ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

＞1902さん
そうです、そうなんですよね。。。
庭園の緑にはとても惹かれるのですけれど。。。

＞1904購入しますさん
1901です。
北東の角住戸限定で希少性があるというご判断ですね。
三菱×竹中は、確かに魅力がありますよね。
お返事いただきありがとうございました。

希少性は疑問です。港区の高さ制限条例を確認してみると、市街地環境の向上に資する建築物、総合設計制度を活用する建築物、公益上やむを得ないと認められる建築など絶対高さ制限以上の建物が建つようです。白金１丁目のタワーもだから認められるんですね。都営住宅跡地は、現状利用計画未定ではあるが、タワーが建たない保証はないです。

日経新聞から抜粋です。
「マンション市場に異変が起きている。2016年の供給戸数は1992年以来、24年ぶりの低水準を記録した。元凶は全国の半数を占める首都圏の不振だ。供給減で需給は締まっているのに、契約率は好不調の目安とされる70％を下回った。」
契約率が低いので価格が下落に転じそうですね。

首都圏、って
千葉埼玉神奈川まで含むからなあ。

白金1丁目東部北地再開発により、当物件も分譲後は坪単価485万円に修正されることを予想。１．５億なら数年後１億ちょいかな？予想に自信有り。

曰く付きの物件は不況になると特にねを下げます。
広尾ガーデンフォレストなんかも、不況期には、ほとんど動かなかった。

そうだね。広尾GFは全く売れてなかった。
ここが希少性あるというのはそうなのかな？
北側に借景も服部邸の今の古家が解体されて既に買収した会社あるいは今後の転売先が開発始めたらどんな風になるか？森のような緑は無くなり代わりにマンション建つ＝借景の終わり
となるんでしょう。

既存不適格で、隣から変な権利買っているというのも、結構際物だと思うんだよね。

こういうところは、不況期の中古の売却はあきらめることです。

誤解なきように言っておくと、広尾ガーデンフォレストは、立地や仕様、周囲の街並み等々、言うことなしなので、好況期は、定借であるにもかかわらず、かなり高値で中古がうれてるんですよ。

でも、不況期には、ほんと動かないんです。

この物件の割高の理由の一因
①三菱・野村の土地購入先が竹中工務店のため、建築会社指定のため、工事請負金額の交渉が十分できなかったこと。
②竹中工務店が、優良マンション用用地不足のなかで、しかも高さ制限条例に間に合うギリギリのタイミングのため、最も有利に売却できる時期と判断して、土地を高値で売却したこと。
竹中はうまく儲けたと思うが、高値でマンションを購入するため、購入者は売却時の値下がりリスクが大きくなる。それでも買いますか？

ネガティブ、というか刺激的な書き込みが多いですね。広尾ガーデンフォレストがいわくつきだなんて恐ろしい。。かく言う私も申込みするか悩んでますけど。

興味深いのは>>1919匿名さんの書き込み。土地取得費や工事費が高いと発言されていて色々知っているようなので、いつ、いくらで取引されたのかぜひ教えてください。服部ハウスは坪単価600万円
ほどで取引されていたようですが。
その回答の中身は別として、私が不動産屋なら他の建設会社に任せないけどな。竹中工務店由来の場所で竹中が工事しないとなると、何かあるのかと気になってしまうし。

ここで北東角住戸1億8千万円以上と言われると、2億出してパークコート青山が買えてしまうので、正直悩みます。あちらは、現時点東京No.1でプール、ジャクジー、スカイラウンジ付きで、バレーパーキングまでありますから…

>>1921 マンション検討中さん
それ悩む必要ないでしょう。立地も仕様も資産価値みどちらがいいか明らかじゃん。

青山が買えるなら青山でしょ。

榊さんがバブルが崩壊しそうといってますね

そいついつも同じ様な事言ってるよ。

やっぱりスーパーリッチでリセールバリューなど気にしない層なら関係ないけどただの金持ち位でなんとかこの物件買える位の層は今後の資産価値も気になるし、こういういわく付きの物件は見送った方が良さそうだね。

3LDKは年収2500万ナイト無理。

１３５A、間取りもよく、これくらいの広さなら、家族四人でも窮屈ではないかな、と思うのですが、年収３０００万（うち、妻５００万）、３０代後半で買えますかね？

ちなみに、現在の住居は手狭なので、売却を検討中。恐らく１億くらいでは売れますが、ローンが３０００万くらいあります。

手金は１０００万くらいなら出せます。

広い部屋に憧れますが、ちょっと背伸びしている感があるんですよね。

広めの中古で我慢するか悩ましいところです。

>>1928 匿名さん
ローン審査すれば良いんじゃ無いですか？

135Aって3.6億くらいですよね？

>>1928 匿名さん
その程度の年収だとキツイでしょう。
教育関係でどの位持って行かれるかですけどね。
うちは私立通学の子供2名、学費の他に塾、習い事で月30万。

