【中古】湾岸タワーマンション総合スレ（汐留、台場、勝どき、晴海、豊洲、有明他）part1

>>337
1ではないですが、スーモやホームズでタワーマンションで価格の昇順で検索すれば、港区も中央区でも結構出てきますよ。
豊洲の高い物件は平米100をゆうに超えているので、港区中央区で平米100前後を探せば良い。

>342
坪単価同じなんですか？

>>341
「自分にとって住みやすい場所に住みます」という定義に自信はありますが、住みやすい場所は職場や家族形態の変化により変わります。
普通そうですよね。

>>343
それくらい自分で調べましょう。調べればすぐに分かります。豊洲も平米100越えからもっと少ないものまで様々ですが、豊福平米100越えの物件を検討できるなら、港区中央区が検討できます。

>>344
職場や家族形態は様々な理由で変わる事を考えると、その時々で住み替え可能とするために資産価値というステータスも大切なのだと思います。その時の自分や家族の状況下での住まい重視により、資産価値を無視して購入すると、価値の下落により、将来住み替えができなくなる可能性がある。
よって、資産価値のステータスを完全に無視する事はしないほうが良いのではないでしょうか。

>>346
その通り。売却して残債返したら、当初の頭金も無くなっちゃったなんてなったら住み替えも出来ませんからね。豊洲は大した立地じゃないのにデベロッパー主導で分譲価格が高騰しているのでリスク高い。

中央区新川のブリリアも最寄りの八丁堀駅よりも徒歩１６分の東京駅を推してますよね。
ＷＣＴに通じるものがある。

ＷＣＴスレでも話題になってるけど、シャトルバスの乗り場が港南口から徒歩６分の場所になるんでしょ？
これってもうバスなんて運行する意味ないですよね・・・。

１．最寄り駅の駅力×駅からの距離

　　駅からの距離は重要。だが、私鉄沿線でも快速停車駅と各停の駅では評価が異なるように、
　　どんな駅かも重要。駅力はググれば参考資料はいっぱい出てくる。
　　JR各線と新幹線も止まる東京駅と品川駅は別格中の別格。そのあと、山手線主要駅、
　　主要駅以外の山手線駅＋山手線内地下鉄駅、私鉄快速停車駅、私鉄・地下鉄その他駅
　　という感じ。駅力と駅距離の掛け算で判断。
　　ただし、駅から近いマンションは、住宅地ではなく「商業地域」に建てられているので、
　　都心の場合あとから周囲を高層建築で囲まれる可能性もある。周囲に高い建物が建つ
　　可能性があるかどうか要注意。また、駅地価の場合、電車の騒音もチェック。

２．地域におけるランドマーク性

　　そのエリアを代表するマンションか？目立つ存在で知っている人が多いかは大事。中古の
　　検討者はエリアのNo.2以下の物件や目立たないマンションをわざわざ選ばない。
　　広尾におけるガーデンヒルズや汐留におけるツインパークス、大崎におけるウエストシティ
　　タワーのような存在。

３．周辺のマンション戸数と今後の新規供給の可能性

　　周辺に築浅のマンションがあったり、新築が供給される余地がたくさんあると、検討者は
　　新築を選んだり、他の中古マンションを選んだりする可能性が高くなる。物件がたくさん
　　あって検討者が少ないと値段は下がる。予想される需要と供給のバランス。
　　人気エリアでは買いたい人もコンスタントに現れるが、人気エリアかどうかは、流行では
　　なく駅やブランドで判断すべき。一時の流行は必ず廃れる。

４．建物の管理状態と管理費の妥当性

　　建物の管理が良ければ築年数経過による建物劣化の影響も少なくなる。敷地内の植栽や
　　清掃状態などもチェック。また、管理費が高すぎると敬遠される。バブル期の物件では
　　管理費が月80000円とかザラにあるので要チェック。建物内に防災センターや常駐警備が
　　入っているマンションは資産価値が高い。

５．周辺環境、利便性

　　人の好みもあるが、一般的には緑が多く、周辺の道が広く大きな公園や学校が近隣に
　　あると◎。環状7号線や第一京浜のような幹線道路沿いなど交通量が多いと子供は危険だし
　　空気が悪いのでマイナスポイント。スーパーマーケット、コンビニ、金融機関、薬局、
　　クリニックなど必要な施設が近隣にそろっているか。風俗店や飲み屋街などからは離れて
　　いるかも大事。

