シティタワー梅田東part３

>>1096の者です。

>>1098
単純なシミュレーションであることをよくご理解ください。
ちなみに他の財閥との比較ですが、
下記の方がより分かりやすいと思います。
※先ほどのシミュレーションは、あくまでも年利の考え方も必要であることを強調したかったためです。

④スミフ part.2
1000万円の初期投資で1年後に115万円の住戸を5戸販売、2年後に125万円(※見込み10万円up)の住戸を5戸販売＝計1200万円が回収される(単体利益率20% ※年利10%)

こちらの方がより近い表現になると思います。

要するに、財閥系の販売価格は比較してもそんなに変わりません。
建設費の原価管理も考慮すると、販売価格を値上げしても他のデベの商品と比較して消費者が不利になるとは言えません。むしろ建設費が値上がり傾向の場合、他のデベに企画勝ちしてしまいますよね。
最近のスミフは時間経過で値段を上げる想定収支になっていることは間違いありません。
これは、短・中期的には市場が値上がり傾向であることをスミフが判断している(リスク有)のだと思われます。
また、スミフはPJ利益率の判断指標が他の財閥デベと少し違うと思います。(ここの内容まではさすがに説明すると長くなるので割愛させていただきます)

繰り返しになりますが、
"今今時点"では他の財閥と比較しても販売価格はさほど変わらないと思います。
スミフの物件ひとつで考えた時には損した気分になるかもしれませんが、他の商品と比較すると、損はないですよ。

ご参考になれば幸甚です。

>>1099
なるほど！
負け惜しみで的外れな文句を言う人たちにうんざりしていたのでスッキリいたしました。
さすがです。

天六の駅近物件や梅田徒歩圏内の物件と比べて、今今価格が高くないと思わせる手法は、ネーミングも含めて流石としか言いようがないですね。
シミュレーションを書かれている方の意見のように、本当にスミフが他の物件価格をみて適正に価格を判断できているなら、ここまでの爆上げはないでしょう。

素人の私が考えるとこうなります。
一期…スミフが客観的に見て適正と考えた値段（多少の様子見もあったでしょう）。
二期…お客の動向（悪意のある言い方をすれば、騙せることが分かったの）で爆上げ。

そうでなければ、スミフは自分が作っているモノの価値判断も適切にできない、皆様が言う「素人」になりますからね。そんなことはないでしょう。

しかしながら、300/500売れているというので、上手い売り方なのは間違いないでしょう。
この後の動きは見ものです。

アンチが多いということは人が羨む良い物件ってことです。
一度きりの人生ですし、ポジティブにいきましょう！

>>1098
他にも………
・他を下げて自分を上げる営業トーク。わざわざ他物件周辺の地図まで用意して、いかにその物件が割高かを説明を受けました。自分を上げなくても相対的に価値が上がったように見せられるからコスト削減ですね。
・コストがかからない広告媒体の利用。CMなどの高価な広告媒体は使わず、他物件のMR前でネカフェを思わせるプラカードを持ちティッシュ配りを行う。物件を探してる人に必要最小限のコストでアピールできて素晴らしい戦略です。
・MR内のドリンクは紙コップ。これはわざわざ洗うの面倒ですし、仕方がないですかね？

こんなの数千万x数百戸のコストとしては微々たることでしょうが、ホンマに徹底しているので恐れ入ります。

>>1105
ビンボー臭いし、好感度も低い販売手法だなあ。
そのような価値観で集まるコミュニティも節約節約って住民達が騒ぎそうな感じがして、タワマン本来の豪華さや便利さなどが削られて、住み心地が良くなさそうな感じがしてしまうよ…。

