ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

老朽化のためシェラトンホテルが建て替えになった場合、港区の高さ制限が４０ｍであっても、緩和条件が適用されることになる可能性が高い。シェラトンのように敷地が広い場合、第二段階の緩和を受けることは容易なので、高さ制限の２．５倍で１００メートルの建物でも建てられるようです。総合設計制度を使えば１００メートル以上でも可能なのかも？詳しい方教えてください。高さ制限があるからもう周りに高い建物が建たない訳ではありません。

詳細は以下リンク　５．特例的な運用の概要　をご確認ください。
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....

>>1950 匿名さん

そうなんですよね。特例があるから将来の環境は変わる可能性がある。

この場所も建物も良いですよね！値段さえ折り合えば…
シートフローリングだけ少し気になりますが（笑）

何故、モデルームのページを見せてくれないのだろうか・・・・

シートフローリングを無垢や挽板、突板に変更できないのですか

できますよ。

高さ規制があるから建て替え時の占有面積は半分以下、ここは借地権と考えるべし。by 専門家

賛成！値段も借地権なみにすべき！

どの程度値下げしたのでしょうか

南、西が大幅、北が小幅な額ですね。
人気に応じてでしょうが全方位です。
それはどういう事か、代々木では平日でも物凄い来客でありえないでしょう。ここはそういう対応を早目にする事が必要と販売側が判断したんでしょうね。

それでも高い。高すぎる。
プラチナ通り沿いなら納得だけど。

高杉と感じるなら港区千代田区といった都心は無理でしょう。中古の白金のタワーでも結構しますよ。
中野でも坪500だからね。
武蔵小杉とかで検討したら。

白金の中古相場から考えても高いと思いますよ。築浅であれば新築でも、中古でも大差はないと思います。今売り出し中の白金のタワー売出価格を平均してみました。
ただし住むのには、プラチナ通りはあまり便利でないと思いますよ。白金台駅より、白金高輪駅は足回りが良く、白金高輪駅に近いほど商業地に近く便利です。

白金タワー坪６４４万円　駅前のアエルシティーなので人気
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0000666744/
グランドメゾン白金坪４７６万円
https://www.ieshil.com/buildings/86856/
シティータワー高輪４０２万円
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0000198993/
パークリュクス白金高輪５４４万円
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16100070000755/

>>1954 匿名さん
ここも標準装備は、シートフローリングですか？

高さ１００ｍとあまり高くない。１７２戸で、タワマンとしては規模小さく、管理費も割高。コンシェルジュサービスや共用設備も大したことない。人気低下を反映して最近検討スレも減ってきたね。

>>1959 匿名さん

南、西はどのくらい下がりましたか？
5%くらい？

検討しているんなら、自分でＭＲに行け。

そんなツンケンしてはいけませんよ!

全く同じ時間にパークコート浜離宮 ザ タワーにも同じくシートフローリングだという中傷がある。
同じ人だな。

>>1966 匿名さん

ごもっともなご指摘です。
2月はモデルルームに足を運んでたのですが、3月は不在がちで行けてません。この物件と縁がないのかもしれませんね。

この価格改定で、皆さんの申し込みは増えるのかな？半分位出すようです。残ったら、さらに価格改定はあるのかしら？

ここに限らずな話ですが、自分は、もうすぐ子育て世帯になる予定なので、階下に住戸がない部屋を狙って探していますが、そうすると一期に申し込まないとダメな場合が多いのですよね。

ただ、一期で申し込むのって、結構勇気がいるじゃないですか。それで、うまく購入の決断できませんね。

二階ならタワーでなくてもいいよね。それに一期でなくても買えるよ。ここも下が共用部の部屋、2期以降ででも買えるよ。

>>1970 匿名さん
過去の売れないマンションでは何度も価格改定あったけどね。ここがどうなるかは？

グランメゾン杜タワーいよいよ暴落か？！中国人が・・・・。新築はマーケット価格に付いて行けず・・・。

タワマンのいじめってあるんですね。最上階に君臨するリーダー格のママがいて、名前の前に○○階の鈴木さんみたいに呼ばれ居住階で格付されたうえ、陰湿ないじめの数々があるって。下層階は買いたくないね。子供がいても一番下にする必要ないと思うけど。詳細は下記リンクからhttps://nikkan-pa.jp/547248

それは、湾岸のタワマンの物語でしょ？

湾岸の話だけど タワー同士でもヒエラルキーがあって
近隣のお店や病院予約する時にわざわざ
「〇〇タワーの××ですけど」って名乗るって店の人に聞いた。
湾岸ごときでアホかと思ったw