６．タワーマンションの場合は眺望も大事

　　わざわざ中古タワーに住んで、眺望も何もない部屋を選ぶ人は少ない。湾岸タワーなどの
　　場合は海が見えるとかレインボーブリッジが見えるとか、東京タワーが見えるとかの条件
　　だけで、同じマンションでも物件の価格が1割から2割変わってくることもザラ。予算が
　　許すなら大きな窓があって眺めの良い部屋を選んだ方が良い。

７．間取り

　　PP分離はよっぽど専有面積の広い部屋じゃないと関係ないが、基本はワイドスパン行灯
　　部屋なしが良い。田の字で、片側の窓が共用廊下に面していて部屋の窓に格子がはまって
　　いるような部屋は避けた方が良い。あと、柱が部屋の中に食い込んで部屋の形がいびつ
　　な部屋が無いかも大事。

>>336
資産価値については、結果論の側面もありますが大体の予測は出来ますよ。
例えば山手線と有楽町線どっちがインフラとしての評価高いの？となったら、山手線でしょうし、この評価が将来変わり得る可能性は非常に低いでしょう。
そういう意味では、自分の将来のほうがよほど不明確で、分からない部分です。

・自分の住みやすさ→変動の可能性は高い。
・資産価値　　　　→変動値の低い、底堅い地域はほぼ判明している。

上記の２つを比較すると、どちらが確実性があり、勘案すべき部分なのかが分かります。
ただ、住みやすさが不便だと意味がないので、自分にとってバランスのとれた物件と、資産価値についてのリスクを考えて物件を選別すれば良いと思います。

どちらにしろ、物件価格が高騰している今の時期は、自分の選択する物件（地域含む）の将来の資産価値がどうなるのか、という部分は絶対に無視すべきではないと思います。

>>349
それはすごいねw
WCTの資産価値にも多分に影響は出てきそう。

＞３４９
シャトルバス出す意味あるんでしょうか。

バス停に行って、時にはバスを待って、そこからマンションへ向かう。
間違いなく真っすぐ歩いて帰った方が早いですよね？

>>351
鉄道インフラは最も大事な要素、且つ滅多に変更がないし、消滅もないから読みやすい。
住みやすいということは、求める人が多いということにつながるので、大事な要素。

>>351
例えば眺望なんて、直ぐに変わっちゃうから、眺望なんかは考慮しないほうがいいのですかね？

私は眺望は気にしません。
過去に住んだ部屋も低層階で眺望なんて無いに等しかったです。
まぁ人それぞれですよね。

このご時世、景色が悪くなることはあっても良くなることはほぼないですからね～。
スカイズあたりだと、それこそもし発展が進んでワイルドマジックやウゴカス？があった場所に大きな建物ができたら致命的。

極端な例ですが、虎ノ門ＴＲは正面に森ビルが１８０メートル級のビルを建設することによって東京タワーを眺めることもできた東側の眺望のほぼ全てがつぶれる。
湾岸に関しては虎ノ門のように高層ビルがひしめきあってるわけじゃないのでそこまでひどいことにはならないだろうけど、スカイツリーや東京タワーがちょうど隠れてしまった。とか全然あるよね。

心配なら永久眺望のマンションにしたら？

>>352
ウチの中古スレを覗くついでに
こちらもよく見るWCT住民です。

変わるのは品川からの帰り乗車場所で、
行きの降車場所は変わらず品川駅港南口横付けです。

元々の乗車場所も信号２つ待ち入れると
体感5分前後かかってたので、
個人的には面倒で使ってませんでしたが、
台風の時とかは使ってたのでそういう時には
今回の1分前後プラスは迷いますね。

＞358
虎ノ門ＴＲはあれは想定済みで皆さん買われたんですかね。大崎ウエストシティタワーも
駅側はSONYのビルに完全に視界ふさがれてますよね。
港南芝浦の海側はビル建つ可能性少ないんでしょうけど、豊洲エリアなんかも結構視界を
ふさがれているマンションの部屋ありますね。窓から見たら隣のビルというのはちょっと
ですね。

