パークホームズ夙川松下町ってどうでしょうか？

1度見学しましたが風の音は上階になれば多少ありますが気にならない程度です。環境、利便性、価格、その他諸々で考えると西宮で今販売中の新築物件の中では1番バランスが良いと思いますね。販売戸数も残り僅かのようです。

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先日電話で聞いた時は残り3戸といわれました。こか最近でかなり販売が進んだみたいです。 香櫨園近辺の新築マンションが2つありますが、1番良いのではないでしょうか。西宮市は戸数制限がかかっているエリアが多いので小規模マンションはかなりリスクが高くなるかと。48戸は修繕管理費も抑えられるので魅力的です。43の北側になりますし周辺環境や利便性も魅力的ですね。あと香櫨園小学校が建て替えしてるようです。周辺を歩くとファミリー層も多い印象で公園などの遊び場も充実してます。

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そうなんですね〜そろそろ完売ですかね。駅北側の近隣をよく散歩しますが、とても環境良いですよ。香櫨園小学校は西宮の中でもかなり評判が高い方ですし、社宅も多いのでファミリーや転勤族も多いですね！！ 小学校も新校舎がたてばさらに人気が出らと思います。

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新しい小学校の完成はいつ頃でしょうか。

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>>105 匿名さん

西宮また小学校出来るんですか？
昔は良かったですがら今は子育てしやすい市では無くなってしまいましたね。

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すいません新しい小学校ではなく、香櫨園小学校の建て替え完了の時期です。

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>>110 匿名さん

最近の西宮はやっぱり子育てに向かなくなってきてるよ。
どこの沿線とかじゃなくて、市の体制の問題。
西宮は子供の数多くて色々不便が生じ始めてると感じてます。

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>>111
例えば待機児童数かな？
でも人口比なら阪神間でも標準的だし特に育てにくいとも思わない。
具体的に何が不便なのかお聞かせください。

２０１５年度待機児童数
https://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/201506/0008092658.shtml
加古川市２５２人
明石市１５６人
伊丹市１３２人
西宮市７６人
姫路市６９人
尼崎市６８人
川西市５８人
三田市４８人
太子町２６人
芦屋市２２人
神戸市１３人

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111さん、待機児童問題については人が集まるエリアはどこでもありますし、西宮が特に不便ということはないと思います。むしろ西宮はファミリー層の人気はとても高いですしどこに行っても家族連れを見かけます。香櫨園付近も同様です。

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なるほど、16年度は急に待機児童も増えたみたいだが一過性であり３年以内にはまた０になるよう市も努力してるみたいですね。
やっぱ西宮は子育て環境もいいので大人気だし若い世代も多く活気があっていい街ですね。

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116さんも夜中ですが…。
あまり他者を煽る発言は良くないです。

西宮の子育て事情ですが
正直、市の政策に惑わされてる感は私もします。
以前は良かった様ですが他の市から来てみて、
子供の多い事！
まさに飽和状態ではないでしょうか？
西宮自体は環境も好きですが、
114さんの一部意見には賛同で、
子育てと言う一面ではもはや過去の話な気がします。
神戸市は子育てに向かないとどこかで見ましたが、今に至っては神戸市の方が（場所によるでしょうが…）子育てしやすかったと感じてます。

あくまで個人の感想です。悪しからず。

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確かに幼児は民間の託児所にも頼るところが多いので待機児童も出ているが、
小中高校での色んな有利性を考えればやっぱり西宮は子供には良い環境だと思うけどね。

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>>117
神戸市は大きいので地域差も大きいが、
灘区や東灘区なら西宮とも甲乙つけ難いし、
芦屋や宝塚も同格でしょうね。
ただこの中でも特に良いのは阪急沿線かな。

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個人の価値観はそれぞれですが、西宮人気が高いという事は事実ではないでしょうか。これだけの人が集まるという事は、子育てに限らず何らかの魅力を感じて集まっているわけですから。以前に香櫨園、門戸厄神に住んでいましたが、個人的には住みやすかったです。上場企業の社宅の多いエリアになりますので転勤族の方が集まって環境も良いみたいです。子育てしやすいかどうかは何を基準にするかで変わりますが、ファミリーに人気がある街であることは確かだと思います。西宮の地元民ならすぐわかるかと思いますが、人気の小学校区は甲東、高木、春風、香櫨園、北夙川、鳴北あたりです。人気と児童数が相関してるかと思います。

