ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

ここを検討する際に、赤坂虎ノ門等まで範囲を広げて考える必要もないのでは？

中古のマーケットでは様々な選択肢から
比較検討されますからね。
白金高輪地区限定でという人もいるでしょうけど
もっと都心タワーマンションでいう括りで
検討する人が多いと思われるということです。
そうなると白金高輪ナンバーワンといっても
どうなのかということですね。

眺望はふつうだから
白金エリアに対してどう考えるかですね。
時代や年齢とともに羨望のエリア、住みたいエリアも変化するし
正直難しいですが、車に乗らなくなるであろう
将来のことを考えると、複合路線の駅、複合施設近くが
いいかもわかりません

タワーマンションで探している方が多いでしょう。その場合、港区内などの他物件と立地条件、価格、広さ間取りなどで総合比較することになると思います。その場合立地条件がとりたてて良くもないので、価格がネックになると思います。新築なのに既存不適格で建て替えにも問題ある点も価格に反映されるべきです。

白金高輪限定という方は、タワー以外の新築マンション、中古マンションも含めて検討する必要があるでしょう。白金１丁目の再開発事業、元都営住宅跡地の開発などもあり、気にいる物件出るまで待っても良いのでは？大丸ピーコック高輪魚籃坂店の近くでも今建て替えしているし、少し離れるけど、三田聖坂の住友不動産の超大規模な再開発事業もありますよ。

やはりこの物件はあまり高値では売れないね。デベロッパーも想定内だと思うよ。なぜって小さなタワー一棟の分譲なのに、三菱地所と野村不動産の共同事業。自信があれば、一社でするはずだから、売り残りのリスクヘッジのために共同事業にしているんですよ。

ここを読む限り、中古検討者はまず立地ありき、というより
タワマンのくくりで物件探しをするというわけですね。
とすれば、ここはちょっと地味ですね。（地味が悪いというわけではないです）

港区三田５－２－２９で元三菱ＵＦＪ銀行三田ビルの解体工事を三菱地所レジテン゛ンスがやっている。おそらく白金２丁目タワーの販売後にパークハウスとして商品化されるのだろう。白金高輪駅５分麻布十番駅５分で大規模な土地なので良い物件になると思いますよ。

麻布十番、虎ノ門→低地
赤坂→街がごちゃごちゃしてて汚ない、場所によっては低地
青山→いいけど価格高すぎ
恵比寿→街がごちゃごちゃしてて汚ない
代官山→山手線外側で都心から遠過ぎ
白金高輪→低地
ここ→標高20mぐらいで、そこそこの高台

ここも近隣相場に対し価格高すぎでしょ。

白金タワー低層坪200代～
ざっくり倍ですな

来年に入居できるじゃん。
３年も先の入居物件だと相場も一変してるから販売やり直してほしいけど、
この物件なら心配ないね。
しかし妨害工作酷いな～。自社の物件の価格が高いからってひどすぎる。

3年先で相場が一変してるなら、ここも買わない方がいいよね。

事前案内会？行かれた方、感想をお願いします！

ジモチですが、是非新高値をジャンピングキャッチして欲しい。新しく来るんだから地元住民会にも貢献しろよ

概算ですが販売価格について検討してみました。

① 土地価格　　　　５，５３１百万円（＠６５５万円／㎡）
　　　　　この分で建てた建物は容積４００％
② 隣地の容積率買取　６，１９１百万円
　　　　　この分で建てた建物は容積率４４８％
③ 建物価格　　　　　８，２７２百万円（＠３５万円／㎡）
④ 売主の利益販売経費　５，９９８百万円（①＋②＋③の３０％）
⑤ 販売価格総合計　　　２５，９９２百万円（①＋②＋③＋④）
⑥ 専有面積坪あたりの販売価格　　５６８万円（⑤÷４５７３坪）

