BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいってどうですか？part3

>>6577 匿名さん

これ、永久眺望？
凄いね。

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凄いですね。
タワーマンションはやはり眺望がなくては。
ここを出て他に移っても同等な眺望はまずない。

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>>6582 名無しさん
借り手がいなければ利回りもくそもないでしょうに。

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>>6590

不動産投資は長い目で見なければダメですよ。
借り手が今いなくても、みなとみらいの将来性は鉄板ですね。

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>>6588通りがかりさん
実物はこれより良くみえます^_^観覧車全部、インターコンチ、マリンタワー、大桟橋、ベイブリッジが並んで見えます。晴れた日はスカイツリーもちっちゃいですが見えるのが好きです。
エレベーターホールから見えるシティービューもなかなかです。川越しのベイクウォーターやポートサイド地区のタワーマンションのが案外綺麗。
眺望は案外飽きませんね。

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今後、オフィスビルがたくさん建設されても今の賃料では借り手は付かないでしょう。
30万円を超える住宅手当出るのは航空会社ぐらい。

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外資系企業は大丈夫。

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製薬会社はいける

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タワマン投資ブームの終焉かな。

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>>6591 匿名さん
長い目ってどれだけ損失出し続ける気ですか？回収不能になりますよ。

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確実に管理費と修繕積立金は毎月引き落とされる。
眺望は賃料に影響しない。(ほとんど)
そのうち、賃料値下げが始まる。

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不動産投資っていうか、相続税対策でしょ。
はじめから長期戦。
将来、息子さん、娘さん、お孫さんの引き継ぎにいろいろ考えてらっしゃいます。
おひとり様は、投資かも。

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>>6597

みなとみらいの投資環境は特殊です。
普通の投資物件は物件価格6000万で実質利回4%ならば年間240万(空室率0)10年で2400万の家賃収入。
10年後の物件価格が全国平均の下落率40%ならば残存価値は3600万。
10年後の収支は2400-2400=0で実質利益は0。
みなとみらいは10年後もマンションの部屋数が増えないこと住環境の素晴らしさ周辺の開発が急速に進むことなどから賃貸物件の需要が増大し投資物件の下落率は低いことが予測でき仮に10%の下落率とすると2400-600=1800で利益は1800万になる(減価償却などは考えず)。つまり投資で一番大切なのは物件の利回ではなく物件の将来性でこれからの横浜市の発展を考えるとみなとみらいはその要にあるのに住居数が制限されているという本当に特殊な事情がある。

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>>6600 匿名さん

この人、あまりに特徴的な長文投稿だからすぐ分かるんだけど、いつもトンチンカンなんだよなー

説明は長けりゃ説得力あるわけではないよ 自分の頭の中で思考が整理整頓されてないのかな

一生懸命数学の問題を解いて来たけど、最初の数字を問題文から写し間違えてる感じ

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>>6601

長文投稿で申し訳ない。

ただわたしはこんな感じで生きてきて人生成功していますよ(^_^)

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>6600
と不動産投資本に書いてあるけど、すでに空室期間ゼロの前提条件が崩れている。
また、初期のMMTなどと違い、ブランズやブルーは物件価格が高過ぎてキャッシュフローは出にくい。
みなとみらいの住環境が素晴らしいと思うかは人それぞれ。
現にお見合いが多い、生活利便性が悪いと住み替えする人もいる。
ドングリの背比べの中古マンション群が今後も資産価値が保たれるか？
北仲や鶴屋町の新築高層タワーに勝てるか、大変興味深く観察している。

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>>6602 匿名さん

大変参考になります。

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ブルーとブランズの新築分譲価格には、過去10年のみなとみらい相場の上昇、オーシャンビューによるプレミアム価格、これらが予め上乗せされていました。

そうなると、オーシャンビューとそれ以外の住戸でどちらの騰落率が勝るか、これは難しい予想になります。
また、みなとみらいの価格相場が安定高止まりしていた時期に販売されたブルー、ブランズの平均騰落率についても未知数と言えます。

みなとみらいの開発が進んでいるから相場は下がらないはず、これは根拠として弱すぎますね。もちろんその予想を否定しているわけではありませんが。

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>>6603 匿名さん

将来、みなとみらい中古マンション群の中でプレミアム感をたもつは、やはり眺望のいい部屋でしょう。

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>>6605 匿名さん

三井も東急もオーシャンビュー住戸に対するえげつない値付け、あれは衝撃でした。
それをみんな嬉しそうに支払ってくれたんですから、一番儲かったのはディベさんでしょうね。
6600さんはその分も回収してさらに自分の懐も肥やせるといいですね。

