パークタワー新川崎ってどうですか？ その１２

>1538

重要事項として説明するんだけどね。ただあれって、他にも内容がいっぱいあって、専門的。登録する前に入手して熟読しておいた方がいいよ。あと、契約書と管理規約（案）もかな。

高いと思ってて買える値段でないと思ってるなら、別に買わなきゃいいのに、未練ですかね

>重要事項として説明するんだけどね。

契約前にね。

フルローン可能ですよ。
契約時に手付金は諸費用に充当し残額は返してもらって、物件はフルローン。
この金利なら長期で借りれるだけ借りた方がおトク。
金利上がれば繰り上げればいいだけ。

それこそ手付金は5%きっても対応してくれるかな？100万〜150万くらい。中古の売買ならよく100万〜と言うけど。

>>1565
それ気になるな。
100万は流石に無理だろうけど、10%じゃなくて5%でも大丈夫かな？
キャッシュは残しておきたい。

トライするのは自由だけど、大手は手付金の交渉に応じないよ。

ちなみに手付金が保全されるのは５％を超えるとき。５％にすると保全してくれない。

三井は100万以上なら大丈夫と聞きました。
倍返しの時も１割の基準を物件価格か手付金かで揉めた話も聞いたので皆が皆１割入れるとは限らないのでは!?
5パーセント以上なら問題なし、それ以下は個別交渉かな。

三井が潰れる訳ないから、転勤等のリスクを考えると手付金は最小にしとくのがいい気がするけどね。

固定資産税、最初の5年で2LDK179000円と聞きました。高くないですか？減免後は30万位になっちゃうんでは。

再契約もその前も手付１割だったけどね。５%でいいなんてホント？

>1750

正確には２年目から６年目。１年目は土地分だけなのと、引渡し後の日割りなので金額は異なる。それから、見込み額については建物分と土地分の金額を教えてもらえば７年目以降の金額は計算可能。まあ、あくまでも概算だけど。

川崎や小杉のタワーマンションだと固定資産税っていくらくらいなの？

商業地域なんで土地の評価額が高いんだよね。

私も、固定資産税の額聞いたけど、もっと安かったよ。

手持ちの資金はあるけど、キャンセル時の手付け放棄のリスク軽減や、金利が安いからとりあえず借りておくとかなら良いですが、自己資金が少ないのにフルローンとか危険すぎないですか？

失業や病気になった時に、売却価格がローン残高を超えているとアウトですよ。
価格の下落リスクが高まっているのにチャレンジャー過ぎます。
病気にならないとしても、借りれる額と返せる額は違いますからね。

そんな無謀な人はいないと良いですが。

ローン破綻して、管理費・修繕積立金滞納されたら他人事ではない。マンションって住民同士運命共同体。

いよいよ木曜日から登録が始まりますね！

最後に被せる方が有利な気がしてきた。

被せるとは？？

早く申し込んでも別に何も利点はないから、ギリギリまで粘るつもり。

>>1581
早く申し込むと、それこそ被らないように営業の人が配慮してくれますよ。

本申込期間に入った段階で一旦バラは外されます。もちろん「アンケートは入ってました！」となりますが、申し込むかどうかまでは不確定なので、そこに他の人が申し込んでしまう可能性もあります。

登録の最終日に倍率をみて部屋を決めるってのも一つの作戦。

営業ができるのはあくまでも調整。被って抽選になってもここの部屋といわれたら受け付けざるを得ない。

営業の調整と元々の倍率から抽選にならない部屋が多いと予想するなら早め、ほとんどが抽選になると予想するなら遅めにするのですかね。

1581さんはほとんどが抽選になるとふんでいるのでしょう。

ほとんどで倍率が付かなくても、早く登録しちゃうと、たまたまその部屋だけどうしてもって人が出てきて後からぶつけられたらアウト。最後に倍率がついてない部屋を選択するって手もある。

新川崎で3L6000万…フルローン…。すごい時代になりましたね。リスク高いわ。

武蔵小杉なんか８０００万、９０００万だよ。凄い時代たよ。

小杉はすみふが釣り上げてるだけ。売れ残りまくりりでしょ。

武蔵小杉の三井ガーデンは8000万9000万で完売したじゃん
住友はいつも割高だからあんなもん

間取りや階数は二の次になるけど、倍率の低い方に登録し確実狙いで最終日に登録するか、どうしても欲しい部屋があるため、すぐに押さえるために初日に登録するか悩みます。

早めに申し込んでおいても、最後の最後にここにしますって突っ込まれたら抽選になっちゃうし、部屋が決まっているなら申込時期はあまり関係ないかな。
いくつか候補になるなら、後出しじゃんけんの方が抽選にするのも避けるのも自由なので気分がいいようなｗ

事前審査はフルローンで出してみたら95%くらいまで出たなあ。1割手付払って、余った分5%は当面のキャッシュにする。引っ越し後に本当に余ったら繰り越しに入れてもいいし。借りれるだけ借りた方がいい。

鹿島田駅周辺が下町っぽくていいですね。下町もタワマンの眺望も楽しめるのは贅沢だなー。

suumoに販売する全間取りと価格出てますね。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_kawasakishisaiwai/nc_67704996...