平均の販売単価ですので、下層階は安く上層階は高くなります。
売主は６００万以上で販売価格を検討しているようですが、この程度にはしていただきたいですね。

また②の容積率買取分の評価額は購入金額の約３０％にあたりますが、港区の高さ制限条例により同規模の建物が建てられないため、将来的価値は不透明であることを注意喚起させていただきます。

やはり、資産価値は下がるんでしょうかね。

駅前にできる一丁目タワーの方が
利便性ははるかにいいですが
資産価値としてどうでしょうか？

どの物件でも販売価格が近隣相場より高すぎれば下がりやすいです。
既存不適格でも中古で普通に流通はしていますが、マイナス要因にはなります。
私は容積率買取の件の影響は大きいと思いますが、容積率買取をしているのに高さ制限ができてしまった事例がこれまでなかったので、市場の評価で価格にどの程度影響するかはわかりません。
ご心配であれば、容積率買取という特殊なことをしている物件はほとんどないのですから、他の物件を検討されてはいかがでしょうか。

駅前の１丁目タワーはこの物件のことでしょうか？
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...

一言で資産価値といっても難しいですが、個人的には、利便性も高く、価格も高くないので、１丁目選択がベターと思います。

１．どちらの利便性が高いかと言えば、駅からの距離、バスの本数、商業施設への距離などから、１丁目の利便性が高いです。物件内にも店舗、病院があるようですね。敷地内に公園・公開空地もある余裕ある計画ですね。

２．タワーマンションとしても、１丁目の高さが１５６ｍ、２丁目の高さが１０４ｍなので、１丁目の方が眺望は良いのでは。タワーでも１５０ｍ以上というのは希少価値があります。

３．販売予想価格としては、１丁目が土地価格が安く、容積率８４８％と建物の床面積が多く取れることから、土地建物価格の積算からは販売価格は２丁目より安くなると予想します。ただし人気物件にはなるので、あまり安くならない可能性もあります。

４．ただし地域的な評価としては、１丁目の路線価が１１６千円／㎡２丁目の路線価が１３８千円／㎡と２丁目の土地評価の方が上です。

>>1888
平成34年完成ってどれだけ先の話なの（笑
全然概要も価格も決まってない状態で。

>>1889 匿名さん　
＜1888 平成34年完成ってどれだけ先の話なの（笑 全然概要も価格も決まってない状態で＞

是々非々の客観性で言わせてもらいます。1889のコメントはピンポイントで核心を突いている。
東京時間の時間軸からすると、かなり隔たりがあるので、同じ土俵で相撲をとらせるには無理が
ありますね。それとは別次元ですが1888の意見には賛同できる部分があるので参考にさせて貰います。

私は地元なので過去から是までの見知った感覚で5年先の白金１丁目再開発の評価をさせて下さい。
１丁目再開発の内容が、店舗、病院、公園、公開空地程度で、例えば本木１丁目駅上界隈の様な
豊富な緑（自然）を造り出せないならば、私は２丁目物件を捨ててまで住む気にはなりません。

私個人の主観ですが、高台で（駅近で）、周囲が緑あふれる佇まいには一朝一夕には造り出せない
独特の良質な雰囲気があって、住むには最高だと思っています。　

>私個人の主観ですが、高台で（駅近で）、周囲が緑あふれる佇まいには一朝一夕には造り出せない独特の良質な雰囲気があって、住むには最高だと思っています。

例えば池田山などはその代表例かと思いますが、低層住居専用エリアなのでタワマンは建てられませんね。眺望など望めない低層マンションで良ければ、緑も多い高台ですしいいとは思いますが、こことは違いますよね。