＞358
虎ノ門ＴＲはあれは想定済みで皆さん買われたんですかね。大崎ウエストシティタワーも
駅側はSONYのビルに完全に視界ふさがれてますよね。
港南芝浦の海側はビル建つ可能性少ないんでしょうけど、豊洲エリアなんかも結構視界を
ふさがれているマンションの部屋ありますね。窓から見たら隣のビルというのはちょっと
ですね。

じゃあ元々、駅→マンションは使いにくい状況だったのですね。
マンション→駅は朝混んだりするのですか？

＞363
個別物件の話は中古マンションスレッドでやってね。その方が情報も入るでしょ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7763/

>>362
虎ノ門は入居から半年後にパストラルの売却が決まった。
最初は高層ビルが建つなんて思ってる人が少なかったからおんぼろホテルがキレイな施設になればいいね～なんて話してたはず。

＞365
それは大変ですね。どこのマンションでも眺望は保証されませんとか言われますが、
せっかくのタワーマンションの視界が隣の高層ビルっているのはちょっと。
私の住んでいる部屋は部屋の前が公園なので、まず高い建物が建つ可能性は少ない
んですが東京ではそういうケースは少ないですよね。

>>356
住まいメインで眺望欲しいって考えるなら、永久眺望にしたほうが良いですね。そこを吟味すると、物件もだいぶ限られてくるから、逆に良い買い物が出来るかも。
短期リセールを考えてるなら、永久眺望でなくても良いし、眺望無しでも割安ならお得。 眺望を考慮しないというより、眺望が価格に反映されているか、されていないかのほうが大切なのかも。値付け設定の間違いはそのままダイレクトにリセール価値に反映されるので。

永久眺望のマンションってあります？

運河とか海沿いでしょうね。

シティタワーズ豊洲とかですかね。片側は運河沿い、片側は出来たばかりのビル。

永久眺望確定物件

シティタワーズ豊洲
東京ツインパークス(東京湾、浜離宮側のみ)
タワーズ台場(全方位)
ベイクレストタワー(レインボーブリッジ)

まだ沢山あると思いますけど、たぶん分譲物件の全体の1割にも満たないんで、他の物件に比べて資産価値的にはプラスなはずですよ。ベイクレストは品川にしては何故か異様に安いけど、かなり駅遠なのと管理の悪さが足を引っ張ってるのかも。

GFT、ブリリアマーレ有明、芝浦アイランド、WCTも追加して下さい。他にも沢山ありそうだね。

厳密に言えば永久眺望が確定されてる物件なんて殆どないでしょ。
例えば前にスカイズスレで話題になってたけど、西向きの部屋の一部は晴海の煙突でちょうど東京タワーが隠れるんですよね。
たかが細い煙突一つで変わるもの。
スカイツリー、東京タワーに関しては見えるか見えないかで物件価値に大きく影響を及ぼすかと。

ちなみにタワーズ台場はレインボーブリッジ側は大丈夫だけど、もしも青海側の開発が進んだら南側の広大な駐車場に建物ができる可能性はあると思います。

まぁどんなことでも起こり得るって話です。
なので最初から眺望皆無の部屋を安く買うっていうのは選択肢として悪くはないかもしれないですよね。

マンションを中古で買う場合の問題として、資産価値を重視しようとすると、そういう物件はすでに値段が高いから、コスパが悪いしそもそも手が出ないということ。いくら広尾ガーデンヒルズが良いと分かっていても、ふつうのサラリーマンには高すぎて買えないわけです。一方、比較的安くても新築で買ってすぐ値上りする、いわゆる値動きの良いマンションもありますね。長期的に見て資産価値は維持されるものではないかも知れませんが、数年で売るつもりならそういう選択肢もありそうですね。

>>373
眺望確定されてる物件は少ないので、逆にこのスレにあげていくのは有りかなと思いますね。たしかに指摘あったように、方角もきちんと記載しないといけないですが。

資産価値がすでに高く、価格も高いということは、値下りも限定的なのでしょう。買える方や買えない方様々ですので、高すぎる価格でない限りは話題にするのは悪くないかもしれませんね。

