パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

午後２時ごろスクエアに行きました。太陽はツインタワーの西側にきて、タワーの南面は日陰にはなっていませんでしたよ。
３月４日モデルルームオープンの広告入りましたね！

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3月の5日･6日あたりが価格発表会になりそうですね。
どんな価格になるのか楽しみです！

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新聞にチラシが入っていました。SUUMOなどのサイトにも出始めましたけど、まだ価格は発表されていないですね。
さすがに武蔵小杉よりは安いですよね？
とは言え、南部線も横須賀線も利用できるから、高いんだろーなー。
http://wp.me/p5Lh3v-e5

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武蔵小杉の中古よりも安いですよ。
坪280〜300万円ぐらいですかねぇ。

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もうかなり良い感じの出来具合ですね。
全貌が見えてきて分かり訳すなってきました。
ここまで出来上がっていたら、あとどのくらいで完成へとなるのでしょうね。
因みに、今の（写真）ところ何階部分まで出来ているのでしょう。

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結局、坪300が高いって散々言われまくった時から
3年を経て坪300が安いにまで変化したのですね。

それだけ新川崎の評価が上がったのか
それとも周りが上がったことに吊られたのか、その両方かもしれませんが。

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坪300は高いって言われまくった？当時の販売価格は坪243。300なんて議論にもなっていなかったよ。

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三井は、当初パークタワーを坪300の販売の計画だったと、私も何かで読みましたよ。

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約3年前の同時期に販売されたプラウドタワー武蔵小杉が坪280。新川崎で300が計画されていたとは思えないが。

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300の高い目標を立てて、遠く及ばなかっただけでしょ。

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三井側は坪300で売りたかったけど
あまりに反応が悪かったので断念したんじゃなかったっけ

その後、シティタワー武蔵小杉が坪400まで値上げしたおかげで
このマンション自体は紆余曲折あったけど、当初の希望だった
坪300で売れるようになってよかったね

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…と思ったら日経平均15,000円割れに急激な円高。

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150913/ecn150913083000...
株価とマンション価格は連動しているので価格は下降局面に入りそうです。
三井は昨年中に売り抜けておくべきだったんじゃないかと…

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>>592
今年6月までは下降局面だけど、下期はV字回復だからな。
結果的に割安になるんじゃない？

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3年前当時は最上階の南向きぐらいは坪300以上もあるねという話でしたが平均がそこまで上がるような立地ですかね、あっちもこっちもお見合いですが。

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いろいろなデベ側の戦略も見えつつも…
結局は買う人がいないといけないことなんですから、
現実的な価格を着けてほしいなというところなんですよねぇ。

販売時期の変更って結局は事業計画の変更ということだけなんですか。
大掛かりなものではなかったのかしら。

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電車の騒音はどうですか？
気になります。

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建物のすぐ脇を電車が走っているわけではありません。
ほとんど気にならないレベルだと思いますよ。
窓を開けていれば踏切の音は聞こえるかもしれませんが…

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>>598
いや、音は聞こえるよ。
まあ個人差があるけど、実際に聞けないから怖いですね。

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横須賀線側・南武線側ともに、建物から線路まで１００メートルほど離れていますから、心配ないでしょう。
同じような立地のプラウドやイニシアからも、電車の騒音の話は聞きませんので。

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現地の地上(三井ビルとの間)から聞いた限りでは、程度の差はあれ横須賀線側も南武線側も電車の音は聞こえる、と言うのが事実です。
後は、感じ方なので個人差になるでしょう。私は気になりませんでした。
音に関して言えば、電車よりも北面側に道路があるので、特に低層階は、車の音の方が気になるのではないかと感じました。
なので、気になる人は是非現地に足を運んでみてはいかがでしょうか。

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昼間は町の喧騒もあるから気にならないでしょうね。夜遅く周りが静かになってから、電車より東は踏み切りの警報音のほうが気になりそう。ま、終電までか。

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パークタワー新川崎、SUUMOで資料請求できたので、取り寄せてみました。
2月26日、27日、28日とモデルルーム事前案内会を開催予定だそうです。
http://wp.me/p5Lh3v-ep