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数年前にこのマンション付近に引っ越してきました。市の担当者が言ってたのですが、香櫨園と甲子園エリアは毎年保育園の申し込み数が非常に多いとの事です。周辺の認可外保育もどこも空きがなかったのですが、たまたまタイミング良く入れました。待機児童の問題はありますが、西宮だけではありませんし、それだけ人気エリアという事だと思います。 個人的には環境も良く住みやすいですし、大きな公園もあり、駅と車のアクセスはどちらも便利で満足しています。阪神の選手もたまに見かけますね。ただマイナス面としては戸建もマンションもそれなりの値段がしますので辛いところですが。。。

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ＪＲが近いのは便利でいいなぁと思います。
通勤も通学もここなら往復が苦痛にならないと思います。
阪急、阪神電車も利用できるので、日常生活にももちろんいいと思います。
この価格帯なら満足できそうです。

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>>123 匿名さん

関電と和田興産と伊藤忠の選択肢もあったと思いますが、なぜここですか？

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>>124 匿名さん

どれも良い物件かと思いますが、ホームページでしか見てませんので、それぞれの詳細な情報については把握していないのですが、ざっくりとした大枠として下記の条件を満たしたしものが本物件のみでしたので候補に挙がり、詳細については上に書いた通りです。
転勤族のため、将来的に賃貸や売却の可能性もある事を考えて決めました。


◯ 即入居を希望していた
◯ 戸数が最も多く、管理修繕費のバランスが良かった。個人的には29戸以下は将来の修繕費が不安。
◯ 3線利用可（1線は5分以内）を希望
◯ 香櫨園駅より北側を希望 （南側は中古マンションも多いが、北側は競合物件が少なく将来的にもそうだろうと判断）

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金額面では坪単価はどの物件も同じくらいなので総合的には1番良いかもしれないね

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そりゃ、ワコーレに住むよりいいでしょう。
ただ、どこ香櫨園でこの値段はないですね。
リセールは厳しいと思います。

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このエリアに対する評価や金額についての価値観は人それぞれですから購入可能な収入の方々が検討すれば良いのではないでしょうか。この辺りは昔からそれなりの値段のするエリアですしね。土地や一戸建ての価格を見ていただいてもわかるかと思います。

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それなり、とか意味不明ですな。

この辺は築10年の中古マンションは坪単価で150ぐらい。

香櫨園は完全に西宮で取り残されて発展の見込みが薄いから10年で、坪あたり75万、2500万弱の損失リスクを考慮する必要がある。

となると賃貸の方が積立金、保険、固定資産税などを考えると安い。

賃貸で貸すにしてもすでに表面利回り4パーセントギリギリですか。
頭金次第ですが、赤字ギリギリ。
郊外な上に駅力が弱すぎる。そのくせ価格が高いせい。
新築プレミアムがなくなり、固定資産税減税がなくなって、修繕金もあがる５年目からは確実に赤字。

それぐらい調べよう。

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西宮で123さんのような条件を満たせる物件は限られてるし、資産価値は高いと思いますね〜。そもそも人気エリアは戸数制限あるし香櫨園も同様。どの物件も買えない人からみれば高く感じるし、買える人からみれば希望条件を満たせるかどうか。

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>>129 匿名さん
この辺とは香櫨園のどの辺の事を言ってるんでしょうか。

それとあなたが評価するエリアと物件はどこなのか教えてください

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香櫨園は西宮でも地価は下から数えたほうが早い
http://www.tochidai.info/hyogo/nishinomiya/

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そのサイトを出してくる事自体がナンセンス。香櫨園の地価に松下町や屋敷町などの北側は反映されておらず主に駅南側のエリア。細かなエリアで見ると地価や人気はかなり違うし西宮の事を知っているならわかるはず。並んでいる門戸厄神も西宮ではかなりの人気エリア。ちなみに徒歩10分圏内のさくら夙川は4位ですけど。

質問に対する回答もスルー。
駅から離れている浜側の大手デベロッパー以外の中古のことを言っているならナンセンス。それだったら香櫨園に限らずどこも同じ。少なくとも駅北側エリアで比較するべきでしょ。駅距離とJRと阪急も利用できるかで価値は全然変わるし。

123さんを悪く言うのは人としてどうなのでしょうか。あと過去の物件の話を出されても。。。転勤のタイミング、環境、子育て、通勤、その他色々、今の時期なら価格交渉もあったでしょう。あまりにもナンセンスでは言ってることがむちゃくちゃですよ。

あとそこまで言っているのにこのスレを見ているところが残念すぎる。もうこれ以上はやめてください。

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>>133 匿名さん
意見が偏りすぎてさすがにひどいと思いました。あと後出しジャンケンはやめましょう。