>>1930 匿名さん

そんなするんですね。撤退します。

子供の教育環境を考えたら、学校から帰宅時に飛行機が上を飛んでる街ではない方がいいでしょ。

>>1933 匿名さん

どうかな〜。
ここだとそんなに煩くないだろうし、音という意味では、横の大通りの方が気になるけどね…。

港区は、韓国人だらけですね。今日も広尾のカフェはハングル語で溢れてます。慶應周辺も韓国人留学生ばかりです。
国が不安定で逃げて来ているのでしょうか？

やはり、オススメは番町ですね。外国人が少ない。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2017/ga17010000.htm

ま、なんにもないからね。
来る人もいないんでしょう。
その代わり自分で住んでも不便だよね。

番町てパン屋さんしかないイメージ
ここなら目の前の都ホテルでワンコとＢＢＱ出来るよ

白金高輪駅前で、地上３７階の１４７ｍの計画もあるんですね。都営住宅跡地とは別の場所で、マンション等６棟合同の建て替え計画です。場所はアエルシティから道路渡ったドラッグストアＴｏｍｏｄ’ｓのある一帯（高輪１丁目）。まだ時間はかかりそうだけど、北東方向の景色を気にしている人は要注意です。東京タワーよりは若干北東寄りだと思いますが。こちらも白金１丁目と同じで、再開発だから高さ制限条例の例外となると思います。白金のタワーで希少性があるというセールスは嘘になるので、やめた方がいいと思います。

http://urbanreallife.blog52.fc2.com/blog-entry-1975.html

なおこの記事にでているＢＩＧＩ本社は、建て替えでなくリニューアル工事中です。

また本物件南側のシェラトンホテル（東京トヨペットの土地もシェラトンの敷地となります）も老朽化のため建て替えになる可能性があると大手設計会社の方から聞いたことがあります。物件南側を購入する方は要注意です。

なら　服部ハウスもいずれマンションかもよ？

皆さんは、正式に申し込むのですか？
ところで、駐車場って当たるのでしょうか？

青山にも出没していますね。
釣りって、おもしろいですか？

一応希望の部屋は伝えておいたので1期に出してくれるようなので、抽選にならなきゃいいのに。
タワーマンションなんて現地調査と計画許可で軽く3年はかかるので、他なんて検討外。
もう来年には住み替えたいので。

ぜひ抽選は避けたいので、申し込む方は事前に営業マンに希望の部屋を伝えておいてくださいね。
どこかのデベロッパーのように少しずつ出して好調なら2期から値段を上げるような真似はしないと思いますが。

>>1942 匿名さん

貴方は、どちらを買いました。
ご教示くださいませ！

<<1940匿名さん
服部邸は、もともと高級マンションの予定でシンガポールの不動産会社が取得しています。

http://media.yucasee.jp/posts/index/14341

でももう２年半経っているし、相場と比べ取得価格も高すぎるので、計画見直しで転売とかもあるかもね。某宗教法人に売却しなければよいけれど・・・。

ＳＰタワー出来るらしいよ

>>1943 匿名さん
2期から値段あげるどころか1期目の販売前から値段下げてるよ。人気ないからだろうけど2期から上がるなんてありえないでしょう。

＞＞1946

ＳＧタワーっしょ？

2期から価格上がるとは、現状では考えがたいと思います。
とはいえ、期待するレベルまで下がるとも思えず、です。

老朽化のためシェラトンホテルが建て替えになった場合、港区の高さ制限が４０ｍであっても、緩和条件が適用されることになる可能性が高い。シェラトンのように敷地が広い場合、第二段階の緩和を受けることは容易なので、高さ制限の２．５倍で１００メートルの建物でも建てられるようです。総合設計制度を使えば１００メートル以上でも可能なのかも？詳しい方教えてください。高さ制限があるからもう周りに高い建物が建たない訳ではありません。

詳細は以下リンク　５．特例的な運用の概要　をご確認ください。
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....

>>1950 匿名さん

そうなんですよね。特例があるから将来の環境は変わる可能性がある。

この場所も建物も良いですよね！値段さえ折り合えば…
シートフローリングだけ少し気になりますが（笑）

何故、モデルームのページを見せてくれないのだろうか・・・・

シートフローリングを無垢や挽板、突板に変更できないのですか

できますよ。

高さ規制があるから建て替え時の占有面積は半分以下、ここは借地権と考えるべし。by 専門家

賛成！値段も借地権なみにすべき！

どの程度値下げしたのでしょうか

南、西が大幅、北が小幅な額ですね。
人気に応じてでしょうが全方位です。
それはどういう事か、代々木では平日でも物凄い来客でありえないでしょう。ここはそういう対応を早目にする事が必要と販売側が判断したんでしょうね。