BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいってどうですか？part3

>>979
心配性だが、すこしズレてるな。
ベランダの方が危ない。プランターとかが足場になる。

>>980
リスクは少ないに越したことはない。事故とは要素がなければ発生しない。

>>981
そんなこと言ってたら、ららぽーと横浜やラゾーナ川崎でも転落事故が多発してるはず。心配ならどうぞ風通しの悪い臭いのこもる内廊下のマンションへどうぞ。火災の時は煙にまかれるのが心配ですが。

そもそも子供のいる家庭は１階かせいぜい２階に住むべきだろううな。
つい先日も「登場人物が空を飛ぶシーンのあるアニメ」を見ていた女の子が
落ちたばかりだ。
http://www.tokyo-sports.co.jp/nonsec/social/529607/
可哀想に。自分には空を飛ぶ超能力が備わっていると勘違いしたんだろう。

残念ながら、私はこれまで「悪い臭いのこもる内廊下」の物件には出会ったことがありませんね。いくつか内廊下物件に住んでみて、どこもプライバシーが確保され、雰囲気も住み心地もいい内廊下ばかりでした。

逆に、外廊下物件に住んだことは一回だけですが、外からモノが入ってこないように見える設計になっていたにもかかわらず粉塵というかゴミが溜まりやすく、外廊下の印象はあまり良くありませんね。


一個人の経験にすぎませんが、ご参考までに。

>>984
ここもプレミアムは内廊下。つまりデベも内廊下ぎ理想なのは理解し、コストダウンでスタンダードを外廊下ブリッジとしたのは明白。つまり外廊下より内廊下が理想=メリットが多いことは周知の事実。

中廊下が一番よかったです。

>>985
ライトコートを採用したから、コンフォートは外廊下になっているだけ、吹抜けを採用して全ての居室が内廊下のマンションはあまり無いですよ。
建物の内部に廊下があるので、粉塵の心配もありません。
またアルコーブを大きく取ってある部屋が多くて、プライバシーを保て解放感があります。

高層階のプレミアム住戸では雨の吹き込みがあるためホテルライクの内廊下がいいですが、このマンションでは、ライトコートなので下に行けば行くほど雨の吹き込みも粉塵も少なくなります。内廊下ではゴミ出し付近は臭うので、その点はいいと思います。
ライトコート、気に入ってます。

スカイブリッジの高さは1ｍでしたっけ？
子供の転落や物の落下対策は必要ですね。
現在、内廊下タワマンに住んでいますが、臭いは籠ります。
料理やごみの臭いが主です。
まあ換気されれば良いですが、時間かかります。
ですから、外廊下が良いです。

東日本大震災の時に節電で空調停止した時の内廊下は不快でした。風通しの悪い中住戸の喫煙者の住民が中廊下に排煙した時、猛暑日に中住戸の住民が換気した時、閉鎖空間の内廊下に悪臭や熱気がこもったことがありました。換気の面では角住戸住民に外廊下のメリットは感じにくいかもしれません。内廊下は高級感や清潔感を演出しやすく、平時の廊下空間の快適性は内廊下に分がありますが、室内環境の快適性、特に中住戸の場合は外廊下に分があります。空調に頼らない自然な風で換気するのは気持ち良いです。

>>989
1mは無いんじゃない？幾ら何でも危なすぎる。もしそうだったら設計ミスもんだろ。

なんか「ブルーのプレミアムは神奈川県最高」って繰り返し書き込んでいる人、恥ずかしいのでやめて下さい。ブランズスレその他いろんなとこに書き込んでいますね。
ブルーはみなとみらい地区で最も駅遠物件なのでありえません。もう少し不動産のことお勉強して下さい。でも、ここのプレミアムからの景色は最高だと思います。２０街区のホテルも気にならないパノラマが楽しめそうですね。

>>992
「ブルーのプレミアムは神奈川県最高」かどうかは分かりませんが、何回もこのスレやブランズのスレでも議論されていますが、その議論では「マンションの価値を決めるのは立地で立地イコール駅近ではない」という結論がみなとみらいエリアでは正解ではないでしょうか。
中古の値動きや、新築の人気度もそれを物語っています。
そもそも、億を超えるようなマンションを購入する層においては、駅による毎日通勤する人よりも、普段は車を使い、たまに電車を使う方のほうが多いと思います。

