文京区でこれから販売されそうなマンション

ありがとうございます。湯島やっぱり良いですよね。

＞＞679 周辺住民さん

親の代の地縁が江東・葛飾・江戸川だった自分には湯島は洗練された感じがします（もうキラッキラです）。主に銀座・丸の内界隈での飲食に湯島・本郷エリアが加わりました。

＞＞680 マンコミュファンさん

歩いて行けるエリアがどこも良いですよね。東京駅へも歩こうと思えば歩けますし。文京グルメマップ2020ー2022も湯島・本郷エリアが巻頭で紹介されていますが、他のエリアに比べて、圧倒的にお店が多くてびっくりです。

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>>683 周辺住民さん
湯島が起点だと、浅草、上野、神楽坂と東西の軸も近いですね。

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>>683 周辺住民さん

徒歩圏内のエリアが充実しているほか、湯島駅、上野広小路駅、御徒町駅、本郷三丁目駅、御茶ノ水駅なども徒歩圏内で、都内のどこへ行くにも便利なのが湯島の特長かと思います。湯島に馴染みのない人は「ラブホの街？」と思うかもしれませんが、スーパーの「サミットストア湯島天神店」も近くオープンしますので、より住みやすくなりそうですね。

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湯島駅のスミフの土地見てきました。隣の1番出口と一体化している吉野ビルは、1階テナントがしばらく空いていたと記憶していますが今日行ったら不動産仲介の店舗が入っていました。あのビルは無くなりそうにないですね。

東側のホテルも気になりますが、北の不忍池側もいかにもな外観のラブホテルと面しています。しかも距離が近い。マンションにしたら北側の部屋を買う人いないのでは…。ただ現地を見直してみると、拡幅後の春日通り側がメインになると考えるとそんなに気にならないかもしれませんね。

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そういえば野外音楽堂正面の建て替え土地も見てきましたが、結局ホテルのようでした。

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もちろんコロナが終息しつつあるのは朗報ではあるのですが、またコロナ後のように上野から御徒町のあたりは外国人観光客が溢れそうですね。
これからのことを考えると坂の下よりも上の方が住環境的には良さそうです。

話は変わりますが、心当たりのある方にお知らせです。プロバイダからBAN食らったのに懲りない投稿を続けると次は何が起きるかが心配です。ご自重ください。

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>>686 匿名さん
吉野ビルの件、現地を見ると、吉野ビルがまだ道路拡幅の立ち退きに応じていないように見えますが、実は、立ち退きの対象外なんですよね。

でも東京都としては、吉野ビルが立ち退いてくれたら、エレベーター付きの新しい出口が建設できる、と思って説得を続けているのかもしれません。

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中古マンションが5ヵ月連続で上昇 築46年でも“億ション”【WBS】

https://news.yahoo.co.jp/articles/9836a225e00b8203276550020973ce6f5455...

東京文京区にあるマンション。1975年に建設された築46年、4LDK、101平方メートルのリノベーション物件です。地上14階建ての11階と高層階に位置し、窓からは東京スカイツリー、上野恩賜公園が一望できる点も魅力です。

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>>690 匿名さん
文京区では４LDKは希少なので高くても売れるとは思いますが、築46年は驚きです。

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>>690 匿名さん
これってどこなんでしょう。池之端のタワマンが並んでいるあたりの裏側？ライオンズ上野の森のあたり？そんな古いマンションあったかな…

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築50年近くのマンションは、いくら内装をリフォームして綺麗にしても、人間の血管と同じく、配管は相当劣化したりしているので、これまでの維持管理、修繕の程度にもよりますが、素人が手を出すのは危ないと思います。耐震補強工事はしているのかしら？

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>>692 匿名さん
この辺かな？価格も似ているし、築年はどんぴしゃり。
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz196...

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>>693 匿名さん
旧耐震なので室内空間が広いかもしれないですね

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>>694 匿名さん

すべて一致してるので、ここだね。

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>>694 匿名さん
これ改めて見たけど坪単価計算すると三百万少々なのな。
ほぼ億ションとか言うと高そうだけど、都心六区で４LDK100平米で探したら格安かも

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最近、新築よりもバリューのある中古物件購入をすすめるブログ記事とかも目にするようになったけど、新築を値下げして売るよりはなんらかの訳あり（築古とか駅遠とか）を安く売るほうが、新築相場への影響が少ないのでデベロッパーも手がけやすいのでは。