>>372
GFTは良く分かりませんが、ブリリアマーレは周りが空き地だらけなので、むしろ眺望が無くなるリスクが高いのでは？
芝浦アイランドは田町駅前再開発の影響をどれだけ受けるか。WCTは売り文句が、眺望を超えた超望だったくらい東側の眺望は素晴らしいですが。港南5丁目に構造物が出来る可能性はゼロでありませんね。北側は港区の公園として整備されたばかりなので当分は大丈夫ですかね。

>>376
私もGFTは見識無いですが、BMAとBASについては南東はテニスの森なので眺望安定です。北西は小中学校、五輪体操競技場（当初予定の仮設からレガシー利用に変更）、親水公園が決定してますので中高層階はリスク低いと思います。

北、東、西部屋で眺望良くても仕方ないので、
南が永久眺望のマンションが良い。

すでに都内はタワーマンションだらけなのですが、せっかくのタワーの魅力の一つは見晴らしの良さでしょう。どうせタワーに住むなら東京タワーやレインボーブリッジ、六本木ヒルズなどランドマークが見渡せる部屋は、やっぱり人気が高いでしょうからね。あと、タワー低層なら公園ビューとか緑が多いとかも大事な要素。

ちなみに約一年ちょい前に景観無視で買った部屋、特に身バレが怖いわけでもないので写真を。
かなり格安でした。

やっぱり皆さんとしてはこういう部屋は無し？

ビルがもう少し遠ければ景色になって
逆に綺麗なんですけどね。
ちょっと近すぎかな。

シティビュー！近未来的でかっこいいじゃないですかwこれ品川ですか？
僕の持ってる部屋はレインボーブリッジが見えるんですけど、色々友達と話をしているうちに気づいたんですけど、やっぱり故郷が川沿いだったから水が見える景色が好きだったんだなぁと最近になって気づきました。
山育ちの職場の友人は、湾岸沿いの景色よりも緑が見える部屋のほうが魅力を感じるって言ってたし、所詮そういう事なんでしょうねw
後付けで、そういった眺望のプレミア感や需要的なもので資産価値が付随しているんだと思います。
そんな380さんは都内の生まれとかだったりして。

>>373 >>376 >>377
ありがとうございます。更新します。

永久眺望確定物件

東京ツインパークス(東京湾、浜離宮側のみ)
タワーズ台場(レインボーブリッジ側)
GFT(レインボーブリッジ側) ※空き地がない為
芝浦アイランド群(レインボーブリッジ側)
ベイクレストタワー(レインボーブリッジ側)
シティタワーズ豊洲(方角不明)
ブリリア有明シティタワー(レインボーブリッジ側のみ確定の模様でした)
BMA/BAS(テニスの森)

WCTは５丁目の構造物の件でまだ確定できないようなので、一旦除外しました。

＞383
WCTと言えば他スレに貼られてた写真ですが、WCTの物件サイトにあった写真みたいです。
せっかくのタワーならこんな景色の部屋に住んでみたいなと思ってます。

＞380
眺めは無いですがこの距離なら良いと思います。芝浦アイランドとか、住不の
大崎ツインタワーとか、タワー同士が近接している物件の建物と建物の間が
数十メートルしか離れていないのって、お互いの部屋は気にならないのかな？

>>384
これ住友HPにあったような(笑)
WCTって実際にこんなに素晴らしい眺望なの？
煙突とかもあるって話だったけど。
この眺望が永久であれば、リストにいれたいですね。

>>378
南が永久眺望って現行ではあんまり無いですが、これからできる有明ガーデンシティや選手村跡地のタワーは期待できそうですね。

シンボルの南はレインボーブリッジが良く見える永久眺望。
部屋によっては西に東京タワーも見える。

＞384
WCT東側の足元は港湾施設ですが、その先は東京湾で2km先の対岸が見渡せ、周囲に高い建物が
皆無なので空が広い。駅から遠いのにもかかわらず、この眺望で人気を維持しているマンション。