1852

慶子このスレにも出没しているんだね。
迷惑をかけるのはやめなさい

秀樹

白金１丁目の計画の詳細はこちらに出ています。既に今年が権利変換計画決定し来年着工予定です。
http://www.shirokane-1.com/project/
計画概要が決まっているので、価格も想像はできます。積算ではもっと安いけど、近隣相場からして、専有の平均坪単価が４７０～５２０万円位ですかね？
購入を急いでいる方とか白金の緑が好きだといわれている方に白金１丁目をお勧めはしませんよ（笑）
でも１８９０匿名さんが本当に白金の緑が好きな方なら、低層の緑の見えるマンションに住んでいただきたかったです。タワ－（低層階以外）では１丁目でも２丁目でも遠くの景色を見ることになってしまいますからね。
さきほど書き忘れましたが、１丁目でも２丁目でもタワーの賃料水準は大差ないため、投資で考えている方には、１丁目の方が利回りが高く、１丁目の方がお勧めです。
ブランドマンション好きの方にあらかじめ申し上げておきますが、１丁目は長谷工が中心にはなっていますが、住友、野村、三井、東建も参加しているので、大差はないと思います。

一丁目の土地は川横で地盤が良くないぞ。

支持層まで杭打ちするから関係ないでしょう

ここの問題は、駐車場の出入りが一箇所しかないこと、ポーターやドアマンもいないこと（管理費は普通？）、その割には単価が高いこと、階数による単価差が大きいこと、既存不適格は唯一無二のタワーという考え方もあります。良い点は、北側高層階は、抜け感が素晴らしいこと、天井が高いこと。仕様は悪くないこと。施工が竹中ということ。如何でしょうか？

最近珍仕様は良いですよね。三菱のプライドなのかな。

白金1丁目東部北地再開発は、距離的にあまり影響がないと思っています。
東京タワーが見えなくなる可能性は大いにありますが。。それよりも、東京都職員白金住宅跡地の開発が気になります。高さ制限でタワーマンションは立つことはないと思いますが、どなたか、何が、できるか、ご存知の方がおられれば、情報をお願いいたします。

>>1898 購入しますさん
一丁目のタワーはもろに影響ありますよ。それに都心眺望も特に東京タワーについては一丁目タワーに完敗ですよ。ここは一丁目タワーの影響で全く見えなくなりますね。

いいマンションなんですが、坪単価が白金二丁目にしては高いことが最大のネックです。75平米の高層階で1億5000万円はバブルが弾ければ、あっという間に1億2000万円だと思います。

＞1898さん
白金住宅跡地についてはMRで聞いてみましたが、わかりませんでした。

購入を決められたとのことですが、決め手はどのような点ですか？
私は周辺環境を気に入っているのですが、駅距離と将来の資産価値の点で
（現状の予定価格を割高と考えていますが、それだけの価値があるのかどうか）
かなり迷っていまして、差支えのない範囲で教えていただければうれしいです。

>>1901 匿名さん
駅距離は確かにありますね。特に使えるお店は白金高輪駅になるでしょう。駅距離6分表示は地下鉄出口までなので伊勢丹等の商業施設までは10分超に感じました。
資産価値に関しては上の方で指摘されてますがすぐに2割位下がってもおかしくないですよね。新築も中古も下げ基調ですから今買うということは港区も含めて高値掴みということでしょう。

私も迷っていましたが、3A並みの値段ですので撤退するつもりです。高層階でせめて600万前半でないと。

購入の理由は、（場所）希少性、三菱ｘ竹中です。ただ北東の角部屋でないと希少性は薄れてしまいます。北東の角部屋以外で、坪単価６００は、かなり厳しいです。苦戦が予想されます。

白金1丁目東部北地再開発？？？
何年先のこと何だか。

今だって２年前にタワーマンション買った人は全員が含み利益を上げていますよ。
当時買っておけばと全員が思っているはずです。それこれ文句つけていてそれで買わない理由を探して・・・
それがわたしですが。
目黒駅や品川駅など徒歩５分圏内はわずか２年間で倍になっています。
この物件は価格見直しもあって、もう来年に住めるということに意義があるのです。
３０階建てのタワーマンションは着工から竣工まで３年かかりますね。