おすすめの間取りなどあったら教えていただきたいです。

フルリビングイン、行灯部屋&狭小部屋付きでリビング正面にばっちりフレームが構えている間取りはいかがでしょうか。

>>1595
子どもが小さいうちはフルリビングインで行燈部屋でも全然OKなんですけどね。
子供が受験期に入ったら家族全員テレビを見ないぐらいの覚悟があればいいんでしょうけど2人3人いたらほぼ毎年受験だからなあ。

パークシティ武蔵小杉ザガーデンの南向き３ＬＤＫが６４００万円で、北向きは３ＬＤＫで６１００万円らしいよ。そっちの方が良くない？

1597
うーん、判断するには情報足りないよう。
最低でも階数と面積、出来れば行灯部屋の有無や間取りの特徴位ないとねえ。

低層階だと思われますが北向きは前に建物が無いそうですよ。

>>1594
部屋の向きとか価格とか抜きにして、間取りだけで見ると80Cか85Cですかね。

この2つは比較的まともな間取りで使いやすそうですね。

しかしタワーとはいえかなり苦しい間取りが多いですね。
もう少し上手く作れなかったのですかね。

>>1597
東横線駅まで徒歩6分で行けるかな！？
地図を見た感じからすると、
南武線でさえも徒歩10分かかりそう。

ペデストリアンデッキで将来的には駅に直結、入居までには南武沿線道路の反対側までデッキができて信号無しだから、着くのでは？
川崎市のホームページに載ってるよ。

武蔵小杉は、またタワマン人口が増えて、駅が混雑しそうですね。

本当に駅直結の資料ありますね。パークシティ武蔵小杉の価格もペデストリアンデッキも聞いていた話とは違いますね。

武蔵小杉も事前説明会始まったね。間取りはどっちも三井流(笑)だけど。マンション分譲市場に変化が出てきているのは間違いない。工事原価の下落は統計にも顕在化してきたし、まぁ冷静に見れば武蔵小杉で坪300万、新川崎で坪250万でも精一杯でしょ。五年前の駅直結エクラスや至近のグランドウイングでさえ坪300万以下、大崎パークシティで坪330万で買えたしね。それでも武蔵小杉でこの値段？！と驚いたものです。こちらの物件も当初の坪250万でも驚いたけど、まさかその後にここまで相場全体が上がり続けるとは。。まぁタワー乱立の武蔵小杉と違い、ランドマークとしてのポジションは確立できる点では値下がりリスクは小さいかもしれないけど、リセールのベース価格は当初の第一期価格になるだろうね。

売り買いで損したり得したりするかというのは、あまり気にしなくてかとおもってます。
相場は、結局は予測出来ないことですし、きちんと教育資金と老後資金さえ別枠で確保できればよいのかなと。

終の棲家の購入でも、長い人生何があるかわからない。いざ売りに出そうとしたときにオーバーローンになると身動き取れなくなって悲惨。

中途売却のことは考慮しておかないと。相場が高い時に買うと高値つかみになるのは必至。

>1605
>リセールのベース価格は当初の第一期価格になるだろうね
三期の価格で購入した場合、10年後に10%ダウンは必至ということでしょうか？

武蔵小杉は完全に売り抜け価格でしょう。6000万円じゃ中古で2LDKも買えませんよ。

武蔵小杉の3LDKが6000万となると一期価格より割高なここの3LDKを買うのが微妙になりますね。

>>1610
武蔵小杉の最低価格しか話題になってないけど、広目や高層だと1000万～2000万は差があるんじゃないかな。安い部屋は倍率高くて、外れたらおしまいってことになりそう。

友人が武蔵小杉に行ったので、話を聞いてみました。
値段は事実で、条件も結構良さそうです。もう登録済みで購入を決めていましたが、最後の最後に本当に悩んでいます。
川崎市民で新川崎は好きな街なんですが、商業施設を比べるとやっぱり武蔵小杉がいいですし、とはいえここまで検討を深めてまた決め直すのもどうかと思いますし。。
皆様はどう整理されてますか？