昨日の打ち合わせ時に確認したところ
来週、一期の販売住戸を決めるようです。
抽選日は4月8日とのことです。

懸念事項
駐車場の出し入れが一つ。
駅が微妙。
白金台駅には登り坂、白金高輪駅は8分の割りに遠い。
EV車の充電非対応。
足元は都ホテルだが普段使うわけでもない事。
カフェなどもない事。
良いスーパーが近くない事。
惚れ込んでない事。

白金セイコータワーきたね

>>1980 匿名さん

旧服部邸ですか？
ググりましたが何も出てきません。。。

いい加減なこといって吊り上がんのを面白がっている奴等が多いので要注意。

エレベータ少なすぎ。

エレベータテーマは何度も出尽くした。　　同じ事のくり返しってちっとも面白くない！
同じ事を言うんじゃない！

1984さんを個人的に面白がらせるスレではない。大金払うんだから気になる点を追求するのは当然。

同じ事のくり返しで“気になる点を追求するのは当然”なら、
そこを見直せば済むこと！　とっくに結論出てる！

くり返し鮮度落ち情報は、「かったるいだけ＝無益でつまらない＝面白くない」って意味。
同じ事のくり返しは能力の老齢化現象。（笑）

>>1985 匿名さん
鮮度落ちの陳腐化情報ではなく、価格情報とか申込み状況とか等の
も少し現実に即した最新情報をだしてくれよ。
つまらん！　おもしろくない！

エレベーターの数が多い方が便利だろうけど
改修時の費用も考えないと

>>1988 匿名さん

高級マンションではなくて庶民マンションの考え方ですね。高額マンションなのに。

ここ高級だったんですね、中の上くらいだと思ってました。

第一期は4月8日17時より抽選会。人気の北東角部屋の複数階で倍率4～5倍。最終的にはドタキャン、駆け込みがあるので不明。他の部屋は想定以上に苦戦。抽選なしの部屋も続出。低層階坪500万円後半。高層階は600万円後半。プレミアム階は800万円から900万円後半。以上、今日現在の最新情報。

新航路飛行機はここの北東の上空を通過するのにね。

>>1991 検討中
貴重な情報を有難うございます。
抽選に外れ無い為に抽選部屋を避けるか？又は外れた場合にはどうするか？
参考にさせて貰います。

ここは仕様はいいんだけどね。例の石張り的な外観とか完成楽しみだわ。60平米で検討したけど1億超えて来てうーん、そこまではと断念気味です。

>>1994 マンション検討中さん

おっしゃる通り64平米で1億越えは厳しいですね。天井の高さが高いですし、仕様は良いと思います。

エレベーター３台は少ないですかね？

>>1996 匿名さん
個人的には妥当かと思います。
海外でよくある様に階数によってエレベーターが異なるのがベターですが。

先週モデルルーム見学時に確認しましたが、豪雨時にマンションの北西部分が約2m程度水没する可能性がある様なので、その点が懸念材料かと思います。

０．５～１ｍ浸水でないですか？
https://www.city.minato.tokyo.jp/dobokukeikaku/bosai-anzen/bosai/shins...
それに物件の西側が液状化の地域なのも問題では？
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...
「液状化が起きる、低地で水没する可能性がある可能性がある」は、買ってはいけない「資産価値が下がりやすいマンション」にあげられ特に注意喚起されています。
http://mbp-tokyo.com/goto/column/27326/