>>993
コンフォートは値付けからわかるようにブランズが高い。よって立地価値はやはり駅近ブランズ。スケールメリットで広い部屋がプレミアムに準備できたハーバーがブランズと競合にならない広い部屋を高くした。みなとみらいで広い部屋は貴重。 オーシャンよりもそこが大きい。 値付けはきっちり駅近順となっている。駅近、オーシャンビューを兼ね備えた物件が値を飛ばす。それ以外は不動産の常識に従って価値は決まっている。

>>994
新築の販売会社の値付け通りにマンションの価値が決まるなら、高い値付けの物件の部屋を購入すれば良いだけです。
その値付けに関して、購入者が割安か割高か判断するから、倍率の高い所と低い所と値引きしないと売れない所が別れるのです。
お判りだと思いますが、販売会社の値付けを信用しない方が良いと思います。
彼らは販売してしまえば、次の物件に意識は移りますし、私みたいに数百回も現地を歩き回り、みなとみらいを熟知している訳ではありません。
今回のみなとみらいの新築関しては、一度に多くの部屋を売る為に、ブルーのコンフォートのオーシャン高層階が最も割安でした、稀に新築に関して起こる現象です。みなとみらいで前面に将来に渡って塞がれる事がない所が他に有りますか？

>>994
付け加えると、私は購入者ではありませんが、北東オーシャンの23階から上が、東と北両方に将来に渡って塞がれない確実な眺望があるので最も良い部屋だと思います。

一般論として駅近が資産価値が高いのは間違いないです。基本的に駅から徒歩５〜７分を超えると一気に変わってきます。
ブランズは駅から近い分で資産性は維持できるでしょうが、ブルーは大きめでゆっくりと過ごせるメリットはあります。
アクティブに動きまわりたい方はブランズで、ゆっくりと過ごしたい人はブルーを選びますのでうまく共存していると思います。

中古成約価格は嘘をつかない。全て駅近基準に準じている。 眺望よくとも、汗だく、ずぶ濡れになりながら毎日歩かなければならないマンションに駅近をひっくり返すだけの価値はない。条件はコットンと類似。湾岸、コットン全て億ションですか？ 品川オーシャンフロント、将来に渡って眺望が保証されている新築マンションより、10年以上オチの駅近ブイタワー駅近のが遥かに高い氏、人気。 正当化したいのは分かるが現実をみよう。宗教団体化してるぞここ。

>>997
一般論としてはそうですが、他の要素が駅近を凌駕する事も勿論ある事はご存知ですね。
何百回も、みなとみらいを歩き回り感じた事は、みなとみらいで一番希少で住んでる人が望む事は将来に渡っての解放感とオーシャンビューです。
駅近のマンションは4000件有りますが、確実な解放感とオーシャンビューが有る部屋は200件有るか無いかです。

>>998
あのね、みなとみらいで一番高く取引されている中古マンションはオーシャンビューの部屋ですよ。
安い部屋は駅近でも坪300万位で有りますが、確実なオーシャンビューの部屋は滅多に売りに出ません、今売りに出ている部屋は坪544です。
他の地域の話をしないで、良く調べて下さいね。

相変わらず、頭の弱い人がいますね。
ランク付けは
①ブルー プレミアムオーシャン
②ブランズ プレミアムオーシャン
③ブランズ コンフォートオーシャン
④ブルー プレミアム非オーシャン
⑤ブランズ プレミアム非オーシャン
⑥ブルー スーペリアオーシャン
⑦ブランズ コンフォート非オーシャン
⑧ブルー スーペリア非オーシャン
ですよ。

