ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

ここ高級だったんですね、中の上くらいだと思ってました。

第一期は4月8日17時より抽選会。人気の北東角部屋の複数階で倍率4～5倍。最終的にはドタキャン、駆け込みがあるので不明。他の部屋は想定以上に苦戦。抽選なしの部屋も続出。低層階坪500万円後半。高層階は600万円後半。プレミアム階は800万円から900万円後半。以上、今日現在の最新情報。

新航路飛行機はここの北東の上空を通過するのにね。

>>1991 検討中
貴重な情報を有難うございます。
抽選に外れ無い為に抽選部屋を避けるか？又は外れた場合にはどうするか？
参考にさせて貰います。

ここは仕様はいいんだけどね。例の石張り的な外観とか完成楽しみだわ。60平米で検討したけど1億超えて来てうーん、そこまではと断念気味です。

>>1994 マンション検討中さん

おっしゃる通り64平米で1億越えは厳しいですね。天井の高さが高いですし、仕様は良いと思います。

エレベーター３台は少ないですかね？

>>1996 匿名さん
個人的には妥当かと思います。
海外でよくある様に階数によってエレベーターが異なるのがベターですが。

先週モデルルーム見学時に確認しましたが、豪雨時にマンションの北西部分が約2m程度水没する可能性がある様なので、その点が懸念材料かと思います。

０．５～１ｍ浸水でないですか？
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...
それに物件の西側が液状化の地域なのも問題では？
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...
「液状化が起きる、低地で水没する可能性がある可能性がある」は、買ってはいけない「資産価値が下がりやすいマンション」にあげられ特に注意喚起されています。
http://mbp-tokyo.com/goto/column/27326/

>>1998 匿名さん
モデルルームでもらったハザードマップによれば、一部1〜2m浸水の可能性ありとのことです。ご指摘の液状化も懸念材料ですね。

地下駐車場だから浸水なら車は廃車、駐車場は使い物になりませんね

それより万一浸水したら、それ以降は中古検討者がいるのでしょうか。

エレベーターは非常用・常用兼用を合わせると４台あるみたいですね。

ここは知りませんが、地下室があるマンションは、結構、土嚢とか準備してるみたいですよ。

都心の豪華マンションでも、集中豪雨の時とか、本当にやばそうな時は、土嚢積んで、雨水対策してるみたいです。

>>2001 匿名さん
普通に考えれば分かります。あなたは浸水したマンションを中古で検討しますか？

この物件の欠点は、華がないこと、
単価が高いこと、坪550万なら、
シートフローリングなところ、
駐車場がイマイチなこと。

良い点は、竹中が施工なところ、
天井が高いこと、
床暖房がキッチンも標準なこと、
廊下が大理石なところ、
白金地区最後のタワーであること。

最後のタワーであるかはわかりませんよ。

1991さんによれば北東角以外は人気ないという事ですので今後の販売では更なる値下げもありそうですかね？ここも2015年ならもう1割高くても捌けてたんでしょうね。

北東は締め切り土壇場で値上げ、その他、一部値下げになっています。昨日、第1期の価格が確定したようです。

眺めの良い北東といっても坪600万からは、タワマンにしては、やはり高杉。強気の三菱さん。

そうですか。唯一人気の北東を土壇場で値上げしてその分を人気のない他の部屋の値下げに回したんですね。値下げしても厳しそうですね。

＞＞２００５匿名さん
白金地区最後のタワーでありませんよ。
港区の高さ制限は、例外規定だらけです。
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....
現に白金一丁目のタワー１６０ｍ４４階建てはすでに計画進行中です。
長谷工、三井不、住友不、東京建、野村不の共同事業。
http://www.shirokane-1.com/project/
元都営住宅の建て替え、シェラトンホテルの建て替えで高層建築が建つ可能性も十分あります。

>>2010 匿名さん

値下げ案内を送られてきた人が結構いるっぽい。
俺なんか年収350万で出したのに、、、

>>2012 匿名さん

もともと「定価」があるわけではないから、値下げと言うより価格調整と言うべき。

で、申込状況は如何なんですか？
1期全戸完売になるのでしょうか。
実感より、
まだ少なくとも15%くらいは高い気がします。
浜離宮タワーの東側以外なら、こちらの方が断然高い
ですから。

高いですよね。雰囲気は落ち着いててよいんですが、浜離宮と比べると線路脇でもコスパはあちらが良いと思ってしまいます。。。。
これからの世代には、将来性と利便性かなーと思うので、浜離宮にしようと思いました。