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>>6605 匿名さん

みなとみらいの場合、居住人数が限られるのが資産価値を保てる大きな理由でしょう。
また、空き地もかなりあります。首都圏でビジネス用地として整備されているのはみなとみらいだけなんですから、もっと高層を建てないと土地がもったいないです。

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うちは10数年前の初期の頃に買って、今でも住んでるから何も心配なし。
ローンも完済してるし。のんびり気ままな生活。

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>>6602 匿名さん

今からブルーハーバーを購入するのと築10年のブリリアを購入するのでは、今の取得価格に対してどちらの資産価値が下がらないですか？

もし良かったら得意の長文で解説してください。

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10年前にみなとみらいのマンションを購入した話と、相場が上がりきった時点で購入したブルー（ブランズ）の資産価値を混同してはいけない。
一番ズレているの、そこじゃないですか？
周辺相場に新築プレミア、眺望プレミアがたっぷり上乗せされたブルーで儲けようとするのは結構大変です。

でも皆さん頑張って下さい。うちは15年前に購入したマンションからのんびり海でも眺めていますので。

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>>6610 匿名さん
みなとみらいはとくに部屋ごとに価格差が大きい特徴があります。
またこれ以上マンションが増えないので10年後の資産価値はマンションごとの価格差はあまりなく眺望や開放感などの要因に収束されるのではないでしょうか。
つまりブリリアとブルーどちらが資産価値を保つかではなくどの部屋が資産価値を保つかです。現時点では全面オーシャンビュー高層階中部屋で450万前後角部屋で500万前後（プレミアム省く）お見合い部屋で300万前後。
ただ賃貸投資にかんしての利回りはお見合い部屋のほうが良いので将来資産価値が下がったとしても10年スパンで考えると利益は大きいでしょう。

長文失礼しました^_^

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>>6611 匿名さん
>>6612 匿名さん

ありがとうございます。

これからさらに10年後の価格は、新築のブルーと現築10年のブリリアで同じになるということでしょうか。

てことは、まだまだ新築プレミアが上乗せされているブルーの方が取得額に対する下落率は大きくなりますよね。つまり上乗せされた新築プレミア分が10年後に丸々消えて無くなってしまうことになります。

じゃあやっぱり今からでも中古のブリリアを買う方がお得ですか？

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ブリリアオーシャンの高層階がそれなりの価格で買えるなら自分はそっちにするなー。間取り良いし。
横から失礼

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みなとみらいは居住人口が限られる、周辺のオフィス開発が進む。
確かにこれらは資産価値を維持する要素です。

ただブルーハーバーにおける10年後の騰落率が良い数字となるかは誰にも分かりません。

不動産関係の教科書や雑誌にも散々書かれていることですが、近年の不動産は「資産価値の保てる勝ち組物件」「資産価値の保てない＊＊＊物件」がより明確に分かれるようになってきました。購入者はもちろんのこと販売側もそれは十分意識していますので、勝ち組物件と思われるマンションにはかなり強気の価格設定をするようになってきました。その上積みされた購入価格に見合った資産価値を保てるかどうかが大事ですね。「資産価値が保てそうなマンションだったから相当高値で購入したけど、思ったよりも資産価値が保てなかった」なんてパターンが一番怖いところですね。

さぁ10年後の世界が楽しみです。

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「負○組」ってワード、自動的に伏せ字にされてしまうのですね(汗)。
話の流れで十分分かると思いますが。

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>>6614 匿名さん

ブリリアは東の角じゃないと視界に他のマンションが被ってくるので注意が必要です。
MICEのデッキからの目線もあるのて、東角高層階がオススメです。
東角高層階は、ブルーのプレミアムに匹敵すると思います。

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>>6613

実はそうはならないのです。
私がブルーを検討していたとき少し驚いたのですが、ブルーは売り出し当時オーシャン中部屋高層階で坪単価３９０万前後、他のマンションでは４２０万以上の相場でブルーハーバーのオーシャンスーペリアはほぼバーゲンプライスでした。
シティ側も眺望の抜けを考えると新築プレミアムはほぼ無かったのではないでしょうか。
他に比べて駅から遠いという要因のためだと思いますが開発の伸びしろは一番大きいので安かったと思います。
天井高うんぬんおっしゃる方がいらっしゃいますが、あまりそれは問題にならないですね「6577」にある様なオーシャンビューと共に生活できるのですから。