>>1001
何のランクか書かないと意味ないでしょ。
それは単に坪単価順に並べているだけでしょ。
どれが一番お買い得だったの？

>>1002
資産価値のランクでしょう。
不動産にお買い得はない。

総じて、分譲価格が高い物件ほど、中古になった時の成約分譲対比が高い。

>>998
宗教団体…あなたもね（笑）
というか、子供のようですよ。
何でそこまで強く訴える必要があるのwww

>>999
私は同マンション購入者としての意見です。
もちろん駅近が資産価値が高いのは一般論です。駅近以外の価値が認められるところが日本全国に僅かながらありますが、99.9%のマンションは駅近で価値が決まりますので、それについては異論はないはずです。
普通、駅近2分と徒歩10分の同レベルの新築分譲マンションが同時期に建ったとして資産価値も人気も間違いなく駅近が高いです。どんなグレードでも眺望があっても原則として駅近が勝ちます。

つまり、駅近に勝つためには本当に例外的な特殊な事情がある場合にしか無いのです。
みなとみらいには、その特殊な事情がありますよね？海の眺望です。
ですから、ブルーハーバーにはブランズに勝つ要素があると私は思ってます！
逆に眺望で勝てないと駅近には勝てないと理解もしてます。

>>999
オーシャンビューの成約事例ではそうかもしれませんが、マンション全体の価値でいえば駅近の方が良いってことじゃないでしょうかね。

>>1003
その通りだと思います。

震度7クラスの関東大震災が起これば、眺望どころではないですよ。

当時は、1923年でしたから、100年後の2023年まで、あと7年。
200年周期と言われていますが、50年、100年単位で考えないと。
それまでに防災都市みなとみらいをつくりましょう。
さらなる地固めと、防潮堤建設から。
ここの正面が、前線基地。

駅近、オーシャンビュー、新築。これら全てを満たすのはブランズオーシャンのみ。

ブルーのオーシャンも駅近ではないが、みなとみらいの海眺望が非常に希少という点を考慮すると、不動産価値としては高いと思う。駅近でないのに不動産価値が高い、というのはみなとみらいの特殊性ゆえで、他地域在住の人には信じがたい話なのでは。

ちなみに、前面１８０度のオーシャンビューが未来永劫保障されているのは、ブルー、ブリリア、MMT、ブランズのオーシャン側２０階以上です。２０街区、現パシフィコがある街区は高さ６０ｍ制限があります。

>>1005
同じオーシャンビューでもブルーはブランズが提供出来なかった広い部屋を提供できた、ここに関してブルーのプレミアムはオーシャン関係なくプレミアム感はある。
横浜タワーズは眺望は最高にも関わらずナビューレには勝てない。眺望より駅近がはやり価値につながるからです。

>>1009
ブリリア眺望あるしブルーより近いけど価値ないよ。その理論はとおりませんね。

>>1008
震災、津波基準になるとミッドスクエアがもっともプレミアム。

すみません。
この議論って結論でます？
ブランズや他のマンションよりも良いとか、悪いとか…、聞き飽きた情報しか出ないし…
皆さん専門家なら、今まで出てないような情報ないんですかね？
まるで壊れたレコードのようです。

皆さんに聞きたいのですが、結局のところ、ブルーのオーシャンビュー部屋は、ブランズやミッドやフォレシスの海見えない部屋と比べて、どっちが不動産価値高いのですか？

オーシャンビュー部屋同士、海見えない部屋同士で比較すれば、単純に駅近物件が高くなるのでしょうけど。

そもそも埋立地に高額な取引って、錬金術か何かですかね。終わりのない宅地開発が日本の支えなんですかね。
埋立地の最前線は、それはオーシャンビュー最高ですね。さらに埋め立てされてったりして。。。

ブルーのオーシャンが駅近ミッドに勝てるか？

自分は勝てると信じてます。不動産価値の常識を覆しますが。

東海道貨物線の旅客併用化が実現し、ここの裏手に駅ができたら、駅近。
これって断ち切れ？可能性は消えてませんよね。
桜木町、浜川崎、天空橋、品川、アクセスいいね。

みなとみらいで海眺望が駅近より価値が有るか無いかは９３４の写真を見れば回答が出るのではないでしょうか。
ちなみに現在、売りに出ている坪単価５４４万のオーシャンビューの部屋は築１３年でみなとみらい駅３分です。

