ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

18階だと目線の高さで62メートル。服部邸との高低差約１０メートルを考慮して４０メートルの高さだと目線は抜けます。ただし、ここの売りである北側の眺望の緑の借景の大部分は、服部邸が担っていますので、贅沢な緑はなくなってしまいます。

3Aは坪８００万円以上。予算２億円以上ないと、３Ａは無理です。1.5億円の予算なので、ここを継続検討中です。

１．５億ですと、２LDKの低層狙いですか？リセール厳しそうですが。がんばってください！

しょせん借景はあてにならないのでご注意を。
旧服部邸は、シンガポールの不動産会社が高級マンションを開発予定。
http://media.yucasee.jp/posts/index/14341
しかし、購入価格が高すぎるので、事業化できないと可能性があります。
転売の恐れ？もあり将来何になるかは不透明。
三菱商事の迎賓館も、新築したばかりで当面は迎賓館で使用するだろうけれど、三菱商事もマンションデベだから、決算の状況不動産価格の動向次第で、いずれはマンション開発すると予想します。商社の決算は浮き沈みありますよ。
http://www.nikkei.com/markets/company/kessan/?scode=8058&ba=1

>>2061 匿名さん

入園料は大人700円

年間パスポートもあります！

基本情報
所在地
東京都中央区浜離宮庭園

開園時間
午前9時～午後5時
（入園は午後4時30分まで）

休園日
年末・年始
(12月29日～翌年1月1日まで)

※イベント開催期間及びゴールデンウィークなどで休園日開園や時間延長が行われる場合もあります。
※文化財は後世に残すべき貴重な財産であり、これを守るために定期的な保存修理工事を要します。ご理解とご協力をお願いいたします。
※浜離宮恩賜庭園は、文化財保護法（第２条）により芸術又は観賞上価値の高い日本庭園として、特別名勝及び特別史跡に指定されており、将来の文化向上発展の基礎をなすものであるため、その保存が適切に行われるように、周到の注意をもって多くの方々に静かに観賞していただいている施設ですので、ペット連れの入園はお断りしております。
　　　
入園料
一般　　　 300円
65歳以上　150円
（小学生以下及び都内在住・在学の中学生は無料）

【20名以上の団体】
一般　　　 240円
65歳以上　120円
　
※身体障害者手帳、愛の手帳、精神障害者保健福祉手帳または療育手帳持参の方と付添の方は無料
※無料公開日　みどりの日（５月４日）、都民の日（１０月１日）

【年間パスポート】
一般　　 1,200円
65歳以上　600円　

【9庭園共通年間パスポート】
一般　　　 4,000円
65歳以上　2,000円

庭園ガイドのお知らせ
○本園では、下記日時に庭園ガイド（無料）を行っております。
土曜日/日曜日と祝日：午前11時と午後2時
※8月は休止いたします。

○外国の方を対象に、英語による庭園ガイド（無料）を行っております。
土曜日：午前11時/月曜日：午前10時30分
※8月は休止いたします。

○松の御茶屋・燕の御茶屋特別ガイド（「松の御茶屋」は内部での、「燕の御茶屋」は外観からの御案内となります。）：木曜日　13時～15時（入替制・各回先着25人・中学生以上）都合により、4月6日～5月4日は「松の御茶屋」のみのガイドとさせていただきます。
※雨天中止、8月は休止いたします。

※庭園ガイドについては、気象状況等により実施を中止する場合があります。 当日の実施については、浜離宮恩賜庭園サービスセンターにお問合せください。
交通
<大手門口>
都営地下鉄大江戸線「築地市場」(E18)「汐留」(E19)・ゆりかもめ「汐留」下車　徒歩7分
JR・東京メトロ銀座線・都営地下鉄浅草線「新橋」(G08･A10)下車　徒歩12分
　
<中の御門口>
都営地下鉄大江戸線「汐留」下車10番出口　徒歩5分
JR「浜松町」下車　徒歩15分
水上バス（日の出桟橋─浅草）
東京水辺ライン（両国・お台場行）「浜離宮発着場」下船