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この築年数だとローンで買って地震が来たらすべてを失いますね。４LDKって今どき必要ですか？どうしても住宅が必要なら郊外で築浅の中古買った方が良いかもしれませんよ。

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古いマンションだからか、お風呂のサイズ1317はちょっと小さいですね。

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>>699 匿名さん
昔は一人っ子の三人家族が多かった気がするんですが、最近は働き方改革で家にいる時間が長くなり夫も子育てに参加できるようになったせいか経済的に余裕のあるお宅だと子供三人、奥さん専業主婦みたいなご家庭が増えたような気がしますね。それに向丘一丁目はあの誠之小学校の通学区域に当たっていますから買いたい人は多いでしょうね。旧耐震を気にして苦悩する人は多そうですが。

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>>701 匿名さん

いやだ、いやだー。旧耐震なんか絶対に住みたくない！

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>>702 匿名さん
で、後ろから母ちゃんが「あんたの稼ぎじゃ二億なんてだせないでしょっ！ここしかないの」ってピシャリと言われてショボーン...男はつらいよ

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まあ、冗談は別にして、国会議事堂も日銀も旧耐震だからなあ。
ちゃんと作られていれば古くても大丈夫という話はあるよね。耐震診断をマンションで受けて大丈夫なことを確認しているとか、耐震補強済みとかいうなら問題ないんだろうけどねえ。

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>>704 匿名さん

耐震の心配もそうだけど、古い建物は給排水設備が想像以上にもろいからね。血管のようにコレステロールみたいな汚れで詰まったり大変だよ。内装だけのリフォームで「安い！」と飛びついちゃだめ。

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>>705 匿名さん
大規模修繕の履歴とか、現在の修繕積立金の状況とかは要チェックでしょうね。1965年に完成した原宿のコープオリンピアも色々難ありのようで、赤井氏のブログにも書かれています。
https://www.sumu-log.com/archives/2053/

逆にこうした面がクリアされていたら、大変なお宝ということになります。

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東京メトロ本駒込駅の出口脇のオプレジ物件の隣に駐車場があります。その隣のビルの解体告知が出ています。合わせると本郷通りに面した結構な敷地になると思います。どこが仕込んでいるのだろうか？

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ファミール本郷のほかにも、本郷ハウス、ファミール久堅、ドミ小石川など、1戸平均100㎡超えしている古いマンション、いくつかありますよね。音羽の方にも固まって存在していた気がします。

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>>709 周辺住民さん
播磨坂沿いで坂の北側の沿道のファミール久堅は出たら欲しいと言う人は多いでしょう。あの並びは緑が美しく日当たりもいい、古くても気品あるマンションばかりですからね、リフォームしなくても億を超えてくるでしょ。ドミ小石川や本郷ハウスは駅が近く便利ですが、ちょっと繁華街っぽい感じなので少々駅距離があっても私が住むなら播磨坂ですかねー。

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播磨坂って、
道路計画(都市計画)の
失敗跡なの？

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>>711 検討板ユーザーさん
失敗じゃないですよ、いまだに予定地域ではビルを建てることすらできない状況が続いています。都市計画道路を拒否し続けることで、文京区は大きなペナルティを支払っていると私は思っています。

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もはや文京区は盲目に野党に票を投じる区ではなくなってきていると思いますね。

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>>712 匿名さん
住民は反対していますが、道路が建設されていない理由は反対運動ではなく、単に事業化の段階に入っていないだけです。元々、何十年も先に建設する前提の計画ですしね。

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以前から区議さんの何人かが環状3号線の計画撤回を主張している人がいたので区議会としては反対なのかなと思っていたのですが。
https://www2.jcp-tokyo.net/itakura/archives/538

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いずれにせよこれほど長い間放ったらかしになっているのは大きな抵抗があるからでしょう。ウイキペディアの図を見ても、完成していないの文京区だけのような気がします。

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東京都の計画に区議会が全会一致で反対しても何？って感じになると思います。都議会での採決なら重い意味を持つと思いますが。

今この辺だと、不忍通りの拡幅と甘泉園への延長（環4）が優先されているように見えます。環3に取り組むのはその次でしょうね。

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>>717 周辺住民さん
目白台の所ですね、あそこはだいぶ立ち退きが進んでますからいずれ通るでしょうね。

環状3号は地下化することも検討中みたいですが、外環道の地下トンネル掘削工事で陥没などの問題が起きていますから、果たして我々の生きている間にできるかどうか。私としては地上を通して周辺の再開発も一緒に行う方が、単純に地下を掘るよりもより乗数効果が高いとみていますけどね。