白金は特殊エリアで、ここでないとダメだという層が地元にかなり多いです。特に、白金２丁目の三光坂上のエリアを上からのぞける「北側」はかなり希少性があります。希少性に価格がつくので、第一期は北、北東は完売、あとは、大苦戦の様子です。価格調整は、即日完売を狙うのでなく、即日ではないけど、出来る限り高く売ろうという戦略で、販売側の自信がみえます。

南のシェラトンも立て替えられるだろうしな。北、北東以外は高すぎ。
１丁目の三井他JVを待ってからでもよくないか？この辺の人達は右往左往しなさそうだし。

北側高層で悩んでいます…
価格が高いのと駐車場の出し入れ。
悪くないんだけど、すごく良くもない。
ここはスルーでしょうか？

車は奥の低層の建物と共有なのかな？どこが悩みどころですか？

奥の低層の建物は、三菱の迎賓館なので、駐車場は共有ではありません。駐車場はあくまでも、入居者のものです。

浜離宮タワーとは、明らかに対象とする層が違います。湾岸、ビジネスビル近く、首都高や山手線の目の前。浜離宮は、ビジネスマンや、ＤＩＮＫＳ、独身の金持ちあたりが対象だと思います。白金は、ファミリーやシニア層、間取りが狭い部屋は、学会など東京出張する医者、弁護士などのセカンドルーム。

三井＞三菱（藤和）＞住友＝野村

では、ここは？　三菱＋野村

三菱単独にできなかった理由は？

>>2021 検討中さん
この物件はモデルルームに来てる客層を見る限りは50代から60代のシニア層の方が多いですね。地方からも多数見学に来ているようで、先日も福岡から来られた方が見学されていました。

以下の調査にもあるように、港区の場合他の地域より地元に対して愛着がある方の比率が高いようですが、白金だけが特殊でないと思います。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...
三光坂周辺でも今後旧服部邸等の開発予定もあり、希少性があるとは言えません。
元々の土地価格と建設費・諸経費だけでも、坪４８０万円にはなるので、利益も入れればある程度の価格になるのは当然です。プレミアム価格ではありません。出来るだけ高く売ろうとはしているでしょうが、値下げしたのは、予想より需要が低く、マンション価格も値下がりが始まっているので、価格が下がらないうちに出来るだけ早く完売してしまいたいと焦っているからと思います。

白金、特にこの辺りはちょっと特殊だよね。
宗教城下町というのをどう考えるか。
バチカンと同じ、とかんがえるとかっこいいきがするけども。

すごい詳しい説明ですね！
助かります（笑）

浜離宮タワーと白金２丁目タワーで比較しても良いと思う。客層が全く違うわけでなく（多少は違う）、何を重視するか。将来性、通勤、価格等重視なら、浜離宮。白金の雰囲気、買い物、教育重視なら白金。

>>2027 匿名さん

比較するなら、浜離宮は新航路関係なし。白金は新航路で飛行機通過。

むしかえすなーーーー、笑。
そんな必死にならなくても、浜離宮は鉄板では？

浜離宮のほうが、眺望もいいし、規模が大きいので共用設備もいいですね。

地権者は多いですが、
ここの良さは地権者のいないことです。
住まわれる方が、割と同質なのかなと思います。
悪いのは、送迎車のパーキングと車寄せが無いこと。

三菱単独でできない理由は、三菱だけで売り切る自信ないからでしょ。
この物件の問題点も知られる人気も下がったため、ネットも見ず事情を良く知らない地方の高齢者に販売しなければならなくなったってこと。もう少し値下げすべきです。

ネガキャンして値段下げないと買えない人多いね。
貧乏人は来ないで下さい。

貧乏人が切望するような値下げにはならないと思うよ。

貧乏人が切望してるのかは知りませんが、申込み状況では富裕層がこぞって手をあげてる訳でも無さそうですね。
値下げしないと思うって現にしてますよ。それでも需要が今ひとつという事で上の方が状況報告されてます。

ここが買える人に取っても、まだ高いと思います。1期が一番高かったとならなければ、よいのですが。ここだけがアピールできるポイントがはっきりと無いのも辛いところです！

