イニシア伏見丹波橋ってどうでしょうか？

マンションは、至便性、建物の品質、地域イメージだと思います。そのうち重要なのは至便性だと思います。マンションの名前は安いマンションでもびっくりするような高級な名前がついていますし、イメージのよい地域の名前がついても、その地域から遠く離れていたりしますから、むつかしいです。丹波橋周辺は桃山町の高級住宅街イメージにひっぱられてけっこうイメージはよいですよ。

当物件の契約状況はどうなのでしょうか？誰かご存知の方情報をお願いします。

イニシア伏見２と同時に売っていくだろうな。大手で資金困らないからゆっくりしている感じです。モデルルームを伏見２に建て直すのだろうか。それにしても契約状況を見せませんね。余裕ですね。

そうですね。契約状況はどうなんだろ？まだ空きが数件あるのかな？
さぁ、どんどん時間が迫ってきますね。最近暇がなくて近くまで見に行っていませんが、玄関口とかできてきました？

コスモイニシアは伏見区、梅小路と次々とプロジェクトを立ち上げるけど、強気です。売れ残ると売れるまで、宣伝し続けるのはあまり気持ちのいいものではないですね。

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売れるまで宣伝するのは別に当たり前と思うのですが。入居から半年１年たっているならいざしらずどの物件のことでしょう？

モデルルーム行って来ましたが、40戸ちょい残っていたように思います。（確実な数字でなくすみません）

南側を検討中なのですが、南側のキンシさんが移転してマンションが建つ・・・なんてことになる可能性はあるんでしょうか？？

キンシさんの移転または工場閉鎖は考えられることだと思います。その後はどうなるかわかりませんがマンション等建ったとしても５階までの建物しかたたないということです。当方も６階以上で検討いたしましたが、間取りに気に入ったものがなかったので見送りました。

清酒メーカの工場は、水の関係で、簡単には移動できません。工場を建てるときもお隣との関係を大事にするから、日当たりは大丈夫と思いますよ。お隣に騒音とかにおいで、訴訟されたら製造できませんからね。イメージダウンも大きいし。それにしても４０戸も残っているのか。。。確かに、高価格とは思うけど・・・イニシア伏見はもう少し安いのだろうか。。

487です。
489さんのコメントで少しホッとしました。将来的にどうなるかは、分かりませんが日当たりは確保したいものです。
ちなみに、このマンションの土地はキンシさんから購入したと聞いたと主人が言ってたのですが、どうなんでしょう？
あと、キンシさんのフォークリフトの音なのですが、そんなに気にする必要は無いですかね！？

イニシア伏見はここよりは全体的に狭いみたいですが、価格はやはり抑えめみたいでしたよ。駅からの距離も違いますしね。

ふうむ、40戸以上も残っているのかぁ。
やはり価格がネックなんだろうか？最近完売物件が多いだけにちょっと意外でした。

それと、この土地はもともと鋳物工場があったところで、その工場が閉鎖されて工場主がこのマンションに売ったのです。その元工場主の家が東側のお屋敷です。
キンシは直接は関係ありません。

鋳造所が２００５年に会社更生法適用して、そのときにリクルートさんが購入したということだろうか。一旦、その時キンシさんが入札購入されたかもしれませんね。登記簿をみたらわかりますが、そんなことよりも５００年続いた工場が閉鎖されるとは、残念ですね。東側の邸宅、だれが所有者でもいいですが、残して欲しいです。

488さん
私は、西側なんであまり心配はしていないんですが、関西で灘に次ぐ有数の酒どころで隣が蔵元というのが購入のポイントでしたので（お酒に興味のない方には信じられないでしょうけど）、お隣のキンシ正宗さんの恐らく役員と思しき方に道でお会いした時、そのへんのことをお伺いしました。
何十年先のことは企業ですから分らないですが、単に酒水へのこだわりではなく（以上は私の推測）「私達は伏見の酒蔵ですからこの地を出て行くということはありえません」とはっきり仰いました。当分はマンションが建つなんていうことはないと思います。思いたいですね（笑）

