エヌヴィ六甲曾和町ってどうですか？

販売手数料は3%でも粗利は100%じゃないの？

曾和町ってすごいイメージがよかったけど、辞書で調べると曾和とは崖という意味と知ってびっくりしました。

低層マンションですが、西側の道路からの廃棄ガスの影響ってどんなもんでしょうかね？

バス通りだし、原付もたくさん走ってるので少し気になります。

>>26
あそこは廃棄ガス、気になりませんよ。
あと200mくらい上がると坂がきつくなるので廃棄ガス臭がしますが。

ただ、交差点で信号待ちの車が物件前まで並ぶことはあります。

>>27
情報ありがとうございます。
あとあとのことを考えても良さそうなので更に
検討してみます。

駅近な割には閑静ですし、スーパーもコンビニも近く、元町まで行ける2系統のバス停も、JR六甲道と阪神御影に行く36系統バス停も近いので良い場所だと思います。
隣の教会の鐘の音が12時と18時に響き渡るのが気にならないのならば（笑）

我が家はもう少し山手ですが、鐘の音は窓を閉めていても聞こえます。
赤ちゃんの昼寝など、神経質な方には少しうるさく感じるかも知れませんね。

あとは救急車などの緊急車両が必ず上がる道なので、音が気になることが多々あります。

気になって、資料とりよせてみました。
分譲駐車場になるんですね。しっかりした規約とかがないと住民でつくる管理組合とか大変そう。
分譲駐車場は、他のマンションでは裁判になったりで最近は無くなってたのでは？

坂の途中にあるのでしょうか、
駅までは近いですがフラットなのかな
エントランス前の道路は交通量が多そうということですから、出入りの際には気を付けないとですね。
車や自転車は出入りしやすいのかしら。

例のお屋敷のあとマンション建設されるのかな。。。かなり気になります。。。もし建設されるなら何年後とかかな

弱点は西向きなのと隣の道路の騒音、排ガスですね。曾和町は灘区でかなり上位に入る地価の高さなので高額になるとおもいますが。。。

駅までほぼ坂道ですが十分歩けます。
懸念は排気ガスと音でしょうか。
神大、松蔭女子大の通学路でもありますから。
下りの信号待ちをする36系統バスの乗客の目の高さも気になります。
低層階を検討される方は確認されたほうがいいかと思います。

３４様、坂道ってどれくらいの坂道でしょうか。
毎日歩いても、疲れないくらいの坂道だと良いですが。
排気ガスも気になりますが、日々の電車通勤が疲れないと良いなと思います。

34です。
坂が多い所に住んでいるとこれくらい全然平気ですね！ただフラットな道に慣れている方は少しきついと感じるかもしれません。個人差があると思います。
阪急六甲駅から5分くらい、横断歩道以外
は全部坂道です。傾斜はゆるくなく普通で
す。
ただ阪急以北で徒歩圏内って貴重だと思いますね。
西側は灘区一の高級住宅街の篠原北町があり坂道も含めて山手に住んでることが実感できると思います。
皆さんおっしゃっていますがこのマンションは駅からの上り坂より西側の道路がネックかな…。

低層なのと戸数が少ないので、修繕費がネックです。西側のお屋敷の、マンションが建設されるまで待つことにしました！！

３６さま、詳しい情報をありがとうございます。
たかだか５分くらいならという気持ちもありますが
ずっと坂道となるとわからないので、実際に歩いてみて体験してみます。

た、た、たかっ！！！！！

ホームページ更新されてるね。

バルコニーが西向き道路前ってのをひっくり返す魅力はないかなあ。

実質西側しか採光がない中住戸は厳しいな。
寝室側はもろに廊下に面してて、そこからの採光は期待できない。

買うなら北側か南側かしかないけど、高そう。

数少ない南側に接してる住戸も窓は小さめ。おそらく1,2Fは隣とこんにちは状態。
3F以上も南は交差点のビルに眺めがぶつかって、景色は見えない気がします。
山の手のマンションで南の眺望が全く期待できないのは微妙。


