニュータウンの宅地が猛烈に余りだしていて学校の教室もキャパが余りまくっているのですからね。

>>86
何でですか？教えて下さい。

箕面側も茨木側のように最初から小中学校を分けとけば良かったのに。コスト有りきだと思うけど、体格も全然違う小学生と中学生を施設一体型に詰め込むのは無理あるよな。

>>80
それ気になるんだけどソースはどこですか？

本気で理解できないんだけど、自分が住んでもいないところの掲示板を荒らし続けるのって何が目的なのかしら…
某政党さんは反対してるけど
まさかねぇ

>>92
クレクレで無く、偶には自分で調べたらどうだ？
それぐらい、ネットで調べればすぐ分かる。

こんな掲示板なんだからそんなケチケチせずに教えてあげればいいじゃないですか。

それともあなたも又聞きなんですか？

>>90

皆さん高額のローンを抱えている中で、シルバーウィークとはいえ何泊もかけて旅行する予算は持ち合わせていませんよね。
近場で済ますにも、彩都の周辺道路が渋滞でストレスフル。
ストレスフリーなのはモノレールで万博公園ヘ行くくらいじゃないでしょうか（笑）
だから、家でネットという方も多いと思いますよ!

>>93
本当にそう思います。たぶん現実世界では相手にもされないのでこういう掲示板で憂さ晴らしをしているんでしょう。でもこうやって相手にしている時点で思うつぼかもですね。

こういった掲示板が憂さ晴らしになってくれていて、犯罪に走らないなら、それはそれでいいところもあるのでは？

まじめに生きてれば子供もいて習い事とかもあるから五連休ぐらいで旅行など行かないんですよ。お金があってもね。
普段の仕事の疲れもありますし。

五連休で旅行いくのは独身か子供のいない夫婦ぐらいでしょう。

>>94
調べたけど見当たりませんでした
別の方でも構わないのでどなたかご存知でしたらご教示頂けませんか？

>>100
80さんの記事はこれですね。
箕面市が市民向けに発信したブログです。
今後の支出項目に年間2.5億と有りますが、学校増設は、この中に入って無いでしょうね。

彩都の場合、
● 人口定着を 「ｾﾞﾛ」 と想定し、市民税の税収がない場合を想定しても、年間収支は
　　約 6.5億円のプラス
　　<市の関連事業への支出>　（学校・区域外道路など）
　　　　平成21年度までの支出　：　約 2億円
　　　　今後の支出　：　年間　約 2.5億円　（起債償還含む。35年間で終了。数値は平均値）
　　<市の税収による収入>　（固定資産税など。市民税を除く）
　　　　今後の収入　：　年間　約 9億円

つまり80の記事はガセネタということですね。

だいたい箕面みたいな不便なところに住みたいのは定年退職した人ぐらいでしょう。

定年退職しても住むのに適してるって、いいですね。

>>102
80さんの発言と主旨は同じですよ。
住民の収入に関係無い固定資産税で収支をプラスにすると言ってますから。

モノレール徒歩6分のダイワの分譲地がかなり安くなってるみたいだけど、何か理由があるのかな？
昼間の環境とかはすごく素敵でいいところだなと感じました。
大きな道路ありますが、深夜のトラックや暴走車とかってどうですか？？

＞105

定年退職してもじゃなくて定年退職したらの間違いです。

ただし車が必要なので不便ですがね。。

107に釣られないように。

>>107
駅近なので、少なくても箕面側より資産価値は有ると思いますよ。
珍走の騒音は、箕面側と大差無いと思います。

珍走団の騒音気にしたら、大阪で家は買えない。山を越えるしかないね。

>>71
白島2丁目の路線価を見てみましたが、23年度と27年度でも場所に拠りますが、0〜+10%でまだそれほど上がって無いです。新駅出来て道路整備されれば上がるんですかね。
因みに彩都は4年間で、0で地価変わらず。箕面森町は＋4%、小野原西は+12%でどちらも地価上昇しており、彩都が独り負けの状況です。

>>112
彩都の地価って公表されていたのですね。間谷しか公表されていないと思っていました。
そもそも現在駅に遠い場所を売り出しているのに、上がる要素があるのだとしたら不思議なくらい。

>>113
路線価だから定点で比較してますよ。ネットでは平成21年から27年が掲載されてます。その間で、彩都では一番駅近のあさぎ3丁目でも9%値下がりしています。ニュータウンの場合、街開き時期より便利になって、地価が上がるのが普通(箕面森町や小野原西は実際地価が上がってる)と思いますが、彩都の評価が期待通り上がってないということだと思います。
勿論、茨木側より駅から遠い箕面側は評価額も低いのはその通りです。