>>1998 匿名さん
モデルルームでもらったハザードマップによれば、一部1〜2m浸水の可能性ありとのことです。ご指摘の液状化も懸念材料ですね。

地下駐車場だから浸水なら車は廃車、駐車場は使い物になりませんね

それより万一浸水したら、それ以降は中古検討者がいるのでしょうか。

エレベーターは非常用・常用兼用を合わせると４台あるみたいですね。

ここは知りませんが、地下室があるマンションは、結構、土嚢とか準備してるみたいですよ。

都心の豪華マンションでも、集中豪雨の時とか、本当にやばそうな時は、土嚢積んで、雨水対策してるみたいです。

>>2001 匿名さん
普通に考えれば分かります。あなたは浸水したマンションを中古で検討しますか？

この物件の欠点は、華がないこと、
単価が高いこと、坪550万なら、
シートフローリングなところ、
駐車場がイマイチなこと。

良い点は、竹中が施工なところ、
天井が高いこと、
床暖房がキッチンも標準なこと、
廊下が大理石なところ、
白金地区最後のタワーであること。

最後のタワーであるかはわかりませんよ。

1991さんによれば北東角以外は人気ないという事ですので今後の販売では更なる値下げもありそうですかね？ここも2015年ならもう1割高くても捌けてたんでしょうね。

北東は締め切り土壇場で値上げ、その他、一部値下げになっています。昨日、第1期の価格が確定したようです。

眺めの良い北東といっても坪600万からは、タワマンにしては、やはり高杉。強気の三菱さん。

そうですか。唯一人気の北東を土壇場で値上げしてその分を人気のない他の部屋の値下げに回したんですね。値下げしても厳しそうですね。

＞＞２００５匿名さん
白金地区最後のタワーでありませんよ。
港区の高さ制限は、例外規定だらけです。
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....
現に白金一丁目のタワー１６０ｍ４４階建てはすでに計画進行中です。
長谷工、三井不、住友不、東京建、野村不の共同事業。
http://www.shirokane-1.com/project/
元都営住宅の建て替え、シェラトンホテルの建て替えで高層建築が建つ可能性も十分あります。

>>2010 匿名さん

値下げ案内を送られてきた人が結構いるっぽい。
俺なんか年収350万で出したのに、、、

>>2012 匿名さん

もともと「定価」があるわけではないから、値下げと言うより価格調整と言うべき。

で、申込状況は如何なんですか？
1期全戸完売になるのでしょうか。
実感より、
まだ少なくとも15%くらいは高い気がします。
浜離宮タワーの東側以外なら、こちらの方が断然高い
ですから。

高いですよね。雰囲気は落ち着いててよいんですが、浜離宮と比べると線路脇でもコスパはあちらが良いと思ってしまいます。。。。
これからの世代には、将来性と利便性かなーと思うので、浜離宮にしようと思いました。

白金は特殊エリアで、ここでないとダメだという層が地元にかなり多いです。特に、白金２丁目の三光坂上のエリアを上からのぞける「北側」はかなり希少性があります。希少性に価格がつくので、第一期は北、北東は完売、あとは、大苦戦の様子です。価格調整は、即日完売を狙うのでなく、即日ではないけど、出来る限り高く売ろうという戦略で、販売側の自信がみえます。

南のシェラトンも立て替えられるだろうしな。北、北東以外は高すぎ。
１丁目の三井他JVを待ってからでもよくないか？この辺の人達は右往左往しなさそうだし。

北側高層で悩んでいます…
価格が高いのと駐車場の出し入れ。
悪くないんだけど、すごく良くもない。
ここはスルーでしょうか？

車は奥の低層の建物と共有なのかな？どこが悩みどころですか？

奥の低層の建物は、三菱の迎賓館なので、駐車場は共有ではありません。駐車場はあくまでも、入居者のものです。

浜離宮タワーとは、明らかに対象とする層が違います。湾岸、ビジネスビル近く、首都高や山手線の目の前。浜離宮は、ビジネスマンや、ＤＩＮＫＳ、独身の金持ちあたりが対象だと思います。白金は、ファミリーやシニア層、間取りが狭い部屋は、学会など東京出張する医者、弁護士などのセカンドルーム。

三井＞三菱（藤和）＞住友＝野村

では、ここは？　三菱＋野村

三菱単独にできなかった理由は？

>>2021 検討中さん
この物件はモデルルームに来てる客層を見る限りは50代から60代のシニア層の方が多いですね。地方からも多数見学に来ているようで、先日も福岡から来られた方が見学されていました。

以下の調査にもあるように、港区の場合他の地域より地元に対して愛着がある方の比率が高いようですが、白金だけが特殊でないと思います。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kouchou/kuse/kocho/kuseiken/documents...
三光坂周辺でも今後旧服部邸等の開発予定もあり、希少性があるとは言えません。
元々の土地価格と建設費・諸経費だけでも、坪４８０万円にはなるので、利益も入れればある程度の価格になるのは当然です。プレミアム価格ではありません。出来るだけ高く売ろうとはしているでしょうが、値下げしたのは、予想より需要が低く、マンション価格も値下がりが始まっているので、価格が下がらないうちに出来るだけ早く完売してしまいたいと焦っているからと思います。

白金、特にこの辺りはちょっと特殊だよね。
宗教城下町というのをどう考えるか。
バチカンと同じ、とかんがえるとかっこいいきがするけども。

すごい詳しい説明ですね！
助かります（笑）

浜離宮タワーと白金２丁目タワーで比較しても良いと思う。客層が全く違うわけでなく（多少は違う）、何を重視するか。将来性、通勤、価格等重視なら、浜離宮。白金の雰囲気、買い物、教育重視なら白金。

>>2027 匿名さん

比較するなら、浜離宮は新航路関係なし。白金は新航路で飛行機通過。

むしかえすなーーーー、笑。
そんな必死にならなくても、浜離宮は鉄板では？

浜離宮のほうが、眺望もいいし、規模が大きいので共用設備もいいですね。

地権者は多いですが、
ここの良さは地権者のいないことです。
住まわれる方が、割と同質なのかなと思います。
悪いのは、送迎車のパーキングと車寄せが無いこと。

三菱単独でできない理由は、三菱だけで売り切る自信ないからでしょ。
この物件の問題点も知られる人気も下がったため、ネットも見ず事情を良く知らない地方の高齢者に販売しなければならなくなったってこと。もう少し値下げすべきです。