三菱ｘ野村ｘ竹中から考えて、第一期が一番、高いというのは、ないと思います。マンション業界トップの信用が崩壊してしまいますので。人気の北東は即売だと思いますが、プレミアム階を含めてそれ以外の部屋のひき具合を顧客とのやりとりで調査しながら、第一期の価格と部屋が決められたと思います。坪単価で１０万円から２０万円くらいの調整は入ってくると思いますが、最終的には、つじつまを合わせてくると思います。あと２週間で、第一期の抽選ですので、全貌がみえてきます。私は、申し込みいたしますので、状況については、また、こちらで、共有いたします。

私も三菱単独ではないことが、何かすべてにおいて後ろめたさを感じました。三菱といっても、マンション事業は現在は旧・藤和不動産が仕切っているといいますし、所詮看板だけ。ザ・パークハウスって今やどこにでもありますよね？
どうせ、野村と組むなら、この立地であれば、独自の名前付けてやるべきかと思いました。
なのに、今や安っぽさ漂う「ザ・パークハウス」に販売協力に入っただけと思われる野村不動産・・・。
果たしてこれだけの金額に見合うマンションなのか・・・。
立地がいいだけに、検討していますが、もっとポジ材料が欲しいのです。

貧乏人が切望する水準でなくて良いが、まだまだ近隣相場と比べて高い。既存不適格で中古での売却時も価格が下がるかもしれないのに、価格に反映されていない。買う金はあっても、値下がりしやすいような価格はご免です。

やはり値下がりしますか・・・。
パークコート浜離宮はどうですか？私はここと迷ってます。あちらはここより価格・立地はそれなりですが、資産性・将来性はありそう、と踏んでいます。状況次第で値上がりもありかと考えてます。

皆さんがおっしゃる通りだと思います。1期で申し込みたいと思っていますが、もう１つ材料が乏しいのです。北側はほぼ永久眺望ですから、そこは魅力なのですが。旧服部邸は少しだけ心配です。

パークコート浜離宮は立地あれはないだろー、と最初は思ってましたが、あちらの掲示板一度ご覧なってみるといいと思いますよ。
ここと見比べてたら、最近は正直、浜離宮に心動いてきました。
ここは無理して買うところではないかな。

4年ほど前から、この辺をかなり検討しています。グランドメゾン白金の杜ザ・タワーやプラウド白金台三丁目も、かなり検討しましたが、結果、山盛りされたネガ材料で、決心がつかない中、あれよあれよという間に上げ相場に突入しました。グランドメゾンも、プラウドも、既に10%～20%アップで取引されています。プレミスト白金台は、どう考えても、ありえませんね。完成した場所で、屈辱のモデルルームもやってますし。今や1.5億円だしても、中古すら買えないこの場所で、パークハウスは最後のチャンスと思い申し込みました。白金１丁目タワーを待つとあと最低５年はかかりますし。

>>2041 通りがかりさん
北側眺望は変わりますよ。特に東京タワー期待して北東選んだ方は一丁目のタワーが出来たら残念な結果になります。
また、ご懸念の服部邸も低層ではない可能性もありますよ。1段階、2段階解決すれば40ｍとかなります。

>>2043 検討中さん
これから下がるのでそうした中古狙ってるならチャンスともいえますね。プレミアムマンションの市場レポートみると高止まりが落ち着き手が届き安くなるということですし。。。

ありがとうございます。18階以上なら、服部邸の件は大丈夫ですか。

そうでうね。中古で十分かも。専用庭園も育った後のほうが満足度が高そう。
東京タワーも確実に見えなくなりますよ。
なので、ここの立地がよほど好きか、設えが好きではないと今は買ってはいけません。

中古だと自分の住みたい部屋、階が出ないかもしれないし、新築だと割高だし、難しいですね。

18階だと目線の高さで62メートル。服部邸との高低差約１０メートルを考慮して４０メートルの高さだと目線は抜けます。ただし、ここの売りである北側の眺望の緑の借景の大部分は、服部邸が担っていますので、贅沢な緑はなくなってしまいます。

3Aは坪８００万円以上。予算２億円以上ないと、３Ａは無理です。1.5億円の予算なので、ここを継続検討中です。

１．５億ですと、２LDKの低層狙いですか？リセール厳しそうですが。がんばってください！

しょせん借景はあてにならないのでご注意を。
旧服部邸は、シンガポールの不動産会社が高級マンションを開発予定。
http://media.yucasee.jp/posts/index/14341
しかし、購入価格が高すぎるので、事業化できないと可能性があります。
転売の恐れ？もあり将来何になるかは不透明。
三菱商事の迎賓館も、新築したばかりで当面は迎賓館で使用するだろうけれど、三菱商事もマンションデベだから、決算の状況不動産価格の動向次第で、いずれはマンション開発すると予想します。商社の決算は浮き沈みありますよ。
http://www.nikkei.com/markets/company/kessan/?scode=8058&ba=1

