シティテラス杉並方南町

>>760
それって、広告の法律は
逸脱してないの？

>>761
あくまでもマンション全体の敷地境界線の、駅から一番近い所までの距離で広告宣伝していいので、棟は別でも、駅徒歩1分の表示は誇大広告にはならないと思います。

>>761
まあ違反ではない。

で、結局ここ坪単価はいくらなのさ。
３月販売開始って言ってたからそろそろじゃない？
坪単330 までで70平米の部屋があれば前向き検討したいのだが。

>>762
まあ、よく見ればサウス２分とは書いてあるしね。
それより営業が武蔵小杉みたいに再開発するかもと、かたきつけるほうがタチが悪い。

>>765
確かに。再開発計画があるのなら別だけど、現時点では原野商法に近い。 そういうとこやり過ぎなんですよね。住友は。

なんかHPで設備とかいろいろ更新されてますけど、同じ値段帯のマンションと比べてそのあたりの質はどうなんですか？？


ちなみに私は当初は本気で前向きに検討していましたが、割高ということと、担当の人があまりに横柄で適当なことしか言わないし、ちょっと他の物件に興味あることをにおわせただけで途端にほぼ無視に近い冷たい接客に急変したので、今はかなり圏外に近いところまで優先順位が下がっています。

住友は営業に期待しちゃダメ
しかし、住友は値下げしないから第1期に買うのがイイのは事実(選択肢が多い)

買う可能性あるなら、営業が気に入らないのはぐっと堪えた方がいいですよ、それか営業変更を要求するか

どうせ引き渡しまでの付き合いですから、長い目で見て1番メリットが大きい選択をされたしです

設備仕様見ましたが、さすがに70m2で8000万〜と言われてるだけあって、最低限の物は揃ってる感じですね

とは言え、田の字・外廊下ですし、リビングカセットエアコンも無さそうですね
Sマルチコアで普通の外廊下よりはイケてますけど、
8000万と思うとちょっとなあ。

阿佐ヶ谷のプラウドシティと比べても高いですけど、この仕様&駅近を考慮すると、こっちがイイなと思う人も多いんじゃないですかね

阿佐ヶ谷とは雰囲気がだいぶ違いますから、スタイリッシュな方が好きなのかナチュラルな感じが好きなのかで好みは分かれそうですけど、そもそも駅力は圧倒的に阿佐ヶ谷にはかなわないですからねぇ。
後ここは基本的にかなり狭いんですよね。一人暮らしや２人暮らしならいいけど、家族向けではないのかな？

いくら割高でも値下がりしづらいのなら投資的な価値もあると思うんだけど、住友がとりわけリセールバリューが保たれるって訳でもないんですよね。もっと値下がり率の低いところも沢山あるからなぁ。

>>768
確かに営業マンはすぐお別れですからね
抽選に当ててくれる人なら誰でも良いです

抽選まで覚悟してるなら、
好き嫌いではなくて、どれだけ内部の影響力がありそうかで営業を見た方がいいですよ。

あとは「ここが当たらなかったら買わない」という強い意思を見せることと、できるだけ営業に気に入られるようにすることでしょうか

どこの営業もできるだけ見込み客に物件を買わせるために、組織的にあの手この手で部屋の人気を分散させますから、できるだけそれを頑張ってくれるようにするのが良いです

申込書の提出初日なので今日はとても混雑していました。部屋によっては私達の想定より安い部屋もあったのでかなりの売れ行きみたいですね。抽選にならないことを祈ります。

営業が、本当に対応悪いね。 今までで一番ひどい

>>774
相談会で予定価格聞いて、ビックリ！
それでも強気な営業の話に、さらにビックリ！

中野のタワーに比べりゃ ど安い！

結局、いくらだったんでしょ？
ほんとに坪単価300後半からなら、今週末の訪問はキャンセルですわ

さほど高いと感じない値段でした。でもしばらく様子見としたいところ。どこのマンションも初日は強気の値段だそうだ。ここで手をあげたら、住友不動産さんの言い値。じっくり見て欲しい所が無くなりそうならてをあげれば良い。焦りは禁物。