今から３年先竣工のマンションを売り出しているデベロッパーもありますが、気が遠すぎて。。。

3年先なら、飛行機が上を通過しているであろう白金。

>>1906
ネガしてる暇あったらがんばって恵比寿を売りなさい。

>>1905 匿名さん
それはここ数年が上げ相場だったからですよ。
不動産価格の動きを調べてみてください。新築も中古も2015年がピークで下がって来てます。
数年前に買ったマンションが今倍だからここも同じはずなんてもうありません。
ここも少し前なら価格改定で値下げなどせず売り切っていたでしょう。
千代田区も港区も相場が弱くなってますからね。

2割は下げて貰わないと検討できません。

＞1902さん
そうです、そうなんですよね。。。
庭園の緑にはとても惹かれるのですけれど。。。

＞1904購入しますさん
1901です。
北東の角住戸限定で希少性があるというご判断ですね。
三菱×竹中は、確かに魅力がありますよね。
お返事いただきありがとうございました。

希少性は疑問です。港区の高さ制限条例を確認してみると、市街地環境の向上に資する建築物、総合設計制度を活用する建築物、公益上やむを得ないと認められる建築など絶対高さ制限以上の建物が建つようです。白金１丁目のタワーもだから認められるんですね。都営住宅跡地は、現状利用計画未定ではあるが、タワーが建たない保証はないです。

日経新聞から抜粋です。
「マンション市場に異変が起きている。2016年の供給戸数は1992年以来、24年ぶりの低水準を記録した。元凶は全国の半数を占める首都圏の不振だ。供給減で需給は締まっているのに、契約率は好不調の目安とされる70％を下回った。」
契約率が低いので価格が下落に転じそうですね。

首都圏、って
千葉埼玉神奈川まで含むからなあ。

白金1丁目東部北地再開発により、当物件も分譲後は坪単価485万円に修正されることを予想。１．５億なら数年後１億ちょいかな？予想に自信有り。

曰く付きの物件は不況になると特にねを下げます。
広尾ガーデンフォレストなんかも、不況期には、ほとんど動かなかった。

そうだね。広尾GFは全く売れてなかった。
ここが希少性あるというのはそうなのかな？
北側に借景も服部邸の今の古家が解体されて既に買収した会社あるいは今後の転売先が開発始めたらどんな風になるか？森のような緑は無くなり代わりにマンション建つ＝借景の終わり
となるんでしょう。

既存不適格で、隣から変な権利買っているというのも、結構際物だと思うんだよね。

こういうところは、不況期の中古の売却はあきらめることです。

誤解なきように言っておくと、広尾ガーデンフォレストは、立地や仕様、周囲の街並み等々、言うことなしなので、好況期は、定借であるにもかかわらず、かなり高値で中古がうれてるんですよ。

でも、不況期には、ほんと動かないんです。

この物件の割高の理由の一因
①三菱・野村の土地購入先が竹中工務店のため、建築会社指定のため、工事請負金額の交渉が十分できなかったこと。
②竹中工務店が、優良マンション用用地不足のなかで、しかも高さ制限条例に間に合うギリギリのタイミングのため、最も有利に売却できる時期と判断して、土地を高値で売却したこと。
竹中はうまく儲けたと思うが、高値でマンションを購入するため、購入者は売却時の値下がりリスクが大きくなる。それでも買いますか？

ネガティブ、というか刺激的な書き込みが多いですね。広尾ガーデンフォレストがいわくつきだなんて恐ろしい。。かく言う私も申込みするか悩んでますけど。

興味深いのは>>1919匿名さんの書き込み。土地取得費や工事費が高いと発言されていて色々知っているようなので、いつ、いくらで取引されたのかぜひ教えてください。服部ハウスは坪単価600万円
ほどで取引されていたようですが。
その回答の中身は別として、私が不動産屋なら他の建設会社に任せないけどな。竹中工務店由来の場所で竹中が工事しないとなると、何かあるのかと気になってしまうし。

ここで北東角住戸1億8千万円以上と言われると、2億出してパークコート青山が買えてしまうので、正直悩みます。あちらは、現時点東京No.1でプール、ジャクジー、スカイラウンジ付きで、バレーパーキングまでありますから…