>>389
え、この写真はさすがにWCTじゃなくないですか？w
これどこの眺望だろう。綺麗

＞390
389はワールドシティタワーズの完成後の販売時に物件ホームページに掲載されていた
建物内モデルルームの写真ですね。オリジナルはこの写真です。

これだけの景色があるから、今でも人気なのでしょう。ただし、この景色が見えるのは
東側の中層以上で大きなダイレクトウインドウがある部屋に限られますが。
そういう部屋は、手放す人が少ないので売り物がなかなか出てきません。でてくれば
坪単価400万くらいしますが、仲介業者に登録して売り物が出るのを待っている人が
いるので、あっという間に瞬間蒸発します。

＞391
東側中住戸ならこの景色が中古坪単価400万くらいでギリギリ買えるかもしれませんが、
この写真の部屋は北東角部屋なので分譲時、121㎡で2億円坪単価は540万。

B2-120B-EN_M1 1億9800万円 2LD 35階/42階 121.22m2

北東角は中古市場にはめったに出てきませんし、出てきても値段がいくらになるか
分かりません。ちなみに北東角最上階はメゾネットになっていて分譲価格4億円でした。

ちなみに384と389は同じ部屋を別角度から撮影しているものですね。384は夜景、389は明け方。
これだけの湾岸オーシャンビューを得られる立地は品川、田町エリアにはもう無いので希少です。

>>391

この写真の部屋よりは小さい部屋ですが、ブリーズ北東角部屋の購入を真剣に検討しました。
ただ、この写真では分かりにくいですが、構造上リビングや寝室に柱が何本か食い込んでしまっており、リビングは長方形ではない変形形状です。
また眺望的には長所ですがリビングの2面がダイレクトウィンドです。

ほぼ永住（手放すことを前提としていない）での購入を考えていたため、TVを含めた家具の配置がしやすい他の部屋にしました。
結論として、眺望を優先するか、部屋の使いやすさを優先するかだったので、部屋の使いやすさを優先しました。
購入した部屋は、当初検討していた北東角部屋と同程度の大きさの部屋ですが、お値段は北東角部屋よりも安かったです。

WCTは品川駅周辺の喧騒からもやや距離があり、施設も充実しており快適ですのでお勧めのマンションです。
住民も（六本木某所などのように）ミーハーで浮ついた雰囲気の人などもあまり見ることもなく、落ち着いた住民層だと思います。

無料のマッサージチェアがあるのも良いです。
人気ありそうですが、案外空いていてすぐ使えます。

＞394

そうですね。タワーマンションは柱が部屋に食い込んでいる場合とうまく避けている部屋
があるのですが、角部屋は柱がどうしても部屋の中に来ます。だからリビングは20畳以上
はマスト。それに角部屋のリビングは角部分に設置されてますが、2面窓は家具の配置に
困りますよね。

一度、有明の某タワーマンションの角部屋見ましたが、15畳しかない正方形でどうやっても
ダイニングテーブルとソファと60インチＴＶは配置できない形状。あれ、実際どう使うん
だろな？と思いながら速攻却下しました。

完成前に購入すると、思わぬことがあるかもしれません。できれば完成物件を見て買いたい
と思ってます。

>>395

私が検討したWCTのブリーズタワーの北東角部屋のリビングの表示は確か約17畳でした。
しかし柱がリビングに2本食い込んでいるため有効面積は小さくなってしまっており、かつ、長方形ではない変形リビングです。
（確かマンションの場合は柱がある部分も面積表示に組み込まれるので、実質面積は小さくなります）

また、他のタワーマンションのように、うまく柱をリビングに食い込ませないような設計でも、リビング周囲に不要なカウンターがあり、これが有効面積を減らしますので、どっちもどっちです。

これらの場合は50インチどころかもっと小さなTVを設置する場所にも悩みます。
WCT（特にブリーズタワー）は東と北の双方の眺望に優れているので、その両方を享受できる北東角部屋からの眺望はとても素敵でした。
まさに、間取りさえ・・・、と言ったところです。

結局、WCTのレインボー向きは最低いくらくらいあれば買えるんですかね？DWがついていれば、狭くても中住戸でも良いんだけど。億も出せないから。
調べてるけど、ここは3つマンションがあるから、難しいよね。