設備は洗面までフィオレストーンをつかったりとゴージャス目ですね。

>>39
いくらですか？

5200万から9000万代で一番多い価格が6200万くらいって書いてありました。

阪急に近いのからかもしれないけど、
ちょっとその価格帯は高い気がしました。
一番多いのが6000万円台とは…驚きです。

このエリアの相場ですよ。
他エリアが上昇してるので、ここも高くなるかと思ってましたが。次が控えてるのかな？
しかし、エヌヴィさんはいつも価格発表早いね。

はやり閑静な住宅街なので曾和町は高いんですね！！ すぐ完売しますかね〜〜〜〜

現地ではさっそく駐車場出入り口の歩道の辺りを工事していますが、
完成予想図にあるように、やはり大通り側に作るのですね。

近所に住んでいるからこそ断言させていただきますが、車の出入り、かなり大変ですよ。
以前あそこに建っていた古屋敷の駐車場は、北側からの出入りでした。
今回そうできなかったのは、裏のお宅などからの反対でもあったのでしょうか。


出庫：
学生の波が途切れるタイミングと、交差点の信号待ちの車が引くタイミングの両方が合わないと車出せません。
信号が赤の時は上の教会あたりまで車が並ぶ場所です。
急いでいる場合はストレスになりそうです。
早朝か夜ならOK。

入庫：
山から下りてくる時（北から帰宅）は学生の波が途切れたタイミングで入れそうだが、
そのタイミングを待っている時に、目の前の交差点の信号が青のうちに渡り切りたい後続車はかなりイライラすると。
一番懸念されれるのは東、西、南から帰宅する時。（このエリアに住んでいると、日常生活での帰宅経路のほとんどがそれらの方向からになるはずです。）
駐車場入り口が極めて交差点に近く、さらにその交差点は交通量が多いので、
対向車線に車が並んでいると入り口がブロックされる。
そこに入れてもらおうともたもたしていると、後続車が交差点で詰まり、確実にクラクション物。


坂をもうひと頑張り上がったサンクタス六甲VIEWSの駐車場出入り口もこの大通りに面していて、
学生が多い時間帯の車の出し入れがストレスになるので南側の外部の駐車場を借りている人もいます。
サンクタスは大きな交差点からは離れているのにも関わらず出入り口の作りが問題視されているということは、
エヌヴィは立地的に大問題になると思います。

もしまだ間に合うなら、ぜひ北側に駐車場の出入り口を作ってほしいですね。

御近所様
詳しく有難うございます！
車をよく使用するものとしては考えものですね。。。
よく考えないと‥‥

実際に住んでおられないとわからない着眼点です。
本当にありがたいです。
車を使う者にとっては特に大切な情報だなぁと思います。
学生さんの通学時間帯にかち合ってしまうと難しい出庫となりそうな（笑）
なるべく早めに行動するなど必要かも。

今日その駐車場入口を見てきましたよ。物件は交差点からの二軒目で、交差点寄りが出入口。今日赤信号で二台が信号待ちをしていましたが、2台目ですでに出入口がふさがれていましたよ…
これは入れないねー、と家族でビックリ。
大通り側ではないマンションエントランス側の道になぜ作れないのか…エントランスと駐車場入口を逆にすれば解決するはずですが。
施工者は何も考えてないのか…

>>49 施工者は何も考えてないのか…

⇒施工者というより設計者でしょ、何にも考えていないのは。。
もっとも施工者は設計者の言い成りで作っているだけなので、何も考えていないとは思いますが。。

さて、このマンションの駐車場は「平面式」なので、一見使い勝手が良さそうに思えます。
しかし、図面を見る限り駐車をするには「相当高度な運転技術」が求められるでしょう。

その理由としては、次の通りです。

①>>46と>>49で指摘されている通り、交差点での渋滞巻き込まれてしまい、
　駐車場入口へ車首を向けることが極めて困難なこと。

②駐車場内の車路の幅が狭く、車の切り返しにストレスを感じさせる設計となっていること。
　車路幅が6メートル未満では、3ナンバー車や車高の高いSUVでは厳しいでしょう。