>>1921 マンション検討中さん
それ悩む必要ないでしょう。立地も仕様も資産価値みどちらがいいか明らかじゃん。

青山が買えるなら青山でしょ。

榊さんがバブルが崩壊しそうといってますね

そいついつも同じ様な事言ってるよ。

やっぱりスーパーリッチでリセールバリューなど気にしない層なら関係ないけどただの金持ち位でなんとかこの物件買える位の層は今後の資産価値も気になるし、こういういわく付きの物件は見送った方が良さそうだね。

3LDKは年収2500万ナイト無理。

１３５A、間取りもよく、これくらいの広さなら、家族四人でも窮屈ではないかな、と思うのですが、年収３０００万（うち、妻５００万）、３０代後半で買えますかね？

ちなみに、現在の住居は手狭なので、売却を検討中。恐らく１億くらいでは売れますが、ローンが３０００万くらいあります。

手金は１０００万くらいなら出せます。

広い部屋に憧れますが、ちょっと背伸びしている感があるんですよね。

広めの中古で我慢するか悩ましいところです。

>>1928 匿名さん
ローン審査すれば良いんじゃ無いですか？

135Aって3.6億くらいですよね？

>>1928 匿名さん
その程度の年収だとキツイでしょう。
教育関係でどの位持って行かれるかですけどね。
うちは私立通学の子供2名、学費の他に塾、習い事で月30万。

>>1930 匿名さん

そんなするんですね。撤退します。

子供の教育環境を考えたら、学校から帰宅時に飛行機が上を飛んでる街ではない方がいいでしょ。

>>1933 匿名さん

どうかな〜。
ここだとそんなに煩くないだろうし、音という意味では、横の大通りの方が気になるけどね…。

港区は、韓国人だらけですね。今日も広尾のカフェはハングル語で溢れてます。慶應周辺も韓国人留学生ばかりです。
国が不安定で逃げて来ているのでしょうか？

やはり、オススメは番町ですね。外国人が少ない。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2017/ga17010000.htm

ま、なんにもないからね。
来る人もいないんでしょう。
その代わり自分で住んでも不便だよね。

番町てパン屋さんしかないイメージ
ここなら目の前の都ホテルでワンコとＢＢＱ出来るよ

白金高輪駅前で、地上３７階の１４７ｍの計画もあるんですね。都営住宅跡地とは別の場所で、マンション等６棟合同の建て替え計画です。場所はアエルシティから道路渡ったドラッグストアＴｏｍｏｄ’ｓのある一帯（高輪１丁目）。まだ時間はかかりそうだけど、北東方向の景色を気にしている人は要注意です。東京タワーよりは若干北東寄りだと思いますが。こちらも白金１丁目と同じで、再開発だから高さ制限条例の例外となると思います。白金のタワーで希少性があるというセールスは嘘になるので、やめた方がいいと思います。

http://urbanreallife.blog52.fc2.com/blog-entry-1975.html

なおこの記事にでているＢＩＧＩ本社は、建て替えでなくリニューアル工事中です。

また本物件南側のシェラトンホテル（東京トヨペットの土地もシェラトンの敷地となります）も老朽化のため建て替えになる可能性があると大手設計会社の方から聞いたことがあります。物件南側を購入する方は要注意です。

なら　服部ハウスもいずれマンションかもよ？

皆さんは、正式に申し込むのですか？
ところで、駐車場って当たるのでしょうか？

青山にも出没していますね。
釣りって、おもしろいですか？

一応希望の部屋は伝えておいたので1期に出してくれるようなので、抽選にならなきゃいいのに。
タワーマンションなんて現地調査と計画許可で軽く3年はかかるので、他なんて検討外。
もう来年には住み替えたいので。

ぜひ抽選は避けたいので、申し込む方は事前に営業マンに希望の部屋を伝えておいてくださいね。
どこかのデベロッパーのように少しずつ出して好調なら2期から値段を上げるような真似はしないと思いますが。

