パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

維持費が4万、5万、6万と上がってきた時に、購買者側から見た魅力が全く読めないとこですが、いずれにしても最初に購入した10年内が色んな意味で一番美味しく住める時期ですな。

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>>3389 マンコミュファンさん
駅直結なの？

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直結でしょ。どう見ても

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正確には駅前直結では？

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新川崎駅には、改札までフラットで行けると言う意味では直結ではないですね。雨に濡れずに行けると言う意味では直結です。

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新川崎だと一部屋根ないとこあるよね？

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新川崎スクエアの三階部分も店舗の近くしか屋根が無いですね。駅前の階段を上がったあとのコンビニの前もあまりないかな？ でもあそこは濡れませんね。
ベビーカーや車椅子の人は横断歩道を渡らないと新川崎駅に行けない設計は不親切ですよね。

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動線悪いよねぇ・・・

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言葉遊びみたいなもんか
小杉のパークシティウエストなんて、横須賀線改札まで徒歩５分とか書いてあるけど、どう考えても無理。
横須賀線の北口改札（横須賀線ホームからは３００メートル程度のコンコースを歩いたあげく南武線ホームを経由してやっと着く改札）までは５分、というのがからくり。

>動線悪いよねぇ・・・
動線としては良い方なはずだが、書き方ひとつでこういう輩のいいターゲットになる、と。

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>>3390
中古になってもこんな売り主からは購入したくないです。

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>>3399
買いたかったのに買えなかった系の人だね、かわいそうに、ごしゅうしょうさま、さようなら

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>>3400
違いますけど　笑

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>>3396 匿名さん

海外出張行くのに重いスーツケースをガラガラ押してデッキ渡ったあと

スーツケース担いで階段上る
or
エレベーターで上って雨の中を傘さして横断歩道渡る

のは切ないものがありますね。

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新川崎駅に南口が出来て新川崎スクエアからまっすぐ通路が出来るといいのですがね。

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>>3404
それだ！

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新川崎駅もいつかは改築になると思いますので、その際には南口で新川崎スクエア直結を期待しましょう！

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>>3403
え？　私、ガラガラ引いて行きますよ。羽田近いですし。余計な事にお金はかけません。

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>>3404 匿名さん

それだ！それだ！

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>>3404 匿名さん

海外旅行に読み替えてもいいですよ

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フラッット35の7月の金利が0.93%になりましたね。ここは引き渡しが近いので歴史的低金利を享受出来そうです ^ - ^

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>>3404 匿名さん

大賛成！！

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>>3402 匿名さん

車の送迎無しの時はスーツケースを普通でも引っ張っていくでしょう。それも長い距離を。それから較べれば緊急時の海外出張が何と楽になることかと思っています。個人的には希少な立地です。

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いつも、行きも帰りもクレジットカードに付随しているサービスで空港 自宅間のバゲージは送ってしまいます。小杉に出れば成田エクスプレスで楽勝です。

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>>3413
うん、あなたの出張スタイルなんてどーーーーでもいいんですね、ここでは。
他でやってください。

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うちは子供が小さいので、殆ど道路を渡らずに生活を完結できるここが気に入ってます

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逆に階段をスーツケース担いで上る仕様になってることで腕の筋肉が鍛えられてよいのでは？

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わたしは夫婦共働きで
横須賀線が日常の足でしたので
ムサコも検討しましたが、
明らかにホームまでの動線が勝っており
この物件を購入希望しています。

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エクラスタワーは比較対象外です。
あそこは反則的な立地です。
買える値段の中古も滅多に出ませんね。

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子供が交通事故に合う確率を減らせるのは魅力的ですね。緊急の海外出張はいまのところなさそうです

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ムサコもここも損しない。
自明の理。

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ここはもう売れ残りしか無いよ。
それもさっと売れると思う。
割安狙いは二俣川が一押しかな。後は武蔵小杉。シティタワーじゃないよ。

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もう不動産市況はピークアウト。ただでさえ危ういところに英国のEU離脱でトドメです。
あとは引いたババを10年で誰かに押し付けないと。

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>>3423 匿名さん

ババでは、ありません。
１０年で富を生みます。

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>>3424 マンション掲示板さん
10年後の売却頑張って下さい。高いランニングコスト分は大幅な値引きを期待しています。

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なぜ三井が安く販売したのか。

そこにこの物件の10年後の姿があるのではないでしょうか。

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あー、安いものは損をするという典型的な思い込みに。。3426さん残念！