③上記②に加えて、致命的な設計と言えるのが、切り返しのスペースが車路の奥に設けられていないことです。
　車を出し入れする際には、切り返しスペースが不可欠です。
　少なくとも車路を4～5メートル程度延長（両端とも）するか、
　それが難しいのであれば、機械式のターンテーブルを設ける必要があります。

車路幅も狭く、切り返しスペースやターンテーブルすら無いというのは、使い勝手を全く考慮していないダメ設計です。
この駐車場設計に対して、仮に点数を付けるのならば「交差点近くに出入り口を設けたこと」まで含めると「零点」です。

この駐車場の「両端の区画」に一発で駐車するためには、
「交差点内から後進しながら、駐車場へ向かう」という「離れ業」をキメる必要がありそうです。

もう一つ付け加えると、この駐車場は前面道路より低くなっています。
大雨の際には、雨水が流れ込んで「冠水」する可能性が高いと思います。

駐車場一つとってもダメダメ設計ですが、
他の部分をチェックしてもダメダメな所は山ほどあります（敢えて書きませんが）。

まっ、典型的な「3流」マンションですね。

しかし、お値段だけは、1流や大手デベロッパー並みというか、それ以上ですが。。。
実に立派なお値段です。お値段だけで、中身は伴っていませんが。
手を出そうと考えている人は、先ず「モノの善し悪しを見抜く眼やセンス」を鍛えるべきです。

駐車場は8台分しかないので、そもそも入居者の三分の一には関係のない話になるのでしょうが、
駐車や入出庫に手間取るのが気になる方は、近くに青空駐車場が沢山ありますよ。
マンション前で事故でもおきたら、マンション住民だけでなく近隣住民、通行者も困りますし。

駐車場の場所は、制約条件の多い低層地域の中で戸数を最大限とるのと、東隣の一戸建てとの協調を考えると、やむなしと感じます。
ただ、入出庫時には注意ランプでも点灯するようにして欲しいですね。

一戸建てならいざ知らず、土地の広さや敷地条件を鑑みれば、いかに小規模とはいえマンションを建設すること自体に無理があるのではないでしょうか？
大手どころや一流の不動産会社では、こんな場所でマンション事業を行うことはないでしょう。
しかし、中小零細業者はマンション計画自体に無理難題があっても、目先の利益を追うことに必死になるあまり、後々のトラブル防止策にまで眼が行き届かないのでしょう。
また、資金力も決して楽ではない筈なので、逆に小規模マンションの方が何かとやり易いのかもしれません。
それにしてもお中小零細とはいえ、一丁前に欲の皮だけはビンビンに突っ張っているらしく、強気な価格設定をみれば、そんな姿勢を伺うことができます。

>>50
詳しいですね。
六甲道の2件はどうですか？

>>55
別に詳しいと言われる程でもありませんよ。。
このマンションについては許せない部分が多すぎたので、ついつい熱くなってしまいました。

私が行いたいのは、日本のマンション界に澱む悪の連鎖を白日の下に曝し、
3流や弱小零細デベロッパーを初めとする、歪んだ企業社会の暗部・陰部を克明にすることなのです。

また、六甲道の2件についても万が一にでも、業者が「3流の仕事」をしていたならば、
歯に衣着せぬ論調をもって、容赦なくブッタ斬るので「夜露死苦」！！！

今後、このあたりで大手の大規模マンションが建つことは難しいでしょう。
どうしても小規模になってしまいますよ。
場所にあまり拘りがなく、大手の大規模が良ければ、だいぶ南へ下りますが神鋼寮跡地のマンションへどうぞ！

