パークホームズ夙川松下町ってどうでしょうか？

数年前にこのマンション付近に引っ越してきました。市の担当者が言ってたのですが、香櫨園と甲子園エリアは毎年保育園の申し込み数が非常に多いとの事です。周辺の認可外保育もどこも空きがなかったのですが、たまたまタイミング良く入れました。待機児童の問題はありますが、西宮だけではありませんし、それだけ人気エリアという事だと思います。 個人的には環境も良く住みやすいですし、大きな公園もあり、駅と車のアクセスはどちらも便利で満足しています。阪神の選手もたまに見かけますね。ただマイナス面としては戸建もマンションもそれなりの値段がしますので辛いところですが。。。

ＪＲが近いのは便利でいいなぁと思います。
通勤も通学もここなら往復が苦痛にならないと思います。
阪急、阪神電車も利用できるので、日常生活にももちろんいいと思います。
この価格帯なら満足できそうです。

>>123 匿名さん

関電と和田興産と伊藤忠の選択肢もあったと思いますが、なぜここですか？

>>124 匿名さん

どれも良い物件かと思いますが、ホームページでしか見てませんので、それぞれの詳細な情報については把握していないのですが、ざっくりとした大枠として下記の条件を満たしたしものが本物件のみでしたので候補に挙がり、詳細については上に書いた通りです。
転勤族のため、将来的に賃貸や売却の可能性もある事を考えて決めました。


◯ 即入居を希望していた
◯ 戸数が最も多く、管理修繕費のバランスが良かった。個人的には29戸以下は将来の修繕費が不安。
◯ 3線利用可（1線は5分以内）を希望
◯ 香櫨園駅より北側を希望 （南側は中古マンションも多いが、北側は競合物件が少なく将来的にもそうだろうと判断）

金額面では坪単価はどの物件も同じくらいなので総合的には1番良いかもしれないね

そりゃ、ワコーレに住むよりいいでしょう。
ただ、どこ香櫨園でこの値段はないですね。
リセールは厳しいと思います。

このエリアに対する評価や金額についての価値観は人それぞれですから購入可能な収入の方々が検討すれば良いのではないでしょうか。この辺りは昔からそれなりの値段のするエリアですしね。土地や一戸建ての価格を見ていただいてもわかるかと思います。

それなり、とか意味不明ですな。

この辺は築10年の中古マンションは坪単価で150ぐらい。

香櫨園は完全に西宮で取り残されて発展の見込みが薄いから10年で、坪あたり75万、2500万弱の損失リスクを考慮する必要がある。

となると賃貸の方が積立金、保険、固定資産税などを考えると安い。

賃貸で貸すにしてもすでに表面利回り4パーセントギリギリですか。
頭金次第ですが、赤字ギリギリ。
郊外な上に駅力が弱すぎる。そのくせ価格が高いせい。
新築プレミアムがなくなり、固定資産税減税がなくなって、修繕金もあがる５年目からは確実に赤字。

それぐらい調べよう。

西宮で123さんのような条件を満たせる物件は限られてるし、資産価値は高いと思いますね〜。そもそも人気エリアは戸数制限あるし香櫨園も同様。どの物件も買えない人からみれば高く感じるし、買える人からみれば希望条件を満たせるかどうか。

>>129 匿名さん
この辺とは香櫨園のどの辺の事を言ってるんでしょうか。

それとあなたが評価するエリアと物件はどこなのか教えてください

香櫨園は西宮でも地価は下から数えたほうが早い
http://www.tochidai.info/hyogo/nishinomiya/

そのサイトを出してくる事自体がナンセンス。香櫨園の地価に松下町や屋敷町などの北側は反映されておらず主に駅南側のエリア。細かなエリアで見ると地価や人気はかなり違うし西宮の事を知っているならわかるはず。並んでいる門戸厄神も西宮ではかなりの人気エリア。ちなみに徒歩10分圏内のさくら夙川は4位ですけど。

質問に対する回答もスルー。
駅から離れている浜側の大手デベロッパー以外の中古のことを言っているならナンセンス。それだったら香櫨園に限らずどこも同じ。少なくとも駅北側エリアで比較するべきでしょ。駅距離とJRと阪急も利用できるかで価値は全然変わるし。