>>2061 匿名さん

入園料は大人700円

年間パスポートもあります！

基本情報
所在地
東京都中央区浜離宮庭園

開園時間
午前9時～午後5時
（入園は午後4時30分まで）

休園日
年末・年始
(12月29日～翌年1月1日まで)

※イベント開催期間及びゴールデンウィークなどで休園日開園や時間延長が行われる場合もあります。
※文化財は後世に残すべき貴重な財産であり、これを守るために定期的な保存修理工事を要します。ご理解とご協力をお願いいたします。
※浜離宮恩賜庭園は、文化財保護法（第２条）により芸術又は観賞上価値の高い日本庭園として、特別名勝及び特別史跡に指定されており、将来の文化向上発展の基礎をなすものであるため、その保存が適切に行われるように、周到の注意をもって多くの方々に静かに観賞していただいている施設ですので、ペット連れの入園はお断りしております。
　　　
入園料
一般　　　 300円
65歳以上　150円
（小学生以下及び都内在住・在学の中学生は無料）

【20名以上の団体】
一般　　　 240円
65歳以上　120円
　
※身体障害者手帳、愛の手帳、精神障害者保健福祉手帳または療育手帳持参の方と付添の方は無料
※無料公開日　みどりの日（５月４日）、都民の日（１０月１日）

【年間パスポート】
一般　　 1,200円
65歳以上　600円　

【9庭園共通年間パスポート】
一般　　　 4,000円
65歳以上　2,000円

庭園ガイドのお知らせ
○本園では、下記日時に庭園ガイド（無料）を行っております。
土曜日/日曜日と祝日：午前11時と午後2時
※8月は休止いたします。

○外国の方を対象に、英語による庭園ガイド（無料）を行っております。
土曜日：午前11時/月曜日：午前10時30分
※8月は休止いたします。

○松の御茶屋・燕の御茶屋特別ガイド（「松の御茶屋」は内部での、「燕の御茶屋」は外観からの御案内となります。）：木曜日　13時～15時（入替制・各回先着25人・中学生以上）都合により、4月6日～5月4日は「松の御茶屋」のみのガイドとさせていただきます。
※雨天中止、8月は休止いたします。

※庭園ガイドについては、気象状況等により実施を中止する場合があります。 当日の実施については、浜離宮恩賜庭園サービスセンターにお問合せください。
交通
<大手門口>
都営地下鉄大江戸線「築地市場」(E18)「汐留」(E19)・ゆりかもめ「汐留」下車　徒歩7分
JR・東京メトロ銀座線・都営地下鉄浅草線「新橋」(G08･A10)下車　徒歩12分
　
<中の御門口>
都営地下鉄大江戸線「汐留」下車10番出口　徒歩5分
JR「浜松町」下車　徒歩15分
水上バス（日の出桟橋─浅草）
東京水辺ライン（両国・お台場行）「浜離宮発着場」下船

※水上バス乗場ご利用の際は、入園料が別途かかりますので御了承下さい。

浜離宮、素敵なお庭ですよね。ここ検討されている方なら、好きだと思いますよ！

線路沿いは遠慮しておきます。

>>2066 匿名さん
飛行機航路下はOKですか？

中央区の浜離宮を宣伝して嬉しいのかな。

>>2055 匿名さん
容積率をこのマンションに譲渡したという事なので事業化出来るマンション開発はできないのでは？
むしろ服部邸の開発の方が実現性が高いと思う。坂下のこちら側からは10メートル強は高低差があり、中層階位までは視界遮られる可能性あるし、高層は視界抜けは有るとしてもMRで見てる北側の緑と開放感とは全く異なる景色になる。

新ルート案で450m上空を飛行機が通る騒音レベルがどのようなものか想像するのが難しいのですが、国土交通省の資料によると、大阪の都島区あたりが似た条件になるようです。

国土交通省資料（56ページ参照）
http://www.mlit.go.jp/common/001064396.pdf

同エリアにある「セントプレイスタワー」というタワーマンションの住人スレッドが、ある程度参考になるかもしれません。
何人かの方は、騒音どころではなく「爆音」と感じているようです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/202767/res/1-1000/