４９３様
そうなんですか。ありがとうございます。
日本酒ってあまり飲まないので、隣は単なる工場という感覚でしたが４９３様のように考えられている方もいらっしゃるんですね。６階以上の部屋は見送りましたが、この場所にひかれておりましたので、他の部屋を契約いたしました。飲めないくちではないのでこの際日本酒にも興味を持ってみます。

伏見区の酒造メーカは伏見区から出て行きません。伏見がブランドですから。キンシさんの本社はここではないですが、工場を移すことは非常に考えにくいです。一番心配なのは、キンシさんの経営が行き詰まることです。そうならないように祈っていますし、また応援のためキンシさんの製品を贔屓にしたいと思っています。

４０戸とはちょっと多いですね。入居までどこまで売れるだろう？

もしキンシさんが敷地を売ったとしてもあの敷地の形ではマンションは辛いと思いますけどね。

５０００万円台の物件は確かに高い感じがしますが、４０００万円前後の物件であれば、京都市内の他の物件と比較しても、高い感じはしません。４０００万円前後というと、平均的なサラリーマンですと、けっこう無理をしますので、よっぽど満足しなければ決断がつきにくいと思います。この利便性であれば、京都市内の同じくらいの価格のマンションより中古価格は維持されると思いますよ。マンションは利便性だとどの不動産屋さんも言っていました。

残っている物件はどれぐらいの金額設定の部屋が多いのでしょうか？
沢山残っていたら賃貸にしたりしませんか？
他社の物件がそうしていると聞いたので少々不安です。
最近の京都市新築マンションの価格事情を考えると、それ程高い物件ではないと思っていたのですが。

イニシア伏見を見てから考えようと思っている人も結構いるかもしれませんね。

ここの物件の平均坪単価は１６０万程度と聞いたことがあります。だとしたらこの立地であれば高いとは思いません。ただ伏見という土地と専有面積の平均も８０㎡を超えているため販売価格がどうしても４０００万近くになってしまっていることで高め、強気の設定と見られているのでしょう。４０戸残っているというよりも残っている物件の価格帯や部屋タイプが気になります。ここがもし賃貸に出されたとしてもこの広さだと家賃が相当になるのではないでしょうか。この辺の賃貸は新築だと伏見駅近辺でワンルームで６万はしていると思います。

坪単価が１６０万円でしたら普通です。最上階とか角家はかなり坪単価が高いので、市内のマンションとしては、高いクラスになります。賃貸であれば、月額２０万円から２５万円ぐらいでしょう

鋳造所跡地とのことですが、土壌汚染や水質汚染は大丈夫なのでしょうか？？
その辺り営業さんに聞かれた方いらっしゃいませんか？

ここのスレッドも５００件を超えました。もうすぐ内覧会で、いよいよこのスレッドも投稿がなくなると思います。ＷＥＢ上、頻繁にバナー広告が表示されますので、広告にちからをいれていることが伺えます。ブランドイメージのアップに力をいれてほしいと思います。

＞５０２様

営業の方がおっしゃるには土壌汚染は多少なりともあったようです、そのため土を掘りおこしてその土をクリーニングした。と、いう説明を受けました。クリーニング自体がどういった内容なのかまでは聞きませんでしたが・・・。

水質汚染はあまり気にしなくてもよいかなと私は思ってます、元々地下水を飲み水に使ってませんし隣のキンシさんでは地下水の水質検査をおこなっているみたいですから。

土壌汚染が万一、販売後に判明したら、イメージダウンと全戸全額買戻しの義務が生じ、そんなことは十分調査済みですよ。万一の場合の訴訟事件になります。その点相手が大手さんなので安心です。会社が倒産したらおわりですからね。

