クレストプライムレジデンス　Part2

参考までにですが。
申し込み後、契約や内覧等で2回モデルルームに行きましたが、自分が契約した後に申し込んだ部屋にバラがちゃんとつけられてました。

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トータル100戸ちょいしか販売していないのに
200位バラが付いているというのは
売れてますよっての煽りの飾りか
フライング販売のどちらかだろうね。

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引っ越し未だないんじゃない？

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>>398
367の写真見たけど上階売れてないじゃん

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写真を見る限りは、明らかに下から売れてますね。
「かなり安い」とか根拠のない煽りをされると、賢明な消費者は引きますよ。

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>>398
上から売れているってどこ情報なんでしょうか？営業から聞いたとしたらそれは問題だな。

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この販売ペースで行くと工事延期になって、雑草対策で放牧しているヤギ3頭が繁殖して増えるかもね。

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動物園にでもした方がいいかもね！

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MRが休みだと投稿少ないね。

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予算ある人は富士山の見える部屋を買うかと思った。予算により、選ぶ部屋が二極化してるのかな。
物件はいいから、どっちも好みでオッケーでしょう。

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イラストのようになるのは何十年後になるのでしょうか？

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色んな意見があるようですが、実際にみにいったら良かったです。やっぱり価値観は人それぞれなので自分がどう思うかが大事ですね。矢向も住みやすそうな街ですね。

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まず公園の部分を先に作ると良いんじゃない？
桜をたくさん植えて次の春には満開完売御礼。

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この立地は、富士山が完璧に見えますよね！

最高の景色です＼(^o^)／

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タワーでないのに富士山が見えるマンションは少ないでしょうね。
それで４０００万円、小杉に続く町と考えると、資産性は非常に高いでしょう。
オリンピック頃には６０００万位にはなってるかも？？

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>>416
それは絶対にない。

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>>416
オリンピックの頃まで完売していない可能性の方が高いです。

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>>416
他にも資産価値を気にされている方がいたので、資産価値の初歩の初歩を。
①駅近。ちょっと前までは徒歩10分以内。今は5分以内。将来は言わずもがな。
②駅力。乗り換えターミナル、複数路線、都心直通、急行停車。
③再開発。新駅建設、大型商業施設建設の計画前に購入すれば化ける。ラゾーナ、武蔵小杉現象。
④希少価値。戸数100戸の普通のマンションが2年に1戸中古に出るとすると、2500戸なら毎年10戸以上売りに出て、価格競争。

商業施設が近くて便利で比較的環境もよく小学校も出来たら安心で使うだけ得する共用施設が充実の、とても住みやすいところですが、資産価値は乏しいです。

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同じ広さのシティタワー武蔵小杉だと低層階で９０００万円でした。
ここなら２戸買えますよね、１戸貸す方が賢い選択とも考えられます。

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いまだに信じられないが最終的には2500戸の計画。
そのうちスーツみたいに2戸買うと2戸目半額とか3戸買うと1戸無料とかのキャンペーンやりそうですよね。
最終的にはどっかの会社の寮として1フロア一括売りで6割引きとか。
そこまで行くとか貸したくても空室だらけで管理費等の負担が残り、売主にうまくやられたなんて怒り出す人も出てきそう。

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ゴクレが一棟まるごと民泊に出すんじゃないだろうか。

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あんまり埋まらないようだと、旅行者向けの宿泊施設もいいかも。
プールを大浴場に転用したり、自慢の共用スペースを有効活用できる。
住民が少なくて管理や修繕がおろそかになるのを防ぐために、外部の宿泊者からの収入で維持したり、草をヤギに食べてもらって手入れの費用を減らしたりといった試みで今後の新しいトレンドになるかもしれません。

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>>419
希少価値の意味を理解できていないみたいですね。初歩の初歩を勉強しましょう。

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>>424
きしょうかち【希少価値】
ごく少ししか存在しないことから生ずるねうち。
(コトバンク)

大規模マンションは、希少価値がつきにくい。

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国がめしあげて、大規模災害時の仮説住居に使える。

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どうも>>200の人です。

ずいぶん前に投稿したっきりでしたが、
>>201の方に勘違いを訂正いただいていたようです。
ありがとうございます。

>>388の方の写真、我が家の電気もついてないです。
日曜の方が正確な数がわかるかもしれないですね。

ちなみに管理組合の総会の際の議決権数から考えると現時点での入居者は50弱だと思います。

12月、1月入居予定の方もいらっしゃるでしょうからそこで
あの>>367のバラの真偽が分かると思います。

私ごとですが、住み心地についてはマンション暮らしは初めてなので
比較はできないのですが、とても心地よいと思っています。

電車で品川まで12分も新川崎から横須賀線1本ですから、
本数はさほど多くは無いものの、誇張では決してありません。
と、思いましたが、路線検索すると13分なので少し盛ってますね。

ただ、小学校の開校予定がどうやら後ろにずれるようで、
そこはもしかすると売り上げが芳しくないことが遠因かもしれません。

今はこれから窓の明かりが増えていくことを願うばかりです。
住民版がもっと賑わうまでは時々ここに書き込もうかと思います。

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>>427
小学校開校延期って相当ヤバいですよ。

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>>419
誉めてるのかけなしてるのか意味がよくわからないなあ

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>>427
住んでみて、心地よいとの感想を聞けて安心しました。
これから入居も増えそうですね。

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>>429
今時徒歩８分は駅近でなく、矢向は駅力のどの条件にもはまらず、再開発最終段階で化ける訳もなく、大規模で希少価値は付かないので、資産価値は無いけど、住むには良いマンションだと言っていると思う。

