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URによる整備も後半戦を迎えるみどりの!この新しい街、そして益々発展が見込まれるみどりのについて意見交換していきましょう!
[スレ作成日時]2015-09-02 22:21:26
URによる整備も後半戦を迎えるみどりの!この新しい街、そして益々発展が見込まれるみどりのについて意見交換していきましょう!
[スレ作成日時]2015-09-02 22:21:26
物件概要 | |
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所在地 | 茨城県つくば市みどりの |
交通 | None |
種別 | 新築マンション |
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¥1,100(税込) | |||||||
欠品中 |
UR事業の中でも、みどりのは…地区計画(事業目的)がハッキリしない地区だと感じてます。
みどりのは、”個性にあわせたまちづくり”を掲げてますが…個性って?
みどりのに隣接してる、真瀬・飯田・萱丸・片田・西栗山 各個性がある**ですが、それに合わせた街づくり?
確かに、駅周辺にしか商業用地が無く後は、大街区・一般住宅用地の計画です。
商業用地については、元々の土地が問題があったから商業用地にしてますので、そう考えるとみどりのは、田んぼ造成地ですので、商業用地をつくるのは…駅周辺しか無いのです。その結果、住宅戸数に対して、商業が少なくなってしまってます。
逆に、研究学園は商業用地が多いですが、元々が研究施設があった場所に商業用地を準備してるので、駅前が発展してるように
見えますが…研究施設があった場所ですから、当時から色々と問題がありました。
衛星写真や航空写真では、解らないこと沢山ありますよね。登記簿や当時の住宅地図など見ると、沢山の情報がえられますよ。みどりのの駅周辺は、15~17年度の造成工事でした。駅の開業に向けてふるい分けしてます。そのふるい分け土が、どこに入ってるか…知りませんが…大体が、商業用地、計画住宅用地に入ります。絶対に掘り起こすことは無いですからね。
研究学園は、確かにテストコースがありましたね。ただ、お忘れの設備がありませんか?旧つくば市の焼却場最終処分地でもありましたよね。
それが、なければあんなに大きいテストコースは許可されません。
事業そもそもで、考えて見てください。
なぜ、URが県や市から事業を委託されてるのか?
県や市が整備している駅前開発ありますよね?
同じことをすれば、何年かかっても整備できるはず…
何に委託ですよ。
http://sciencecity.tsukuba.ch/e286200.html
ここのブログによると去年一年でみどりのの増加数が大きく右肩上がりしてるのは、やはり学校が決まったからかな?
万博も抜いたみたいだね。
この調子で伸びれば、商業施設も自ずと増えるでしょう。
私が言ってた”昔は田んぼだった”発言箇所は、みどりの1丁目以外の場所です。
みどりの1丁目…高岡川源流付近は田んぼでしたが、ほぼ山林
みどりの2丁目…ほぼ田んぼ
みどりの中央…山林 西谷田川近い場所は付近は田んぼ
みどりの東…ほぼ田んぼ
みどりの南…近隣にゴルフ場・片田**があるがほぼ田んぼ・畑
での土地からの開発での土地評価だと思ってます。
私も、みどりので住宅購入でローンなどの申請が沢山出て来てまして、それでどれだけの方が
どれだけの評価をされて住宅を購入されてるのかが気になり、初めは見ていたのですが、
買う際には、色々と調べて購入されてると思ってます。
ただ、この時期になると、慌てて購入される方が増え、こんなはずでは…と言われる方が多い・言われたくない気持ちがあり、
これから、沢山宅地の販売が始まると思います。その時のご参考になればな~と思って書いてました。
みどりの2丁目は、大街区での建売
みどりの中央は、大手メーカー工場建設
みどりの東は、商業地区・集合住宅建設
みどりの南は、工場・集合住宅建設 がほぼ決まったみたいですので、
新都市中央通り・萱丸東西線が抜ければ、みどりのは、とてもいい場所になると思います。
現-片田密集住宅を意味して書き入れたのですが、よくない単語を使ってしまってみたいです。
TX沿線地区ですか…
埼玉県~東京都につきては、記載しなくても、自然と住宅密集していくでしょうね。
つくば…旧公務員宿舎が次々と壊されてますので、つくば駅周辺もマンション・建売・土地販売が盛んになると思いますが…価格が凄い値段ですよね。土地の評価価格以上に、人気価格が乗ってるため、どんどん上がっていくと思います。
研究学園…全盛期が終わり、大手ハウスメーカーの建築も落ち着いてきて、パワービルダー・地元建築会社が活気を出してくると思いますが、一般住宅地が駅からちょっと遠い…ってのが、価格UPにならない所ですね。
駅を中心にした事業開発だったが、駅周辺については従前のこともあり、一般住宅を駅から遠ざけてるのが一気に売れない原因ですね。春になったら調節池の千本桜は見ものですね。
万博記念公園…あっさりと、事業計画を10年先延ばした地区ですね。ここもゆっくり確実に売っていくと思います。
ただし、下水道調整池・西谷田川調節池などが整備されてないので、大きく販売することも無いのかな?