123さんを悪く言うのは人としてどうなのでしょうか。あと過去の物件の話を出されても。。。転勤のタイミング、環境、子育て、通勤、その他色々、今の時期なら価格交渉もあったでしょう。あまりにもナンセンスでは言ってることがむちゃくちゃですよ。

あとそこまで言っているのにこのスレを見ているところが残念すぎる。もうこれ以上はやめてください。

>>133 匿名さん
意見が偏りすぎてさすがにひどいと思いました。あと後出しジャンケンはやめましょう。

>>136 匿名さん
苦し紛れですね。駅すぐ南が地価高いってその南側のワコーレをここよりバカにしていたのはあなたでしょう。言ってる事が矛盾してますよ。周辺の地価や取引状況は知ってますし、少なくとも北側の方が低いということはありません。調べればすぐわかりますよ。

地価サイトを出してきたのはあなたですが、香櫨園北側が反映されていない事はスルーでしょうか。和田、関電スレに行って頂いた方が良いかと。

後出しジャンケンで過去の物件を出してきたこともスルーでしょうか。あの物件をあの時に買っておけば良かった、など誰にでも言えますよ。

何回も言いますが駅から離れた条件の異なる物件で比較しすぎるのはどうかと。関電と比較するならわかりますが。さくら夙川と香櫨園の間の物件で比較し下さい。

あと知らなかったのですがイニシアはどこにあるんでしょうか。
あと西宮で開発予定のあるエリアはどちらでしょうか。
門戸厄神や香櫨園といったエリアを選ぶ顧客層を考えて見て下さい。
あと他の7園と比べてますが、山側の需要が減ってるのはご存知ですよね。

三井は阪神間はやる気ないからね。笑
全くブランドないよ。大阪でも同じ。

数も少ないし、
ストライクゾーンからズレたとこばかり。

石屋川、摩耶、宝塚南口、徒歩15分の西北もどき、山幹北の甲子園口、神戸駅の乱立地帯に後出し、、並べると酷いな。笑 JR芦屋と阪急六甲だけね。

そう思うとここはマシだね。

ここには初めて書き込みするがどちらかと言えば援護派の意見に近いかな。
まず否定派の人は業者さん？かな、多少の土地勘はあるが少ない資料とフィーリングだけで書き込んでる感じ、
実際の地価や路線価は43南<阪神<2号線<JR<<<阪急夙川で136の書き込みとは違う。
また駅前開発も開発が進んだ時点ではもう手遅れ、価格はしっかリ盛り込まれ過剰評価な物件も少なくはなくリスクは高い。
そんな中で西北は開発後にも人気が上昇しやっと最近頭打ちしたがあそこまでの成功例は極めて稀、高度経済成長時の開発とは違い最近の多くの開発は出来て10年もすれば色あせてくる。
まあゴチャゴチャ書いたがこの辺りは住みやすい、
でも阪神が近にも関わらずわざわざ徒歩9分のさくら夙川を全面に出さなければいけないのが弱点、芦屋や西宮は阪神沿線でも住み易い良質な地域はいくつも存在するが地域感に乏しい他地域住民にとっては阪神沿線ではイメージが悪くその辺がネックですね。

141さんの言うように西宮民から言わせると阪神沿線でも香櫨園は別の扱い

甲陽園や苦楽園も環境は良いけどアクセスが厳しい分、香櫨園のほうが便利

そもそも今の西宮で環境良くて駅近物件はもう出てこない

今は何を買っても高値掴みよん。
地域の問題じゃないよん。

香櫨園が便利って、、

普通しか止まらず南にいかないと買い物もできなちいのに、、2国と阪神の間は空白地帯、、

大阪三ノ宮への時間は苦楽園口香櫨園は同じ、、
苦楽園口は商業施設たくさん、、

無理にageなくても、、

西宮で地価がダントツで高い一部の限られたエリアは別だが、坪単100超えエリアも限られている。ここはそういうところ。買える人も限られている。
西宮七園もそういうところだが、山側から人が離れてるのは周知の事実。ただ駅から離れて海に近づきすぎるとそりゃ価値下がる。開発予定なんて他の駅でも無いしどこも一緒。駅近なんてこれから出てこない。

