ザ・パークハウス 白金二丁目タワー

将来を考えるなら、三年後から
広尾も、白金も、新航路の飛行機が上空を飛ぶ環境。

白金はとても下町っぽいですが、白金台は違うの？
麻布十番も昔ながらの八百屋さんがあったり
買物してる人もふつーのおばさんやジャージ姿のおじさんだったり
高級エリアと言われているのはどういうところからなの？

ずっと前のスレ見たら誰かが詳しく説明していたけど、いわゆる高級住宅地としての白金は２，４，６丁目を指していて白金１，３，５丁目（下町っぽい場所）のことは地元の白金住民は、坂下の向こうとか、古川沿いとか、下の平たい所とか言って白金とは別扱いしているみたいですよ。

台が付いててもビミョーな場所は沢山あるし
ちょっと住所だけで分けるのには無理があるよ
確かに白金1.3.5丁目は庶民的だけど・・・

グーグルマップで「地形」ての選択して、丘の上になってるところは基本、高級なとこだよ。
麻布十番あたりでいうと、住所が元麻布になってるところに丘の上が多いね。ここは他の人が言ってる通り、住所でやや分けにくいかな。

>>1832 匿名さん
おっしゃる通り白金は偶数番地が高級住宅地と言われますが、プラチナ通りに構えている店を見ると今や昔の様な気がします。

同感です。
プラチナ通り歩いても何もときめきませんでした。
銀杏並木が綺麗なだけかもわかりません。

今やプラチナドンキが重宝されてる街だから
みんな最初は品がないって文句言ってたのに

秋になると医科研前で銀杏拾いをする爺さん婆さんがいますね。

パークコート青山1丁目の方が、良いですか？かなり高いですが。

青山は高杉だよね。外観はこちらの方がシックでよい。

いくら何でもパークコート青山と比較するのは失礼じゃないかな？

地元のお年寄りに話を聞くと分かりますが、関東大震災のとき、高台と川沿い低地で、被害に大きな差があったそうです。それで、住み分けが加速してそうです。

でも、今の技術なら、低地でも、大丈夫だとは思います。

年収2000万もないし、このまま今の年収が続く保証もないし、
やはりここは無理かも

番町を越える価格ですので、いくらなんでも高過ぎるのではないかと思います。

>番町を越える価格ですので、いくらなんでも高過ぎるのではないかと思います。
番町は歴史はあるけど住んだら不便だからね。まともなスーパーすら無い。
ここはクイーンズ伊勢丹とか、いなげやとかプラチナドンキまで色々あるし。

それに価格で言ったら、都心3区でもない渋谷区広尾のガーデンヒルズなどは、
築30年経っているのに坪単価800万で売られているよ。
ここの新築価格より高いです（笑）
http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/2016065113.html

歴史も大事ですが、それ以上に環境や住みやすさのほうが価格に反映されるようです。

>>1844 匿名さん
広尾のガーヒル辺りはは渋谷区でもトップだし、区は違っても3Aの麻布と隣接と言うか一体みたいなもんだから、白金偶数丁目よりは上だし、その中でも低地のココよりはかなり上ってのが実情ですね。

>広尾のガーヒル辺りはは渋谷区でもトップだし、
そうは思わんが。広尾なら日赤通り沿いの2丁目の方が遥かに凄い豪邸や低層マンション多いし、
渋谷区のトップエリアは松濤では？あなた地方の人？

>>1845 匿名さん
広尾も歴史ある街だけど、地格的には昔から白金の方が上だよ。特に三光坂あたりは、江戸時代からトップクラスのステイタスを誇る。そんなの常識だよ。広尾は寺町であり、住宅地としてのステイタスは白金より下だよ。昔からね。

>>1844匿名さん
全然違う物件である広尾ガーデンヒルズの物件が高いから、坪６００万円でも高くないって全く説明になってないと思います。本物件は、広尾カーデンヒルズのように大規模開発でなく、将来的に同物件のように高評価を受けることはありえない。
現に同じ広尾ガーデンヒルズでも、棟が違えば値段が違う。Ｅ棟は、６５８万円で売りに出されているが、Ｉ棟は、４４８万円で売りに出されている。
https://www.mizuho-e.co.jp/web/nonmember/GeneralSearch/GeneralSearchRe...