>>56
よろしくお願いします。
仁川プラネはそうとう私も書きました。

ここは駐車場以外でどこがアレですか？
日当たりや眺望は見ればわかるんですけど。

57さん、
西側のお屋敷はマンションになりませんかね？？そこがきになります。あと五、六年はまてます

>>59
数年内にマンションが建つ可能性はありえますが、用途地域的に小規模しか建たないと思いますよ！
ちなみに、南北の道を挟んで学校区が変わります。

59さん！！！ エヌヴィよりは大きいですよね？？？地図見ても！！どうですか？

上のレスは57様に向けてです。

>>61さん
もちろん、エヌヴィの土地よりは広いですが、中/大規模マンションの建つ広さではないと思います。低層地域ですし。

近くのプラウド六甲赤松町は、地図で見る限りお屋敷と同等かやや広めですが、36戸の小規模ですね。

57さん！ありがとうございます。プラウドくらいですね。近くのパークハウス六甲曾和町なども同じくらいの規模ですね！！お屋敷のマンションを待つことにしました！！

>>64
お屋敷の土地が売りに出されたか確かではありませんから、登記など確認されてみてはいかがですか？

ここのマンション検討中です。子供なしの夫婦です。この辺りは大変人気で資産価値も高いと聞きました。が、実際に現場を見に行き、駐車場は出入り厳しそう、交差点で車が多い（休日の昼間でしたが）。平日は学生の通行が、との情報をきき、歩道からすぐのベランダ越しのリビングでゆっくり休めるか不安になりました。それでもここは資産価値としてはある方なのでしょうか？教えてください。

>>66
阪急六甲駅から北へ徒歩四分で
小中学校の校区も良いので、資産価値としては高いのでは。

通行人や信号待ちのバス、車からの視線は、一階の北側の部屋＆その隣はそれなりに気になるかもしれません。そのかわり、広さの割りにお手頃な価格設定です。
気にされる方は二階以上が良いでしょう。

車の入出庫や人通りを気になさる方もいらっしゃいますが、
逆に私は、人通り、車通りがある程度ある方が、子供の登下校や自分自身の帰宅も安心です。

零細デベはやめよう
人気地区だが立地が微妙なのでやめよう

2行で済む話をドヤるなよw

あんな事件で、零細デベはとばっちりですね。しっかり仕事してるとこもあるだろうに。

ところで売れ行きは順調のようですね。
人によって評価する点、評価しない点が違うところも、はたから見ていて興味深いです。

もうすべて売れたのかしら、、、

>>68
中身のないことを、ながすぎるわ。
恥ずかしいわ。

>>68
あなたの文章は誰もちゃんと読みません。暇人ですか？
人様が検討、購入しているマンションをよくもまあ長々と要点ない文章で書けましたね。

どうせここに住むほどの器もない、、もしくは住みたくても住めない方なんでしょう。

恥ずかしいこと書いてしまったのに、他人のふりしてごまかそうとしている68はいじり甲斐があるな

もう全部売れちゃったのかな、、、欲しかったな、、、隣のお屋敷狙います。。。

>>76
HPに完売御礼と出てないので、まだあるかと。
二週間前は半分弱残っていましたよ！

隣のお屋敷、マンションになるなのは確定なんですか？
どうやら引越したらしいというのは以前の書き込みでありましたが。
ただ改築するために一時的に引越したとかありえるのでは？

たしか、2週間前に発売されたばかりのマンションだと思いますが…

発売数日で半分ということですね。

めっちゃ人気ですね。。仕事の事情があってあと数年後にしか灘にもどってこれないんです。。
エヌヴィは諦めるか。
お屋敷は売りに出された情報がないので、残念です。

ホームページの間取りを見たら、いくつか消えていました！売れたんですね。

9280万円がホームページから無くなってますね。
さすが阪急六甲。いつかこの辺りに住みたいものです。

私もいつか、買いたいです！一番最上階が、売れたんですね！！！すごいなぁ〜

あの駐車場出入り口の位置はもう確定ですか？
交通量の多い交差点の停止線の真ん前ですよ。
物件のイメージが悪くなります。

西向き、バス道り前、超小戸数、南眺望なしの零細デベの物件でも、それなりに売れるんですね。
色々言われてますし、私も買わないですが、これをみると市場ってのはわからないなと感じます。
中古でもそれなりにすぐに売れるのでしょうね。
そういう意味ではリセールの視点では多くの人が良いと思うところを買うべしと思ってはいても、結局は自分視点で見てるのだなと反省します。
まあ、それで買っても自分が気に入らなければ毎日なんのために住んでるかわかりませんが、