ネガキャンして値段下げないと買えない人多いね。
貧乏人は来ないで下さい。

貧乏人が切望するような値下げにはならないと思うよ。

貧乏人が切望してるのかは知りませんが、申込み状況では富裕層がこぞって手をあげてる訳でも無さそうですね。
値下げしないと思うって現にしてますよ。それでも需要が今ひとつという事で上の方が状況報告されてます。

ここが買える人に取っても、まだ高いと思います。1期が一番高かったとならなければ、よいのですが。ここだけがアピールできるポイントがはっきりと無いのも辛いところです！

三菱ｘ野村ｘ竹中から考えて、第一期が一番、高いというのは、ないと思います。マンション業界トップの信用が崩壊してしまいますので。人気の北東は即売だと思いますが、プレミアム階を含めてそれ以外の部屋のひき具合を顧客とのやりとりで調査しながら、第一期の価格と部屋が決められたと思います。坪単価で１０万円から２０万円くらいの調整は入ってくると思いますが、最終的には、つじつまを合わせてくると思います。あと２週間で、第一期の抽選ですので、全貌がみえてきます。私は、申し込みいたしますので、状況については、また、こちらで、共有いたします。

私も三菱単独ではないことが、何かすべてにおいて後ろめたさを感じました。三菱といっても、マンション事業は現在は旧・藤和不動産が仕切っているといいますし、所詮看板だけ。ザ・パークハウスって今やどこにでもありますよね？
どうせ、野村と組むなら、この立地であれば、独自の名前付けてやるべきかと思いました。
なのに、今や安っぽさ漂う「ザ・パークハウス」に販売協力に入っただけと思われる野村不動産・・・。
果たしてこれだけの金額に見合うマンションなのか・・・。
立地がいいだけに、検討していますが、もっとポジ材料が欲しいのです。

貧乏人が切望する水準でなくて良いが、まだまだ近隣相場と比べて高い。既存不適格で中古での売却時も価格が下がるかもしれないのに、価格に反映されていない。買う金はあっても、値下がりしやすいような価格はご免です。

やはり値下がりしますか・・・。
パークコート浜離宮はどうですか？私はここと迷ってます。あちらはここより価格・立地はそれなりですが、資産性・将来性はありそう、と踏んでいます。状況次第で値上がりもありかと考えてます。

皆さんがおっしゃる通りだと思います。1期で申し込みたいと思っていますが、もう１つ材料が乏しいのです。北側はほぼ永久眺望ですから、そこは魅力なのですが。旧服部邸は少しだけ心配です。

パークコート浜離宮は立地あれはないだろー、と最初は思ってましたが、あちらの掲示板一度ご覧なってみるといいと思いますよ。
ここと見比べてたら、最近は正直、浜離宮に心動いてきました。
ここは無理して買うところではないかな。

4年ほど前から、この辺をかなり検討しています。グランドメゾン白金の杜ザ・タワーやプラウド白金台三丁目も、かなり検討しましたが、結果、山盛りされたネガ材料で、決心がつかない中、あれよあれよという間に上げ相場に突入しました。グランドメゾンも、プラウドも、既に10%～20%アップで取引されています。プレミスト白金台は、どう考えても、ありえませんね。完成した場所で、屈辱のモデルルームもやってますし。今や1.5億円だしても、中古すら買えないこの場所で、パークハウスは最後のチャンスと思い申し込みました。白金１丁目タワーを待つとあと最低５年はかかりますし。

>>2041 通りがかりさん
北側眺望は変わりますよ。特に東京タワー期待して北東選んだ方は一丁目のタワーが出来たら残念な結果になります。
また、ご懸念の服部邸も低層ではない可能性もありますよ。1段階、2段階解決すれば40ｍとかなります。

>>2043 検討中さん
これから下がるのでそうした中古狙ってるならチャンスともいえますね。プレミアムマンションの市場レポートみると高止まりが落ち着き手が届き安くなるということですし。。。

ありがとうございます。18階以上なら、服部邸の件は大丈夫ですか。

そうでうね。中古で十分かも。専用庭園も育った後のほうが満足度が高そう。
東京タワーも確実に見えなくなりますよ。
なので、ここの立地がよほど好きか、設えが好きではないと今は買ってはいけません。

中古だと自分の住みたい部屋、階が出ないかもしれないし、新築だと割高だし、難しいですね。