ここと比較するとしたら近場の
「グランドヒルズ白金台」「グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー」
あたりじゃね？

>>1849 匿名さん
その通り！　　的確ですね。異議なし。

３年くらい考えて適正価格の物件見つけます。
眺望重視なら湾岸がいいしね。
海から朝陽が昇るのを毎日眺められる物件を検討します。

>>1851 マンション検討中さん
アーラ、ラ、ラ
なんだ サヨナラの挨拶でしたか？

でも止めて正解だわよ、 こんなド高いマンションなんか。
あなた以外にも
かなりの人がもう検討から外しているから

>>1852通りがかりさん
「アーラ、ラ、ラ」は私の専売特許なので使うの止めて貰えますか？
事実は男性（女装男性）のネガスレ1852と同一人と思われたくない！
紛らわしい！

事前申し込みはかなり絞り込まれたでしょうね。
抽選だけは避けて貰いたいです。

三菱迎賓館も併設されて、シェラトンホテルが借景なんだから、ガーデンヒルズより格上でしょう。
ガーデンヒルズは元はキジとか牛がいた丘だからね。広尾駅周辺は川だったとおじさんが言ってた。

>>1853 匿名さん

アーラ、ラ、ラ
抽選？
ここは第一期こそ抽選でしょうが
第2期からは全員当選だわよ。
おめでとう。

パークコート青山の坪単価が800万前半くらいです、内容を考えると、こちらの650万後半は余りに高いです！撤退します！

>>1851
湾岸エリアは入居者は中国人だらけだけどね。
「マンション　中国人」って打っただけで予測検索でトラブルとなってすっごい事例が出てきます。

まぁ恵比寿は600万円台は目の前が壁とお見合いの部屋しかないし、500万後半から変える本物件なら全然OK

ここの150Aとか、いい感じだよね。
我が家は四人家族なので、マンション住むなら、これくらいの広さは必要だけど、予算がね…。

>>1858 匿名さん

アーラ、ラ、ラ
最後に予算がね なんて落ちなら
前段は関係ないからもう来ないで。

先ず予算をクリアーした人だけが投稿して。

ところで家族が４人だってね
立地より広さを優先した方がいいわよ。
子供が大きくなると
６０平米台の３LDKじゃ生活感がキツイから。

ここは、1859さんの為だけのスレではありません。
管理人さんに貸して頂いている、皆の掲示板です。

北向きの75Bタイプの部屋は、東京タワーは望めますでしょうか？ビルの隙間から望むかたちになりますよね？

検討をやめたわけではないですが、
価格的に無理と判断しつつあります。
上層階の眺望もどこにでもある
マンション、一戸建てが連なっているだけで
アドレス以外に魅力が感じられないのは事実です。

>>1862 匿名さん
北側の一丁目の低地にタワーが建つので近い将来全ての部屋から東京タワーは見えなくなりますね。

なんだかんだで港区もタワー増えますね、ほんと買い時が難しいです。

ここが広尾ガーデンヒルズより各上とかいう意見が
ありますが、無理でしょう。

広尾山と称される地帯にまるで東京であることを忘れる
ような緑量を誇り、ビンテージマンションの象徴の
ような評価で未だに多くの人に支持されて高値で取引
されている物件ですよ。

土地格とかは人によっていろいろとご意見あると
思いますが、今後の周辺のタワマンの開発等考えれば
ここが40年経過したあとも広尾ガーデン
ヒルズのようなビンテージマンションとして人気を
維持し高値で取引されるかは？？？でしょう。
むしろ港区のタワマンのone of themという評価で
落ち着くのではないですかね。

ガーデルヒルズより上かはともかく、白金・高輪界隈では、ベストなタワマンなのは確実でしょう。

多くの人が白金高輪だけで考えるとは限らないです。湾岸は論外としても麻布十番、青山、赤坂、六本木、恵比寿、代官山、虎ノ門にもタワーがありますからそうした所と比較して競争力あるかでしょうね。厳しいと思います。