>>1106
いやいや、コストがかかってないタワーマンションに必要以上の大金を出せる人達の集まりになるから節約とは無縁のコミュニティになりますよ（笑）

入居予定日、平成29年4月

それまでに売切れますかね？　

>>1108
此処は完成後に実物見てからでも遅くないようだから慌てる必要は無いよ。

同じ財閥系デベでも三井や三菱に関しては、良い部屋買うのは早い者勝ちだから決断力や資金力が必要かな。

>>1108
売り切らないよ。ここのデベはそういう方針。
ただし、基本的に竣工後は値上げするのも方針だから、資金が潤沢でないのなら、それも含めて検討した方が良いね。
あと、部屋も小出しの方針だから、気になる部屋が売りに出てるかどうかは定期的に確認したほうが良いかもよ？

>>1110
ただ此処は値上げして売れる程の人気物件ではないように思います。
梅田から離れ過ぎだものね、、、。

お二方、ご返答ありがとうございます
梅田近隣（ここは近隣とするにはちょっと微妙なラインですが）で検討しているのですが、
これから先に出てくる物件と比較したほうが良いかなと思って保留中です
資金面では特に問題ないのですが値段がころころ変わるのも嫌だなと思っています（MRに行ったら今この価格で買えるのはお得ですよ！と言われましたが/笑）
今すぐ引っ越さないといけないわけでもないので、ちょこちょこ売り出される間取りをみながら検討してみます

>>1111
実際に一期から二期の時点で値上げし過ぎてますからね。
その点でスミフの中でも例外物件になるのではないかと勝手に予想しているので、大幅な値下げもあり得るとは思い様子見してましたが、思っていたよりは売れ行きは順調のようなのでポリシー通り値上げするかもしれないし...。
内部の人でもない限り、実際にその時にならないと分からないです。

購入予定の人は会社の評判なども気にしたほうが良さそうね。

住友不動産ってどうですか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47887/

結局ここは人気なのか不人気なのかわかり辛い
値段の変動の可能性が高いから様子見の人が大多数？でいいのかな

本庄なんかより新町だよ。
今が旬だからね！

>>1114
ご丁寧にありがとうございます。
勿論そのスレ見て購入してますよ。

検討中のかた、どこの企業でもここのデベであってもその会社について個人の評価はいろいろあると思うので、偏らずよく読んで検討していただければと思います。

こちらのマンションはどの向きが一番いいんですかね。
高層階なら北西ぽいですが、普通に南向きですか？

>>1118
新町の方が環境が良いよ。

>>1119
新町のスレにお帰りください。

>>1119
ここを検討する人は他の北区や中央区のマンションは検討するにしても、
新町なぞ見向きもしません
お引き取りください

>>1118
ここは南西は梅田の夜景が綺麗で、北西は淀川花火大会や淀川が綺麗で人気だと思いますよ。
ただし高層階だと夏は西日が暑いかもです笑。

>>1123
ありがとうございます。確かに北西がやたら高かった覚えがあります。

>>1119
聞いてねえよ

>>1119
西大橋信者コト迷い人は西区スレにおかえりくださいませ！！

立地で西区新町と此方とを比較検討してましたが、アウトフレームではない新町のタワーは専有空間がとても狭く感じてしまい間取りも悪いのでやめました。
価格も西区なのに此方と変わらないのにはびっくりでした。

>>1127
ダイキン凸凹タワーだから、しょうがない笑

中崎町に近いのでB問題がちょっと・・・と思う。
気にしない人はいいのかもしれないが。

>>1129
B問題って？
料理組合みたいなもの？
下町なんだから仕方ないのでは？

>>1129
あ、そういう人は大阪に向いてないわ。
さよなら。

>>1129
確かに大阪は、粉もん好きだからブタが多い。

>>1132
ブタのBですかあ。
ぷっ、ウケる！笑
金融投資家は確かに問題人物だね。苦笑

梅田ってあまり住むっていうイメージがある街ではなかったんですが、こちらの口コミを見たり、
現地を違った視点から見て行ったりすると意外と住みやすそうには思いました。