※水上バス乗場ご利用の際は、入園料が別途かかりますので御了承下さい。

浜離宮、素敵なお庭ですよね。ここ検討されている方なら、好きだと思いますよ！

線路沿いは遠慮しておきます。

>>2066 匿名さん
飛行機航路下はOKですか？

中央区の浜離宮を宣伝して嬉しいのかな。

>>2055 匿名さん
容積率をこのマンションに譲渡したという事なので事業化出来るマンション開発はできないのでは？
むしろ服部邸の開発の方が実現性が高いと思う。坂下のこちら側からは10メートル強は高低差があり、中層階位までは視界遮られる可能性あるし、高層は視界抜けは有るとしてもMRで見てる北側の緑と開放感とは全く異なる景色になる。

新ルート案で450m上空を飛行機が通る騒音レベルがどのようなものか想像するのが難しいのですが、国土交通省の資料によると、大阪の都島区あたりが似た条件になるようです。

国土交通省資料（56ページ参照）
http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf

同エリアにある「セントプレイスタワー」というタワーマンションの住人スレッドが、ある程度参考になるかもしれません。
何人かの方は、騒音どころではなく「爆音」と感じているようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/202767/res/1-1000/

新ルート案、どうか実現しないで欲しいものです。もうほぼ決定なのでしょうか。

これで、都心が安くなって、庶民にも手の届く価格帯になるなら、それはそれで良いのでは？

完全に値付けを間違えたね
こんなネガ要素満載の物件に2年前価格で売れる訳ないのに
それでももう少し妥当な価格であれば絶対に好調だったハズ

それと比べると三井はやはり一枚上手だよね

三井が一枚上手というのは、分りきったことです。
ここは、調子に乗り過ぎましたね。三菱というブランドに胡座をかいた失敗作。藤和不動産との合併で欲を出し過ぎた感満載です。おまけに、野村に販売協力させるなんて。情けない。内情知らないご老人しか買わないのかもしれませんね。
私もパークコート浜離宮に行きます！

>>2037 検討中さん
これまで第1期以降で価格改定して値下げして売ってるマンションは大手でもありますよ。ここも今後の人気次第ではないですか？

>>2072　
スムログのここが参考になります。

https://www.sumu-log.com/archives/3693/

>>2075 匿名さん

言ってることは合ってけど
最後に浜離宮のところで
選球眼が無いからアウト

なんで浜離宮ダメなの？
大人気みたいじゃん！

私は両方ともあきらめて品川シーサイドのタワー行きます。

>>2075 匿名さん
三井のどこが一枚上手なんですか？
一番町も青山もパークコートは売れてないじゃない。内情っていうけど、浜離宮も大したこと無さそうよ。
野村だって在庫が増えて値引きしてるし、どこも数年前の勢いはもう無い。そして一営業の言うことなんて鵜呑みにしないわけだから、結局は商品に力があるかどうかでしょ。
飛び抜けた物件がないから悩むのであって、頭一つ抜けてる物件があればとっくに完売してるよ。

すでに3か月で200戸強を販売済の浜離宮は大したことなくて、一番の刈り取り時期である1期1次で半分にも満たない70戸ちょぼちょぼしか販売に出せないこちらのマンションは、何ていう言葉で表現するのが適当なのでしょうか。

1期1次でこれだと、次からは出せて30戸が限界です。
物件が頭一つ抜けてるか否かは価格との兼ね合いに左右されるので純粋なバランスで誰もが目を瞑って申し込みできるような案件はないですよ。そういう相場じゃないです。