そうですね。
森ビルの麻布や東京都の泉岳寺でも
再開発始まるしね。

ここを検討する際に、赤坂虎ノ門等まで範囲を広げて考える必要もないのでは？

中古のマーケットでは様々な選択肢から
比較検討されますからね。
白金高輪地区限定でという人もいるでしょうけど
もっと都心タワーマンションでいう括りで
検討する人が多いと思われるということです。
そうなると白金高輪ナンバーワンといっても
どうなのかということですね。

眺望はふつうだから
白金エリアに対してどう考えるかですね。
時代や年齢とともに羨望のエリア、住みたいエリアも変化するし
正直難しいですが、車に乗らなくなるであろう
将来のことを考えると、複合路線の駅、複合施設近くが
いいかもわかりません

タワーマンションで探している方が多いでしょう。その場合、港区内などの他物件と立地条件、価格、広さ間取りなどで総合比較することになると思います。その場合立地条件がとりたてて良くもないので、価格がネックになると思います。新築なのに既存不適格で建て替えにも問題ある点も価格に反映されるべきです。

白金高輪限定という方は、タワー以外の新築マンション、中古マンションも含めて検討する必要があるでしょう。白金１丁目の再開発事業、元都営住宅跡地の開発などもあり、気にいる物件出るまで待っても良いのでは？大丸ピーコック高輪魚籃坂店の近くでも今建て替えしているし、少し離れるけど、三田聖坂の住友不動産の超大規模な再開発事業もありますよ。

やはりこの物件はあまり高値では売れないね。デベロッパーも想定内だと思うよ。なぜって小さなタワー一棟の分譲なのに、三菱地所と野村不動産の共同事業。自信があれば、一社でするはずだから、売り残りのリスクヘッジのために共同事業にしているんですよ。

ここを読む限り、中古検討者はまず立地ありき、というより
タワマンのくくりで物件探しをするというわけですね。
とすれば、ここはちょっと地味ですね。（地味が悪いというわけではないです）

港区三田５－２－２９で元三菱ＵＦＪ銀行三田ビルの解体工事を三菱地所レジテン゛ンスがやっている。おそらく白金２丁目タワーの販売後にパークハウスとして商品化されるのだろう。白金高輪駅５分麻布十番駅５分で大規模な土地なので良い物件になると思いますよ。

麻布十番、虎ノ門→低地
赤坂→街がごちゃごちゃしてて汚ない、場所によっては低地
青山→いいけど価格高すぎ
恵比寿→街がごちゃごちゃしてて汚ない
代官山→山手線外側で都心から遠過ぎ
白金高輪→低地
ここ→標高20mぐらいで、そこそこの高台

ここも近隣相場に対し価格高すぎでしょ。

白金タワー低層坪200代～
ざっくり倍ですな

来年に入居できるじゃん。
３年も先の入居物件だと相場も一変してるから販売やり直してほしいけど、
この物件なら心配ないね。
しかし妨害工作酷いな～。自社の物件の価格が高いからってひどすぎる。

3年先で相場が一変してるなら、ここも買わない方がいいよね。

事前案内会？行かれた方、感想をお願いします！

ジモチですが、是非新高値をジャンピングキャッチして欲しい。新しく来るんだから地元住民会にも貢献しろよ

概算ですが販売価格について検討してみました。

① 土地価格　　　　５，５３１百万円（＠６５５万円／㎡）
　　　　　この分で建てた建物は容積４００％
② 隣地の容積率買取　６，１９１百万円
　　　　　この分で建てた建物は容積率４４８％
③ 建物価格　　　　　８，２７２百万円（＠３５万円／㎡）
④ 売主の利益販売経費　５，９９８百万円（①＋②＋③の３０％）
⑤ 販売価格総合計　　　２５，９９２百万円（①＋②＋③＋④）
⑥ 専有面積坪あたりの販売価格　　５６８万円（⑤÷４５７３坪）

平均の販売単価ですので、下層階は安く上層階は高くなります。
売主は６００万以上で販売価格を検討しているようですが、この程度にはしていただきたいですね。

また②の容積率買取分の評価額は購入金額の約３０％にあたりますが、港区の高さ制限条例により同規模の建物が建てられないため、将来的価値は不透明であることを注意喚起させていただきます。

やはり、資産価値は下がるんでしょうかね。

駅前にできる一丁目タワーの方が
利便性ははるかにいいですが
資産価値としてどうでしょうか？

どの物件でも販売価格が近隣相場より高すぎれば下がりやすいです。
既存不適格でも中古で普通に流通はしていますが、マイナス要因にはなります。
私は容積率買取の件の影響は大きいと思いますが、容積率買取をしているのに高さ制限ができてしまった事例がこれまでなかったので、市場の評価で価格にどの程度影響するかはわかりません。
ご心配であれば、容積率買取という特殊なことをしている物件はほとんどないのですから、他の物件を検討されてはいかがでしょうか。

駅前の１丁目タワーはこの物件のことでしょうか？
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...