新都市中央通りが抜けたら一気に開発するみたいですね。R354の改修工事・西谷田川改修工事も決まったみたいで、秒読みですね。
ただ、ここも駅前周辺開発に対して、南北に長い地区なので駅から一般住宅が遠い…ので、土地価格もそこそこですね。
みどりの…今年3月にUR事業完了(公園工事は、8月ぐらいまである?)
引き続き つくば市で開発をするが、つくば市財政は、別の地区(同じUR事業 中根・金田台地区へ予算がいってる?)
のが影響する?そして、みどりの開発周辺にある 現密集住宅の方々の動きも注目しています。真瀬・飯田・片田・西栗山など隣接してるため、どう区画された土地と上手くやっていくのか…
みらい平…近くで、みらい市の工場区画整理が決定して活気が出てくると思うが、萱丸東西線・新都市中央通りが抜けてないので、どうなるか?
守谷…大きな動きなし。地元建設会社・建築会社ものんびりしてますね。ま、極端に動かなくても、顧客はつく場所だからだと思います。
柏たなか…一番評価が難しい駅。千葉ニュウータウン・取手市などから大規模の建設残土を受け入れてる地区でもありますが…事業進捗が…何とも言えないスピードですよね。土地評価も近隣価格評価です。
キャンパス・おおたか・セントラルパーク・南流山は、人口増加に伴う土地評価も無いので、今の価格・人気なのかな~と思ってます。
萱丸東西線の平成28年度完成は、UR側でしたよね?たしか…
UR施工は完成と聞いてます。
萱丸東西線は、UR(県より委託)・茨城県(自主)の施工で全線開通する道路になってますが、
丁度、切れてる場所は茨城県施工です。UR施工エリア外になってます。
土地買収単価が合わないみたいで、もめてるみたいですね。
駅前については、萱丸駅前通り線より北側は、商業用地です。
なので、駐車場運営は問題無い。セブンイレブン横・ウェルシア前・改札出た周辺の駐車場は、
商業利用計画が出るまでの一次的な使用だと思いますので、気にならないのですが…
私がいった駐車場は、萱丸駅前通り線南の小中一貫用地北側の駐車場・銀行裏などの
一般住宅用地内の駐車場です。
県道抜けるととても交通便があがり、商業も活性化するんですけどね。
商業活性化すると、住宅も増えて活気が出ますよね。
みどりの学園普通教室23室予定みたいだけど、1学年2か3クラスの計算なんだ。
このご時世だとそんなにクラスもいらないのかな。
http://www.jcpress.co.jp/wp01/?p=15770
お店ができないのは景気が悪いからじゃないんですかね?みどりの地区は他の地区と比べて造成に時間がかかってる為分譲が遅れたから人口増加してきたのは最近だし、企業も昔と比べて体力ないから出店するには慎重なんじゃないですか?小学校や駅東のマンション?が建ってくれば変わってくるんじゃないですかね?現状カスミだけでは品薄状態が続いているから早目にもう1店くらいスーパー欲しいですけどね^_^みどりの地区は今後期待だと思いますよ^_^立地的にも研究学園、守谷といい感じに離れているので人口増加すれば出店するには魅力的な土地ですしね(^o^)
みどりの2丁目 2つの大街区の集合住宅については、アパートです。
さすがに、マンションが建つほどの地盤では無いので、アパートが妥当な土地利用ですね。
みどりのにお店が少ないのは、従前地の状況から個人持ちの土地が多いのです。
区画整理で個人土地も整理され、飛び地も集約され、土地の返却時に宅地として返却。
区画整理された土地が、土地評価があがり、今まで畑・田んぼで税金払ってたのが、宅地として返却されるため税金UP