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外環道のトンネルは大深度地下でシールド工法ですね。大深度に達するまで1kmくらい必要なので、環状3号が地下化する際には、普通に開削工法にすると思います。

雑司ヶ谷あたりの環5の2は、地下が通過交通、地上が生活道路として設計していますね。

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>>719 周辺住民さん
開削工法だと立ち退きは必須になりそうで、これまた時間がかかりそうです。さらに生活道路となると沿道の用途地域がどうなるのかが気になりますが、現在の播磨坂のような瀟洒なマンションが建ち並ぶ緑の豊かな通りになるといいですね。

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賃貸かとばかり思ってたら分譲なんですね。
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/dtl/00152801/?ult_out=nm_dd...

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>>721 マンション検討中さん

専有面積25～61㎡ですからね。賃貸のつもりが売上たたなくて分譲にした感じです。

建物北東の東側に開口がないのが残念です。開いていれば、春日通りに沿って抜けがあり、さらにその先にスカイツリーが望めます。隣のプラウドも似たような感じですが、設計者が現地を確認してないんでしょうね。もったいなすぎる。

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公式サイトも貼っておきますね。

ブランズ文京本郷一丁目
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/hongo1/

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>>717 周辺住民さん
東京都も喧嘩したくないですから、困難な案件は後回しになるんですよねー。生きているうちに着工されなければいいという老人も多いのではないかと思います。

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ブランズ文京本郷一丁目はスレが立ちました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/674815/

>>724 匿名さん
環状3号は第四次事業化計画（2016～2025）で優先路線に指定されなかったので、少なくとも2026年までは動きがなさそうです。第三次で優先路線に指定された天神下交差点付近ですら、いまだ着工していないので、環状3号の先は長いですね。

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>>725 周辺住民さん

湯島天神下交差点から切通坂の道路拡張工事は当分先の話でしょうか。拡張すると、無電柱化するんですかね？

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>>726 匿名さん
そろそろじゃないですかね。交差点の建物はほぼ無くなりましたし、付近はつい先日何やら地下の調査をしていましたよ。

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>>727 匿名さん

湯島天神下交差点の拡張予定地の後ろの雑居ビルや戸建は、まもなく住友不動産によって解体されますね。ただのビルになるのか、マンションになるのか、気になりますね。隣にラブホテルがあるので、マンションは無理かな。。

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>>726 匿名さん

天神坂交差点から湯島ハイタウン前までは、扱いとしては事業中です。工事はまだだけど事業としては始まっていて、土地の買収もひとまず終了しています。

そこから先、本郷三丁目交差点までは、2016～2025年に優先的に事業着手することになっており、工事が終われば無電柱化されるでしょう。

が、そもそも、台東四丁目交差点から湯島ハイタウン前、本郷中央教会西から本郷三丁目交差点までは2006～2015年に優先的に事業着手するはずだったのが、延び延びになっています。

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>>729 周辺住民さん

詳細な情報、ありがとうございます。無電柱化したら、あの辺りの景観も良くなりますね。天神下交差点から本郷三丁目までの春日通り沿いは、歩くと分かりますが、低い建物が連なり、明らかに道路拡張事業地と分かりますね。

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春日通りのあの辺は道が狭くてごちゃごちゃした印象があるからね、沿道に今あるいい店が広がった後にも残ってくれるといいけれど、そこが心配かな。無機的なオフィスだらけになっちゃうとつまらない。

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>>731 匿名さん
湯島から本郷三丁目にかけてのあの辺りは、関東大震災や戦災でも被害が少なかったので、明治時代の街の面影がうっすらと残っているんですよね。

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三井不動産が東京ドーム子会社化で最高益だって
三井不動産の重要拠点になったな

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>>731 匿名さん
壺屋はあのままの感じで残って欲しいな。厳しいか。。

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>>734 マンション検討中さん

湯島の和菓子店・壺屋や理容室・ベーラとか、味のあるお店が結構あって、あのままの感じで残ってほしいですね。

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>>735 匿名さん
いっそ文京ガーデンに引っ越して来ればいいのに

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>>736 匿名さん

湯島から文京ガーデンまではちょっと距離ありますよ。

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なにげに今地元の不動産屋さんのサイトをみたら宝生ハイツの建て替えの正式決定は2022年春頃の予定と明記されていましたね。『三井不動産レジデンシャル』が事業主ともされており、来春が楽しみです。
http://www.jkhome.com/properties/detail/s/26409
2年の定期借家で募集も出ているので、着工は再来年以降になりそうですね。