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>>425
物件の稀少価値=戸数の少なさだといっている？
その理屈でいうと極論、1戸しかないマンションが希少価値最大なんですがそれは。
普通は立地、建物、設備、その他等々同条件の物件が他には少ないことを希少価値というんだが。
言葉の意味を問われて辞書をひくとは、仕事ができなそうな人ですね。。

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＞ごく少ししか存在しないことから生ずるねうち。
戸数が多くても市場に出回る数が少なければ、希少価値や資産価値があるといえる。

三井のリハウスによると、新川崎ではサウザンドシティの戸数が1000戸でそれに応じた売却物件が持ち込まれるものの、順番待ちの人が複数いてすぐに購入してしまうので、表にでてくるのは常に1～2戸程度しかないとのこと。

この立地で2500戸となると、向こう10年から20年はまず完売する心配はなく、常に数百から2000戸程度が市場に出回っているといえ、焦らずともいつでも未入居住戸が買える。

逆に言うと一度購入してしまうと、100％未入居住戸以下、それもかなり値引きしないと売れない。

残念ながらこの物件には希少価値や資産価値はないよ。

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>>432
大規模だと、立地、建物、設備、その他の条件が同条件の物件が必然的に多くなるよね？
戸数の少なさは必要条件で充分条件ではないので、＝にはならないという理屈。

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住むのに良いのに価値がないという、固定資産の怪。

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山の中にポツンとある一軒家。
住んでる本人は大満足だが、誰も住みたいとは思わないので資産価値はゼロ。
主観と客観の違いだから不思議でも何でもない。
ここの問題は戸数が多すぎて、一度住むと売るのに困るということ。
数十数百万の買い物なら、使い潰すという発想はあるが、数千万おまけにローンで買う人が大半のマンションで転勤、家族構成の変化、相続とある中で、これは致命的な問題。

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矢向は売りにはならないし、新川崎20分も苦しい。
買う時は安くても、売る時に値下がりして、ローンを完済するのにお金をいれたら駅近マンションより高くついたなんてなったら、目も当てられない。

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既にアクアグランデの中古買い手なし

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駐車場収入少ないと管理費値上げとか大丈夫なんですか？

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未入居分の管理費は売り主が負担するのは当然として
駐車場代はどうなるのかね。
普通なら全台数分の7割くらい管理費に充当される。
当分駐車場は埋まりそうもないし。

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特にここは機械式でメンテナンス代がハンパじゃない。

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駐車料金を調べていて、ちょっと不安になりました。
（料金9,000円～1万7,500円/月、アベニュー壱番街分334台/総台数2,004台予定）

ここはゴクレ自慢の駐車場1000円から物件（例：クレストレジデンス新川崎）ではないので、管理費の穴埋めとして期待しているようです。

①2500戸竣工後10年間の平均入居率が3割とした場合（当初630戸10年後850戸）
②2500戸竣工後10年間の平均入居率が5割とした場合（当初1130戸10年後1350戸）

駐車場平均12500円とした場合
①年間2.1億の管理費が赤字。（住民に将来負担がかかる可能性あり）
②年間1.5億の管理費が赤字。（住民に将来負担がかかる可能性あり）

本来の管理費修繕積立金が年間平均月25000円で年30万円。（物件売り上げに占める利益は1割と仮定）
①年間5.2億の赤字。（デベ負担）（1戸4000万で売って130戸分の売上[1300戸分の利益]が吹っ飛ぶ）
②年間3.7億の赤字。（デベ負担）（1戸4000万で売って90戸分の売上[900戸分の利益]が吹っ飛ぶ）

デベや住民に10年間でかかる赤字
①年間7.3億円×10年間＝73億円の赤字
②年間5.2億円×10年間＝52億円の赤字

この状況でゴクレの経営、豪華共用設備の維持や広い敷地・建物の管理ができるのだろうか。
2500戸の販売規模縮小と共用施設廃止しかない気がしますし、学校開設延期もその流れを受けてのものなのでしょうか。

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>>443
ゴクレって増配しないんだよな～

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＞443
ゴクレの高収益モデルは土地が仕入れて、竣工後の物件を時間をかけて売る方法。
最近は過去に仕入れた土地も底をつき、新たな土地取得にかかる費用が膨らむのみならず建築費の高騰を価格に転嫁できず、おまけに在庫が増えている状況だから楽観視できない。
この物件だけでなく売れ残る物件が増えて管理費や修繕費の穴埋めが必要となると、減少した売上戸数からの利益が相殺される恐れもある。

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これだけ人気物件だから、今後値上げの可能性も有り？？？

川崎人気はしばらく続くの間違いないから。

早めに最上階を買うのが賢明ですかね。

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＞446
2500戸で一番売れる第1期1次が30戸なんですから、人気を背景に高く売るため小出しにしているのでしょう。

大規模で共用施設充実、向こう数十年、実際の部屋を見たうえで好きな部屋を選び放題ですから、当然人気でますよ。

5年後には買った時より2割上がったけど、まだ上がりそうだから売らないという人が続出で、新築価格も上昇でしょうね。

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>>446
近くに300戸超えのマンションがデキるけど客がそちらに流れて終わりじゃないの？

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緑が多くて良さそうなマンションですね。川崎にも近いから何でも揃うし、普段の生活はスーパーも近くて便利そうでした。エントランスも豪華で住んだらテンションがあがりそうです。

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>>449
高圧電線のセントラル　パーキングなのに。
緑が多い？
現地を見てるのかな？
隣接公園はふろょうのたまりばなのに。

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