香櫨園の変なプライドは興味深い
阪神沿線なのに南側は見下し
北の阪急JR夙川グループに入りたがる

生活基盤は阪神南なのに
ホームページには載せない
最寄駅もさくら夙川だけ書く

この辺りの住民意識をくすぐってて
よくできてると思う

二号線南から阪神北は
どっちつかずの微妙な地域
何もない

松下、屋敷、宮西、産所、弓場、、

これが一本あがると街が一気に変わる

御茶屋所・郷免→霞・羽衣・松園→雲井・菊谷・松ヶ丘もはや別格

逆に南に下っても
堀切、中浜、川東、川添、、
ここと同等の街並み

過度に見下ろす理由が謎
関電と和田を見て
ここと差をを感じる人はまずいない

尼崎で塚口一丁目や武庫之荘が別格
という人と似てる どうでもいい違い

けっこうスレ荒れてますね
建設的にいきましょー

ここ夙川ちゃうって。

西宮7園の中では下かもしれませんが阪神間では上のほうですよ。 上を見ればキリがない。

どのマンションスレでも荒らしにくる人はいる。買わないのではなく買えない人達。 興味のないエリアなのになぜ入ってくるのか不思議。

北とか南とかよくわからんが、普通に考えれば1線より2線、2線より3線利用できた方が便利。あと車利用する人は利便性よさそう。

さすがに西北とか夙川とかの一部の高級エリアと比べたらあかんわ。そんなんしたらどこも見劣りするに決まってるやん。

門戸厄神周辺マンションも西北ネームでよくスレ荒れてるけど名前くらい別にええやん。あの辺りも十分人気あるエリアや。やのに西北と比較して叩いてくる始末。

ここも同じような事が起こってる。香櫨園をわざわざ夙川と比べる必要はない。名前に夙川入っててもみんな香櫨園って理解してるやろ。気にしてるのは一部のプライドの高い人達だけ。

おいおいじゃねーよ。だからこの物件は阪神メインだからそれを前提にしてるの。阪神メインで2線、さらには3線利用できた方が便利だよねって話。

上には上がいるから比較してもキリがないっていう話の流れの文面から理解できるでしょ。

理解力がない人ってキツイね。笑
どの線が便利かはライフスタイルによって違うでしょ。阪急JR阪神のスレにいってらっしゃい。

実質って何？笑
じゃあ他のマンションにも実質でプラスしといてね。つまらない荒らしはやめましょう。

さぞかし裕福なんでしょうね。品はないけど。本当に裕福な人はこんなスレに来ないでしょ

>>158 匿名さん

大通りは信号待ちがあるってしってる？笑

ちなみにこちらの物件は直床直天井ではなく二重天井になります。
荒らしこわい

阪急夙川までの距離は調度1キロなので不動産表記上は12分、信号は2つ有るが実質17分って老人かw
また夙川も徒歩2分なので名乗っても全く問題ないし、43南を見下すような書き込みも無いのに煽ったりここを見下したり、
おそらく同じ人が書いてるのだと思うがどれもくだらん内容ばかり。

そろそろ桜の季節。
こんな頃はやっぱり公園など気になるところ。

どうやら夙川公園は桜が植樹されてるみたいで、地域にお住いの皆さんは毎年観覧しているでしょうかね。物件探しに当たっては、個人的には春夏秋冬別で、周辺がどんな環境かを知りたい派です。

夙川は阪急以北です。ここは香枦園です。

>>167 匿名さん
夙川という川は阪急以北で終わってるの？

そうです。

そうですか、それじゃこのマンションのすぐ近くの川沿の夙川公園も、
JRさくら夙川駅も全て全ていんちきなのですね(笑)

あと4戸になったみたいですね。
公式サイトで大きな文字でアナウンスをしています。
あと本当に少し！

ネットスーパーで注文したものを宅配ボックスで受け取ることができるということですが
ここってそもそも宅配ボックスって沢山用意されているのですか？
お歳暮まどのシーズンだとあっという間に埋まってしまいそうな気がするのですが。

のこり3戸となりました、とのこと

竣工写真ギャラリー見ていると本当にキレイ！これって加工とかしてないのですよね？
本当にCGみたいにキレイで。
もともとこうなりますよ、とあった想像図と同じ感じでいいなと思います。
ライトアップを上手く使って演出してあるので
昼間の素の状態はまた別の顔をもっているのかな。

宅配ロッカーがウリのようですけど、どういう仕組みになっているのでしょうか。各戸ごとに一つロッカーがあるのか、利用希望者だけが利用できるのか。写真を見ると、ロッカーの大きさが二種類あるように見えます。冷蔵機能もあるのでしょうか。で、場所はどこにあるのですか？一階？