>>114
あさぎ？茨木市は消滅したのか？
路線価って駅で見るんだっけ？

>>115
路線価はアンチの脳内で策定されます。
国交省の発表した資料を火に炙ると文字が浮かんで見えるようです（笑）

>>116
地価と路線価間違った（笑）
俺も脳内で策定してしまったわ。

路線価は相続税算出の為の評価額（実勢価格よりは安いのが一般的）
自分の所有土地に面してる道路に価格がついている。
相続時の土地評価額が各人判る様になっている。（課税の根拠）
１１３さん、地価にもいろいろな指数があるのですよ。
不動産は一物四価と言うぐらいですわ。

連投恐縮。
上で路線価は実勢価格より安いと書いたが、ど田舎では逆転現象が起こってると思う。
相続時の土地評価が実際の市場価格を上回っているため不利な納税になるのではないかな。
また、固定資産税の支払いが大変な為、自治体に土地を寄付を申し出ても拒否されると云う報道も見たね。
そりゃ市、町、からすれば使い道のない土地を貰うより、税金貰うほがいいからね。
ここがどうかとは敢えては言わんが、つまらん不動産は持たないのが賢明だと思うよ。

路線価は、一般的に実勢価格の70%〜80%

http://housmart.com/journal/2014/12/12/1366/

路線価から実勢価格を逆算してみると、
彩都箕面 坪41万〜47万
茨木彩都 坪45万〜52万
小野原西 坪60万〜68万
箕面森町 坪22万〜25万
そこそこ実際と合ってる。

少子化、都心回帰が進む近未来を見たときに、彩都で５０万越えが成立するとは思えない。

>>120
珍しく理論だった回答。基本相場は外れていないと思う。
後は南道路や角地、電線地中化、奥行、変形地を考慮すれば、大体の地価相場が判る。

割算の計算が超作為的だがね。
敢えて小野原東を載せないところが素敵です（笑）
小野原西でも安い所は一切無視して、他の場所は最低路線価を計算するところが正に芸術の世界！

比較するなら可能な限り同じ条件でしないとな。
Ａ町の最高価格地、Ｂ町の最低価格地を同じ土俵に上げたらアカンわな。
よくある「嘘は言ってはいないが、正しい事も言っていない」ちゅうやつやね。

>>124
いつもの常套手段！

>>123
超作為的って、根拠を持って計算してますが(笑)
まず、ここ10年以内に分譲されたエリアのみ抽出。小野原西で安い所を無視って、まさか、1〜4丁目辺りのこと？小野原東もそうだけど、ニュータウンと言えない場所を省いてますよ。
そうすれば、幹線道路など一部を除いて、下記の金額で、ほぼ路線価は均一です。
箕面彩都 平米10万円
茨木彩都 平米11万円
小野原西 平米14.5万円
箕面森町 平米5.3万円
これを0.7〜0.8で割って坪単価に直すと120の金額ですね。
因みに、4〜5年前の路線価と比較すると、
箕面彩都 変化なし
茨木彩都 小幅ダウン
小野原西 大幅アップ
箕面森町 小幅アップ
なので、発展してる？はずの彩都だけ地価が上がって無いですね。

>>124
そもそも、茨木彩都の平米11万も箕面彩都の平米10万も幹線道路除いた最高価格を表示してるんだけど(笑)
反論するなら、もう少し調べてから言ってくれ。

「東京の人は高い買い物を自慢し、大阪の人は安く買えたことを自慢する」って話があったと思いますが、ものには相場があって、それをどう買い手が上手く選択、見極めるかがポイントでは？
比較はそこそこにして。。。

黒田バズーカによる、過剰流動性を原因としたミニバブル状態においてすら
現状坪２２万ー６６万？程度の価格の土地なら、将来に渡る価格維持は困難やね。
経済のパイが拡大し続けた昭和の時代なら良い買い物だったろうが、もう遅い。

不動産は条件のいい所から上がりだし、条件の悪い所から（価格が表している）価格が崩れる。
ましてやニュータウンなら同じ様な物件が多く、いずれ値下げ合戦になる可能性大。
損してもいい金で買う事以外は、こんな”外れ”は止めた方がいいで。