市場が正しいとは思いますが、あえて市場を批判的に見るなら、物件の良しあしというより、駅近と地域ブランドで市場価格が決まりすぎではないかと感じます。
住宅性能評価は実需面の価値を高める取り組みだと思いますが、それがリセールに関係するかというとしないのでしょうね。

同じ灘区の大手デベの大規模物件、南の眺望あるだろうし、新駅もできるし、いいんじゃないですか？そこなら、何のために住んでいるかわかるのでは？

オススメです！

>>86
まやの営業さん？

JR線路前のような劣悪な環境に住むのはありないです。道路前どころか新快速から貨物まで夜中中走りますし。

物件ホームページの安っぽさが低所得層向けというぐらいちゃちいので、きつそうです。

>>87
営業さんではないでしょ。
あなたはここにでも住んだらって嫌味で言っているのではないでしょうか...

>>88
しらんがな。検討中のおまえが買えや

傾斜地に建てられたマンションのようですが、基礎構造は
どのようになっているのでしょう？
マンションのHPに構造の解説もあり、建物の床天井壁サッシに
ついては書かれていますが地盤や地下杭などが抜けています。

>>90
おっしゃる通り、地盤や杭の説明は送付された資料になかったですね。

少し掘ればすぐ支持層が出てくるので、そこに直基礎と言っていたような気がします。
間違っていたら、エヌヴィの営業さん訂正してください！

この周辺は地盤が固いから、震災の被害もすごく少なかったですね。

もう全部売れましたか❓❓

>>92
スーモの間取り、価格のページを見る限り、残り4邸のようです。

そうなんですね！！子育て世帯も結構いるのですかね❓それともリタイア組が多いのですかね。

>>94
学区が良いので、子育て世代から人気なのでは？と思います。
モデルルームでも家族連れをよく見かけました。

学区は良いとされていますが、最近は生徒数が増えすぎて破裂寸前です。
行事も生徒が多すぎて大変です。
昔は質が良かったのですが…今は狙って入れるほどの学校ではないと思います。

エントランスは北西側にあるようですが、駅から徒歩で戻ってくる場合は一番遠い位置にありますね。
一方、エレベーターは南側にあって、導線に無駄が長い。北側の部屋の人はまた北まで歩くことになる。

結局、徒歩の人も南西の地下駐車場から入ってエレベーターにのることになりそうです。
本当は駐車場のとろをエントランスににするべきなんだが、駐車場のスペースがとれないので苦肉の策なんだろうな。

傾斜地でも直接基礎（べた基礎）は可能なのでしょうか？
シロウトなのでよく判っておりませんが、安定性に問題がありそうな気がします。

地盤については揺れやすさの目安（表層地盤増幅率）を調べられるサイトで
チェックしてみたところ、地形は砂礫質台地で表層地盤増幅率は0.85と
揺れ難い良好な地盤でした！

>99さん
物件サイトのクオリティに地下構造の説明も出ています。
http://www.n-vie.jp/rokko/quality/index3.html
直接基礎と言っても固い地盤までは4.4メートルの距離が
あるそうなので、傾斜地にただポンと乗っかってるだけでは
ないようです。

直接基礎って基礎が埋まる程度に浅く地面を掘り、その上に建てていくものだと思えば4メートル以上も掘り下げているのですか！
恥ずかしながら100さんの仰る通り地面にポンと乗っているイメージを持っていましたが、基礎のイメージ図を見るとシロウトながら傾斜地の基礎の仕組みが少し理解できるように思います。