新ルート案、どうか実現しないで欲しいものです。もうほぼ決定なのでしょうか。

これで、都心が安くなって、庶民にも手の届く価格帯になるなら、それはそれで良いのでは？

完全に値付けを間違えたね
こんなネガ要素満載の物件に2年前価格で売れる訳ないのに
それでももう少し妥当な価格であれば絶対に好調だったハズ

それと比べると三井はやはり一枚上手だよね

三井が一枚上手というのは、分りきったことです。
ここは、調子に乗り過ぎましたね。三菱というブランドに胡座をかいた失敗作。藤和不動産との合併で欲を出し過ぎた感満載です。おまけに、野村に販売協力させるなんて。情けない。内情知らないご老人しか買わないのかもしれませんね。
私もパークコート浜離宮に行きます！

>>2037 検討中さん
これまで第1期以降で価格改定して値下げして売ってるマンションは大手でもありますよ。ここも今後の人気次第ではないですか？

>>2072　
スムログのここが参考になります。

https://www.sumu-log.com/archives/3693/

>>2075 匿名さん

言ってることは合ってけど
最後に浜離宮のところで
選球眼が無いからアウト

なんで浜離宮ダメなの？
大人気みたいじゃん！

私は両方ともあきらめて品川シーサイドのタワー行きます。

>>2075 匿名さん
三井のどこが一枚上手なんですか？
一番町も青山もパークコートは売れてないじゃない。内情っていうけど、浜離宮も大したこと無さそうよ。
野村だって在庫が増えて値引きしてるし、どこも数年前の勢いはもう無い。そして一営業の言うことなんて鵜呑みにしないわけだから、結局は商品に力があるかどうかでしょ。
飛び抜けた物件がないから悩むのであって、頭一つ抜けてる物件があればとっくに完売してるよ。

すでに3か月で200戸強を販売済の浜離宮は大したことなくて、一番の刈り取り時期である1期1次で半分にも満たない70戸ちょぼちょぼしか販売に出せないこちらのマンションは、何ていう言葉で表現するのが適当なのでしょうか。

1期1次でこれだと、次からは出せて30戸が限界です。
物件が頭一つ抜けてるか否かは価格との兼ね合いに左右されるので純粋なバランスで誰もが目を瞑って申し込みできるような案件はないですよ。そういう相場じゃないです。

>>2077 匿名さん

広尾駅で７２dB
目黒駅で７６dB

４dB差は、約１.６倍の違い。

タワマン上階は、騒音源への距離が近くので、さらに煩くなる。

大崎のタワマンなんか、本当にまずいのではないかな…。

みんな、本当に反対しなくて良いの？

>>2082 ご近所さん


浜離宮は狭い部屋を多くして、買いやすくした、量販物件だからね。

こちらは、広い部屋中心の邸宅と呼ぶべき物件。
実需がメインになるから、表面的な売れ行きを比べても無意味。

住人層は、間違いなく、こちらの方が質が高くなるでしょう。

表面的な売れ行きを比べても無意味…

では、どのように実質的な意味ある売り上げを比べるのですか？客観性は担保できますか？

住民の質に関しても懐疑的です。
イメージのみで尺度の定まらないことをベースに議論をするのはやめませんか。

蓋を開けると、白金は落胆、浜離宮は意外によい！、というのが世間の見方。
三井が一枚上手というのは、やはり値付け。マーケティングの４Ｐの一つはPrice（価格）です。
さすがマーケティングの三井。単独でこのご時勢あれだけの規模を売る能力があるのに比べ、ここは・・・。
野村に販売協力を求めているってことは、単独では厳しいと判断しているのでしょう。

価格さえ見合ってれば、ここは非常に良い物件だと思いますよ。

土地の仕入れ値や建築費の高騰で今の相場で値付けできないんでしょう。
2年前の相場で収支見てるから引くに引けないんじゃないの？
販売苦戦は、予想を超えて買いが弱くなったからです。
しかし、一期で70満たないとは淋しい状況ですね。

最近の中古物件を見ても以前なら蒸発していたような3A地域
でも価格改定で値下げが目立ってきました。

新築も中古も下げ相場。どこが底かを考えると手が出しづらい。
金に糸目をつけない超富裕層ならいいけどただの富裕層、不動産投資家なら
今は動きが慎重になるよね。

＞＞2081
青山は知りませんが、PC一番町は順調に売れてると思いますよ。
良く確認してから投稿しましょう。