ロッカーなんか今時当たり前ちゃうの。

>>177 匿名さん

それしか売りがないんですよ涙

「夙川」、月曜から夜ふかしの番組で、関西の人気地域ランキングの10位以内にありました。しゅくがわって読むんですよね。

当方、大阪で生まれたわけではないので、知識がそんなにないのですが、夙川は地元の人にも人気でした。

>>176
>>177
宅配ロッカー、今は宅配の問題があるので、あるとありがたいです。逆にないと「つけるべき？」と思ったりします。生協の個配のボックスにカギがついたような製品が発売されていたりしますよね。

ほんまここのdm多いわ。
買わへんいうとるがな。
週一で送ってくんなや。

買えへん？買われへん？どっち？

売れへん？売られへん？どっち？

残りはあと２邸のみのようです。
立地が立地だけに、なかなか高級マンションかなという感じがしました。
価格さこれ以上下がらないのかもしれませんが
少しでも下がったら住みたいと、この土地に住むことを憧れている人多い気がします。

設備はよくないので
高級ではありません

ここで高級って…
ただただ高いだけです。

あと残り1戸みたいでかなり順調のようですね。私が1ヶ月ほど前に見に行ったときは6戸でしたがいくつか商談成立の目処はついてるいるようでした。個人的には総合的にはかなり良く、価格についても個々の価値観や収入によっても違うかと思いますが他と比べると安い方だと思います（少なくとも高くはない印象です）。私の場合は希望間取りがなくなっていたため購入には至りませんでしたが。。。

>>147 匿名さん

この辺りのことがよく理解できました。

神戸の阪神JR間は阪急より住宅街の格は落ちるものの買い物が便利なところが多いですが、ここは買い物もやや不便ですね。実質43号南までいくことになりますが、ここからだとやや遠いです。大型店は徒歩だと無理ですね。

駅は複数利用できるのはいいですね。ただ、阪神が普通停車のみというのが微妙です。JRなら普通でも早いのですが、阪神は神戸行くにも大阪行くにも乗り換えは必須ですね。

なんともいえない場所ですね。

>>191 匿名さん
阪神の普通良いですよ。

西宮市民です。香櫨園といえば西宮市民なら誰もがしる有名な地主が住んでいたり、それに関連する酒造がありますね。超高級エリアではありませんが、閑静な住宅街エリアでそれなりの収入の方が住んでおられます。上場企業の社宅も多く転勤族の方も多いです。このマンションもグンゼ社宅跡ですし、目の前のマンションはグンゼ社宅として数年前に建て替えられています。平日の朝は近くの森具公園で阪神の選手も見かけますよ。ただ市民以外はあまり知らない方もけっこーいらっしゃいますね。西宮といえば西北や夙川、甲子園といったイメージがありますので、その他エリアについては知らないのは当然といえば当然ですが。

阪神が阪急JRより格が下がるかは比較する場所によりますね。沿線だけでなく、西宮はそのエリア毎に人気や事情が色々と違いますので。。。

あと普通しか停まらないのは残念ですが、平日朝は区間特急が出てますし、駅徒歩2分なら便利な方の気がします。JRも10分以内ですし。阪急は一応使えますけどこの状況だとあまり利用しなさそうですね。

スーパーは確かに駅周辺にできてくれると便利なんですが。。。

辰馬酒造
白鹿グループ
甲陽学院

元市長も出してるし西宮では有名やで

仮に、5年前に徒歩5-10分の一般的な新築を
作ってたらこんな感じ。無理無理やりだが。
今はこの２割り増しだ。

香櫨園はマンションは駅近に少なかった。
発売されていたのは一番下のグループだ。
他の地域のように近隣の平均を超えた
高級マンションも出てこない。それが特徴。
南に10分を超えると西宮浜のグループに近く
街並みにハイソ間は皆無。
大衆的なチェーンの外食店や小売店中心。
住人層が全く異なる。
ここも日々の生活の基盤はそこになっている。