≫1812さん
そうはいっても、平均坪単価では2割近く違うわけですから、差は小さくはないですよね。グロスの値段が同じようなものであっても、陽当たりとか広さとかは全然別物。
上を見たらきりが無いのでは。

>>1614
武蔵小杉の価格詳細知ってるんですか？
ここはがっつりお見合いあるから平均坪単価が低くなるのは当然かと。

武蔵小杉はタワーがあり過ぎですよね。売却の時が大変そうです。駅の混雑も凄いですし。
武蔵小杉は、商業施設は沢山あって良いのですが、その中でも行く店は限られそうです。なので鹿島田&新川崎のお店で生活するものは間に合います。他のものは横浜や新宿で買い物します。
新川崎は、価格も手頃ですしタワーもここのみです。電車も本数は少ないですが、改札までもすぐですし、武蔵小杉の混雑の前に乗れるのもストレスが緩和されそうです。
なので、予算的にも武蔵小杉ではなくここを選ぶと思います。

>>1614
北向きは低層から眺望が良くて3LDK6100万円～46階で6900万円
南向きは15階から眺望が良くて23階3LDKで6900万円だそうです。
条件を考えると差はほとんど感じませんでしたし、たくさん6000万円台がありそうなので、倍率がついて買えないと納得する事もできず。
ただ、ご担当の方には本当にお世話になったので、主人が納得すれば私の意向としてですが、こちらを買うことにしました。
アドバイスありがとうございました。

直近の武蔵小杉との値段差にびびってちゃ仕方ないよ！相場全体で2割くらい高いんだから！この価格で買ってもいいと腹決めたならクヨクヨしない！

今回は、122戸売り出されるんですね。

同じ価格帯で似たような条件の武蔵小杉を比較検討せずに買うのは高い買い物なので本当に怖いことですよ。

こんな時期に掲示板を見たことを後悔しています。
正直なところ契約が終わっていて後の祭りだったら気にも留めなかったので。

入居が早いからこっちでいいじゃん。早く免震に住みたいです。
悩む気持ちは凄く分かりますが、担当の方を裏切るのは私も嫌です。

私の担当もいい方ですけど、やっぱり悩みますよ。新川崎も武蔵小杉も地元って感じでどちらも大好きですが、住みたい街ランキングとか言われちゃうと新川崎は流石に期待できないですけど、サイゼとかスシローとか入っちゃうあたりが好きだったりするんですよね。何千万の買い物で義理を果たし切る皆様は本当にまっとうな方々だと思います。
正直そこも凄く良いと思いますので、当方もそのまま買っちゃいます。

時節柄不謹慎さはとても否めませんが、どう考えても免震がいいですよね。
もう人生で一回は大きな地震が来るって覚悟をしておかないと。

やっぱり免震は絶対です。耐震構造の物件はは半壊で真っ二つになっても褒められるんですよ。

地震のこと言い出したら武蔵小杉に勝てないよ
あちらは直接基礎の免震
こちらは液状化リスクあり

そもそも大地震が来てるのに施工不良を起こした物件買うのはどうなのって話では？
というか、この議論不謹慎過ぎるから止めませんか？
いくらなんでも被災された方に失礼だと思いますよ。

被災者を思いやる気持ちは素敵です。ただ、マンション購入を検討する掲示板で地震対策を議論しても、差し支えはないと考えます。避けられない課題ですから。

おっしゃりたいこともよく分かります。被災者感情を一切無視しろと言っているわけではありません。

地震のこと持ち出すならタワーの選択はないと思うけど。話題の長周期地震動なら免震と共振して逆効果。高層階なんか数メートルの横揺れが地震止まった後も継続するんだよ？そのうち新たな技術が普及したら、免震は危険と言われ出すよ。戸建の鉄骨選んで地震が来たら素早く逃げ出すしかない。

地震が心配ならそもそも多摩川のたい積平野に位置する物件選ぶのは間違い。この辺は地盤弱いし液状化の心配もあるし。
さらにタワマンなら電気停まってエレベーター動かなくなれば生活できない。地震にはもっとも脆弱かと。

地震心配ならもっと山側で地盤の強い武蔵野台地選ぶでしょ。

免震タワーは長周期地震動についての検証と、時刻歴応答解析がなされているから、相対的に安全では？
東日本と熊本で免震は実証されたといって良いのでは？

眺望が取れる3LDK同士で比較して武蔵小杉の方が安い中、整理する事が重要ですね。
武蔵小杉の方が相対的に資産性や駅力や仕様が高い中、既に直結している新川崎の評価と将来的には直結になる予定で今は直結していない武蔵小杉の価値の差がポイントかと思っています。
私は直結済みを高く評価していて、かつ実家が近いのでこちらで買います。