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>>136 匿名さん
苦し紛れですね。駅すぐ南が地価高いってその南側のワコーレをここよりバカにしていたのはあなたでしょう。言ってる事が矛盾してますよ。周辺の地価や取引状況は知ってますし、少なくとも北側の方が低いということはありません。調べればすぐわかりますよ。

地価サイトを出してきたのはあなたですが、香櫨園北側が反映されていない事はスルーでしょうか。和田、関電スレに行って頂いた方が良いかと。

後出しジャンケンで過去の物件を出してきたこともスルーでしょうか。あの物件をあの時に買っておけば良かった、など誰にでも言えますよ。

何回も言いますが駅から離れた条件の異なる物件で比較しすぎるのはどうかと。関電と比較するならわかりますが。さくら夙川と香櫨園の間の物件で比較し下さい。

あと知らなかったのですがイニシアはどこにあるんでしょうか。
あと西宮で開発予定のあるエリアはどちらでしょうか。
門戸厄神や香櫨園といったエリアを選ぶ顧客層を考えて見て下さい。
あと他の7園と比べてますが、山側の需要が減ってるのはご存知ですよね。

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三井は阪神間はやる気ないからね。笑
全くブランドないよ。大阪でも同じ。

数も少ないし、
ストライクゾーンからズレたとこばかり。

石屋川、摩耶、宝塚南口、徒歩15分の西北もどき、山幹北の甲子園口、神戸駅の乱立地帯に後出し、、並べると酷いな。笑 JR芦屋と阪急六甲だけね。

そう思うとここはマシだね。

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ここには初めて書き込みするがどちらかと言えば援護派の意見に近いかな。
まず否定派の人は業者さん？かな、多少の土地勘はあるが少ない資料とフィーリングだけで書き込んでる感じ、
実際の地価や路線価は43南<阪神<2号線<JR<<<阪急夙川で136の書き込みとは違う。
また駅前開発も開発が進んだ時点ではもう手遅れ、価格はしっかリ盛り込まれ過剰評価な物件も少なくはなくリスクは高い。
そんな中で西北は開発後にも人気が上昇しやっと最近頭打ちしたがあそこまでの成功例は極めて稀、高度経済成長時の開発とは違い最近の多くの開発は出来て10年もすれば色あせてくる。
まあゴチャゴチャ書いたがこの辺りは住みやすい、
でも阪神が近にも関わらずわざわざ徒歩9分のさくら夙川を全面に出さなければいけないのが弱点、芦屋や西宮は阪神沿線でも住み易い良質な地域はいくつも存在するが地域感に乏しい他地域住民にとっては阪神沿線ではイメージが悪くその辺がネックですね。

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141さんの言うように西宮民から言わせると阪神沿線でも香櫨園は別の扱い

甲陽園や苦楽園も環境は良いけどアクセスが厳しい分、香櫨園のほうが便利

そもそも今の西宮で環境良くて駅近物件はもう出てこない

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今は何を買っても高値掴みよん。
地域の問題じゃないよん。

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香櫨園が便利って、、

普通しか止まらず南にいかないと買い物もできなちいのに、、2国と阪神の間は空白地帯、、

大阪三ノ宮への時間は苦楽園口香櫨園は同じ、、
苦楽園口は商業施設たくさん、、

無理にageなくても、、

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西宮で地価がダントツで高い一部の限られたエリアは別だが、坪単100超えエリアも限られている。ここはそういうところ。買える人も限られている。
西宮七園もそういうところだが、山側から人が離れてるのは周知の事実。ただ駅から離れて海に近づきすぎるとそりゃ価値下がる。開発予定なんて他の駅でも無いしどこも一緒。駅近なんてこれから出てこない。

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香櫨園の変なプライドは興味深い
阪神沿線なのに南側は見下し
北の阪急JR夙川グループに入りたがる

生活基盤は阪神南なのに
ホームページには載せない
最寄駅もさくら夙川だけ書く

この辺りの住民意識をくすぐってて
よくできてると思う

二号線南から阪神北は
どっちつかずの微妙な地域
何もない

松下、屋敷、宮西、産所、弓場、、

これが一本あがると街が一気に変わる

御茶屋所・郷免→霞・羽衣・松園→雲井・菊谷・松ヶ丘もはや別格

逆に南に下っても
堀切、中浜、川東、川添、、
ここと同等の街並み

過度に見下ろす理由が謎
関電と和田を見て
ここと差をを感じる人はまずいない

尼崎で塚口一丁目や武庫之荘が別格
という人と似てる どうでもいい違い

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けっこうスレ荒れてますね
建設的にいきましょー

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ここ夙川ちゃうって。

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西宮7園の中では下かもしれませんが阪神間では上のほうですよ。 上を見ればキリがない。

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