近所に交番があるのですね～。
それならば安心かも。
わざわざ警察官のいる近くで悪さしようとする人はいないでしょうが。

>>1135
近所に５年ほど住んでいますが、梅田に住んでいる感覚はありません。多少歩きますし。
ただ住環境としては優秀だと思います。
ここは今の家が手狭なので、検討しています。

そもそも梅田じゃないもの、、、

本庄西ですね、、
梅田の東に位置するマンション⇒梅田東。。便利な言葉、、梅田

価格結構下がってる部屋タイプがあるね。

>>1135
>近所に交番があるのですね～。
>それならば安心かも。
>わざわざ警察官のいる近くで悪さしようとする人はいないでしょうが。
ヒッタクリの多い地域ですよ。
住まわれたらご注意ください。

>>1140 匿名さん
犯罪マップ見ると、昨年はひったくりはなさそうだけどソースは？

ここって外壁は今のままですか？
遠くから見ると気付きませんが、近くで見る傷があったり汚れていたり目立ちます。

天六(本庄)の地価。
http://www.tochidai.info/area/tenjinbashisuji/

本庄って北区では地価の評価低いのに此処のマンションは高過ぎない？

だから何？
もう地価の議論は終了しましたよ。

>>1145
此処は躯体や仕様はいいが立地がダメ。
価格も天六相場なのに高すぎるよ、、、。

地下鉄と阪急の2路線あってまあまあ便利。
難波、心斎橋も出やすい。
わたしはいいと思いますね。
梅田にもまあまあすぐ出れて、梅田ほど人がごった返しておらず、わたしはいいと思いますね。
躯体や仕様を含めての価格だと思いますね。
4期の販売も始まりましたし、まあまあ売れてるん違いますかね。
お金なければ買えないでしょうけどね。

この辺りは下町風情が色濃いよね。
もっと洗練されたエリアのタワーがいいかな、、、。

>>1148
一戸ぐらい買ってから発言するもんだよ、そういうのは

洗練されたエリアなら中之島へどうぞ
そもそも洗練されたエリアって何ですかね？
大阪の場合、あまりない気もしますが
見てくれの雰囲気と実際の生活利便性は両立していませんからね

>>1150
>>1148どこも買わないし買えないよ

ここは下町風情、
中之島は開発途上、
北浜はコストカットで駄目だしコメント同タイミングでやってるから

3箇所いずれも買えない妬みだろ

本庄西の土地ポテンシャル。
http://www.tochi-d.com/?choice=area&a=5&p=大阪府&c=大阪市北区&t=本庄西

>>1152
本庄西って北区ではかなり安い地価エリアなんですねえ。

だから何やねん！

>>1154
此処の売り値が適正価格かどうか疑問なんじゃないの？

>>1155 匿名さん
営業は梅田徒歩エリアで資産性が高いって煩くアピールしてたけど、徒歩ったってかなり離れてるし、本来の本庄西や天六の地価相場を見ると、巧く梅田プライスを上乗せしているよな。
最初はマンション名が梅田東だからって思ってしまい騙されそうになってたけどね、、、。