>>1016
両方新築だったらどうなんだろうね、微妙かも、ミッドの場所良すぎるしな。

>>1018
13年落ちは誰もかわないよ。

すみません、９５３の写真でした。

ブルーのオーシャンvsブランズの非オーシャンとかどうだろうか？
同じ新築だから、単純に駅近vs海眺望。今後面白いかも。

>>1022
リタイヤしてればブルーかな。現役は迷わずブランズ。時は金なり。毎日10分往復無駄にできない。

不動産価値の原則から言ったら、ブランズの非オーシャン。でもここはみなとみらいだから、意外にブルーのオーシャンが勝つか。

どちらにしても興味深い。

>>1023
あくまでプレミアム。コンフォートなら確実にブランズ。ブルー平均天井高低すぎる、圧迫感は生活する上でキツイ。

1001に答えは出てる。
この順でしょう。
あとは買えるかどうか。
資金と運が必要。

>>1003
そしたら、あなたはデペロッパーの値付けを完全に信用しているんだ？
「総じて、分譲価格が高い物件ほど、中古になった時の成約分譲対比が高い」て、その総じてが通用しない特殊事情がみなとみらいには有るので議論になっているのですが。
みなとみらいにおける、オーシャンビューと非オーシャンビューの中古成約事例でお話しください。

ちなみに、市場に出ない物件ってありますか？
うちのマンションは眺望が無い部屋の売りはよくチラシが入ってくるのですが、眺望がある部屋はほとんどありません。
でも、引越はそれなりにあります。
どうやって売ってるんですかね？

>>1028
不動産屋に頼んでおくだけ。チラシや広告出る前に教えてくれます。別になんの特別なことでもありません。

>>1025
ブルーの天井高は低くないですよ、コンフォートの下がっているところで２．１ｍ、高いところで２．６ｍ、立派なものです。
ただモデルルームが失敗で、天井に木パネルを張り付けて暗くしてしまい、かなり圧迫感を感じる結果となっていましたが、天井が白であったらパノラマウインドウと相まって開放感はかなりあると思います。
まあ其のおかげで、なんとか海側高層階角部屋を抽選でゲット出来ましたが。
逆にブランズは、部屋にインフレームの柱が食い込みまたプランが狭い部屋が多く実際生活すると狭く感じると思いました。
インフレームでどの位建築費が節約できるか知りませんが、このデペは柱をインフレームで処理することが多く、横浜ブランズでも見事なインフレームです。

>>1026
全くの同意ですね。
結局は価格相応でしょう。

>>1029
その場合の売値って他の方は知り得るものなんですか？
わかるのはプライバシー上問題の気もしますし、わからない場合は、いくら位でいい部屋が売れてるかわからないってことになりませんかね？

>>1032
不動産ジャパンと言うサイトに、ざっくりとした中古マンションの成約価格が分かるレインズのコーナーがありますよ。
レインズを通さない取引事例は分かりません。
業者は一般の人に正確な取引事例をあまり教えたく無いです。
信頼出来る業者にここ最近のレインズにおける取引事例を教えてもらって下さいね。

>>1030
廊下、手洗い場、風呂場で万歳できなかったが、。これまでいろんなモデルルーム行ったが、170cm弱の人間が万歳できなかったとこは始めで。まーここは設計が居住用マンション初めてという、珍しいタワマンなので色々あるのかも。そこは値段も安いししかたない所。

>>1031
正しいね。

>>1036
正しい。

>>1035
廊下や洗面所で万歳しなくても。
キッチンの天井高は、ここより高い値段の所より高いですし、洋室もここより高い値段の所は2・2mの部屋が多くありますね。
特にリビングの食い込みで家具もおきにくいよ。

>>1035
久米設計は住居設計は初めて何て言うと笑われますよ。
例えば1988年の神奈川設計コンクール特別賞を受賞した、ニューシティ東戸塚は久米設計の仕事で、当時神奈川で珍しい29階建のタワーマンションも含まれます。大成建設との組み合わせは最強ですね。