>>1630
武蔵小杉の方が安いは言い過ぎでは。3LDKといっても広さ色々ですから、面積我慢すれば武蔵小杉も買える位と思います。ここの80m2の予算であちらの80m2は手が出ません。

大きく価格に遜色がなく、グレードは若干高いタワー物件が武蔵小杉に出てきた以上、担当者とか検討期間とか考えずに、1度モデルルームに行った方がいいと思いますよ。今後普通に予測すれば日経平均2万円や1ドル120円をうかがう状況にはならないでしょうから、ここはリセットしてしばらく待ちも選択肢としてありだと考えます。

自分の買いたいとこ買えばいいですよ。

平均値でならせば、価格差は２割前後はあると思うが…。
より高い武蔵小杉見て買うのをやめるって、最初から諦める理由探しなのかな!?
待って安くなる保証ないし、同じ立地の物件は二度とでて来ない。
低金利もあるしね。

>>1629時刻歴応答解析？わかりやすくお願いできればありがたいのですが。

それから東日本大震災では長周期震動に対する免震効果は実証されていないですよ。
確かに一戸建てはヤバいということは今回理屈ではなく実感させられましたから住居はとにかく丈夫な方がいいですね。

>>1634ひとりでタワー一本買うわけではないので平均値でならして考える人などいるわけないでしょ？

自分が買いたい間取りで眺望はこんな感じでと候補を絞ったらこっちの方が高くなってしまった人がいても不思議ではないですよ。

うちは2LDKで探しているのでこっちはそこまで高くははないですね。間取りがネックです。グランドウイングタワーのような間取りの工夫が同じ三井なのにまったく見られないのはゼネコンの予算の違いでしょうか？

>>1635
市役所、病院等の公共施設、免震マンションとか調べてみては？いい結果出てますよ。

長周期地震動はおっしゃる通り実績としてはこれから。共振防止の設計的な対策をした物件は東日本以降の建物が中心。
時刻歴応答解析は単純な耐力計算だけではなく、阪神淡路、関東大震災等の過去の地震波や将来的に想定される南海トラフ等の想定地震波を用いた設計的な検証作業。

武蔵小杉か新川崎かというより、今買うべきかが難しいですよね。マイナス面は株安、円高、人口減、相続税対策の抑制、円高に伴う外貨参入減少、中古物件の在庫大幅増加等、このまま高止まりして需要が喚起されるシナリオが見え難いですよね。頼みの東京オリンピックも終わってしまえば選手村の2次利用等で供給過多が予想されるし、低金利だけで今買うべきか悩ましい。

>>1639
一消費者に過ぎない我々マンション検討者がその様な金融工学的なアプローチで全てを定量化して買う買わないの投資判断をするのはいささか難儀では？
中古マーケットと比べて値段はどうか？周辺物件と比べてどうか？物件のベネフィットとライフスタイルとのマッチング度合いはどうか？ライフスタイルを鑑みて今買うのが適切か否か？これくらいの検討レベルでそれほど悔いの無い購入になると思いますよ。

>>1640
こちらは次回販売以降で検討中で、パークシティ武蔵小杉ザガーデンは予約済みで比較検討します。
今はどこを買うかの判断材料がそろっていません。前述の方のおっしゃる通り
条件と価格がどう兼ねあっているかを確認しないと私の評価軸で高いか安いかの判断ができません。
この２物件以外に条件が合う物件が無く、買い替えで一度は買っていて多少慣れているので、
見に行って、ある程度わかれば少し中古の状況を見て結論を出すつもりです。

みんなお金あるんですねー。6000万だの7000万だの。私は世間よりは多くもらってる方で、十分買えるレベルですが、この時期にこの水準でとても買う気にはありません。リーマン後の価格レベルをしってるからですかね。まだ若いので当面様子みます。