>>1157
嫌味を言いたくなるのは妬みの裏返しでしょうか。
つくづくいいマンション買ったと思うわ。
どんどん嫌味言ってくれ。

>>1157 匿名さん
徒歩で毎日梅田から通勤を考える人って普通いないでしょ？

>>1158
此処の良いところって何ですか？

>>1159
美味しい安いお店がたくさんある。
天満、中崎町、天神橋筋六丁目あたり。

スーパーが天神橋筋六丁目、中崎町どちらからもすぐで買い物至極便利。

梅田は繁華街なので住むには微妙かとわたしは思いますが、梅田から近くないけど遠くもない

天神橋筋六丁目から日本橋に一本で出れるので難波も出やすい

天神橋筋六丁目、長堀橋から心斎橋にもデレる

などでしょうか。

西区新町とよく似た立地や周辺環境のようですね。
新町のプレミストタワーより勝る点が有れば教えてください。

>>1159
アウトポール設計もなかなかよいと思います。

西大橋駅と梅田では駅力が違いすぎるかな、と思います。

>>1162
確かに！！
西大橋は不便だから結局は四ツ橋か心斎橋まで歩かないといけないから不便だと思います。

北区や中央区で物件探ししてる方には西区って眼中に全く無いと思います。

>>1161 マンション検討中さん
老人ホームみたいなエントランス、伊丹空港の安ラウンジみたいなラウンジと比べて欲しくない
梅田東をそこまで貶めないでほしい
西区新町に比べたらずっといいところだよ

駅の集客力が西区とは全く違うし買い物にしても店の量と質が全く違うよね
似ているなんて思えないや
勝る点しかないよね...

>>1166 匿名さん
同感。

>>1165

財閥系のデザインはさすがってトコあると思うよね。

>>1165 匿名さん
関空くらいにはしてやってよ。（笑）

>>1159
さらに思いつきましたので追加しておきます。
↓
天神橋筋六丁目駅近くのツタヤは漫画のレンタルがある
ルクアのツタヤは置いてある本すべてを買わずに読める。スタバもツタヤ内にあるのでコーヒーを飲みながら読みまくれる。

>>1174
天満駅あたりにいたガールズバーの呼び込みもここ数年は見ず、風俗店らしきものはなくなったように思いますが、梅田界隈はあるでしょうね。
ただマンションから大阪駅あたりまではなさそうです。
大阪駅から南に行くとあるかもしれませんが、マンションからはかなり離れています。
マンション周辺一帯にいかがわしい雰囲気は皆無だとわたしは思います。
夜も比較的静かです。

北区の話がしたいんです
西区はもう西区に帰って下さい

ここまでできました。
6/15

マンションの隣にガソリンスタンドがあるんですね。私はよく窓を開けて生活してるのですが、ガソリンの匂いは24時間あるのでしょうか。バルコニー側にあるので気になります。

>>1179
人によって視力聴力が違うようににおいに対しても異なります
自分で現地に行きましょう

間に家などが何軒かは入ってはおります。
そもそもガソリンスタンドの中でもなければそれほど臭くないと思いますが。
この辺りでガソリンの匂いが気になったことはありません。

前にも同じようなことを聞いてる人居ましたよね
検討中なのにログ読まないんでしょうか

>>1182
難癖つけたいだけかもしれませんね。しかし、それを論破していく痛快さ。

タワーを建てれば普通の立地も少しよく見えてくるのはなんでなのでしょう？

わたしも毎日のように前を通っていますが、ガソリンのにおいが鼻につく、なんてことはありまけんよ。

口コミの賛否って、難しいですね。

皆さん求めているものが違うので、正しい情報の判断が難しかったですが、結果的にここを申し込みました。

他のマンションの口コミも同じようなものですが、真剣に購入を考えられている方は、モデルルームに行って、現地に行って、他のマンションも同じように見て、自分の生活圏に合う物件かどうか、見られた方が良いと思いました。

下町の立地で静かに生活できそう、前の道路幅が広い割に思いのほか交通量が少ない、天六、中崎町までそれぞれ5分程の徒歩距離。パナソニックの生産工場ではない跡地であったので立地的に問題ないとした、トランクルーム、納戸など収納が多かった点、風呂が1418、ディスポーザー装備、設備として求めていた点が標準装備でクリアでき、価格がマッチしたため、購入となりました。