＞502、504様

以前聞いた話によると、土自体を入れ替えたとの事でした。
それなら大丈夫かな・・・と安心してます。

＞504、506様

ありがとうございます。
土を入れ替えたり、クリーニングされているんですね。安心しました。
子供もいるので汚染などは心配なのですが、会社を信頼するしかないですね。
次回、モデルルームに行く時は営業さんに詳しく聞いてきます。

まぁ、酒処ですからねぇ、地下水にはうるさいはずだし、土壌汚染なんかにはシビアになっているはずですよ。
近くの御香宮の水は名水100選の一つですし。

東側のお屋敷にかかる低層階のあたりは圧迫感はどうでしょう？北側から見てるのですがもうひとつよくわからなくて…購入された方で内覧会行かれた方どうでしたか？木々があり良さそうに思うのですが、反対に日当たりはどうかと？

内覧会は１１月になってからなのでまだできたかたはいないと思います。

もしかしたら１階あたりでは日当たりに影響あるかもしれませんね。

ここは一般的に一番高い東南角部屋の１階、２階がとても安く設定されていたように思います。それが隣接するお屋敷との圧迫感とか日当たりを物語っているのではないでしょうか。

東南角はお屋敷とは隣接されてませんよ・・・。

確かに、７階と１階で１０００万円の差があるタイプがあるかと思ったら、４００万円以下の差のタイプもありますね。需給関係でこんなに差がつけられるものなのですね。何を重視するかによって人それぞれです。東の邸宅は自分の庭園と考え、借景を楽しめば、こんな価値があるものはありませんよ。

完売するのでしょうか？
心配になってきました。

本当に心配です。

売れ残った物件ってあまり聞かないんですけど、
売れ残った場合はどうなるのでしょう？

大幅値引きとかもありえるのかな？

>東の邸宅は自分の庭園と考え、借景を楽しめば、こんな価値があるものはありませんよ。

いくらなんでもそれは無理ってもんです。
やはりあの部分はマイナス要因でしかないです。日当たりも悪いし、景色もないし。
いくら大きい屋敷の庭だからってそれを自分の庭園と考えるようなめでたい人はいないと思います。

516さん
借景の意味を間違っていますね。
この日本で大庭園つきの自分の家を持てる人が（強いて言えば交通の便利なところで）何人いますか？
ちっぽけな庭付き一戸建てをめざして（私もその一人でしたが）、全てに耐えてやっと手に入れた家の庭。そんなもの、醍醐寺や桃山御陵に比べて何の意味があります？
やはり借景ですよ、借景。

東側のお屋敷に対する捉え方は人それぞれでいいのでは。
個人的には、木がかなり生い茂っていてマンション敷地まで
かぶっているように見えるので、もう少しすっきり木の手入れを
して欲しいなと思っています。（あくまでも個人的な意見です）
内覧会まで後３週間弱ですね。
まだたくさん売れ残っていると聞いて、ちょっと気になります。
表面上は、値引きしなくても○○万円相当の家電プレゼントや
購入費用補助しますっていうのよくありますよね。
そういうのってあるのかも？
何か複雑ですよね。

最近は入居までに完売しないマンションも珍しくはないですけどね・・・。

売れ残った場合は最悪賃貸でしょうしねぇ、ただ気分的に複雑ではありますが。

私は東側購入者ですが個人的には邸宅は壁だと思ってます。道路に面するのがイヤでしたので・・・。しかもこの邸宅は普段は住んでらっしゃらないようですので静かでなおヨシと思っとります。

えー！！売れ残ってるんですか？私がモデルルームのぞいた時は
もう完売してるって言われましたよ！キャンセルが出たからこの部屋
なら空いてますよといわれましたが・・・
なんか営業さんって怖いですね。
結局ほかのマンションを購入することになりましたが
マンションの部屋の構造はダントツでイニシアがよかったです。
あんな素敵なマンションに住めるみなさんは幸せですね。
羨ましいです。わたしは結局うるさい街中に住むことになりましたが。