一言で資産価値といっても難しいですが、個人的には、利便性も高く、価格も高くないので、１丁目選択がベターと思います。

１．どちらの利便性が高いかと言えば、駅からの距離、バスの本数、商業施設への距離などから、１丁目の利便性が高いです。物件内にも店舗、病院があるようですね。敷地内に公園・公開空地もある余裕ある計画ですね。

２．タワーマンションとしても、１丁目の高さが１５６ｍ、２丁目の高さが１０４ｍなので、１丁目の方が眺望は良いのでは。タワーでも１５０ｍ以上というのは希少価値があります。

３．販売予想価格としては、１丁目が土地価格が安く、容積率８４８％と建物の床面積が多く取れることから、土地建物価格の積算からは販売価格は２丁目より安くなると予想します。ただし人気物件にはなるので、あまり安くならない可能性もあります。

４．ただし地域的な評価としては、１丁目の路線価が１１６千円／㎡２丁目の路線価が１３８千円／㎡と２丁目の土地評価の方が上です。

>>1888
平成34年完成ってどれだけ先の話なの（笑
全然概要も価格も決まってない状態で。

>>1889 匿名さん　
＜1888 平成34年完成ってどれだけ先の話なの（笑 全然概要も価格も決まってない状態で＞

是々非々の客観性で言わせてもらいます。1889のコメントはピンポイントで核心を突いている。
東京時間の時間軸からすると、かなり隔たりがあるので、同じ土俵で相撲をとらせるには無理が
ありますね。それとは別次元ですが1888の意見には賛同できる部分があるので参考にさせて貰います。

私は地元なので過去から是までの見知った感覚で5年先の白金１丁目再開発の評価をさせて下さい。
１丁目再開発の内容が、店舗、病院、公園、公開空地程度で、例えば本木１丁目駅上界隈の様な
豊富な緑（自然）を造り出せないならば、私は２丁目物件を捨ててまで住む気にはなりません。

私個人の主観ですが、高台で（駅近で）、周囲が緑あふれる佇まいには一朝一夕には造り出せない
独特の良質な雰囲気があって、住むには最高だと思っています。　

>私個人の主観ですが、高台で（駅近で）、周囲が緑あふれる佇まいには一朝一夕には造り出せない独特の良質な雰囲気があって、住むには最高だと思っています。

例えば池田山などはその代表例かと思いますが、低層住居専用エリアなのでタワマンは建てられませんね。眺望など望めない低層マンションで良ければ、緑も多い高台ですしいいとは思いますが、こことは違いますよね。

1852

慶子このスレにも出没しているんだね。
迷惑をかけるのはやめなさい

秀樹

白金１丁目の計画の詳細はこちらに出ています。既に今年が権利変換計画決定し来年着工予定です。
http://www.shirokane-1.com/project/
計画概要が決まっているので、価格も想像はできます。積算ではもっと安いけど、近隣相場からして、専有の平均坪単価が４７０～５２０万円位ですかね？
購入を急いでいる方とか白金の緑が好きだといわれている方に白金１丁目をお勧めはしませんよ（笑）
でも１８９０匿名さんが本当に白金の緑が好きな方なら、低層の緑の見えるマンションに住んでいただきたかったです。タワ－（低層階以外）では１丁目でも２丁目でも遠くの景色を見ることになってしまいますからね。
さきほど書き忘れましたが、１丁目でも２丁目でもタワーの賃料水準は大差ないため、投資で考えている方には、１丁目の方が利回りが高く、１丁目の方がお勧めです。
ブランドマンション好きの方にあらかじめ申し上げておきますが、１丁目は長谷工が中心にはなっていますが、住友、野村、三井、東建も参加しているので、大差はないと思います。