レインボー向きはブリーズ北向き、東向きかアクア東向きで20階以上の高さは欲しいですね。
レインボーが見える部屋の中古売り出し坪単価は今350万から400万くらいなので、
85㎡で9000万から10300万位じゃないでしょうか。急いで売る必要がある人なら交渉に
よって若干の下げはあるかもしれないですが、基本人気があって希望の間取りが出るのを
順番待ちしている人もいるので、仲介業者に希望を伝えておかないと部屋が出てもすぐに
他の人に決まっちゃいますよ。

アクア東、ブリーズ東、ブリーズ北にも、50㎡～60㎡台の部屋もあったと思うので、そちらであればもっと安く買えますね。
東側と北側のファミリータイプの部屋だと、現状の相場ではかなり高い金額になると思います。

398さんがおっしゃるように、WCTのアクアタワー東向き、ブリーズタワー東向き、ブリーズタワー北向きは人気が高いため、値付けが妥当であれば市場に出たとたんに瞬間蒸発のようです。
複数の不動産会社へ希望の間取りなども含めて登録しておき、情報が入り次第、内覧に行くのが良いと思います。

1LDKはやや安いですが、3LDK、2LDKは人気ですから高いですね。

WCT関連は、WCT中古スレ（下記アドレス）の方が情報も豊富ですし、ここ数年の流れも分かりますし、そちらの方が良いかもしれません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7763/

>>402
そちらでもいいですけど、このスレでもWCTの良さをもっともっと語っていってもいいと思いますよ！

>>403
敷地の真ん中に報知新聞がある時点で絵にならない。
報知新聞に移転してもらい、芝生に出来たら合格です。

＞404
真ん中じゃないじゃん。笑
それよりも、北側の公園とつながった敷地、西側は建物が建つ可能性の低い大学、
東と西は運河ですぐ隣に建物が建っちゃう可能性が低い。斜め向かいは小学校。
これは良いと思うけどね。

芝浦アイランドの情報も知りたいですが、住民さんいますか？今の取引成約相場
どんなものですか？あと、周辺環境と眺望はどんな感じですか？

>>399
中住戸であるのですね！その3つとも、レインボーブリッジや東京湾見えますか？あとはDWが狭めでも良いのであれば…6000万くらいで買えればベストなんですけど。
ファミリーまで広い部屋はのぞんでいないですw

中古でWCTやアイランド他、値段も含めてこのスレで話し合えれば、色々と比較できて参考になるかもですね。
総合スレの強みですな。

＞407
＞その3つとも、レインボーブリッジや東京湾見えますか？

見えますよ。ただし、なかにはダイレクトウインドウじゃない部屋もあるので、よく見て
ください。レインボー眺望楽しむためには20階以上の高さであった方が良いと思います。
それ以下だと港南5丁目の建物の存在感が大きくなります。ブリーズ北からのイメージは
wikipediaのWCTのページにレインボーブリッジ夜景の写真がありますね。

＞あとはDWが狭めでも良いのであれば…6000万くらいで買えればベストなんですけど。

北側は1LDK、2LDKの設定も多かったので小さめの部屋が時々出ますよ。逆に3LDKが
もともと設定が少なかったのでなかなか出ませんが。今も23階の北2LDK5980万でが売り
出されてますね。ダイレクトウィンドウ小さいですが、ご希望通りかと。
レインボーブリッジが綺麗に見えるのは理想はWCTのラウンジもある26階～30階くらい
ですが23階ならまずまずじゃないでしょうかね。

http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0003544326/

あーすいません。↑の物件、賃貸中でした。投資物件ですね。。。仲介業者に言っておけば、
希望の部屋出たときに連絡くれます。レインボーブリッジが見える部屋は人気が高いので、
仲介業者に希望を言っておいた方が良いですね。

んー。興味のないマンションの話題ばっかり…

湾岸はどこが興味あるの？

浜松町にたまたま仕事で行ったついでに旧浜離宮を見てきました。動きのある東京湾ビューと同じくらい、鳥のさえずり、水鳥の動きや鯉の動きなど、これも動きのある眺望だよなーと思いながら、長時間いましたけど全然飽きないひと時を過ごせました。椅子も沢山あるので全然疲れなし。東京湾もですけど、ここや浜離宮恩賜とかを臨めるマンションも素晴らしいですね。浜離宮は東京ツインパークス、旧浜離宮恩賜はプライムクレスト芝でしたっけ？この辺りが部屋から見れたり近所にあって普段使いできる都心の立地は本当に良いなと思いました。