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車庫の出入り口はメインエントランスと同じ？

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>>604
同じ。

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下の店舗もそろそろ決まっていないのでしょうか？

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一番タイミングが悪い時に売り出し開始ですね。
価格はどうなんですかねぇ。

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貨物列車は通るのかな？
あれが通ると夜中でもうるさくて厳しいよ。

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>>607
また延ばしたりとか？

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>>608
西よりの線路を通るから大丈夫。

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24時間の貨物列車通るのは横須賀線？南武線も？
深夜過ぎるとどの頻度で通るだろう？

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>>608
西よりの線路を通るから大丈夫。

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>>608, 611
貨物は深夜も走ります。ネットで調べれば、ダイヤも載ってます。詳しく知りたいのであれば、川崎界隈貨物事情で見てください。
電車の音や騒音が気になる人は、個人差があることなので、現地で本人が確認しましょう。
音に対して神経質なのに、どうしても他人の意見で判断したいのであれば、最初から駅近/線路脇などの物件の検討はやめておいた方が無難です。

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資料請求しましたが、間取りは入っていましたが、価格表はありませんでした。
詳しくはモデルルームでどうぞ、と言うことのようですネ。
http://shinkawasaki.net/

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26日には予定価格が明らかになるんですよね？
楽しみです！

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>>607
マイナス金利と、消費税増税前だから、悪くないんじゃ？

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タイミングとしては購入を決定される方も少なからずいる時期だと思います。
このあたりは何を重視して決断するのか、ということで影響してくるのかと感じます。
私も消費税増税前に決断する、というお気持ちはよく理解できます。

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北東向きの1LDKを検討したいと思いますが、リセールバリューはどのくらいが見込めますか？
10年後、100%は維持できないでしょうか？

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>>618
分かるはずがない。
分かった振りをする人は、信じてはいけない。

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当初販売の時資料請求していたんだけど、何事もなかったようにしれっと第三期販売の資料送付してきた。

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>616

三井に限って言えば、ここに続いて横浜の杭の件が露見しちゃった後。晴海も何かあったみたいだし。といって、これ以上伸ばしたら完成売り。

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晴海も施工トラブルなら三井終わりだな。

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>606

店舗は入居直前まで公表されないってのが通例。店舗って内容によっては住民にとっては嫌悪施設だったりする。

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>>623
すいません、店舗というのはマンション本体の下に入る店舗のことですよね。何店舗くらい区画があるのでしたっけ？

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>>623そこらあたりの仕切りは三井レジは上手ですよ。
他社だと相模大野の駅前プラウドで入居者エントランスの目の前に地権者が雀荘オープンさせたなんて事例があります。
有名なのは武蔵小杉駅直結のエクラスタワーで下駄履きエリアの一番目立つところに地権者のパチンコ屋が開業してますよね。

あんな風になったら悲しすぎますが地権者さえ変なことしなければ後からの醜悪施設参入は今度は住人が阻止できます。

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雀荘もパチンコ屋も消費者金融も入れない規約になっています。
心配するとしたら、焼肉屋とか保育園とかじゃないですかね。人によっては嫌悪施設でしょうから。

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>>626
保育園は、何か悪い要素あるんですか？
むしろ、あってほしいです

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金曜日にいよいよ価格分かるんですかね
3LDK 5000万円台の部屋もありますよね？

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>627

子供の声がうるさいとか。

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>625

再開発物件だと地権者が事業主であったりする。そういったケースだとデベは事業協力者って立場なので、その手の問題はデベがどこだからって話ではないと思うけど。

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>629
あぁ、なるほどです。。。

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>>626本格とんこつラーメンも臭いと油で大変と聞きました。

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保育園は隣の新川崎スクエアにあります。
もっとも、パークタワーを買うような層には縁がないかと思われますが。
駅前の保育園は希望が殺到して、年収の低い層が優先されるようなので。（今がどうかは知りません）