一丁目の土地は川横で地盤が良くないぞ。

支持層まで杭打ちするから関係ないでしょう

ここの問題は、駐車場の出入りが一箇所しかないこと、ポーターやドアマンもいないこと（管理費は普通？）、その割には単価が高いこと、階数による単価差が大きいこと、既存不適格は唯一無二のタワーという考え方もあります。良い点は、北側高層階は、抜け感が素晴らしいこと、天井が高いこと。仕様は悪くないこと。施工が竹中ということ。如何でしょうか？

最近珍仕様は良いですよね。三菱のプライドなのかな。

白金1丁目東部北地再開発は、距離的にあまり影響がないと思っています。
東京タワーが見えなくなる可能性は大いにありますが。。それよりも、東京都職員白金住宅跡地の開発が気になります。高さ制限でタワーマンションは立つことはないと思いますが、どなたか、何が、できるか、ご存知の方がおられれば、情報をお願いいたします。

>>1898 購入しますさん
一丁目のタワーはもろに影響ありますよ。それに都心眺望も特に東京タワーについては一丁目タワーに完敗ですよ。ここは一丁目タワーの影響で全く見えなくなりますね。

いいマンションなんですが、坪単価が白金二丁目にしては高いことが最大のネックです。75平米の高層階で1億5000万円はバブルが弾ければ、あっという間に1億2000万円だと思います。

＞1898さん
白金住宅跡地についてはMRで聞いてみましたが、わかりませんでした。

購入を決められたとのことですが、決め手はどのような点ですか？
私は周辺環境を気に入っているのですが、駅距離と将来の資産価値の点で
（現状の予定価格を割高と考えていますが、それだけの価値があるのかどうか）
かなり迷っていまして、差支えのない範囲で教えていただければうれしいです。

>>1901 匿名さん
駅距離は確かにありますね。特に使えるお店は白金高輪駅になるでしょう。駅距離6分表示は地下鉄出口までなので伊勢丹等の商業施設までは10分超に感じました。
資産価値に関しては上の方で指摘されてますがすぐに2割位下がってもおかしくないですよね。新築も中古も下げ基調ですから今買うということは港区も含めて高値掴みということでしょう。

私も迷っていましたが、3A並みの値段ですので撤退するつもりです。高層階でせめて600万前半でないと。

購入の理由は、（場所）希少性、三菱ｘ竹中です。ただ北東の角部屋でないと希少性は薄れてしまいます。北東の角部屋以外で、坪単価６００は、かなり厳しいです。苦戦が予想されます。

白金1丁目東部北地再開発？？？
何年先のこと何だか。

今だって２年前にタワーマンション買った人は全員が含み利益を上げていますよ。
当時買っておけばと全員が思っているはずです。それこれ文句つけていてそれで買わない理由を探して・・・
それがわたしですが。
目黒駅や品川駅など徒歩５分圏内はわずか２年間で倍になっています。
この物件は価格見直しもあって、もう来年に住めるということに意義があるのです。
３０階建てのタワーマンションは着工から竣工まで３年かかりますね。

今から３年先竣工のマンションを売り出しているデベロッパーもありますが、気が遠すぎて。。。

3年先なら、飛行機が上を通過しているであろう白金。

>>1906
ネガしてる暇あったらがんばって恵比寿を売りなさい。

>>1905 匿名さん
それはここ数年が上げ相場だったからですよ。
不動産価格の動きを調べてみてください。新築も中古も2015年がピークで下がって来てます。
数年前に買ったマンションが今倍だからここも同じはずなんてもうありません。
ここも少し前なら価格改定で値下げなどせず売り切っていたでしょう。
千代田区も港区も相場が弱くなってますからね。

2割は下げて貰わないと検討できません。

＞1902さん
そうです、そうなんですよね。。。
庭園の緑にはとても惹かれるのですけれど。。。

＞1904購入しますさん
1901です。
北東の角住戸限定で希少性があるというご判断ですね。
三菱×竹中は、確かに魅力がありますよね。
お返事いただきありがとうございました。