>>778
いくらだったんでしょうか？

400は普通にこえますよ。日当たりと眺望無しでいいなら300後半出てくるかも。

杉並に４００かあ
凄い時代になった

>>781
武蔵小杉が四百の時代ですから

たった9戸しか販売しないし、
80平米で、1億超えって、
どういうことだ？

9戸って本当？！よっぽど高いのか、想像以上に不人気ですね。

「さほど高くないと感じました」
って書込に希望を感じてたのに。。。

予想より更にチョイ上とは、さすが住友

>>784
ん〜 住友さんとしては一旦下がりかけた市況から回復待ちなんですかね。 マイナス金利の影響でローン金利が下がってますから、高くても買い手が付いてくるって市況がこれから先また来ると。それまでは小出しに売って行くって戦略なのか。 市況との我慢比べなんですかね。
でもやり過ぎな高さですよねー。

これだけ高いと、確実に数年後に数千万円値下がりしてリセール時にはかなり損をしてしまうわけですから、よほど実需（方南町にすまなければならない理由）がなければ買い手はいないですよね・・・。
人気なさ過ぎれば値下がりしますかね？

>>787
住友は値下げあんましない。
むしろ上げ相場と読んで値上げする可能性さえある。

共用部分のデザインは良さそうです。
駅周辺は微妙ですが、実物見たら買おうかな、という人は居るかも。
空室が多いと、良いと思っても避けられてしまうかもしれないし、
立地の相場からは大きく外れてる気がするので、どうなるでしょうね。

>>788
不動産が上昇トレンドだったときは値上げしまくってたけどもう潮目がかわったからなぁ
まぁ値下げは意地でもしないんだろうけどここからの値上げは考えづらい

新築マンション相場全般に言えることだけど、仕入れの土地価格が上がってるし、人手不足と公共事業で建築コストも上がってるから売値は下げられないんだろう。体力ある財閥系デベは投げ売りする必要ないしね。あと公共事業に大手ゼネコンを奪われて、変な施工会社を使ってるところが多い。

いや、しかし9戸のみの販売ってのはひどいですね。
私は、営業担当がひどすぎて見送りました。

その程度の数じゃないと｢完売｣と詠えない程度の要望書しか出なかったんでしょうかね？

駅1分という付加価値がありながらそれって…高すぎ？マンション周辺の雰囲気？方南町そのもの？

うひゃ〜！坪単価380〜490万！？
いくら駅歩1分とはいえ支線っぽい丸の内線の、
なんかあまり聞いた事のないよく分からない地域に？
そんだけ出すんだったら駅から何分か歩くとしても文京区にするよ。
地縁のある人や区内での住み替え狙いなのかねぇ。

高過ぎです。
徒歩１分とはいえ、あの町並みでこの価格は無いね。撤退かな。売れるんかいなこのマンション。

まあ、5年位かければ売れるんじゃないですか？

一気に人が引きましたね。9戸ってのはさすがにひどい。
さすがにちょっと照れますね。

新宿からタクシーで近いということも売りになってるけど、毎週タクシーで帰るわけではないのと、やっぱり駅と街並みが…。普通に考えて高すぎる。

いや、マジでだせぇ。見てるか？営業。

営業マンの質なら中野の三菱さんも負けていませんよ。感じは悪くはないんですけど、高級マンションをアピールしている割には、タバコ臭と貧乏揺すりが気になりました。

実際どうなんでしょう。
価格下がりますかね？

本気で考えていたので、夜現地を歩いてみました。
やはり夜のバラックは不気味で、毎日通るのは…ちょっと。商店街から入る角にはタバコ屋の灰皿が置いてあり、喫煙者がたむろしてプカプカ。
環境としては阿佐ヶ谷・笹塚の方が良いのかしら？

今でも通勤時間帯は隣の中野富士見町駅から2,3本に1本は始発が出ていて5分も待てば座っていける。
わざわざスイッチバックして方南町まで運んできて折り返しさせる必要性は低いだろう。
日中に新宿や中野富士見町で折り返している便が方南町で折り返すようになる程度か。

