高輪グランドパームス（リノベーション）ってどうよ？

高輪グランドパームスについて語りましょう。

公式URL：http://grand-palms.com/

所在地 :東京都港区高輪2丁目38番1（地番）
:東京都港区高輪2丁目15番31号（住居表示）
交通 :都営浅草線「泉岳寺」駅（A2出口より）徒歩3分
:JR山手線「品川」駅徒歩12分
:東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅（A2出口より）徒歩13分
総戸数 :125戸
構造・規模 :鉄骨鉄筋コンクリート造地上11階建
竣工時期 :「既存建物」昭和46年3月
:「改修工事完了」平成27年10月下旬予定
入居時期 :平成27年11月下旬予定
設計 :三井建設一級事務所
施工 :「既存建物」三井建設株式会社
:「改修工事」桂建設株式会社
管理会社 :株式会社東急コミュニティー
管理形態 :全部委託（日勤管理）
売主 :東京ソックス株式会社

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築年数の割に、価格高過ぎですね。

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こんな値段で買う人いるの？

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確かに築年ありますよね。高輪プライスですかね。
新駅開発による資産価値への影響も気になりますね。

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ここは都心上空ルートが気になりますね

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外観が秀和みたいな昭和マンションだわ。
窓の手すりとか何とかならんかったんだろうか。

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住んでるだけでものを大切にしてる感をアピールできるっていうメリットはありますね。

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高い金払ってアピールすることか？

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これは売れる。ただし投資物件として。

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投資用とか正気か？

昭和46年築の時点で空室リスクが相当高い気がします。

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レトロな感じがいいですね

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今港区にボコボコ建ってる、30平米台で
新築坪500万のぺらぺらの投資用ワンルームとの比較だから

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投資じゃダメでしょ。
利回りが悪すぎる。
１ＬＤＫ40㎡の一番安いのが家賃90,000円として管理費等が13,800円だとして手取りが76,200円×12か月で914,400円から固定資産税が100,000円だとして手取り814,400円販売価格4000万なので実質利回り2.03％
築40年超えてる物件を利回り2％で買うバカいないでしょ。
2％なら回収まで50年以上かかるよ。
リノベしてるのかもしれないが、リノベしてもせいぜい半値くらいじゃないと投資じゃ怖すぎる。
近くの秀和とかもそのくらいだし。

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モデルルームまだかなー？？早くみたいですね。

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ここ意外といいんじゃないか？
古いが耐震構造もしっかりやり、床構造も二重床にしてる。
修繕積立金も高くない。駐車場は平置40台で料金もいい感じ。

古いマンションはもともと立地がよかったり敷地に余裕があったりする。
建て替えると戸数を増やさなければならないが、この方式ならそうしなくていい。
今後の１つのモデルケースになるのではないだろうか。

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そんなにいい立地じゃないし高すぎ、普通にパークコートとかペアシティの場所の方が全然いい。
ココと同じくらいの年数なら、高輪ヒルズの場所のが全然いい。
この辺りは高級感なさすぎ。
普通に値段が高い。

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自分はペアシティルネッサンスに住みたいとずっと思ってるんだけど、設備の古さと管理費等の高さで手が出せなかった。
こういうリノベやってくれたらうれしいね。

ただ、ここって125戸のうち大部分を新規分譲するみたいだけど、業者が住民から買い取れたってことだよね。
ペアシティルネッサンスでそれは無理な気がするな。

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ペアシティは安い時期に購入検討したけど、
それでも基本的にスケルトンリフォームが必要なので、＋1000万～1500万はかかる

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リニューイングマンションってリノベーションとどう違うんですか？
新しい名称を書かれても、イマイチわかりにくくて。1棟を全てリノベーションしたということなんでしょうか。

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マンション全体の耐震補強や設備の入れ替えをしているので、何もしてないマンションより価格が高くなるのは当たり前でしょう。
この築年数で住宅ローン控除が使えるのもポイントだと思う。
ひとまず外観は塗り直しただけでHPのCGみたいな高級感はないかな。
時間があれば内覧する予定。

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