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>>737 匿名さん
今度甘味処みつばちさんの支店ができるみたいですよ
https://tabelog.com/tokyo/A1311/A131101/13003590/

壺屋さんも来られたらいいと思います。

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>>739 匿名さん

あの最中の壺屋さん（本郷）の場所は、春日通りの拡張予定地のエリアでしょうか？ あそこの最中は、後を引かない、絶妙な甘さのあんがぎっしり入っていて、もち米100％の皮も上顎につかないしっかりとした塩梅で、私は大ファンです！

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昨日小石川三丁目の千川通り沿いを散歩していたら、道から一本入ったところにマンションが建つぐらいの更地が造成中だった。何が建つかな、また賃貸かもしれんが。

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昨日は不思議な人がいたな、戸建てとかマンションの広告を手に持って練り歩くサンドイッチマンみたいな営業さん。寒いのにご苦労様です。

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(仮称)文京区本駒込五丁目計画
地名地番 東京都文京区本駒込5-70
住居表示 東京都文京区本駒込5
主要用途 共同住宅
工事種別 新築
構造 鉄筋コンクリート造
基礎 杭基礎
階数（地上） 14 階
階数（地下） 階
延床面積 8021.05 ㎡
建築面積 675.19 ㎡
敷地面積 1116.11 ㎡
建築主 三井不動産レジデンシャル株式会社

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東京建物のマンションの標識が出ていたので、スレ立ててきました。

（仮称）本郷三丁目駅前プロジェクト
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/676989/

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久堅公園の近くでまたオープンハウスのマンション計画あります。
またまた好立地で即完売でしょうか。

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>>746 マンション検討中さん

よろしければ、建設計画の看板をアップ、または内容を教えていだければと思います。

文京区でのオプレジの勢いは止まらないですね。

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>>747 匿名さん
敷地面積582.86
地下1階の7階建て
2023年9月完了

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>>748 マンション検討中さん

貴重な情報、ありがとうございました！

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>>746 マンション検討中さん

これですね

＜(仮称)オープンレジデンシア小石川5丁目Ⅲ新築工事＞

地名地番 東京都文京区小石川5-27-1
住居表示 東京都文京区小石川5-27
構造 鉄筋コンクリート造
階数（地上） 7 階
階数（地下） 1 階
延床面積 2603.25 ㎡
建築面積 395.33 ㎡
敷地面積 582.86 ㎡
建築主 株式会社オープンハウス・ディベロップメント
設計者 有限会社尾崎建築設計一級建築士事務所
施工者 未定
着工 2022/05/16
完成 2023/09/30

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根津にもできますね

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/nedu/?link_id=search_k...

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>>751 マンション検討中さん
これは台東区。でもなかなか楽しく生活できそう。

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>>750 匿名さん

でましたね

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/?utm_sourc...

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昨日、本郷の金魚坂に行くため自転車で菊坂を上って行ってたら、本郷５丁目側のオルガノの隣のあたりの建物が解体されて、ずいぶんと広い空間ができていました。まだ解体工事のお知らせ看板があるだけでしたが、なにか計画があるのでしょうか？春日や後楽園と本郷３丁目もほどほどに近く、坂も春日通りほど急でなく、低層建物が多く静かで好きな場所なのですが。

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>>754 周辺住民さん
菊坂沿い2棟と台地上2棟（どちらもオルガノ）の合計4棟を解体しています。地図上での目測ですが、3000㎡以上ありそうなので、軽く1万㎡を超えそうな大規模マンションになるでしょうね。

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菊坂沿いって近隣商業地域容積率400%建蔽率80％、奥に入った方は第一種住居地域容積率300％建蔽率60％イメージとしてはインペリアルガーデンみたいな低層マンションが建つのかな。高価そうだな...