>>2077 匿名さん

広尾駅で７２dB
目黒駅で７６dB

４dB差は、約１.６倍の違い。

タワマン上階は、騒音源への距離が近くので、さらに煩くなる。

大崎のタワマンなんか、本当にまずいのではないかな…。

みんな、本当に反対しなくて良いの？

>>2082 ご近所さん


浜離宮は狭い部屋を多くして、買いやすくした、量販物件だからね。

こちらは、広い部屋中心の邸宅と呼ぶべき物件。
実需がメインになるから、表面的な売れ行きを比べても無意味。

住人層は、間違いなく、こちらの方が質が高くなるでしょう。

表面的な売れ行きを比べても無意味…

では、どのように実質的な意味ある売り上げを比べるのですか？客観性は担保できますか？

住民の質に関しても懐疑的です。
イメージのみで尺度の定まらないことをベースに議論をするのはやめませんか。

蓋を開けると、白金は落胆、浜離宮は意外によい！、というのが世間の見方。
三井が一枚上手というのは、やはり値付け。マーケティングの４Ｐの一つはPrice（価格）です。
さすがマーケティングの三井。単独でこのご時勢あれだけの規模を売る能力があるのに比べ、ここは・・・。
野村に販売協力を求めているってことは、単独では厳しいと判断しているのでしょう。

価格さえ見合ってれば、ここは非常に良い物件だと思いますよ。

土地の仕入れ値や建築費の高騰で今の相場で値付けできないんでしょう。
2年前の相場で収支見てるから引くに引けないんじゃないの？
販売苦戦は、予想を超えて買いが弱くなったからです。
しかし、一期で70満たないとは淋しい状況ですね。

最近の中古物件を見ても以前なら蒸発していたような3A地域
でも価格改定で値下げが目立ってきました。

新築も中古も下げ相場。どこが底かを考えると手が出しづらい。
金に糸目をつけない超富裕層ならいいけどただの富裕層、不動産投資家なら
今は動きが慎重になるよね。

＞＞2081
青山は知りませんが、PC一番町は順調に売れてると思いますよ。
良く確認してから投稿しましょう。

>>2086 匿名さん

同意します。
ここ三井さんがパークコートでやってたら、この価格でも売れてました。
三井さんにはパークコートだったら、お付き合いで1部屋2部屋とりあえず買っておこうか、という超富裕層顧客がいらっしゃるらしいですからね。パークハウス＝旧・藤和不動産って実態知ったら、ブランドではなく実利で選びますよね。パークハウスグランにすべきでした。ここは。

浜離宮も、ココと同様に一部価格改定して漸く売れ始めたんですよ。
しかし、JRと高速道路の騒音（飛行機と違い四六時中）、地権者住戸の多さ、駅からマンションまでのさびれた徒歩ルートなんかを考えますと、浜離宮はむしろ割高とさえ思えてきます。
白金も問題は幾つかあるものの、グラン並の仕様（全室天カセ、床暖3箇所、天井高2.7）、周辺の緑の多さを考えると適正価格ではないですか？
私はこちらで申し込みしようと思います。

適正価格？？
ないない。ここは割高。収益還元法で利益でない。

>>2082 ご近所さん

一期、172戸に対して85戸販売予定ですね。妥当な線ではないでしょうか。こちらも地力はあるので、完成迄には完売でしょう。路線は違いますが、ブランド力は何れもひけをとりません。

>>2091 匿名さん
ここは南と西がサッパリで価格改定大幅に下振れで入りましたがその後の申込み状況はどうなんですか？
周辺緑と言っても将来が確実なのはここの庭園位で他はどうなんですかね？
駅ルートについては歩道が広くて歩きやすいですが、人通りも少なく、白金台迄は旧坂、白金高輪迄はそれこそ寂れてますし白金を拠点とする特定の団体の大きな施設のようなものが目に入るのが印象的ですね。

私が検討しているのは西向ですが、先週末時点で要望書が出ていない部屋もあり、苦戦している印象を受けました。南はどうなんですかね？

ここは、北側のビューが良いものの、やはり、将来のリセールを考えると、南側住戸が好まれますからね。
浜離宮と比較してしまいますが、浜離宮は、南側の30階住戸東京タワービューや富士山ビュー付きで坪500万円台、ここより狭くて80m2程度なので価格も1.3億と安い。
ここは上層階は広いので高い住戸ばかりですね。
やっぱ、私には、ここは無理かな？と迷っています。