ほんと面白いですね。
「第一期販売住戸即日完売御礼」でしょうか？

9戸完売！

>>800
あ、そうなんですね。こちらもとんでもなかったです。

戸数300弱の規模で、一期売り出し約9%。。
こんなん初めて見ました

2年後の引き渡しまでにどれだけ売れるのやら

>>806
いやいや3%だから。

文京区１低のインペリアルガーデンの初期分譲より高いね。。。すごい。
まああっちもスミフらしく値上げしてるけど。

スミフは上げ相場ではどんどん値を上げるので初期が一番安くそういうタイミングだとうまく売れる（知ってる人は早く買うからね）。
でもピークあたりで売り出すと高値感が強く苦戦するよね。値下げしないし。

これ、地域に特にこだわり無く探してる人が見つけて、
区内で駅歩1分、ええやん！ってこれだけ出して買う人、いるんでしょうか？

これだけ出すんだったらまだプレミアスイート外苑の杜にするなあ・・・
あっちは信濃町の宗教がありますけど（笑）

最初行った時、営業の方は即完間違いなしとおっしゃってましたけどね。3パーや、3パー！

9戸に拘ってる人が多いけど住友は初めての人ばかり？
期限未定で戸数だけ概要に表示するときは広告の関係で住友はどの物件でも何時も9戸表示ですよ。
知らないと恥かきますよ。

シティテラス杉並方南町　第1期【予告広告】 販売開始予定　4月下旬
予定価格帯：6400万円台～1億2100万円台
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：54.68m2～85.07m2
販売戸数：9戸


総戸数の3%しか見込み客がついていないのか・・・？

>>811
都内すみふ物件を30件くらいチェックしてみました。
大部分は「未定」表示でしたが、たしかに「9戸」表示のが2件ありました！
吉祥寺南とひばりヶ丘です。
いくら地雷物件でも3%はありえないので、ここもとりあえず9戸と書いておいた説が濃厚ですね。（この説を確定できるのは内部関係者だけですね）
勉強になりました。ありがとうございますm(_ _)m

シティテラス荻窪も9戸表示でした。勉強になります！

ここに関しては、3%は驚きと同時に納得してしまう数字です。実際はどうなりますかね。

「すみふ9戸の法則」なんて知らんなあ、と思ったら、杉並、吉祥寺、荻窪、ひばりが丘（どこやねん）か。。。
要は東京西側郊外物件にはそういう法則がある、ということかな。

>>816
都心物件でも一緒ですよ。
一期開始前申し込み開始前日くらいまでは戸数表記が出る場合は9戸表示です。
当日になって本当の戸数が出ます。
売り出し後の二期以降になると今度は5戸表記になります。

なるほど、検討者にわかりにくい、不透明なスミフらしいやり方ですね。

>>817
813さんの調査結果では都心物件はなかったようだが。

>>819
今一期前で売り出し寸前物件が無いからでしょう。
目黒ツインや白金あたりがそろそろでしょうし観察してみたら？

>>820
>売り出し後の二期以降になると今度は5戸表記になります。
なんだろ？

とりあえず
シティタワー品川イースト：未定
シティタワー目黒：未定

シティハウス東麻布（H28.3販売）：未定
シティハウス用賀１丁目（５期）：５戸

やはり「都心は未定、東京西側郊外は9戸５戸の法則」でいいんじゃないの？

>>821
基本...戸数未定表記
開始１～２週間前...９か５戸表記
開始日～本当の戸数表記
です。
勿論最終期や残りが無い時などは例外ですが

例に出されている物件も例外ではないですよ。
例えばその品川は一期9戸表記で当日に45戸に
別の城東物件も一期9戸から当日に65戸になっています。
目黒タワーは当日何戸になったか見逃してしまいました。

>>823
少なくとも現在の表記をみる限り、都心では「未定」ばかりだが。

やはり「都心は未定、東京西側郊外は9戸５戸の法則」でいいんじゃないの？

>>824
まあどうでも良いことなんですがね。
今都心物件が未定なのは近々に期が無いからですよ。
ここも一期が終われば戸数未定に戻るでしょう。
先程の例に出た品川の今週のスーモ3期の表記です。