別に投資のために家を買ってる人ばかりでないんだし、そんな基準だけで場所の良し悪しを語りなさんな。

都心駅近が苦手な人だっているだろう。
そういう人が彩都のような郊外を買うんだろう。

君のように投資重視の家選びも正解、彩都を選んだ人のように住環境のフィーリング重視の家選びもこれまた正解よ。

>>130
投資じゃ無くても、いずれ売るときに資産価値があった方が良いと思うけどな。
全体で地価上昇してる中で、横ばいってことは、実質値下がりやな。

地価が高い＝人気がある は確かだろうけど、人気がある＝万人にとって住みやすいではないでしょう。

そもそも今後の地価の上がり幅なんてわからんでしょう。いまは上がってても上げ止まるかもしれないし。株と同じですよ。

資産価値など無くても彩都が気に入ってる人がいる。
価値が上下しても全く興味無い人がいる。
うちは、新築で入居した時点で諦めたけど。

人気が無く地価が安いから、普通のサラリーマンで彩都なら何とか買えたと言う人も多いだろうから、値上がりしないのもメリットですよ。

彩都は坪単価が安いのは良いんだけど、夕方の大渋滞と深夜に珍走どうにかならんかね。
雨の日しか安眠できんとか環境が酷すぎる。

＞＞130
実需で買うから資産価値は関係ないと云う考え方であっても、
資産価値が下がったら、ローン返済が追いつかない事態になるな。
つまり債務超過状態やね、株の信用取引の様に追証を要求される事はないだろうが。
なんらかの事情で売りたいと思っても、何処から不足分の現金を用意しないと担保が外せない、
売るに売れない事態発生の可能性大だと思うよ。
勿論、確実にローン返済が出来て絶対に売らない人なら問題ないし、
そんな人ならむしろ、地価下落した方が固定資産税も下がっていいかも知れんね。

>>130
街BBSとかの書き込み見ても、とても環境良いと思えない。
早く脱出したいのか築浅の売り物件も多いけど、殆ど売れずにドンドン在庫増えてる。

136さんも137さんも結果論だね。

彩都を買った人は当初はもう少し成熟した郊外型住宅地になると思っていたんだろう。
すでに成熟した街でなく、成熟していく街を選ぶという選択もあるということ。

彩都だってこれからまだ化けるかもしれないよ。
こればっかりは株と同じ。

ただ、マンション購入時に共通して言えるのは、駅近、商業施設近、学校近、南向き、眺望良好などオンリーワンな売りは欲しいということだね。
それがあればどこでも買い手はつくはずよ。

>>138
彩都が化ける可能性は、殆ど無いから坪単価も下降傾向なんだと思います。
中部地区は物流基地が確定し、東部に伸びても同じく物流基地が濃厚だし、高速ICやトラックターミナルできて交通量が増えて環境悪化や渋滞が予想される。今後プラス要因よりマイナス要因の方が大きいでしょう。
そもそも、駅近でも価値が低いのはモノレールの支線であること。豊川にしても阪大病院前にしても、モノレール駅近でも評価低いままだしね。
まだ、化ける余地は箕面森町の方が有ると思うよ。

>>138

マンションの新規分譲はないみたいだけど、戸建てでもある程度は当てはまってほしいポイントではあるよね。
今メインで売ってるところ、実質西部地区の最終エリアは駅遠(バスが通る予定もない)、商業施設遠、迷惑施設(深夜溜まり場になる公園)至近で条件が悪いか。
転機は2019年の新名神開通かな。利便性向上が勝れば評価は上がるけど、交通の流れが変わって周辺道路の渋滞が悪化すれば、さらに評価は下がると思う。

>>137
たぶん彩都に来たこともないし、彩都の事を知らないのでは？BBSとかの情報の鵜呑み、丸飲み。典型的なネット民。
でも環境がいいのは間違いない。モノレール支線は確かに不便。珍走も確かにたまにやってくる。最近は来てない？後、普段生活する分には全く困らない。撤退したお店もありますけど、それ以上にいろいろ出来ましたよ。何より子供達が多くて、いいし、すれてない。まぁ変な子供もいるとは思いますけど。一斉入植だから30年後はオールドダウンになるのは折り込み済み。
どなたか書き込みされてましたが、投資や売るときのみを考えていない、私のように別の価値感持った人もいますよ。
昨日の運動会も気持ちのいい日で子供も頑張っていて良かった。

>>141
残念でした。良く知ってるんだけど(笑)