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>>3427匿名さん
そういう貴方も頭の片隅ではそう思っているんですね。

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東京駅付近に通勤の妻と、横浜方面に通勤の夫。そして夫は東京駅方面オフィスに出社の日もあり…、という条件のうちには二俣川は難しかったですね。
ムサコもJRに近ければ東横に遠く逆も然りなので、ムサコに用事か東横乗り換えの時は鹿島田から南武線、ムサコ素通りの時は新川崎と使い分ける方が気持ち的に楽だなと思いました。
改札からホームに登るまでの行列や積み残しも辛いですしね。
購入者は同じような立地にメリットを見出している人が多いのかなと思います。

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現在小杉に住んでおり、通勤で横須賀線を利用してますが、小杉で乗る人より一駅早く乗り込めるというのは相当なメリットだと感じてます。
8時前後の激混み時でも見送らずに乗れますし、改札の行列にも巻き込まれない。

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なるほど確かに…コスギから通勤されてる方のリアルな声、参考になります！

現在近所に住んでいますが、通勤は快適です。土地のステータスとかは気にならないので、私共にはありがたい物件です。

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やっぱり色々と考えると、コスパも資産性も高い物件に見えてしまいますね。もちろん他物件と比べて相対的になので市況如何ではあるのですが

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ここで10年後に売却するとおっしゃっている人は、修繕積立金を大体5年ごとに逓増させていく案を採用するつもりはないということなのかしら

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一般的に考えて、10年後には、償却分程度は必ず安くなると思いますが、皆さんが仰ってらっしゃるのは、もっと値が下がるという事？
それは何故なのですか？
このおバカに教えてください

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あなたをはじめてここを購入した方々が新築のタワマンを選んだようにランニングコストのかかる10年落ちのタワマン中古は魅力がないから値段を下げなきゃ売れないってこと。

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修繕積立金は一時金方式がいいよ。将来の支出が固定化されるなんてごめんだ。自己管理できない子供じゃあるまいし。

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過去スレの数字が正しければ、管理費が310円/㎡で、修繕費を足した月額維持費は↓のはず。

　　　　70.85㎡　73.33㎡　75.99㎡　77.61㎡
-----------------------------------------------
1〜 4年　　30,466　31,532　32,676　33,372
5〜 9年　　33,888　35,074　36,346　37,121
10〜14年　46,754　48,390　50,146　51,215
15〜19年　53,853　55,738　57,760　58,991
20〜24年　58,040　60,072　62,251　63,578
25年〜　　61,717　63,878　66,195　67,606

これに固定資産税が月あたりに引きなおした額で2万円強ぐらいで、
駐車場代2万強は、ライフスタイルに応じて借りるかどうか、ですね。

確かに近所と比べれば維持費は際立ってますが、タワマンはやはり一般世帯では手の届かない
プレミアムな物件ですから、売れるかどうか変に心配するより、堂々と住み続ければよいかと思います。

ザ・ミレナリータワーズ 築9年 70.4㎡　3,980万　管：16,400円　修： 8,400円　
パークシティ新川崎　　築31年 78.3㎡　4,580万　管：14,300円　修： 7,460円
サウザンドシティ　　　築13年 76.4㎡　5,380万　管：14,970円　修：10,420円

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何で10年落ちのタワマンが、魅力ないんだろうか。
パークシティ新川崎のタワーって、そんなに金額が安いって感じしなかったけどなぁ

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例えば、中古購入者が、下の物件に30年住む場合、維持費は30年で1000万前後。パークタワーだと2500万くらいかかるから、その分買いづらくなるってことでしょ。

サウザンドシティ　　　築13年 76.4㎡　5,380万　管：14,970円　修：10,420円

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こういう少々細かい計算ができないマンション初心者が維持費の高い中古タワマンを買ってしまうんだろうね。無知な庶民はどこの世界も一緒さ。

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やっぱ最初の10年のコスパは高いね〜

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新築でタワマン買った人ですら10年以内に高額な維持費を避けて売却するって宣言してるのですよ。

中古を求める人はもっとシビアですからタワマンの高額な維持費に見合うだけの本体の安さを求めますって。

中古探してる人はタワマンのステータスや見栄に価値を見出だしませんから。選択肢が他にないならともかくそれこそ新川崎駅徒歩圏には維持費が安くて利便性のあるマンションがいくつもあるし。もっとも、タワマンのステータスや見栄に余分な対価払える人はハナから中古じゃなくて新築を選びますよ。