シティハウス東麻布（H２８.3月下旬販売予定）：未定
シティテラス杉並方南町（H28.4月下旬販売予定）：9戸
シティテラス荻窪（H２８．４月上旬販売予定）：9戸

少なくとも

>知らないと恥かきますよ。

などと言うほど、すみふ物件一般にあてはまる「法則」ではない、とは言えるね。

>>827
ああ、只々ネガりたいだけの人でしたか。
検討者でもなさそうですし、そう思いたければそれで良いのでは？
因みにこの種明かしは総合MGの方に別物件時にお聞きしたものです。

>>828
意味不明だね。
あなたの「法則」が都心物件ではほとんどあてはまらない。それは事実だと思うが。

>>829
別に不思議でも何でもないですよ。
期の間の期間は戸数未定になると書いてあるでしょう。
１～2ヵ月のスーモバックナンバーの都心城南城東でも眺めてきたらどうですか？
そもそもMRに行って営業に聞いたらすぐ教えてくれる有名な話ですよ(笑)

826をみてないのか？

>>831
面倒な人だなぁ、どこも予定どおりに期が開始されると思ってるおめでたい方ですか？

こんな所でケチつける前に検討者なら担当いるんだから電話の一本で確認できるでしょ？
何？ 担当もついてないのにウダウダ言ってる人なんですか？

最初のレスでは9戸表記になる条件を細かく書いてなかったから、未定ばかり出てくるのを見て色々言われるんでしょう。
最初から、>>823の条件を書いていれば良かったと思いますよ。
まあ各物件の広告を見ていくとこの条件も正しいようには見えないので、「恥をかく」という発言がブーメランになっていると思いますが。

表記9戸
部屋3部屋！？

http://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_mitaka/nc_67712156/madori/?kkk=N...

>>833
いや恥をかいたのが私ならそれはそれで良いですよ。
住友で検討をした事がない人が、外野で騒いでいるんだけなんだなと見ているだけですので(笑)

>>811
へー、勉強になります。別に住友の慣習を知らなくても恥かくとは思いませんが。

因みに広告の関係で、との事ですが9という数字に意味はあるのですか？

「住友はとりあえず9戸と表記とすることがあるから、これは正確な数字ではないですよー。これ豆知識な」
とでも言えばいいものを、知らないと恥をかく、とか、自分の言ってる法則が絶対だとか言うので突っ込まれるですよ。


「開始１～２週間前...９か５戸表記」が正しいなら、ここはあと１～２週間で販売開始になるということですね。

小馬鹿にして自分から喧嘩を売っておきながら、「外野で騒いでいるんだけなんだなと見ているだけですので(笑) 」だとさ。

何言ってんだこいつ

MR行けないチキンに何言われても平気ですよ。
憶測で話している方が滑稽ですよ。
だって買えないのでしょ？

そうだねえ。
確かに自分はここは買わないだろうね。方南町でこの価格はありえない。

だからMRも行かないな。
すみふのMRは一度行ったぐらいだな。もうかれこれ6,7年前だと思う。
シティタワー大崎に興味があって行ったんだが、麻布十番を熱心に勧められたよ。
「あなたにはこちらです」とか勝手に言ってね。まあすみふの営業さんって強引だねえ、と思ったよ。

で、なんだって？ここが買えないのでしょ、だっけ（笑）

一つだけ確かなこと。
それは、物件のレベルもレベルなら、この掲示板の書き込みのレベルを見るにつけても、こんな人たちが検討しているマンションに住んじゃったら一生大変なんだろうなあということですね。絶対ご近所さんになりたくない・・・・

マンション購入初心者です。
話を割って入ってしまってすみません。
結構前向きに検討してたのですが、仮に10年住まないくらいで売りに出した場合、この物件だとリセールバリューはどう思われますか？だいぶ値崩れしそうですか…？