プライムクレストタワー芝からだと、旧芝離宮恩賜庭園の事ではないですか？浜離宮恩賜庭園もそうなのですが、あの時代は高みから見下ろすという文化はなかったので、現地に赴かないとその素晴らしさは体感できないと思います。実際、上から見下ろすよりも、現地からの眺望のほうが素晴らしい。
とはいえ、600円だか1000円だかで年間入り放題になりますので、重要文化史跡である江戸時代の大名庭園が眺望内にあるだとか、近くにあり公園のように普段使い出来るのは確かに素晴らしいですね。

海、空、緑、植物、鳥。すべて季節や時間によって変化するもの。こういう自然が感じられ変化がある眺めは飽きないね。大事なのは変化すること。空も変化する。海も季節や時間で変化する。海の上の船も動く。植物も季節で変化する。鳥も季節で種類が変わる。人工物だけの眺めはすぐ飽きる。

旧芝離宮恩賜庭園でした。失礼しました。今度は東京ツインパークスから見渡せる、浜離宮恩賜も歩いてみようかな。お客さんは年寄りばかりと思っていたけど職場近くの若い方が沢山いたのもびっくりでした。年間パス600円ならリーズナブルですよね確かに

>>415
そうか、東京タワーは人工物だけど、日によってライトアップがコロコロ変わって、おっ！てなりますよね。レインボーブリッジも日や時間でライトアップ色も変わるし、評価される眺望物のキーワードは【変化】コレですね。ここを要点に眺望を選ぶ事が大切ということですね。なるほど〜

>>409
ありがとうございます。確かにピッタリの物件です！(投資用でなければ…)
ただ、この部屋DW側にベッド置けますかね。寸法が見えないが、ギリギリ置けるか置けないか分からないライン…。
とはいえ、自宅用だと瞬間蒸発しそうな物件ですね。投資用だと、ローンがかなり難しくなりますもんね。

＞417

たぶんベッドはおけますね。一人でリビングを寝室にするなんて贅沢な使い方するのだったら、
ファミリータイプじゃなくても問題ないですもんね。1LDKの設定も結構あって以前はたくさん
売りに出てましたが、最近は売り出しが減ってるので競争率高そうです。

＞413
港南の運河で撮影した野鳥です。こんなささやかな自然が身近にあるのが芝浦港南の
良いところでもあります。

>>419
海いがいと綺麗？

>>420
綺麗ですよ。特に水温が下がる冬はプランクトンの発生が抑えられますからね。

週刊新潮に杭偽装の特集。建築の不具合は大概8年くらいで出てくる。ワイン同様、10年過ぎたマンションがオススメだと。住民モラルや管理組合活動もわかる。耐震基準を変更した1981年以前の物件、2006～08年の建設ラッシュ時の物件は注意が必要。
湾岸エリアは杭打ちをしっかりやるというのがゼネコンの共通認識で耐震設計も相応のものをしているのでむしろ安全とも。意外と都心も支持層まで深い。

＞421
よどんだ川と違って、芝浦港南あたりの運河はすぐそばの海と一体ですからね。潮の満ち引きで水が常に入れ替わっているし、東京湾も昔みたいに工場からの汚水なんかを垂れ流していないですから綺麗なものです。よく、運河が匂うとかいう人がいますが、潮の香りはすることがありますが臭いにおいはありませんね。

湾岸マンションの中古取引成約予想単価一覧表を貼っておきます。

センチュリーパークタワー凄すぎる。
駅近でもなくあの築年数でこの価格か・・・。

月島っていいよね。
ＣＧＰ欲しかったな。
中央区で駅直結のタワーマンションって他にないでしょ。

Ｖタワーは駅から少し歩くけど、日本有数のビッグターミナル直結。
ツインパークスの方が高いのはなぜだろう。

眺望？

＞427
湾岸の場合、駅距離だけじゃないね。上位にワールドシティタワーズやパークタワー芝浦
ベイワードが入っているけど駅から遠い。
眺望とかマンションの仕様とかいろいろな要素が絡み合う。あと、開発期待値が織り込ま
れている場合も。