大半が事業協力者のもののようなので、仮店舗の不動産屋や床屋が戻ってくるんだと思っています。
再開発前に焼き鳥だか焼いていた飲み屋はどうなるのかしら。

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あの、坪300はくだらないとおっしゃった地元不動産屋さんでしょうか？
当時は何を世迷言をと叩かれましたが現実のものとなりそうな予感ですね。

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下に、焼き肉屋とか焼き鳥屋とかラーメン屋が入ったとして、タワーに住むことに悪影響ありますかね？
店の前はともかく、まさかタワーの上のほうまで臭いが上がってくることはありませんよね？

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>>635匂いや煙は普通にあり得ると思いますよ。それと、、、虫系ですね。

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換気扇の排気口がどこにあるかでしょうかね。でも煙は結局上に登ってくるのでどこにあっても風向きによっては匂うでしょうねえ…

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悪影響ないよ。騙されないで。

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今日は事前案内ですか？

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今日からモデルルーム事前オープンですよね
早く価格情報ほしいですね
私は日曜日行ってきます

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金曜からだから明日からですね。

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パークタワー新川崎の事前案内会、予約を入れようと思ったら、ことごとく満席！
3月に行きたいと考えています。
http://wp.me/p5Lh3v-eF

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＞611
新川崎駅周辺住民です。電車の騒音について。

貨物は横須賀線のすぐ脇も通ります。横浜方面の貨物が東寄り、武蔵小杉方面の貨物が西寄りといった感じです。夜中も通りますね。
他は湘南新宿ライン、成田エクスプレスといった新川崎駅を通過する電車の音がかなり響きます。スピードを落とさずに通過するため、窓を開けているとテレビの音が聞こえないぐらいです。

貨物の機関車だけが行ったり来たりを繰り返しています。機関車が鳴らす警笛は動き出す前と停止後に鳴らしているようです。また機関車のブレーキ音も響いてきます。

あとはごくたまにですが横須賀線の線路の点検(工事？)を夜中に行っているようです。終電後から始発の間までやっていますので、これがあると夜中にカンカン音がなるので起きてしまいます。

パークタワーはそれなりに距離が離れていますのでそこまで気になることはないかもしれませんが、気になる方は気になるようです。

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>>643
音よりも修繕や管理費が高くて、将来が不安。
価格はどうなんでしょうか？

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>>644
修繕や管理費が高いと感じる方は買わないほうが良いと思います。タワマンとはそういうものです。
現金購入の方も多いですし、35年ローンとかで買うものではありません。

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>>645
いや、普通にローン組んで買う人もいるでしょ。
アスペな意見はやめましょう。

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>>645
タワマンはやはりお金の余裕がないと厳しいですよね。身の丈にあったマンション探します。
ありがとうございます。

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>>647
数年前に小杉のタワーを購入し、住んでいますが修繕費は当初の予定よりもどんどん上がり、売ろうか迷っています。年収1000万以下だと厳しいと思います。

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工事やり直しの保証をどうするんだろうね。過去に是正工事をした物件の例では、瑕疵担保責任期間の延長ってのがあった。

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>>643
良い参考になります、ありがとう。

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価格情報はまだかな。

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>>648
三井の管理は高いよ。
今回は店舗あるからなおさら高い。
知らんふりして買うしかない。
アーメン

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三井の他物件でもあったけどその論理不思議だよね。店舗があるから管理業務が増えるならその費用は店舗が負担すべきなんだけど。

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店舗は店舗用の管理費と修繕積立金があるのでは？

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店舗は店舗であるんだけど、店舗があることによってマンションの警備員の数を増やすといって部分のコストは住民負担。

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店舗があることとマンションの警備員を増やすことは直接は関係ないと思うけど。
もちろん、店舗が風俗だったりパチンコだったりしたら話は別だけど。

普通のタワマンにあるような防災センターに数人常駐するシステムで何か問題あるの？

それより、昨日事前説明会に行かれた方いましたたら、販売中断前と比較してどれくらい値上がりしているのか教えてくれると嬉しいです。

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＞今回は店舗あるからなおさら高い。
店舗は三井の所有だから、管理費等は貸主の三井か借主の店舗が負担するわけで、住民負担はない。
住民が大家として所有してて店舗収入が住民に入るなら話は別だけど。