私は３０代後半のおじさんですが、理由が勿体ないと思いますよ。
仮に６５歳まで働いたとして、３５年間ローンを組めば３０歳で買えば６５歳で繰り上げ返済無しに完済。
４０歳で買えば１０年分の繰り上げ返済が必要です。
というのが、不動産屋の理屈。まあこれは暴論だ。永住前提で考えた理屈。でも一理ある。
とはいえ結局人生のステージ毎に住み替えるわけで、私も子供ができてあっさり住み替え。
今の部屋は狭くてすめない。
ここで重要なのが資産性。諸費用は一旦無視するよ。（実際は無視しちゃいけないよ）賃貸に住み続けていたら頭金は貯金のみ。不動産を買って売れた値段がプラマイ０なら大家に払っていたはずのお金は贅沢しなけりゃ次に買う頭金に変わるよね。
同じ理屈で、大家に払ったお金分がマイナスになる程度なら、買っても売っても頭金は変わらない。
賃貸マンションと分譲マンションでは住みごこちが全然違うからマンションを買った方が快適でちょっとラッキーと思える。
ということで、ある程度住み替えるリスクを前提にした時に大事になるのが資産性。割高に買って賃料以上のロスを生むと住み替えるときに賃貸に住み続けた以上にお金が必要。
ちょっともうかれば、賃料が浮く分プラス売った利ザヤが頭金になっちゃう。
そこのリスクを買う人が負うのを含めて、家を買うという事。買わないリスクもしっかりあるってことで、若いから買わないはちょっと勿体ないかな。まあリスクテイクは自分だから好きにいったらいいとも思う。
回りの同僚のもうかり方は圧倒的にタワー有利。とはいえどうせそこは織り込まれているから、そこも含めて自己判断、自己責任。駄文失礼しました。

1643と1644は、ほぼ同い年だろ。
リーマンショック後に買って儲けた人と買いそびれて買えない人の噛み合わない会話(笑)

リーマンショックの後に買って儲けて広い部屋に買い換える人とずっと賃貸に住み続けて、今も高いと我慢する人。
経済情勢は本当に怖いね。

本文：
高いから今は待ちとかいう人はすでにタイミングを逸していると自分を追い込んでいるんだよね。
一度失敗しているから、高値掴みしてこれ以上失敗できないとじっと物件が下がるのを待ち続け、どんどん家賃という掛け捨て損失が発生し続ける。
すでに買った人は、仕様も良くて広い住居を満喫しながら、低金利のもと、着々と元本を返済し、値上がりで含み益まで出ている状況。
これで価格が下がらなかったり金利が下がったり健康上の理由でローン借りれなくなったら一生狭くて仕様や耐震性の悪い賃貸暮らしなんて泣くに泣けないよ。
低金利でどんどん元本返しながら10年後に残債からローン減税400万引いて損しなければいいと考えれば買いだと思うけどね。

＞1643
若くて世間よりもらっているならそれこそ買いじゃない？
マンション購入検討層が集う掲示板で若いとはいえ世間より多いと言える水準なら、恐らく7・800万以下ということはなく、すでに1000万以上で今後もそれ以上の水準を維持できるんでしょうし。
めったにこないリーマン後の価格水準で待ち続ける必要なんてないでしょう。
給与が変動しやすいとか転勤とかの制約でもあるんですか？

家賃がもったいないと言ってもそこそこの企業なら社宅や家賃補助があって、ここの維持費ぐらいで住めてるでしょ。
だから待ちもありだと思うよ。

>>1649
それならありかと。
ただ、家賃補助で浮いた分は貯蓄しないと老後は賃貸。

私は玄関から乗車までの時間を考えてこちらにします。

↓武蔵小杉の書き込みだけど価格変わらなね(^^;;
こりゃ武蔵小杉に流れるの多そうだ。

７７平米、北多摩川、都心、北西、花火大会、西富士山が望める角の１９～２３階が７１００～７２００万円台だよ。

新川崎と武蔵小杉のスレを行ったり来たりして忙しい人がいますね。

部屋の広さはもちろん詳細な部屋情報は除いたうえで、都合の良い物件価格を持ち出して新川崎が高いとアピールしたり。

今は買い時ではないとか言っているけど何がしたいのかな？

倍率下げ？

>>1654
再販で3LDKだけ極端に価格上げたから、武蔵小杉までとは言わないけど武蔵小杉にかなり近付いてしまったのは事実でしょ。

1LDK、2LDK検討なら迷わずここだけど、3LDKなら比較した方がいいと思うけど。

まあ倍率付いてたら、武蔵小杉に行ってもらいたいと思うかもね。

価格を上げるなんて事をやれば多少の恨みを買って当然。あまり消費者を侮らない方がいいよ。

ここと武蔵小杉で迷うなら、武蔵小杉で検討すべき。
ここは新川崎がいいという人向けの価格設定。

マーケットに合わせて上げるのはある種妥当では？で、上がった後の価格がマーケットと照らしてどうかでしょ。まあ武蔵小杉と一緒はやり過ぎだと思いますよ(笑)