浜離宮の検討スレッドには、価格スレッドに、
最上階から11階までの全部フロア
東西南北の全住戸辺別の面積,価格,坪単価まで、正確に出ていますね。すごいわかり安い。
でも、どこから、入手して公開してるの？

>>2099 匿名さん

住まいサーフィンでしょ。
この掲示板と提携しているから。
住まいサーフィンは、価格表を入手した個人から買っています。

>>2100 匿名さん

むかしはこの掲示板では、住まいサーフィンのサイトのリンクを貼っただけで削除対象でしたよ。

浜離宮は、南向き住戸からは東京タワーは部屋から見えないでしょ。
バルコニーにわざわざ出ないと。

>>2102 匿名さん
浜松町周辺に住めば嫌でも日常的に東京タワーは目に入ります。
そんな状況で部屋から東京タワー見たいですか？
バルコニーからで十分じゃないですかね。

部屋から見えなくても全く問題ないですね。

浜離宮の方が、東京タワーはずっと大きく見えるし、浜離宮庭園、隅田川、レインボーブリッジなど見えて、眺望は白金２丁目よりずっといいです。スカイウォークガーデンからの眺めも楽しめます。

この物件を考えられる方が比較検討するかはわかりませんが、八芳園の前に東急不動産のマンションが建ちまね。来年の6月末完成で16戸のみのようです。価格や間取り等の概要が未発表ですが、ここと同じ位の坪単価であれば、地盤がより良さそうですので比較検討しようと考えています。

東京都タワーか〜。

働き始めてすぐ（といっても、司法修習終わった後なので、２０代半ばですが）に借りた麻布台のマンションから、綺麗に見えたな…。

あの頃は、完全におのぼりさんで、彼女に自慢してみたりしましたが、、、

職場からも見えたし、今では、まあ、、、という感じ。

ど〜でも良いですが、都内を歩いていると、地上から東京タワーが見える所がありますよね。そういう気づきに、むしろ、感動します。大手町からも、綺麗に見えますよ。

東京都タワー？？
弁護士されてるんですか？斜陽産業もきついですよね。
お気持ちお察しします？

>>2106 マンション検討中さん

検索しても見つかりませんでしたが、どちらになりますか？

>>2109 通りがかりさん

港区白金台3丁目計画で検索されますと見つかるかと思います。八芳園の正面入口の向かいにあります。

一瞬、白金台に東京都タワー？っていうのができるのかと思ってしまった！

>>2111 匿名さん

>>2111 匿名さん
2110です。紛らわしい書き方ですいません。本物件と白金エリアで競合するのがどこかと調べていた際にたまたま現地で看板を見つけてわかりました。

>>2112

とんでもないです。

これからも都心部はちょこちょこと、あるいは大規模な計画が
続きそうですね。
いつどこに購入するか、ほんとに難しい時代になりました。

>>2113 匿名さん
東急不動産に問い合わせましたが販売時期等の詳細はまだ開示出来ないとのことです。野村不動産もプラウド白金タワーの近くの土地を取得しようとしているみたいですが、早くても3年後の建設のようです。この物件含めて買うタイミングが難しいですね。

ご参考

http://mansion-madori.com/blog-entry-4787.html

http://mansion-madori.com/blog-entry-4825.html

＞＞２１１５通りがかりさん
ちょっと個人的な感想を言っているようないい加減な記事です。そのため、価格情報等の正確さについてはいかなる保証もできませんと注意書きがあります。

建て替え可能性について、TAKプロパティに対する地役権は永久のもので、高さ制限がクリアできれば、同一規模の物件が建てられるかもしれないと説明している。しかし現状は高さ制限で、同一規模の建物が建てられないのだから、単に条例の変更等で建て替えできることを期待しているという以上の意味はない。
いまだに周囲に同じ高さの物件が新規に建つことはないという希少性があると言っているが、高さ制限条例に緩和規定があるので、シェラトンホテルのような大規模敷地であれば、緩和規定を受けて同じ高さの建物が建つ可能性がある。