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>>6617 匿名さん
知ってますよ、ありがとうございます。ブリリアの角部屋はワイドなダイレクトサッシが素晴らしいですよね。
しかしブリリアやMMTの東向きの低層〜中層ですけど、MICE計画が決定した際に結構な数が割安で売られ、すぐ売れていきましたね。
ブルーハーバーも高層階でないといくらか視界が遮られそうですね。60mのビルですから。

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MICEが出来てからゆっくり考えればいいですよ。煽りはご無用、焦ることないです。

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視界遮られない高層階ってここだと何階からになりますか？

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ちなみに大桟橋、インターコンチ、観覧車方面です。
ベイブリッジはさほど被らなそうですし。

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>>6618 匿名さん

ありがとうございます。

駅から遠いというマイナス要素を販売主が過大評価してしまい、実勢価格より安い値付けをしてしまったということですか？　つまり近隣築10年のマンション価格で、新築のブルーハーバーが購入できるのでしょうか？
10年後にみなとみらいのマンション価格は横一線になるとの予想ですが、そのときも駅から遠いというマイナス要素によって、他の駅近マンションに比べて１ランク安い価格で取引される可能性はないのでしょうか？

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>>6621 匿名さん
ホテルの頂上と16階あたりが一致するんじゃないでしょうか。なので下に見切れて気にならなくなるのは18階から？

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>>6621

５００３　５００４にシュミレーションが出ているので参考にされれば良いと思います。
正面に見た場合右端にかかる程度でホテル自体眺望を棄損するものではないので影響は少ないです。大桟橋、インターコンチ、観覧車はシュミレーションによると中層階（１４階ぐらいか）で大桟橋は見えず、インターコンチ、観覧車は半分ぐらい見える感じです。しっかり見るとしたら東南の角高層階の南側の窓から綺麗に見えると思います。

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せっかくならリンクを… >>5003 >>5004

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>>6623 匿名さん

一般的には、10年後はブルーハーバーとブランズの新築2物件が断然有利ですね。
築20年、25年のタワーマンションは中古だとやはり不利ですね。

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＞＞6628

それにしても恥ずかしい書き込みですね。

東南角部屋の真ん中に下がっている部分には地域冷暖房の機器とダクトが通っているだけみたいです。

大きな梁などはないので端に迂回させればよいだけです。

このレベルの部屋ならコスト的にも問題ないですし、一昔と違ってリノベーションは敷居が高い話ではないです。

実際にこのタイプの部屋に住んでる人もいらっしゃるので、誤解を受けるような書き込みはやめられたほうがよろしいかと。

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>>6628 匿名さん

せっかくならリンクを

http://www.athome.co.jp/smp/chintai/1011677823/?DOWN=2&BKLISTID=00...

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>>6629 匿名さん

具体的にリビングのどこへ移動すればいいの？それともリビングは冷暖房なし？

てか新築なのにいきなりリノベしろってこと？勘弁してください(笑

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>>6628 匿名さん

ダイニングとリビングがゾーニングされるタイプですね。
それほど悪くないですよ。

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>>6632 匿名さん

例えばこの物件のインフレーム部屋に食い込んだ柱と、カーテン必須の囲まれ圧迫感に比べたらいいですね。

https://smp.suumo.jp/chintai/kanagawa/sc_103/bk_100086568773/

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>>6629 匿名さん

新築マンションなのにリノベしないといけないのなら、それは設計ミスということになります。ならば施工主がその費用を持つべきではないですか。

間取り変更後にこれなら理解もできますが、常識的にリビング中央に大きな下がり天井があるのは設計ミスですよね。なぜ購入者がその費用を負担しないといけないのですか。

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>>6633 匿名さん

他のマンションの話は他でやってください。迷惑ですよ。

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>>6634 匿名さん

確かに

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>>6634 匿名さん

別にミスじゃないし、普通にありますよ。
グランドメゾン伊勢山なんかもゾーニングされてますね。
これが設計ミスなら、6633のようなインフレームはもっとヤバイですね。家具が置けません。

