エアーズガーデン新浦安ってどうですか？パート3

概要が長いんだよ。
長々書くなら最初のスレに書きなよ。
閲覧の度にスクロール長くてイライラするっしょ。

まあそれはおいといて、ポジりたい人が注意事項を長々と書くってことは、スレが荒れる要素、つまり大きなデメリットが満載ってことなんだよなあ。

もうメリットデメリットは出尽くした感があるから、あとは売れ行きで人気の度合いを検証だなあ。

先着順の戸数は変わらないけどまた販売価格が変わりました。
2期1次以降に新しく売り出しの公表は無いはずだけど。

あと3期1次の売り出し時期は7月末→8月末→9月末とどんどん先伸ばし中。よっぽど数が集まらないのか。まさかこの程度で当面の地元の需要を食いつくしたのか？

販売価格
前 7戸 4,188万円 (1戸) ～ 4,838万円 (1戸)
今 7戸 4,188万円 (1戸) ～ 4,798万円 (1戸)

物件概要からの積算
パーク2期1次まで 契約済55戸/112戸、売り出し中7戸
スカイ 契約済0戸/110戸、売り出し中0戸

ただし、実際の契約数は55戸ではなく40戸程度との噂あり。つまり、売れ残りの一部のみを先着順表示することで売れ行きを水増しして見せている可能性ありとのこと。本当かどうかは当事者しかわからない。モデルでは55戸以上に花が付いているっぽいとの情報もあり。何が本当なのか良くわからない状況です。

業者も成績重視でもう少し購入者の気持ちなどにも寄り添ってほしいなと思います
見せ方、売り方の戦略もあるのかもしれませんが
心をこめてていねいにご案内して安心して住んでもらい、アフターがしっかりしていれば紹介などのちのちの営業にも営業すると思うのですが。

新浦安海側の築浅中古を一度でも見に行った事がある人なら、
この環境で、この広さで、この値段に
違和感を感じない人はいないよ。

>>4
値段変わったとあるけどついに値下げはじめたの？

>>5
追加売り出しとか無いのに、先着順の7戸が変わらず、価格だけ変わってるということ。
つまり、これ迄62戸売り出してたが、売れ残りは先着順表示してる7戸だけでなく、他にもあるのでは。ひとつ売れると別の売れ残りの価格を先着順として出してるのでは？ということ。

新町（高洲）の話はもういいのでは。
多分に風評被害的な不幸な点もあったとはいえ、物件そのものが震災の害を被ったとあっては手を出しづらいのが人情と言うもの。嘘でも建て替えたとなれば話は別ですが。

いずれにしても、お隣の葛西や或いは総武線沿線、延いては湾岸やはたまた埼玉辺り等の昨今の相場を踏まえた上で、しかしそれでもこの物件の価格が高いということであれば、浦安という町は余程需要の低いエリアであるということになってしまう。

寂しい話ですが。

>周辺住民と言いながら、デベか購入者であることが確実。

新町は高洲だけでなく、日の出、明海もあるわけで、
マンションを購入する場合、近辺の中古と比べるのは常識。

＞物件そのものが震災の害を被った
これこそ、あなたが流している風評被害で、建物に被害があったマンションはほとんどなし。
（プラウドは共有施設が被災したが。）
被害は、敷地外のインフラで、同等の地震があれば、ここも新町と同じ被害を受けるのは必至。

「確実」って（笑）

日の出も明海も勿論存じ上げておりますよ。ただここの前スレッドでは高洲の物件が浦安築浅中古の象徴のように言及されておりましたので高洲と言ったまでです。更に言えば、好き嫌いはあるでしょうが、何ら根拠のない新町>中町という方程式を前提とした独善的言説の象徴でもありますね。

また
>（プラウドは共有施設が被災したが。）
あまり名指ししたくはありませんが正にそれを言っているわけですね。大規模な供給のある「新町の築浅中古」と言えばそこですからね。それを敢えてオミットせねばならない理由は一体どこにあるのかな？