>>1942 匿名さん

貴方は、どちらを買いました。
ご教示くださいませ！

<<1940匿名さん
服部邸は、もともと高級マンションの予定でシンガポールの不動産会社が取得しています。

http://media.yucasee.jp/posts/index/14341

でももう２年半経っているし、相場と比べ取得価格も高すぎるので、計画見直しで転売とかもあるかもね。某宗教法人に売却しなければよいけれど・・・。

ＳＰタワー出来るらしいよ

>>1943 匿名さん
2期から値段あげるどころか1期目の販売前から値段下げてるよ。人気ないからだろうけど2期から上がるなんてありえないでしょう。

＞＞1946

ＳＧタワーっしょ？

2期から価格上がるとは、現状では考えがたいと思います。
とはいえ、期待するレベルまで下がるとも思えず、です。

老朽化のためシェラトンホテルが建て替えになった場合、港区の高さ制限が４０ｍであっても、緩和条件が適用されることになる可能性が高い。シェラトンのように敷地が広い場合、第二段階の緩和を受けることは容易なので、高さ制限の２．５倍で１００メートルの建物でも建てられるようです。総合設計制度を使えば１００メートル以上でも可能なのかも？詳しい方教えてください。高さ制限があるからもう周りに高い建物が建たない訳ではありません。

詳細は以下リンク　５．特例的な運用の概要　をご確認ください。
https://www.city.minato.tokyo.jp/toshikeikaku/documents/koudo_summary....

>>1950 匿名さん

そうなんですよね。特例があるから将来の環境は変わる可能性がある。

この場所も建物も良いですよね！値段さえ折り合えば…
シートフローリングだけ少し気になりますが（笑）

何故、モデルームのページを見せてくれないのだろうか・・・・

シートフローリングを無垢や挽板、突板に変更できないのですか

できますよ。

高さ規制があるから建て替え時の占有面積は半分以下、ここは借地権と考えるべし。by 専門家

賛成！値段も借地権なみにすべき！

どの程度値下げしたのでしょうか

南、西が大幅、北が小幅な額ですね。
人気に応じてでしょうが全方位です。
それはどういう事か、代々木では平日でも物凄い来客でありえないでしょう。ここはそういう対応を早目にする事が必要と販売側が判断したんでしょうね。

それでも高い。高すぎる。
プラチナ通り沿いなら納得だけど。

高杉と感じるなら港区千代田区といった都心は無理でしょう。中古の白金のタワーでも結構しますよ。
中野でも坪500だからね。
武蔵小杉とかで検討したら。

白金の中古相場から考えても高いと思いますよ。築浅であれば新築でも、中古でも大差はないと思います。今売り出し中の白金のタワー売出価格を平均してみました。
ただし住むのには、プラチナ通りはあまり便利でないと思いますよ。白金台駅より、白金高輪駅は足回りが良く、白金高輪駅に近いほど商業地に近く便利です。

白金タワー坪６４４万円　駅前のアエルシティーなので人気
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0000666744/
グランドメゾン白金坪４７６万円
https://www.ieshil.com/buildings/86856/
シティータワー高輪４０２万円
http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13103/to_0000198993/
パークリュクス白金高輪５４４万円
https://www.homes.co.jp/mansion/b-16100070000755/

>>1954 匿名さん
ここも標準装備は、シートフローリングですか？

高さ１００ｍとあまり高くない。１７２戸で、タワマンとしては規模小さく、管理費も割高。コンシェルジュサービスや共用設備も大したことない。人気低下を反映して最近検討スレも減ってきたね。

>>1959 匿名さん

南、西はどのくらい下がりましたか？
5%くらい？

検討しているんなら、自分でＭＲに行け。

そんなツンケンしてはいけませんよ!

全く同じ時間にパークコート浜離宮 ザ タワーにも同じくシートフローリングだという中傷がある。
同じ人だな。

>>1966 匿名さん

ごもっともなご指摘です。
2月はモデルルームに足を運んでたのですが、3月は不在がちで行けてません。この物件と縁がないのかもしれませんね。