夙川 200半ば

西北北側 200前半
苦楽園口 200前半
甲子園口 200前半

門戸厄神 200前後
西北南 200前後

甲陽園 200未満
香櫨園 200未満
仁川 200未満

西北山幹南 100後半
阪神西宮 100後半
JR西宮100後半

>>195 通りがかりさん
なかなか

同じ人が自作自演で書き込んだみたいに見えるね 笑

>>195 通りがかりさん

甲東園や甲子園あたりはどうでしょうか？？

スーパーはダイエー東芦屋店かコープ香櫨園か宅配ちゃうかな、外食は2号線周辺か。まぁそれも個々のライフスタイルで違うけど。

>>198 匿名さん

甲東園はマンションがほぼ立ちません。
他はこの通り。

甲子園口南 200前後

甲子園 北 100後半

甲子園 南 150前後
今津 150前後
武庫川 150前後

>>201
阪神甲子園〜JR甲子園口の間はもっと高いですよ、
低く評価しても阪神甲子園南以上はある。
また今津と甲子園南が同列なのも違い今津の方が安いのは明白。
マンション単価は時の相場もあるのであえてコメントは避けますが、
地域性に対しての順列はそう簡単には変わらないので、
その書き込みには何らかの作為(妨害工作)を感じますね。

甲東園は今はマンション建つ可能性は低いですが、これまでいくつか分譲されてますので相場はあります。
あと202さんの言うようにマンションは時の相場もそうですし色々な条件に左右されるのでなんとも言えないです。

>>202 匿名さん

なんだね、妨害工作って。
ユニークな脳ミソのお方だ。

甲子園口北、甲子園口南、甲子園北、甲子園南と分けて書いている。
記載と大きく変わらない。

甲東園は2005年を最後にでていない。
その前も2000年に数件のみ。
検討したくても新築は意味なし。

数字を書きたまえ。
概ね序列は変わらないがね。

まぁまぁケンカはやめましょう。
195さんはこれまで何度も登場している方ですし、書いて頂いているようにあくまで下記条件での個人の仮のイメージと思い込みですから妨害工作でも何でもありません。

「仮に、5年前に徒歩5-10分の一般的な新築を作ってたらこんな感じ。無理無理やりだが。 」

このように書いてくださってるのでそれに対していちいち反応していても荒れるだけですよ。

>>201 通りがかりさん
ありがとうございます。

いるよね、常にスレチェックして何度も何度も登場して荒らしてくるひと。まぁあまり気にせず。

いるよね、常にスレチェックして何度も何度も登場して荒らしてくるひと。まぁあまり気にせず。

書き方でわかるけど195氏はかなり前から登場している常連さん。数字好きとスレ荒らし好きなのはもう十分わかっております。ただ自分でも仰っているように無理無理やりな仮想数字なんですよね。

もう話に出てるけど時の相場や状況とか物件毎でも細かく違ってくるから気になるエリアの数字は自分で徹底的に調べましょう。徒歩5分と10分の違いだけでもエリアも価格も変わりますよね。皆さんそうされてると思いますけど。

>>195 通りがかりさん

一部違いますが概ね正解です。西北と夙川と門戸南側はもっとあがるでしょうが、オリンピック終了後に平常化したらそのあたりが購買の目安になるでしょう。今は何を買っても10年後に大幅値ちするので仕方ないですね。

２１０様の書き込みで１９５をもましたが、
ここの生活基盤が４３南になるとは考え難いですね。
日々の買い物も遠くて坂がある南よりも、
西に並行移動できるグルメシティーでしょうし、
阪神打出も自転車なら５分圏。
打出も商業施設はパッとしないが美味しい店が多い。
また阪急夙川も歩けない距離でもなく、
JR芦屋も自転車なら坂も無く１０分。
微妙にどれも遠いが少し行動力がある人なら
思った以上に楽しめそうですね。

いいんですよ、それでも。
実際香櫨園コープと臨港線でみんな買い物しますから。

南が坂とか何をいってるんでしょうか。

楽しめそうですねって、住んでもないなら黙ってればいいのに。
あっ(察し

なんだ、結局どこも荒れてるね。

関東のブランド地区はポジなスレが多いけど、
関西のブランド地区はネガなスレだたけ。
この手のネガな書き込みは大阪方面からの
書き込みが多いのでしょうかね？

確かに荒れているのはどこも同じだね。
荒らしているのはスレ物件を購入したくてもできない層で適当な数字やウンチク、ネガティブな書き込みをする。
収入があり、良識があり、住居について満たされている余裕のある人達がわざわざそんな事をするはずがない。
最近のクレヴィアのスレがそれを証明しているよ。