そして「近辺の中古」ということであればわざわざ新町まで行かなくともここの1ブロック隣や2ブロック隣に築15年や築30年の中古物件がありますが、そことの比較はいいのかな？貴方の常識に照らすと何を措いても先ず新町との比較になるのかな（笑）

まあ、ここが売れなければそれらの「近辺の中古」の相場も下がるのかもしれませんが、デベロッパーや購入者ではなくとも私としてはあまり好ましい事態ではありませんね（笑）

普通は近辺の他の物件と比較するよ。
それで新築というプレミアムがついて客が価格に納得すれば飛ぶように売れるし、近辺の中古物件の方が価値があると思うならそちらを買う
エアーズの今の売れ行きを見れば答えは自明だろ。

>>4
前スレ見ると分かるけど、価格については妥当派も割安派もいるのよ。
近隣の中古物件の相場と売れるスピードを見ておくのは大事だね。
ここはある程度値下げしたら一気に売れる気がするなあ。
今はギリギリの線を模索してるところじゃないかしら。

資材高騰とは言え、この狭さ、この立地、湾岸道路に面するという住環境だと、普通にバリュエーションしたら3000万くらいが妥当なラインと思われる。
逆に言えば3000万前半に値下げしたら一気に売れるだろうな。

>>12
近所の築30年が3500万でも売れてるよ。
表面的なことだけ見てたら浦安の物件価値は読めないだろうね。

>>13
広さは？
例えば70㎡で3500万と85㎡で3500万では条件が全然違う。
比較するならフワッとした情報でなく条件を正確に書いてほしい。

>>14
13は表面的なことしか見てなくて浦安の物件価値は読めてないんじゃないのかな。

>>15
そうだね、広さもあるけど、湾岸道路沿いかどうかも大きなポイント。
湾岸道路沿いとかマイナス環境が同じで、広さが70㎡でその値段ならまあわからなくもない。
どうなんでしょ？

具体的にどのマンション？
広さは？
階数は？

湾岸道路沿いと言えばここらへんなんですかね？
ここの隣の地区で公示価格を見ると少し相場の下がるエリアのようですね。
湾岸道路と小中学校に囲まれています。
https://t23m-navi.jp/indexes/d/169909

あとここと同じ地区の最寄りのご近所はこっちかな？
湾岸道路沿いではないですね。京葉線沿いではありますけど。
https://t23m-navi.jp/indexes/d/168773

>>18
湾岸沿いは住環境のせいでディスカウントされちゃうんだね。

>>19
そうなんですか？逆にディスカウントされていない相場がよくわからないもので。
まあご指摘の通りだとすれば、ディスカウントされていてこれなのかあ、という価格ですね。

湾岸道路沿いの物件の方はアドレス的には公示地価が1割程割安の地区のようです。
そして地価の騰落を見ると震災ディスカウントが同程度生じたエリアのようですね。
築14年、中小規模物件で設備的にはこことは比較にならないように見受けられましたが、
このサンプルから相場をどう見るかですね。

湾岸沿い、イイと思っている人にとってはディスカウントされているというのはかえって好都合なんじゃないかしらと感じました。
公示地価が1割も安いのですか。
マンション価格に反映がされるということになってくるのか。
されないと割高感を感じてしまいますよね。

エアーズが売れないのは値付けを間違えたから、なんでしょうね。あの場所、あの狭さであの値段はない。
値下げしそうな兆候ですが、すでに契約してしまった人が気の毒。いまからでも契約者も含めて全員一律500万円値下げしたらどうだろう。

どんなマンションも適正な価格でなければ、売れ残る。
この辺の中古が８０ｍ２で３０００～３５００万なのに
７０ｍ２に４５００～５５００万で売ろうという方が間違い。

>>22
売れ行き悪いながらも少しずつは売れるだろうから、竣工前まではそんなに大幅な値引きはないでしょう。500万も引いたら、皆殺到するだろうけど、全体で10億以上の損失になる。販売員を5年は雇えるよ。リーマンショックみたいな突発的な世界大恐慌が起こり、売主が当座の運転資金捻出のため在庫の現金化を進めれば別だけど。