>>425
タワーズ台場はギリでトップ10圏外かぁ。あと2万成約価格が高ければ…残念。

>>427
ツインパークスは、エントランスとか、眺望とか。立地的にも山手線、地下鉄2社、ゆりかもめ等かなりの路線が使える、加えて銀座徒歩圏。沢山のメリットがあるし、内装デザインなど、シックな感じのヴィンテージマンションとしての評価が高く、資産価値は落ちにくそう。(タワーズ台場もそっち系のデザイン)
Vタワーは直結とはいえ、ちょっと歩くからなぁ。勝どきビュータワーくらいの直結距離だとかなり価格凄くなりそうだけどね。

>>424
これから中古を買う人は、予算もあると思いますけどこれのトップ20くらいの中から選択して購入しておけば、今後も間違いないですかね？

>>430
今後を気にするなら中央区港区から選んでおいたほうが良いよ。

ファミール月島とか内覧したことあるけど高級タワーマンションって言えるのが不思議なくらいがっかりしたな。
外観も変だし。
超駅近だけど。

これと見比べると面白いですね。
豊洲勝どきがかなりあがってる

＞433
それは面白いなと思い、エクセルで両方の資料に記載がある物件の比較表を作成、ついでに
マンションの戸数データがあるので、総戸数の加重平均値を取り、地区別騰落率を計算した
ところ、興味深いことがわかりました。

2010年から2015年の5年間で最も上昇率が大きかったのは、港区の港南地区、芝浦地区。
両地区は30％以上上昇しています。これは、品川駅・田町駅・山手線新駅の大規模再開発
計画や品川駅がリニアの始発駅に決まったことなどが影響しているものと思われます。

次いで、中央区の佃地区、新橋・月島・勝どき地区で125-130％の上昇です。佃地区は
30％伸びていますが、月島・勝どきは意外と伸びていません。月島・勝どきは、いまだ周辺
環境が整っていないことが影響しているかもしれませんので、今後伸びてくる可能性は
あります。

最も上昇率が低いのは江東区。豊洲が125％、有明・東雲は120％程度の上昇。豊洲は人気
が出てきているものの、やはり港区・中央区には及ばないようです。有明は、最も都心から
遠い上に、周辺環境整備もこれからなので、もともと安かったうえに上昇率も一番低く
なっています。

正直、ここまで綺麗に港区、中央区、江東区の差が出るとは思いませんでしたが、中古マン
ション検討者には非常に参考になる興味深い結果と思います。

※台場はタワーズ台場一棟しかないので、地区別分析に入れていません。

あと、2015年絶対値で平米単価1000万越えは、ツインパークス（汐留）、Ｖタワー（品川）、
ワールドシティタワーズ（品川）、芝浦アイランドグローブタワー（芝浦）となりました。
一般的な人気や評価を反映していて違和感は無く、順当と言えるのではないでしょうかね。

>>433
豊洲がかなり上がってるなんてテキトーなことを言って申し訳ないです笑

かなり興味深いデータを編集してくださって感謝です。

借りた方がいいんじゃない？
価格の高いタワマンは物件価格のわりに、
賃貸に出しても、大した賃料取れないから。

やはり有明の一番手はBACでしたね。

>>424
> 湾岸マンションの中古取引成約予想単価一覧表を

　このデータの意味合いなんですけど

(1) 今後の取引の、平均単価の予想値
(2) 直近で成約が見込まれる、特定の1つの取引の予想単価

のいずれでしょう？ もし(1)なら、何件ぐらいの取引をどのように想定しているのでしょうか？
同じマンションでも部屋によって単価は大きく変わるため、データの算出方法によっては結論に影響するかと思いましたので。

>>439
直近で成約が見込まれる予想単価 ですね。該当マンションの中古物件を売り出した場合に数ヶ月以内に成約が見込まれる予想単価を、最近の成約事例から予想しているものだそうです。
デベロッパーのバイアスがかかっているデータや売主の売り出し価格と違って、ある程度信頼できるデータと思います。

>>438
BACは築浅だから単価が高くなっているが1年後にこの位置にいるか微妙。