売り出しが始まってから入居まで短期間ということや、イニシア伏見の状況などでまだ空きがあるということだと思います。
４０戸ほど空きがあると言っても、そのうち数件は次期分譲という形で今は買えないようです。次期分譲は、先着順では無く抽選になるようですよ。
私的意見ですが、イニシア伏見のこともありますし、焦ってすぐに値引きというのは無いのかなぁと考えています。
私的には値引きがあれば嬉しいのですけどね。。

このスレを最初から読み返してみましょう！結構荒れてましたよ。本音トーク炸裂です。それだけ注目されてますが、なせ、売れ残る理由がなんとなく分かりました。キーワードはポジは駅近、ネガは伏見区、割高、東と南の囲まれ感に絞られます。最近、キンシやお屋敷の話題ばかりなので、広告の効果なのか、冷やかしの方の書き込みが増えたのかなと思ってます。

伏見区でも大手筋に近いこの辺りなら、ネガとはならないと思いますよ

伏見でマンション探している人にとってはネガではないと思うんですけどね、むしろ良い方だと思う。下京や中京等と比べればまた違った比較のしかたもでてくるでしょうがね。

近隣の環境の話題が出るのはむしろ良いと私は思ってました、購入者と購入を真剣に考えている人に絞られてきていると歓迎していました。

値段のつけかたは確かに？？？ですねぇ(笑)

売れ残っているのは値段が高いからです。このレベルの価格のマンションが即売になるほど、景気はよくないですよ。モデルルーム６００人来店とチラシにありましたが、値段で諦めている人がほとんどでしょう。他地区のマンションでここのマンションの価格をだせばそこそこのものが買えますが、どちらが魅力かは人ぞれぞれです。丹波橋の利便性、地域イメージを考えれば、十分に価値のある物件です。２年ほど前の市役所の近くの大規模マンションはここより安かったと思いますが即売状態でしたね。ここに住みたい人で買える人がどれだけいるかですね。

No522さん「ネガは伏見区、割高、東と南の囲まれ感に絞られます」これすべてネガではありません。伏見区のこの地区は十分に高級感があり、イメージもいいです。区でのひとくくりイメージは他の投稿にもありますが間違いです。桃山の一戸建ては１億円は必要ですね。割高：価値相応であり、また、限られた所得者層が入るのでよい。囲まれ感：高級マンションといわれるところは樹木等の囲まれ感があるイメージがあります。あえてネガといえば、低層住宅規制区ではないので、長期的には回りに５階建ての建物が建つ可能性があることと、道が狭いのと一方通行が不便です。

入居が近くなってくると売れ残りの話題がでてきました。
とてもお＊＊な疑問かもしれませんが、４０戸売れ残っていることで何がどうなるのでしょうか？１５６戸のうち４０戸しか売れてなかったらどうなるのかしらと思いますが、７割強は売れてるとしたら入居しても最初は共有部分がゆったり使える（朝のエレベーターとか駐車場とか）くらいに思っているのですが・・・。
売れ残っている分の積み立て修繕金がどうなるのかなとは思います。たぶん事業主負担なのだろうと考えますが、違いますか？
売れ残った物件は当然値引きがあると思います。いい気はしませんが、自分は希望の部屋を買えたわけですから、それは仕方ないと思っています。
今契約されている方で相当部屋を妥協して買われた方にとって値引きは嫌なことでしょうね。

いよいよ11月ですなぁ。内覧会は順次やっていくという形なんでしょうか。うちは11月半ばですからね。

ウチも１１月半ばからです。明後日の土曜日内覧会って方はいらしゃるのでしょうか？

高級感のある土地柄を目玉にし、価格帯も高めに設定されていて、売れ残った物件が近くにあります。
いまだに売れてないみたいで、週末のチラシに入りますね。
今なら家具付きだそうで・・・
そのようなことにならないといいですね。