それであるのならば安心感は出てくると思います。
直接基礎って言ったって、鉄筋コンクリートそのままぽんって乗せないですよね…（汗）
杭打ちするところは１０数メートル掘るところを、でも４メートルで住んでいるのであれば
それは短いなというふうに思いました。
その分、コストもかからないのでしょうか。

外観が素敵だなと思いました。
エントランスあたりもなかなか良い雰囲気があるなと思います。
ただ、三段だけとはいえ階段になっているのはどうかなと。
バリアフリーは意識されていないのでしょうか。
となると、ベビーカーや高齢者にはちょっと不便なつくりなのかなと思えてきます。
地下駐車場はエレベーターも使えるし、理想的なつくりだと思います。

結構角度がある坂道の途中なので、その点がどうなんだろうと言うのがあります。
坂道の途中だからこそ、地下的な部分が出来上がってしまうのだろうという理解ですがそれであっておりますか？

建物自体がキチンと設計通りに作られているのであれば心配はあまりいらないとは思います。
水などに対する対策はされているのでしょうか

坂の途中の物件なら水害は免れそうです。
駐車場が屋内駐車場なので車が汚れなくていいですね。
屋外と比較すると、いたずらされにくいでしょうし。

ワンフロアに４戸のみでさらに広さも十分広いというのは魅力的です
自分も屋内駐車場は魅力に感じました
天候などを気にせず乗り込めるという点ではよさそうですね

確かに立地的に南側が海ですから。
水害に遭遇する可能性もあります。
その点、坂に建設されているのであれば、リスク回避される可能性が高くなりますね。

頭の悪い人間が賢そうに書くと１０７みたいな内容になるな。

間取りどうなんでしょう。
80㎡弱もあるともう少し広いのかなと思いましたが
Ｃタイプの図を見るとそれほど広い感じがしないです。

洋室一室が7帖なのとリビングダイニングが他と比べると
広いのかなと思いますが。

外観は穏やかな品があって良いと思います。

前の道路の交通量はいかがですか？

朝夕は神大への通学生で車の出し入れが時間かかりそうですね。

神戸大学の学生さんが邪魔になるほどたくさん通るのは試験の時だけですよ（笑）

神大、松蔭、六甲学院の生徒や阪急に向かう近所の人たちで歩行者も結構多いエリアです。もちろん、車もあの交差点は混雑します。五差路になっていて赤信号が長いので、このマンションの前は常に教会のあたりまで車が並んでいます。車の出し入れはかなり大変になると思われます。

うちはこの交差点が見えるところに住んでいるのですが、現在夜中の0時時点で赤信号、マンション前の道に並んでいる車は2台しかありませんが、 1台目のお尻が既に駐車場の出入り口をふさいでいます。
北から降りてくる形で左折入庫する以外の方法は厳しいと思います。学生が通る時間はそれすら難しそうですが。

完売しましたね！

ほぼ完成しましたけど駐車場の出入り口なんとかならなかったのでしょうかね？
信号の停止線のせいで出入りが苦行レベルです。
外壁のタイルもマンションの南側のだいぶ古いビルのほうがきれいですしがっかりです。

https://www.nomu.com/mansion/id/EB8U8011/?gclid=EAIaIQobChMIpubszbrD3g...

中古出てますが、流石に売れないですね。
分譲当時で6200だったと思います。
5000万円台まで来ないと動かないでしょうか？

ここに住めば神戸大学に行けるかな？

さすがに高いから売れへんやろ、

https://suumo.jp/sp/chukomansion/hyogo/sc_102/pj_92127838/
半年以上、売ってますけど動かないですね笑
高すぎることに売主が気づいてないのかな。

六甲って日常生活的にはそんなに便利じゃないのにお高いですよね

零細マンションは築浅のうちに売り抜ける例が多いですね
修繕計画が甘いのでしょうか

>>121 匿名さん

確かに修繕積立は安いですね。
間取りはいいけど、ちょっと高すぎでしょ。