土地活用として、アパート経営をしてる状況…その為、アパートだらけになってしまって、結果家賃収入見込みが難しくなってる状況かと…
研究学園などは、茨城県管理地、自動車研究所地がありその土地を、土地として販売してるので、どんどんお店がたつ。
みどりの開発が遅れたのは…利益がでない土地は、後回しの結果です。
つくばエキスプレス茨城管内だと、研究学園の土地をどんどん完成させた方が、利益が出ます。
みどりの・記念公園・みらい平などは、どんどん完成させても、地権者に返却など利益が出ません。
みらい平については、つくばみらい市の事業ですが、近日中に商工地区の区画整理が始まるため、駅周辺には力を入れてません。
人員もあるかもしれませんね。
その他に、道路交通法上にも少しだけ問題ありました。
交差点前後5mに出入り口を設けてはいけないと聞きました。
照明等、電柱など色々問題あり移設しても、
R354・駅前通り線で、現状の位置以外設置できない状況で、
出入り口を考えると裏の区画道路からの乗り入れなども計画されたみたいですが、結果として
大通り側からの出入りが難しいなどあったみたいです。
回転すしは、週末渋滞など起きる恐れがある?そうなるとR354・駅前通り線など渋滞おきるなど色々
指導をうけたみたいです。
すいません…基本的には、土地の持ち主では無いので、相談された話ですが、
R354→茨城県管理道路1車線
(谷田部方面=左折・直線レーン、花島方面=右折レーン)交差点
駅前通り線→つくば市管理道路(歩道照明あり=照度計算より間隔が30m基準)
の交通状況より、スシロ―or坂東太郎の建築計画を計画した際に、
変形地(話題にしてる土地は、登記簿上7筆)でどこに店舗を構えて、どこを駐車場とするのか?ですね。
R354・駅前通り線を渋滞させないようにするには、
駐車場を大きくする。→店舗が小さくなる。
店舗を大きくする→駐車場が小さくなる。時間帯で、渋滞が起きる。
で、店舗の特徴を反映した時に、どうなるか?ってことですね。
電柱も以前は、宅地内にあって、送電ルート問題でどうしても入れないといけない電柱があり、
それが駐車場計画にかかってしまい、駐車スペースが取れない…
現在は、公園用地に集約できたみたいで、電柱問題は無くなったみたいです。
利益の出ない土地とは、土地活用がされてない土地のことです。
土地活用されてない土地は、税金だけ払ってるため利益が出てない意味です。
実際、宅地として返された地主は、宅地内にブルーベーリー、カリン、梅など5m2に1本植えてあるの見たみませんか?
みどりの2丁目は、たくさん宅地に植えられてますよ。
あれは、税金対策なんです。これって、地主さんからすれば、利益の出てない土地ですよね。
宅地になる前は、山林や畑だったので、そこそこ利益は出てたのが、宅地税金で一気に赤字です。
[【地域スレ】つくば市みどりのの住環境]について投票アンケートでみんなの意見を聞いてみませんか?
投票アンケート機能では、他のユーザーさんに聞いてみたいアンケートを取ることが出来ます(Twitterの投票機能と同様です)。詳しい使用方法はこちらのページをご参照ください。
<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は?
坪300万台14.9% 坪400万台前半44.8% 坪400万台後半23.9% 坪500万超16.4%67票SAMPLE
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