>>1035
ご丁寧にありがとうございます。
見てみます。

>>1038
立ってシャワー浴びれない高さ設定はやり過ぎでしょう。

ここってそんなに天井が低いの？ キッチン？ 洗面所？
低いのってリビングの天井だけだと思ってた モデルルームのリビング見たとき、確かにリビングの天井は低くて圧迫感があったけど 2.6mのところはほとんどなかった

>>1041
ベットの上で立ったら頭打つ洋室もやり過ぎでしょう。

>>1042
図面も見れないのですか？
驚いた。

>>1042
そんな事を言ってたらボラれますよ、注意して下さいねwww

>>1045
違うよボッタほうよ。

>>1040
久米設計が住居設計初めてという人が丁寧ですか？
ちなみに、2015年新宿区の西富久地区第一種市街地再開発事業で、55階建の超高層マンションを含む住居1240戸も久米設計の仕事です。

あ、ほんとだ。図面集を見比べてみた。
玄関、廊下、洗面トイレ、バスルーム。どれを取ってもブランズより低いね。特にバスルーム2mは、今住んでるとこより20cmも低いや。
リビングの2.6mが一部分だけで部屋のほとんどが2.1mになってるのは、モデルルームで気付いたけど。
てかブランズと違ってせっかくアウトフレームにしてるのに、何で窓際の下り天井がブランズより幅広くなるんだろ。アウトフレームなら、普通窓際には下り天井って来ないよね？

>>1047
すみません。
1034への返信でした。

バスルームの天井高が２メートルだと、立ってシャワー使ったとき、シャワーヘッドがガンガン天井に当たりそう。気をつけなきゃ。でもどうせリビングにいる時間が長いから、ベイブリッジ見ながら優雅に暮らそうっと。

>>1048
良く見て無いですね。
オーシャンビューコンフォートで全居室の天井高が2.55mあるのはモデルルームの75Hだけで、70Fで1室が2.35m、70Gで1室2.2m！1室2.35m、85Eで1室2.2m！1室2.35m。
ブルーは全ての居室が2.5m有りますよ、廊下とかバスルームより居室の天井高の方が大事だと思いますがどうでしょう？
アウトフレームなのに、モデルルームの窓際に下り天井があるのは、窓の幅が4m以上有るから梁を太くしているからですよ。
それとね標準の部屋で比べると、リビングの天井高の高い部分はブルーもブランズも8平米でほぼ同じなんですけど。もう一度図面を良く見てね(^-^)

>>1051
重要なのは最高天井高ではなく、人の体感に1番効く平均天井高です。 両方のモデルルームいったかたは、何も計らずとも違いが体感できたはずです。それほど圧迫感は平均天井高に依存します。

>>1048
あの閉塞感は低い部分が多いからなんですね。ありがとうございます。

>>1050
あなたは、シャワーを頭の上に伸ばして天井を叩く趣味があるのですか？聖火ランナーじゃあるまいし(^-^)
ブルーの浴室にはミストサウナが付いてるので、浴室の天井高が低いだけです。
其方にも勿論付いてますよね？
それとね、其方の居室からはベイブリッジは見えないかもしれませんよ。グーグルアースで確認したら方向は鶴見川の方向ですから。ベランダに出てみて下さいね。

>>1052
モデルルームだけで、平均天井高と言わない方が良いと思いますよ。天井高が高いのは75Hのモデルルームタイプだけで、他のタイプはブルーより低い所がかなり有りますから。デベの作戦ですよ。1億近く出して70平米は狭く無いですか？

>>1055
汗だくズブ濡れ通勤するよりましでしょう。

>>1052
それと、最高天井高は体感にかなり影響しますよ、リビングなどでは、天井高の高い所にソファーを置きますから。またブルーは窓幅か4.8m有る部屋も有りますから、下り天井は2.1mも有ればパノラマの景色になります。953の写真の窓の高さは2mです。失礼しました。

>>1056
それしか無いの(^-^)