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前から薄々思ってたけど…
この物件に限らず、タワマンの修繕費が倍々ゲームで増えていくことをちゃんと将来試算とか売却予定に織り込まずに買っちゃってる人って、世の中に想像以上にいるんじゃない？？10年で売るって言ってもそこで利便性や生活レベルを落とせるんかな？？
なんだか下流老人が増えそう…

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高い維持費は自分の収入で楽に賄え、将来遺産が入るので高く売る必要もない、だからみなさんが心配してくれるようなことは気にしないでいいんです。
交通の便が良く最低限の買い物が近隣で済み、評判の悪くない小学校に子供を通わせられる。家族を駅から暗い道を歩かせないで済む。
それでこの値段なら安く感じたので購入しました。
みなさんの書きぶりをみると購入は見送っているか最初から断念されているようですね。
それなら別の物件に行けばいいじゃないですか。
完売するまで張り付いて買えなかった自分を納得させるために、買わない理由を繰り返す。
時間の無駄ではないでしょうか。

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将来遺産が入るうんぬんのあなた個人の事情はどーーーーでもでもいいんです。ここでは。

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やっぱり、お金は持ってない無いとね。
贈与だろうが、遺産だろうが別に何でもいいんですよ。

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あのぉ〜。
ここではなくて、
タワマン検討スレにでも作ったらいかがですか？

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管理費は変更できますよね？
管理組合での重要なトピックとなると思います。

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>>3444 匿名さん

同意です。維持費は快適な住環境継続の保障ですし、高くなった後でも賃貸よりは安いです。戸建てであってもリフォーム、建て替えと住居を持つと維持費はかかるものです。逆に住居購入費用だけを算段して判断してしまってはまずいのは事実ですね。

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パークシティ新川崎の修繕積立金は新築当時に売り主が作成した通りに徴収しているのでしょうか？
その後管理組合で調整したのかどうか気になります。

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パークシティ新川崎の管理組合はかなりしっかりしていると聞きます。だから築30年でもあれだけの環境が維持されてるのですよね

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さらに古いパークシティ第1号のパークシティ溝の口のこんな記事見ありますね。
修繕積立金は三井のリハウスで見ると安いです。他に臨時徴収金があるかも知れません。
＞『価格は住戸によるものの、3LDKで3200万円程度だったそうだ。その後、バブル時には一部の部屋が1億円もの価格をつけたこともあったが、ここ2～3年の取引事例では専有面積75㎡程度の3LDKが3400万円から3900万円前後。当時とあまり変わらない価格で取引されており、空室が市場に出ても1週間、10日で売れてしまうという、地域のランドマーク的な物件である。』
『価値の下がらないマンションの意外な秘策』中川寛子、東洋経済
http://toyokeizai.net/articles/-/98222

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タワマンの大規模修繕の技術革新は事例の積み重ねで進むだろうから、想定よりは下がるだろうね。さすがに現状どおりのゴンドラ方式はないでしょ。

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街並みが綺麗なパークシティ隣接もここの強みなんですよね。三井も粘り腰でこの地域の再開発を手がけているので、長年かけて徐々にエリア拡大されると良いですよね

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モデルルーム跡地周辺も三井の開発になるのでしょうから鹿島田駅周辺の再開発も期待したいですね。

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維持費が気になる方はそもそもタワマンは不向きですよ。戸建てにしたらいかがですか。
死ぬまで雨風がしのげれば良い、くらいの考えであれば、戸建なら修繕も必要ないかもしれません。
ここに限った話ではないですが。

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中古の売りが増えてきましたね。住み替えでしょうか。交渉次第では中古は狙い目かもしれませんね。

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売れなければキャンセルが出るということ？

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3457
訳すとこういうことですか。

「新川崎近隣マンションの」中古の売りが増えてきましたね。
「パークタワーへの」住み替えでしょうか。
「パークタワーの引渡日目前になれば売主も早く売らねばとあわてるので」交渉次第では中古は狙い目かもしれませんね。

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仰るとおりパークシティの中古も狙い目でしょうね。リフォーム前提で

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リフォームで、耐震性能は補えません！免震構造に変更することはできません。
安全性を重視するドライバーで、30年も前の車を購入する人はいません。

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パークシティはフローリング不可なのでリフォーム派にはイマイチですね。
ここは地域ナンバーワン物件ですので、欲しい部屋が買えた人は羨ましいですね。

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そうです。最新の免震構造も時がくれば陳腐化してそのうち新しい技術を採用したマンションが出てきます。
特にここは例の事件で竣工は2年遅れなのでもはや最新の設備ではない。

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>そのうち新しい技術を採用したマンションが出てきます。

そりゃそうだｗ
最新技術を永遠待って、永遠賃貸ですごすのがいいよ。
ま、買わないと思うけど、この物件は申し込まないでね!!