＞店舗があることによってマンションの警備員の数を増やす
この因果関係も不明。マンションにいるのはコンシェルジェと管理人。マルエツの警備員ならマルエツ負担。

常識も知らないでコメントすると笑われますよ。

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ふーん、なら非常識なのは三井だね。

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>657

２４時間有人管理って、夜間は管理人でなく警備員だよ。

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店舗があると不特定の人が周辺に多く集まるわけだから、通常のマンションと同じ警備で済まなくなる。

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店舗がスーパーだったりすると自転車をマンションのエリアに止めようとする人も出てきちゃったりする。

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管理費も修繕費も
住宅と全体と二つ負担が必要なので、かなり高くなりそうですね。

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マンションと三井ビルの間の通路は自転車走行禁止なのに、荷台に子供を乗せた主婦が暴走してて危険！

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事前案内会に行かれた方いらっしゃいますか？

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第三期販売で事前案内ってのもね。

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予定価格は電話では教えてくれないみたいですね

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事前案内って、来場者に予定価格を伝えて反応を見て今後の販売戦略を立てる。来場者にはアンケートを記入させて予算とか、購入目的を把握できるわけだし。

電話だけだとそういった情報を得られないから、向こうも情報を出さない。

まあ、慌てることはないよ。今はお互い、腹の探り合いしてる段階だから。

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こんだけ世間を騒がせてもまだ腹を探ってくるのか！サッサと倍率10倍で売り抜けちゃったほうが賢いと思いますけどね。
鴨居からの買い替えもいるかもしれませんし。

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価格情報出ないですね。
今日行かれた方どうでしたか？

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モデルルーム見学、来週、予約を入れました。
今週末、行かれた方、感想など、是非、お聞かせください。
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あまりゆっくり見れなかったんですが、
72㎡3LDK一番下の階で5,600万でした！
62㎡2LDKで4,400万あたり。

こちらの価格表を参考にして向かったんですが、
結構高くてびっくりしてしまいました！

第一期から販売価格って上がったりするんでしょうか？
担当者は坪278の設定って言ってました！

初心者ですみません(T_T)

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＞671
宣伝ですか？
パークタワーとは関係ない飲食店ですのでご注意ください。
地元民ですがここにはいかないようにします。

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>>672

その価格だとおそらく１割ぐらいの値上げです。
2LDKは１割も値上げされていないです。6%くらいです。

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前は＠２４３でしたから、＠２７８なら１４％ほどの値上げです
強気できましたね（笑）
販売開始時は若干下げてくるように思います（期待を含めて）

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１LDK・２LDKは5％、残り戸数の少ない３LDKは平均15％といったところでしょうか。
元の価格が新川崎徒歩13分のプラウド・パークハウスより安いくらいでしたから。
まあ３LDKは残り少なそうですし、少しくらい強気の値付けでも完売間違いなしでしょう。
当初価格で買える元契約者も転売する人が出てくるかもしれません。
手付倍返しで10％、売却益で10％だと結構な儲けですね。

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>>672さん
ありがとうございます！

http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11655140441.html
一番最初だと72m2の最下層は4,900万円台だったので、700万円アップですね。痛い…。

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すいません、事前説明会に行かれた方に質問です。
（既出かも分かりませんが、）水害/液状化対策って何か説明ありましたか。

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今回の販売では高層階が販売の中心になるので、坪単価があがったような気がしている
のですが、どうなのでしょう。
もともとがかなり安い値付けだったのですね…
坪300にならなくて良かったです！

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最近新築で出ているマンションは用地価格や資材・施工価格が高騰しているために
やむを得ず高価格で売りに出さざるを得ないケースが殆どですが、
パークタワー新川崎は用地価格が安いときに仕入れていて建築契約も安い時期、
施工ミスの費用はゼネコンが被っているはずなので
純粋に三井の取り分を増やしに来た感じですね。

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