各種悪条件はあるけど、敷地内駐車場100％とディズニービューと大規模にどれだけ価値を見いだすかですね。

販売のネックは資産価値で、全然ダメという人もいればキープできるという人もいる。激安価格なら、または余裕で今の駅近買える人があえてここを買うなら、最悪ローン残債割れしても手持ち資金に余裕あるから問題ない。

でも今はちょっと前の駅近並みの坪単価になっちゃってるから、高額ローンを組むには手持ち資金に余裕ない家庭にはリスキーかなあ。駅近で便利というわけでもないから、あえてこのマンションで狭くて安い部屋を何とか買うメリットも見当たらないし。個人的には駅遠なら広々した静かな環境のいいとこに住みたい。

やっぱり地縁狙いでこのエリア、大きく見て浦安にマイホーム持ちたいという人向けなんだよなあ。地縁は資産価値無視で買ってくれる人多いから、デベには有難い客なんだよなあ。

いっそのこと、デベの提灯記事で有名な櫻井先生に大金払って記事書いてもらえば少しは上向くんじゃないかなあ。

>21
すみません。誤解を招く書き方でした。
「1割引」というのは>18で挙げた湾岸道路沿いの物件の立地しているアドレスが、
ここのアドレスに較べて「1割引」というつもりでした。
ここらへんは東西線エリアや海側と違って近辺に物件が少なく（築浅は皆無ですね）、
いまいち相場が掴みづらいので参考となる情報を拾ってみた感じです。
但し湾岸線を越えたエリアにはまた別にいくつか中古がありますね。

①
https://t23m-navi.jp/indexes/d/168773
築15年
エアーズより南東に350m
アドレスはエアーズと同じ弁天（2015年度公示地価266千円、震災前公示地価335千円）
湾岸線沿いではない（京葉線沿いではある）

②
https://t23m-navi.jp/indexes/d/169909
築13年
エアーズより北東に700m
アドレスは弁天の隣の富岡（2015年度公示地価243千円、震災前公示地価281千円）
湾岸線沿いである（小中学校とも隣接）

これ以外だと築30～40年になってしまうようですね。
どうなんでしょ。

>>26
路線価とか地価なんて道一本挟んだら大きく変わるし、日当たりや騒音だけで激しく売値は変わるよね。
エアーズの立地はなかなか厳しいのに、どうしてあんな値段にしたのかなあ？

この値段のままだとかなり売れ残ると思うけど、そしたらデベは毎年1億以上金利負担または機会損失があるよね。
それなら5年で5億の損失➗100世帯、で一世帯あたり500万円くらい値下げするのは合理性あるから、今後の販売分のかなりの値引きはけっこうあり得るんじゃないかな。ここまで売れない、人気ないとはデベロッパーも想定してなかったのでは？

>27
ええそうですね。で、ここの立地だと地価は幾らなんですか？

「あんな立地」とか「こんな値付け」とか、そんな要領を得ない話ばかりなので、多少なりともファクトを参考にしたいと思いました。

まあ「こんな」レスにマジレスするのも大人気ないかもしれませんね 笑

中古相場と比較すれば適性価格と思える。新浦安エリアは新築がない分中古高値で取引されてるし。新築が高いのは当然でしょ。

100平米で4000万が日の出地区以外の新浦安の相場じゃん。新築だからって70平米でこの値段はいくらなんでもって感じ。広さが30%狭いなら値段も相応に下げてくれないと。

検討者なのに、なんで高い値段を肯定したがる人がいるのかほんとに不思議。お金余ってるなら、あと少し出せば5000万円台で新築のアイルズ買えるよ。

>>30

坪単価で比較してる？

広さを無視してグロス価格だけで比較するのはミスリードですよ。

＞３１
それは、買う側の立場。
資材、労務単価の高騰で、その価格ではもう作れない。
首都圏では5年前まで、2500万で採算が取れたマンションが、
今では4000万で売らないと採算が取れない。
だから、都心以外のマンション販売は激変しているし、
採算が取れる値段のマンションは売れない。
デベにとっても、消費者にとっても苦難の時代。