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>>3465 匿名さん

もう高いか残り物感のある部屋しかないですからね。それもいい判断かと。

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>>3465 匿名さん

そりゃ都内の方がいいですよ。小池都知事に期待ですね。

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知事は関係ないよ。都内か、神奈川なら小杉一択。

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＞3463
設備の陳腐化ですか・・・。
この掲示板には買う気のない人が毎回毎回似たような話題を繰り返してずっと張り付いてますけど、
この手の人達は本人が気づかないうちに相当陳腐化してるんでしょうね。
自分の人生を前向きに生きて日々成長している人と、自分の人生をあきらめ日々陳腐化し続ける人・・・。
日々の積み重ねが大きな差につながりそうです。

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新しい物件が最新式とも限らない。
Low-eガラス止める、トイレ手洗い止める、浴室ダウンライト止める、○○止めるというのが最近よくある事例。
あちこちのモデルルームを見比べれば簡単にわかる事でしょ。

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確かにトイレの手洗いって指先を気持ち程度しか洗えないし実用性は高くないよな。大便した後とかソープつけたいときとかバシャバシャ洗うなら洗面所に直行がマスト。ちなみにLow-eガラスってどんな理由でやめるの？

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コスト削減のためにやめるという意味かと

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>>3469 匿名さん
ここではマンションの話をしませんか？あなたの人生論に興味はないのでそういうのはご自身のツイッターで存分にお願いしますね。

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>>3467 匿名さん
小池百合子なんか最悪だろ。
あんあ無能なのは税金の無駄使い。

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トイレの手洗いはお客様用かな。ちゃんと洗えない。

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3473
まあ部外者としか思えない投稿ばかりだからね。
執拗なネガは一人何役も演じていると自白する始末で皆飽き飽きしている。
この手の輩にはビシッと注意しないとね。
意外にもシュンとしてしばらく出てこないみたいだし。

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10年で売却すると言ってる人は維持管理費や修繕積立金が騰がる前の安いコストで新築マンションの最新設備や利便性を享受しようって魂胆だろうけど、そんな上手くいくものなのでしょうかね？
10年後の相場なんて分かりませんが、そういう人ばかりだと買手に足元見られてリスキーだと思うのですが。

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中古になって、売り手からバカ高い維持費を押し付けられるくらいなら新築買うでしょ。値引きは当然でしょうし。1期で買った人との競合になるのも目に見えている。

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1LDKや2LDKがある事で、比較的住民も入れ替わりが発生して、コミュニティの活性度を維持したり、棟内住み替えが発生したりして長期的に良さそうですよね

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1LDKや2LDKがある事で、広めの間取りが多いパークシティ側にもメリットが有るのですよね。住民はある程度循環するのが一番です。三井の街づくりの巧さ

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そうですね。1L・2Lは賃貸として住民が頻繁に変わるでしょうからね。

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1LDKや2LDKがある事で、投資目的の購入者が賃貸収入の利回りや短期の売却益を優先して長期的な視点での建物維持に必要な支出に難色を示すことが心配ですね。

ここはファミリー向けではないですがある程度似たような住民が集まった方が管理はしやすいですから。

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投資目的だと、一般的に賃貸住民はオーナー住民と比べてモラルが低いといわれていて、トラブルがおきたりする。そういうのも間取りを見て判断して、覚悟しないと。

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管理組合の役員って居住の区分所有者って管理組合の規約になっているケースが多くて、投資のオーナーは居住しないので役員は免除ってことで不公平だったりする。

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営業の方のお話では、こちらの物件は居住目的の方々ほとんどとのことでした。真偽は定かではありませんが。

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営業が投資目的の人が多いなんていわないでしょ。リスクを負うことになるよって言うのと一緒だもの。

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その辺の安い単身アパートと居住者層が違うので、大半を占める居住者が普通にやってれば問題ないでしょう。むしろ気にしなきゃいけないのは新築マンションの宿命で小さい子供が一時的に増えた時のマナー問題

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ファミリー向けだとある程度の子供の騒音も、お互い様ってことで済ます場面もありますけど。
これが1L、2Lの単身者やディンクスでしかも賃貸が多いと自己主張して苦情言って来る人も多いんでしょうね。

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