どこを選択しても一長一短あり、100点は無いと思うので、自分や家族の生活に合った環境と予算次第と思いました。

こちらの口コミ情報も読ませていただいたので、
参考に、モデルルームで見た情報、営業から聞いた情報を
少し書いておきます。

10階上下位の階を検討される方でしたら、3LDK（ほぼ西側のみ）は4500万円程、2LDK（ほぼ東側のみ）が4200万円程が多い価格帯でした。
低層階でこれから販売予定の4000万円以下がある様子。
すでに北（完売みたい）と南（未確認）は6月確認した時点で販売リストに価格帯がなく、選択できませんでした。申し込み時点で6割が契約済みのようです。
購入者層は、60代以上の年配の方が4割、30、40代が一番多く、20代はほとんどいないそうです。
ここと、アデニウムとの距離50m位、お隣のローレル（全戸南向き）は10m位（東側2つの2LDKは、ローレルのEV建物と被ってました。）

完成時点で、7割程の販売目標だそうです。
完成時まで売り出さない部屋もあるそうです。

今後も一切値引きなしで売り切る様子。

自転車置き場は、タワーの2階/EVで上がる。
バイク置き場は、タワー隣の2階建棟。
2重床天井。

追伸
マンション前の道路は拡張され、電線は地下に入り、電柱はなくなる予定です。

>>1187 匿名さん

扇町にもシティタワーが建ちますが、そちらと比較しようとは思いませんでしたか？

扇町の竣工予定は、平成31年3月予定でした。詳細がまだ出てないので、梅田東の物件がある程度終われば、今のモデルルームが扇町に変わりそうですね。希望する入居時期を来年に設定していたので、時期的に比較していないです。

>>1188

こちらの地中化 拡幅工事は殆ど完了していませんでしたか？

シティタワー梅田東とシティタワー東梅田になれば間違いそうだよね
シティタワー西梅田があるから扇町はシティタワー東梅田になりそうな予感
梅田というブランドも販売戦略に有効だろうし

曽根崎リンクシティは計画が２年半も遅れてるからどうなるかわからないね


http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/higashi_umeda/
（仮称）東梅田超高層タワープロジェクト
物件概要
所在地　大阪府大阪市北区　野崎町26番1の一部　
交通
大阪地下鉄谷町線「東梅田」駅から徒歩10分
大阪地下鉄堺筋線「扇町」駅から徒歩4分
大阪地下鉄谷町線「南森町」駅から徒歩7分
JR東西線「大阪天満宮」駅から徒歩10分
大阪地下鉄御堂筋線「梅田」駅から徒歩13分
総戸数　490戸　
完成年月　平成31年1月上旬予定　
入居（引渡）予定日　平成31年3月下旬 　
敷地面積　4,944.12m2　
建築面積　2,650.41m2　　
建築延床面積　49,818.03m2　　
構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上30　階建地下1階建　塔屋2階　
地目　宅地　
用途地域　商業地域　
建ぺい率・容積率　建ぺい率：80%・容積率400%（都心居住容積ボーナス制度による割増あり）　
建築確認番号　第ERI-16023533号（平成28年6月15日付）　
駐車場総台数　248台、他来客用駐車場1台　
自転車置場総台数　980台　
バイク置場総台数　10台　
ミニバイク置場台数　88台　
分譲後の権利形態　建物は区分所有権、土地は共有　
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定　
管理会社　住友不動産建物サービス株式会社　
売主　住友不動産株式会社
設計　前田建設工業株式会社一級建築士事務所　
施工　前田建設工業株式会社関西支店

>>1191
天神橋筋六丁目あたりはまだ電線がたくさんあります。

>>1192

シティータワー梅田イースト
シティータワー梅田東
シティータワー東梅田

ここまで似たような名前が揃うと特別感がないですねぇ…

(仮称)東梅田超高層タワープロジェクトの購入者もシティータワー梅田東と名前が似るのは気持ち良くないのでは？

もちろん立地も仕様も格的にはシティータワー梅田東が上ですよね？

シティータワー梅田東 ＞＞ (仮称)東梅田超高層タワープロジェクト

>>1194 マンション検討中さん

梅田ネームの乱発には疑問を感じてしまう。

確かに、梅田と名前がついているマンションはたくさんあるけど、名前に騙されないようにしないとね。

このマンションすっごいいいマンションですね！
速決めしました！