どうしても新築じゃなきゃいやだという人以外、
郊外新築マンションを買うべき時ではない。（ここだけでなく）

新築がほしいなら、あと5年待つべき。

>>33
仰る通り。ここは買うことを検討する人の掲示板であり、そのニーズというか実勢価格と、売主の目線が大きく乖離してるから、全然売れないんだよね。
エアーズの販売数が全てを語ってるよね。エアーズのせいで販売デベの経営傾かないか心配。

ホテルにでもすればバクガイ中国人がたくさん泊まってくれたんだろうね。
スカイ側はラグジュアリーなホテルに転換したほうがいいんじゃないかな。

買う方は売る方の事情なんて関係ないからね。
今の価格、広さでなんとか新築買える人、妥協する人を待つ相場。
マンション価格にあわせてターゲット層の所得が上がるわけではないから、やはり親の援助期待だね。今の相場は親の援助無しには成り立たない。
あとは長期金利が何かの弾みで爆上げにならないことを祈るのみ。

親の援助がなきゃ買えないなら、
身分不相応な買い物という事です。
買った後が大変ですよ。
親に全額出して買ってもらうなら別だけれど。

賃貸マンションの家賃相場から見てどう？
そんなに高いか？

>>38
まあ想定NOI年間150万、キャップレートひくめに5%としても、3000万円くらいがフェアバリューじゃないのかな。

>38
ここは湾岸道路に沿って舞浜側へ200m程行ったところですね。
http://citymobile.jp/build-747129/

>>40
この値段前提なら3000万から良くて3500万じゃないとペイしないね。

＞４０
その価格は貸し手の希望。
借り手がいないからこんなに広告が出ています。
この立地で70㎡なら12万円/月がいいところです。
表面利回り５％で2880万になります。
中古になれば、このくらいが適正価格です。

>>42
実際は費用を引いて差し引かないといけないから、もう少し値段は下がるね。
家賃は新築だからも少し取れるかもしれないけど、住環境が悪いならオフセットか。
何れにしても3000万円くらいの本源価値なんだろうね。

言いたい放題だけど、もしそんな値段なら即日完売だな。駅距離も中途半端の元町物件が坪単価250万位の時代なのにね。
オリンピック後に安くなることを期待し、5年家賃払い続け、歳を重ねるのもね…

>42
「空き状況：ご成約」となっていますけどね。
あと「この立地」という抽象論を具体的に解明するために実例を挙げているわけですから、その反証でまた「この立地」というのは無しにしましょうよ（笑）

月15万でグロス5%なら3600万ですよね。
このUR賃貸は築16年ですが、ちょうど上の方で例に出した築14、5年の物件も同じような単価（50万/m2前後）で中古取引されていますね。つまりちょうどこれくらいなんじゃないですかね。築15年程度の騰落とすれば郊外では平均的な数字だと思いますが。

いやそもそも今の郊外の新築相場全体が不動産投資に向かない、というお話ならその通りだと思いますけど。

>44
元町はそうなっていますね。同時期の新築として比較対象としては貴重であるはずなのに何故かここでは元町の話が出ませんけど（笑）。

しかし元町はまたエリアが少し異なるので単純比較ができないのも確かなんですよね。海側も然り。
一方このエリアには新築が出ないから相場が見えづらいと。海側ですら2010年を最後に新築は出ていない訳ですから。

この先中町や海側にも幾つか中小規模物件の計画があるようなので、その話が出てくればもうちょっと分かりやすくなるんですけどね。

エアーズは待望の新築。期待大きい分ネガ意見も多いのはしょうがない。

＞４５
＞いやそもそも今の郊外の新築相場全体が不動産投資に向かない

そんなのは駅前でない限り、今も昔も真実だよ。
郊外の新築は資産価値を無視して、生活に重点を置くファミリー層が買うもの。
10年たてば、買値の7掛け位で売れれば御の字。

数少ない例外が、新浦海沿いの築15年以下の中古だね。
なぜあそこが、今でも買値で売れれのか不思議だけれど。

共用施設がいくつかありますが、スカイテラスとは屋上の公共公園のようなものですか？
写真(完成予想CG)を拝見するとディズニーランドの花火を見学できるようですが、住人であればいつでも出入り自由な施設になるのでしょうか。