>>842
住友はかなり利益乗せるから
リセールバリューは期待出来ないよ。

久しぶりに「完売がいつなのか？」
楽しみな物件が出てきた（笑）

住まいサーフィンの沖式新築マンション時価評価では、適正価格は99万円/㎡。つまり坪326万程度。
相場感的にもそんなもんだろう。
ここの平均坪単価は420万くらい？とするとざっと坪100万円割高ということになる。

しかし、住友営業マンの言うように、
方南町が武蔵小杉のように大発展をするのならば、
リセールは期待できるかもしれない。
まぁ大発展そのものが期待できないのであるが…。

9%と誤記ったアホですが、9戸って住友の流儀(？)なんですね。。。
勉強になりました

武蔵小杉のようになるスペースはないです。

仕事とはいえ、ムサコになぞらえた営業トークが求められるとは、営業が可哀想になるわ

誰一人、本気でそんなこと思ってないやろに

〉〉843
〉〉844
ありがとうございます。

週末に価格発表されてた部屋は30部屋くらいありました。南と東のごく一部だけでした。希望者も結構ついてました。1億超えで出てる部屋がすべて埋まっているのにはびっくりしました。
皆様の言う通り、1番良い部屋から売り出すんですね。

最上階とかの一番いい部屋は最後に出してきます。
カスタムオーダーができる部屋としてさらに値上げて出してきますよ、すみふは。

30もなかったし、希望者の数もわからないし、すべて埋まってるように見えなかったのですが。凄いですね！わずか数日で埋まるなんて。

販売概要

販売スケジュール
平成28年4月下旬販売開始予定　
販売戸数
9戸　
販売価格
6,400万円台～12,100万円台（100万円単位）　
間取り
2LD・K～4LD・K　
専有面積　
54.68㎡～85.07㎡　
バルコニー面積
10.26㎡～11.81㎡　
ルーフバルコニー面積
28.98㎡　
アルコーブ面積
2.11㎡～3.72㎡　
管理費（月額）
未定　
修繕積立金（月額）
未定　
管理準備金
未定　
修繕積立基金
未定　

いっちばんの部屋は最後のほうで、
それでもそれ以外でもものすごく良いお部屋は最初の段階で出してくる、ということですか。

そんなに商談入っているとは驚きました…
マンション、今は決して安くない時期なのに。

立地ありきで購入されている方が多いからでしょうか？

まだ商談とは言え本決まりという程でもないのかしら。

住み替えでプロジェクト発表会に行った知人は、入居と売却のタイミングが合うか心配だったのに
「２戸持てばいいんですよ」と営業に言われたそうな。
『お前はＢＡＫ＊か！』と思ったそうな。

これも商談のうちなんでしょうね。

確かにいっちばん最上階のカスタムオーダーのところはまだ発表されていませんでした。
それ以外のルーフバルコニー付きのお部屋は1億超えでもバラの花マークが。
南側の真ん中あたり6から9階のところや、東側は20部屋ぐらい発表されていたので、これまでのアンケートでは東側の方が人気だったんですかね。

たくさん商談もらってますよアピールで、相手に合わせて空いてるところ変えてたりとかされてるんですかね⁉︎そこまで騙すようなことはしないでふか。

販売スケジュールが「平成28年4月下旬販売開始予定」ですでにバラの花を付けて良いのですか？
希望の段階であれば、要望者の数だけ菊の花でも付けてくれた方がわかりやすい。

見学しましたが、
ホントにわかりにくかったですね。
確かに1億超えは埋まってましたね。

何か営業が肩肘はりすぎ。大きく見せたがりすぎて、印象が探さになってしまっています。

ＨＰに４パターンの間取りが載っていたけど、酷い。
どれもリビングからパウダールームへ行ききするようになっている。
ドアを開けておけば、キッチンから洗濯機の様子が見え便利だと言い訳していたけど
それはキッチンの奥からパウダールームへ回れる間取りのこと。
フロから出たらいきなりリビング。リビングにシャンプー・リンスの匂いが漂うなんて､､､

結構苦戦しているような感じはした。今の価格は高すぎるからリセールは期待しない方がいいと思う。駅や街の雰囲気を気にせず、方南町に住みたい、新宿からの距離と駅近を希望する人にはいい物件だと思う。