希少性は疑問です。港区の高さ制限条例を確認してみると、市街地環境の向上に資する建築物、総合設計制度を活用する建築物、公益上やむを得ないと認められる建築など絶対高さ制限以上の建物が建つようです。白金１丁目のタワーもだから認められるんですね。都営住宅跡地は、現状利用計画未定ではあるが、タワーが建たない保証はないです。

日経新聞から抜粋です。
「マンション市場に異変が起きている。2016年の供給戸数は1992年以来、24年ぶりの低水準を記録した。元凶は全国の半数を占める首都圏の不振だ。供給減で需給は締まっているのに、契約率は好不調の目安とされる70％を下回った。」
契約率が低いので価格が下落に転じそうですね。

首都圏、って
千葉埼玉神奈川まで含むからなあ。

白金1丁目東部北地再開発により、当物件も分譲後は坪単価485万円に修正されることを予想。１．５億なら数年後１億ちょいかな？予想に自信有り。

曰く付きの物件は不況になると特にねを下げます。
広尾ガーデンフォレストなんかも、不況期には、ほとんど動かなかった。

そうだね。広尾GFは全く売れてなかった。
ここが希少性あるというのはそうなのかな？
北側に借景も服部邸の今の古家が解体されて既に買収した会社あるいは今後の転売先が開発始めたらどんな風になるか？森のような緑は無くなり代わりにマンション建つ＝借景の終わり
となるんでしょう。

既存不適格で、隣から変な権利買っているというのも、結構際物だと思うんだよね。

こういうところは、不況期の中古の売却はあきらめることです。

誤解なきように言っておくと、広尾ガーデンフォレストは、立地や仕様、周囲の街並み等々、言うことなしなので、好況期は、定借であるにもかかわらず、かなり高値で中古がうれてるんですよ。

でも、不況期には、ほんと動かないんです。

この物件の割高の理由の一因
①三菱・野村の土地購入先が竹中工務店のため、建築会社指定のため、工事請負金額の交渉が十分できなかったこと。
②竹中工務店が、優良マンション用用地不足のなかで、しかも高さ制限条例に間に合うギリギリのタイミングのため、最も有利に売却できる時期と判断して、土地を高値で売却したこと。
竹中はうまく儲けたと思うが、高値でマンションを購入するため、購入者は売却時の値下がりリスクが大きくなる。それでも買いますか？

ネガティブ、というか刺激的な書き込みが多いですね。広尾ガーデンフォレストがいわくつきだなんて恐ろしい。。かく言う私も申込みするか悩んでますけど。

興味深いのは>>1919匿名さんの書き込み。土地取得費や工事費が高いと発言されていて色々知っているようなので、いつ、いくらで取引されたのかぜひ教えてください。服部ハウスは坪単価600万円
ほどで取引されていたようですが。
その回答の中身は別として、私が不動産屋なら他の建設会社に任せないけどな。竹中工務店由来の場所で竹中が工事しないとなると、何かあるのかと気になってしまうし。

ここで北東角住戸1億8千万円以上と言われると、2億出してパークコート青山が買えてしまうので、正直悩みます。あちらは、現時点東京No.1でプール、ジャクジー、スカイラウンジ付きで、バレーパーキングまでありますから…

>>1921 マンション検討中さん
それ悩む必要ないでしょう。立地も仕様も資産価値みどちらがいいか明らかじゃん。

青山が買えるなら青山でしょ。

榊さんがバブルが崩壊しそうといってますね

そいついつも同じ様な事言ってるよ。

やっぱりスーパーリッチでリセールバリューなど気にしない層なら関係ないけどただの金持ち位でなんとかこの物件買える位の層は今後の資産価値も気になるし、こういういわく付きの物件は見送った方が良さそうだね。

3LDKは年収2500万ナイト無理。

１３５A、間取りもよく、これくらいの広さなら、家族四人でも窮屈ではないかな、と思うのですが、年収３０００万（うち、妻５００万）、３０代後半で買えますかね？

ちなみに、現在の住居は手狭なので、売却を検討中。恐らく１億くらいでは売れますが、ローンが３０００万くらいあります。

手金は１０００万くらいなら出せます。

広い部屋に憧れますが、ちょっと背伸びしている感があるんですよね。

広めの中古で我慢するか悩ましいところです。

>>1928 匿名さん
ローン審査すれば良いんじゃ無いですか？