１．野村もプラウドタワーの周辺で計画しているとなると、わかっているものだけでも白金周辺のマンション計画は多数ありますね。他にもご存じのものありますか？
２．東急不動産の白金台３丁目計画（ブランズ白金台）はこちらですね。工事が進んでいるので、販売開始は近いのでは？
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=39397
３．三菱地所レジデンスも三菱東京ＵＦＪ三田ビルの解体工事中なので、２丁目タワー後に販売するのでは？
https://map.yahoo.co.jp/maps?p=%E9%AB%98%E8%BC%AA%EF%BC%91%E4%B8%81%E7...

４．大成有楽不動産の白金台５丁目プロジェクトは、昨年５月着工予定でしたが着工を延期しているようですね。規模は小さいですが、閑静で高級感ある住宅地です。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=35152
５．どこか大手の販売会社とタイアップするのでしょうか？フジタの白金１丁目計画もあるようです。４５戸で来年１２月完成予定
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=42242

６．東京建物・長谷工コーポレーション・住友不動産・野村不動産・三井不動産レジデンシャルの白金一丁目東部北地区市街地再開発事業
７．まだ移転などで時間はかかりそうだが高輪一丁目共同建替計画
８．工事が遅れているようだが高輪東誠ビル・白金MYマンション共同建替
住友不動産の三田三・四丁目地区再開発は、開発の規模は超大規模ですが、事務所中心で住宅は建替分が主なようです。
住友商事の上大崎一丁目計画は賃貸で計画されているようです。

現地の工事は、３階の共用部まで出来て、カバーが外れていますね。北側の敷地上段部分に緑地がありますが、物件の下段敷地はほとんどが建物敷地になっていて、あまり余裕が感じられないです。人によって感じ方は違うでしょうが。三菱商事の迎賓館の借景は将来どうなるかわかりませんしね。

>>2116 匿名さん

条例の変更は必要ありません。将来の建て替え計画が既存の高さ制限の除外規定の対象になるかの問題です。

>>2117 匿名さん

まだまだ先の計画であったり、本件タワーとは異質で、あまり比較にならない計画ばかりですね。

>>2118 匿名さん

物件の下段敷地とは何でしょうか？

>>2120 匿名さん
まぁ白金は大小いくらでも出てくるエリアで希少性はないって事ですね♩

>>2122 匿名さん

タワーは希少といえますね。

>>2123 匿名さん
100m先の 桜田通りにはタワー規制はありません！

桜田通りは、タワーマンションだらけになります。
かならず、いや、すでに！

昨日から登録抽選開始の様だね。行かれた方、登録された方いるかな？
私は明日夕方行きますので、状況ご報告します！
小さめの部屋ですが、1億近い。営業には買えますと言われてるものの、真剣に悩みます。
ここを買う皆さんは、そんな悩みは無いのかと思いますが(..)

設備仕様やモデルルームのページを見せないのは検討者への嫌がらせなのでしょうか…？
まあ、冷かし対策なんだろうけど。。(笑)

気になっている物件の一つになります。

清潔感のあるマンションといった印象が強く、外観からは高級感を伺える面が特徴とも言えますね。

駅からは多少遠いですが、自宅としてはクオリティの高いマンションですね。

>>2125 マンション検討中さん
私は70平米の住戸を購入しようとしましたが、1.2億強と予算的に厳しいので1期での登録は見送りました。西向きの為、人気がないのか検討していた住戸に要望書が出ていないようで、売れ残って2期以降で更に値下がりするのを期待します。おっしゃる通り営業は買えますと言いますし、銀行のローン審査は通りましたが昨日付けで金利が上昇しましたし、もう少し安めの他物件も検討してみます。是非、情報共有を宜しくお願いします。