昨日も、やまぶき交差点で大渋滞で抜けるの10分以上掛かって、その後、171号線の合流でさらに15分以上。不便で車が必須の住宅地であれは無いよな。

珍走がたまに？参考にリンク貼っとくけど、切実と思うよ。警察も苦情でしょっちゅうきてるし。

http://kinki.machi.to/bbs/read.cgi/osaka/1432851975/

それと彩都の売り出しマンション何戸か知ってる？築浅物件があんな売りに出てるのは、彩都ぐらい。それも殆ど4LDKなので手狭になって手放す訳では無いよな。

>>142
やまぶき交差点を通らないと彩都から出れないということは箕面側の人なんですね。うちは最近は全然うるさくないけど。
後、ちなみに何戸なの？スーモでも沢山出ているように見えるけど全部同じ部屋だったりしてる。まぁ売りには出てるけど。

>>143
彩都内の中古マンションの売り物件は、スーモに出てるだけで、重複無しで13軒で増える一方。
知り合いも全く売れなくて困ってるよ。
マンション数多い千里中央でもこんなことになってないから、売りの多さか買い手の少なさか異常だと思うよ。

>>144
知り合いは何故売ろうとしてるの？

>>144
知り合いの売る理由は何ですか？ご存知でしたら教えて下さい

139さんがそう思えば箕面新町にすればいいんだよ。

みんな予算や勤務地、家庭事情が違っててその条件の中で自分の価値観にあう場所を買うんだから、他人が選んだ場所を否定するのは無意味だよ。
それに現在の地価は調べりゃわかるが将来の地価なんて誰もわからないよ。
いやわかるという人は株で大損をするタイプだから気を付けた方がよい。

>>144
増える一方ってどれくらいのペースで増えていっているんですか？

>>149
最後4行書かなきゃいいのに。意味不明ですね。

>>150
つまらんカキコミするなー、自分の意見はないの？
批判はしても批判されるのはイヤみたいやな。

やまぶきの交差点が大渋滞？
今はなないろ公園駐車場の場所が変わって出口も変わったから渋滞なんてしないけど、、、。
一体何ヶ月前の出来事を昨日と勘違いしてるんだい？病院紹介してあげたほうが良さそうだな、、、。
それか余程の田舎住まいで車数台並んだら大渋滞か（笑）

>>149
そもそも売る事前提にした貧乏人の発想。そんな事言いだしたら賃貸に住んでいる人間は大馬鹿野郎と言っているようなもの。

>>152
おたく馬鹿？
なないろ公園の臨時駐車場をでて何処に出てくるか知らないのか？
箕面側からもやまぶき側からもあの交差点に出てくるから混むんだよ。箕面側からは学校の近くからから繋がってたけど(笑)
目が見えないのなら病院行ったらどうだ？

じゃあ149さんはどこに買ったのかな？
よかったら教えてくれないかな？
優秀な149さんのことだからお金に糸目をつけず住環境、資産価値ともにそろったパーフェクトな場所だろうから、私のようなサラリーマンには参考にならんかも知れんが勉強のために教えてもらえないだろうか？

この辺のマンション買う人は、賃貸の家賃と差ほど変わりない支払いで買えるからと考える人もいるよね。転勤や戸建て購入やランクアップのマンション購入で買い替えても金額的にはあまり負担にはならないかも。
まあ、一生住もうと考える人とは全く考えがちがうからね。

>>142
あなた誰？
住民じゃないよね
よく知ってるとか、不動産会社の方ですかね
彩都を悪く言う書き込みではなく、情報交換をして、皆んながより良く暮らしていくための場なので、必要ないこといらないんですけど！

>>157

スレ主はそんなこと望んでないだろ（笑）

>>154
公園から出てくる車は渋滞。住民の車とは既にルートが違うんだけど。
郵便局前で合流するけど、住民側が渋滞ってどれだけ住民が住んでいるんだか、、、
因みにその日は運動会だし、、、。

154はど田舎暮らしだから信号一回待つのが大渋滞と感じるのを許して上げて。
臨時駐車場が変わっているのを知らないみたいだから。

>>159
やまぶき交差点を南側から入っても、本線が渋滞してるから動かないのは同じ。ルート違ってても、出てくるの交差点は同じ。

>>161
東西南北判らん奴に何を言っても無駄だな。
動かないって、余程田舎暮らしを満喫しているんだな。まぁ、確かになないろからの帰りの き た ！ 側から下る道は混むが、住民がわざわざ山に登って下るバカはいるのかな？
わざわざ住民用の信号のタイミングに変えてくれているのに、自ら渋滞にはまる住民はドMだな。