とはいえ通勤は毎日繰り返されることだから、快適な通勤環境も大事な判断要素ではあるけどね…

2.6mの天井に下り天井ってより、2.1mの天井に所々穴が開いてるイメージをモデルルームで持ちました。
どのタイプの部屋を見ても、部屋隅の下り天井部分の幅が広い印象がありましたね。リビングや洋室の1/3が下り天井だと、体感の広さがかなり変わってきそうですね。
うちはうまく内装などで工夫していきたいのですが、皆さん照明はどう計画してますか？ シーリングライトを設置してしまうと、50cmもの段差で部屋の隅に影ができてしまうでしょうか？ ペンダント型にするか迷ってます。

>>1060
私はパナソニックで設計してもらい、リビングライコンと言う集中調光出来るダウンライトを入れました。
モデルルームでは、ルームデザイナーが凝り過ぎてしまい、天井に暗いパネルを入れたり、折りあげ天井にして照明を入れたり、私はあまり感心しませんでした。実際は東向きの部屋で窓幅が4mも有るので普段生活する時は明る過ぎるぐらいで、実際プレミアムの部屋の窓はわざわざ窓際に20cmの垂れ壁を作ってサッシ高を2mにしています。

ブルーは、天井高2.6mの居室空間と考えるより、基本2.1mの居室空間と考えた方が、実際のイメージに近そうですね。
６畳の洋室で空間の半分が下がり天井2.1mだと、照明が難しそう。小さな子供部屋にシャンデリアってわけにはいかないし。
ちょっと工夫しなきゃですね。

>>1062
そんな事無いですよ。
部屋の中心に近い2・6mの所で生活しますから、端の部分は壁面収納などの家具を置いて不足になりがちな収納を増やせばよいでしょう。

>>1063
下がり部分に壁面収納置いたら、住む場所なくなるなるよ

>>1064
「住む場所なくなるなるよ」て意味不明！

下がり天井面積が、総面積に対してかなり大きいマンションであることは間違いありませんが、ウチはあまり背の高くない家族なので慣れると思います。165cm以上あると廊下、洗面台、風呂場は閉塞感を感じるかもしれませんが。

>>1066
みなとみらいの各居室は、地域暖冷房を導入していおり、エアコンの室内機を入れるスペースが必要になるので、どうしても下り天井が他の地域のマンションより必要になります。
だから此処より高いもう一つの新築も居室が2.2mしか無い部屋が有るのですよ〜。
それだったら確かに165cm以上でしたら閉塞感を感じますね。

下り天井の部分にはダウンライトがあるのであまり気にしていませんが、むしろ主たる照明をぶら下げ系にしてしまうと全体的に天井が低くなってしまいそうなので、できるだけ天井に近い照明にしようかと思ってます。
ただ、寝室用の蛍光灯では味気ないので、オシャレな奴を探してます。

しかし、あのモデルルームの評判でいい事を聞いたことが無いね。何とかならなかったのかね〜

高さ2.6mのところにシーリングライト、すぐ近くに50cmの段差（下がり天井）があると、部屋の四隅が暗くなりませんか？

まあまあ、有効居住面積は、もう一つの新築より広いですよー。

>>1070
もういっこのは圧迫感ないけどね。ここは圧迫感はあるが有効面積は広い。

アウトフレームで有効面積が広いが、眺望視野がせまくなる。

>>1072
いやいや、もうひとつの新築よりは断然いいっすよー。

>>1069
そういう家にすんでます。
暗くなります！

うーん、だとしたら間接照明がメインですかね。
アメリカンスタイルっす。

>>1075
うちは、ダイニングテーブルの上とリビングテーブルの上にシーリングライトがあり、キッチンカウンター上にもダウンライトがついてるので、普通に暮らす分には問題ないです。

はり下はやはり間接照明入りますが、チェストとかしかおいてないから、頻繁には照明つけてませんよ。

>>1077
図面を良く見て下さいね。
あ、図面が読めないだ！

よく下り天井は部屋の１／４を超えると、相当な圧迫感となると言われてますが、部屋の半分どころか、2／３以上下がりなんていう強烈な部屋もありますね。
７０Ａとか全部下がり天井2.1mの部屋もありますね。
これはさすがに天井カセットでは説明できないと思いますが。