いろいろ検討しみしたが、白金2タワー1804号室70.32m2は12660万円で坪単価626.9万円で、隣の1803号室の坪単価1018.4万円よりも安いですが間取り難有りでした。
比較検討している浜離宮ザタワーの33階南向き3303号室75m2で坪単価587万円、隣の3304号室で坪単価535万円。
33階南向き富士山ビュー東京タワービューが坪単価500万円台で魅力的な再開発の集中する立地です。
この価格では浜離宮の方がコストパフォーマンス高いと思います。

白金はやっぱ、一戸建てでしょ！
世田谷、白金、良い所にお住まいですね。
まさか？
アパートメント？団地マンション？
白金の一戸建てに憧れます。

白金2丁目タワーも最高です。
どちらのタワー検討者も仲良く検討しましょう。

今日は花見日和です。
浜離宮に出掛けませんか？

白金、飛行機通過騒音の街になってからも、良い所、と言ってもらえるかどうかだね。

浜離宮のネーミングは、金看板ですね。

確かに、浜松町一丁目ザタワーでは？違いますね。

もちろんです。

白金2丁目タワー！

白金2丁目タワー！
東京タワー！
良い響きです。

この物件でセールスポイントにしている景色（迎賓構想とか、奥深い景色、庭園思想などと謳っている）は、３階です。常に使う１階のエントランスホールからはよく見えず、見るためには階段を上がらないといけない。３階のパブリックラウンジをどの程度利用するのか疑問。自分の部屋からの景色が良い物件を選択します。

2125です。2128さん、ありがとうございます。やっぱり、買えるって言いますよね。私もローンは通りましたが、月々支払い考えると。。そんな事を考える庶民には届かないのかな～。
浜離宮って、所詮は浜松町・新橋でしょ。
住環境はこっちの方が全然良いよね。あの辺は数年前は330万程度だったよ。
白金は候補で、高輪、大崎、目黒辺りの物件で悩んでます。

＞＞２１２３匿名さん
タワーでも希少ではありません。高さ制限には緩和規定があるので、シェラトンのように広い敷地であれば、緩和規定を受ける可能性がありタワーが建てられます。以下リンクの２ページ目に書いてあります。
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....
＞＞２１２４通りがかりさん
桜田通りも、目黒通りも、容積率５００％で、高さ制限は４０ｍと同じ条件です。高さ制限があっても緩和規定があるのでどちらにもタワーが建つ可能性があります。よく調べもせず書かないでください。

住環境、といっても三年後から白金は新航路の飛行機が通過する騒音の住環境になるし。
ちなみに、高輪、大崎、目黒、も同様に新航路の下になる街です。

>>2140 マンション検討中さん
マンション価格は数年前と比較ではどこも値上がりしてるよ。特に浜松町って再開発あるからね

上がってるのは分かるし、理解はするけど、浜松町でしょって感じてしまう。

住環境で言えば、渋谷区役所の物件は良さそうだけど。

ひたすら新航路ネタの人がいますが、
南風時の1日最大4時間のみって事をわかってるんでしょうか⁇
線路沿いの方が余程毎日ずっと五月蝿いんですがw

住環境、ここはいいんですか？
大通沿い、白金台から坂下、商業施設遠し、緑多いって近い将来なくなる可能性高いし、周りにタワマン多くなりそうだし、一丁目の再開発で価値上がるのはその地域だろうしなぁ。。。タワマンの中古で値上がり著しいのは駅近だよね。

>>2141 匿名さん
緩和規定があると言っても、100メートルを越えるタワーを建てようと思ったら、規定がない場合と比べて圧倒的なハードルがありますよ。そのような意味で希少性があります。
また、仮にタワーが建ったとしても、周辺がより活気付くのはよいことだと思いますよ。

このタワーにコンビニとか商業施設は入るんでしょうか？近所なんでできるとちょっとした買い物に都合がいいな

＞＞２１４８通りがかりさん
シェラトンホテルのような大規模な土地であれば、第二段階の緩和規定を充足することも容易ですよ。
シェラトンホテルのようにすぐそばの南側にタワーが建つた場合は、近隣が活気づくプラス要因よりも、日照や景観が悪くなるというマイナス要因の方が大きく、価格の下落につながりますよ。