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菊坂沿いが7階建て、台地の上は地下2階地上5階くらいでしょうか。菊坂沿いの1階と台地の地下2階が同じ高さのイメージです。もともと台地部分の地面が菊坂沿いと同じ高さまで掘り下げられているようです。

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立地と外観と広さと価格のバランスが良い物件、最近なかなか無いですね。
とはいえ文京区にはまだ高齢者が住む一軒家（土地）が沢山あるので、マンションもまだまだ建ち続けるのでしょうね。

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スケール感に乏しい物件ばかりになりそうだけどね。
いくら美しい庭でも放置すれば雑草だらけになってしまうのと一緒

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https://www.31sumai.com/mfr/X2103/genchi.html

パークホームズ文京本駒込

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>>760 匿名さん

グリーンコートに近いのは便利ですね！

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>>738 匿名さん
再来年の着工は困難？

本郷一丁目の住環境を守る会
宝生ハイツ建替え計画に伴う高層建築物の建築計画の変更を要望する署名活動
https://b.hatena.ne.jp/entry/4722160530129926274

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ご近所さんは何人いるかな、その会

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その手の反対運動は足を引っ張る行為であり、経済が停滞する一因かなと思います。醜いよね。

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反対運動の実体があると都知事も許可を降ろしにくいですからね。
多分そのために急造された団体でしょう。今時ホームページもないなんて...

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果たして実体があるかどうかにかかっています。
地元住民の素朴な感情を覆せるかどうか...

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> 地元住民の素朴な感情を覆せるかどうか...
商住一体っぽい建物ばかりで住環境を重視する雰囲気が感じられない地区なので、そもそも地元住民のどれほどが反対しているのか疑問です。だって、学校に同調して反対したら、自分のところの建て替えが反対されるわけで。

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>>767 周辺住民さん
怪文書レベルの署名運動がPTAというところが重要ですね。
学校側は全く音無しの構えですから。
ステークホルダーではない人が必死になって何かやろうとしているような気がします。

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> 署名運動がPTAというところが重要ですね。
なるほど。気が付きませんでした。そして腑に落ちました。学校としてはマイナスなんじゃないですかね。学校を建て替える時に周囲から反対されて、「あの時、私たちに対して反対しましたよね」と返り血を浴びる気がします。

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地元の町会からも学校からも猛反対されているとしか見えないけどね。。。
https://webcache.googleusercontent.com/search?q=cache:https://www.oin....

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>>771 匿名さん
うわっ…こりゃ都知事の許可降りないわ…

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>>771
>>772
のような連投がされるということは、どうやら核心を突いたようですね。
なんでも反対する人は不思議と饒舌です

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>>770 匿名さん
順天堂大学のキャンパスホスピタルに噛み付いていた人がいますね

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>>774 匿名さん
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4780&sp
↑
これですね

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>>770 匿名さん
学校や病院だからというより、敷地が広いからですよ。狭い敷地では、絶対高さ制限の特例が使えない。

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>>776 周辺住民さん
文京区の絶対高さ制限の資料によりますと、
教育施設・医療機関は、都市マスタープランにおいて、文京区の魅力の要素としており、区として、今後とも維持・発展させていきたいと考えています。
このため、通常の建築計画の基準をそのまま適用することは適切ではないと判断
とのことです。

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教育施設・医療機関についても無条件で認められるわけではなく、絶対高さ制限の特例を受けるには、一定規模の敷地があり、かつ、緑化率を高めることが必要ではなかったでしょうか？

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>>778 匿名さん の説明が正しいと思います。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...

敷地が3000㎡未満だと、学校も病院も特例はありません。

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>>778 匿名さん
確か老朽化して建て替えが必要だった場合には規制が緩和されませんでしたっけ？

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>>780 匿名さん
既存不適格物件への特例のことを指しているのかと思いますが、緩和ではなく現状維持です。上のURLに書いてあります。

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>>781 周辺住民さん
https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/5305/140320zettaitakasa.pd...
のリンク先を読んだんだけど区報の4面に「絶対高さ制限の特例について」とあるけれど、
１既存不適格建築物の建替えの特例
２大規模敷地の特例
それ以外にも
3土地利用場やむを得ない場合の特例
「良好な市街地環境の形成に資する建築物で、都市計画心議会の議を経て、口調が認めたものについては、絶対高さ制限は適用しません」と明記してあって、「なお、教育施設・医療機関は、都市マスタープランにおいて、文京区の魅力の要素としており、区としても、今後とも維持・発展させていきたいと考えています」とあるので　>>777 匿名さん　の言うことも必ずしも誤りではないと思います。

さらに
４地区計画等による適用の除外
５　総合設計の許可による建築物の適用の除外（高さの特例）
も書かれていますが、敷地が広い場合だけでなく行政が必要と認めれば高さ制限の除外もありうると思います。

良好な市街地環境の形成に関心のない人にとっては、どうしてそういう制度になっているかは理解できないでしょうね。

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