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＞＞6634

あなたは持ち主でもなく実際その部屋も見たことが無いのに「なぜ購入者がその費用を負担しないといけないのですか」ていくらなんでも酷すぎますね。

気になるところがあればリノベーションすればよいと言っているだけですが。

新築マンションでも好きに間取りを変えたり天井の造作を変えたりすることは別に特殊なことではないですよ。

特にこのクラスのマンションではね。

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新築でリノベーションしないと満足できないマンションって、、
酷すぎるよ！

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＞＞6631

具体的にはリビングの北側端に持っていけばよいだけでしょ。

１００万円もあればできるでしょ。

あ・・気になるんでしたら。

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＞＞6639

柱が部屋に食い込んでる部屋はリノベしようがありません・・・

酷すぎるよ！

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>>6641 匿名さん

インフレームの物件はこんな感じです。好みによりますね。
https://talkieapp.jp/hg-rent/detail/1011023323?lp=talkie22

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>>6638 匿名さん

この写真を見る限りでは好みの問題とは言えないですよ。ゾーンニングされるという意見もありますが、これだけ中央が下がってしまうとリビングが狭く感じるだけに思います。グランメゾンのように10〜20cm程度低いだけならその主張も理解できますが。
例えばこの下がり部分がない方が良い人、ある方が良い人。明らかに前者の方が圧倒的に多いです。ならば設計者が責任を持って修正すべきですよ。

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>>6642 匿名さん

どうしても話題をブランズにしたいみたいですが、相変わらず痛い人ですね。他のマンションの話題は別のところでやりましょうね。迷惑です。

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え？え？キッチンシンクのとこが引き出しじゃなくて　開き扉なのー！？

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この部屋は窓幅が４．８ｍありブルーではプレミアムをを含んで一番窓幅が広い部屋です。

写真を見ると窓際の下がりの部分が小さくこの部屋に関して設計者は窓際のスッキリ感を優先したかったのでしょう。

下がりを端に寄せるとダクトなどを迂回させないといけないため窓際の下がりが大きくなります。

部屋の真ん中といってもリビングとダインイングを分ける下がりなので問題ないですね。

南側の窓を加えると６．５ｍほどになります、横浜港一望の素晴らしいオーシャンビューとシティビューでしょう。

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＞＞6644

個別のタイプの部屋の中傷のほうが。。。

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ブルー購入者って景色され良ければ建物の性能が悪くたって気にしないとか言ってたけど、やっぱ気にしてんのね てかむしろ一番気にしてる？

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>>6630 匿名さん
これはブルーハーバーの賃貸仕様の部屋なんですか？
床の色がちょっと安っぽく見えますね。あと居室の窓が小さいのとトイレが狭いのと天井の圧迫感が気になりました。
ただ観覧車が見えるのはいいですね。

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↑買えなかった人の妬みが凄いですね。

こんな所まで書き込んで可哀そう。。。。

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>>6648 匿名さん

コンプレックスってそういうもんじゃない？大きければ大きいほどそれを隠そうとするし、指摘されると必死になって反論する

住宅仕様を気にしてるんならフォレシスとかを目の敵にしそうだけど、なんでブランズなんだろ

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>>6648 匿名さん

むしろ一番気にしてるんでしょうね。
必死になってますから笑

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>>6651 匿名さん

フォレシスの仕様はあまりに高すぎて、逆に気にならないから。こことは次元が違う。

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＞＞6648　6652

気にしているのはあんたでしょ。

普通気にしていなければわざわざこんな所に書き込まないぜ（笑）

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>>6649 匿名さん

いいんです、部屋の中が賃貸仕様だって！

だって、ここは景色がいいんです！！

気にしてませんから！！！

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わぁ！また荒れてるー。
仕様もオーシャンビューも駅近も欲しかったら1億8000万のMMサウス検討すりゃいいのに。
あそこならお目が高い皆さんのニーズに応えられるんじゃないかしら。

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>>6646 匿名さん

このクラスのマンションなら部屋の真ん中にも窓際にも普通は大きな下り天井とかないでしょう。

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そりゃ確かに仕様はひどいけど、住んでみると全然悪くないですよー。昨日ぐらいから海の青さも戻っています。

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いくらネガっても安く売る人はいません残念！

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>>6643 匿名さん

グランドメゾンは45センチさがってますよ。

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夏だね～買えなかった亡霊がウジャウジャいる。

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>>6654 匿名さん

同感。
インフレームの方がきついよね〜

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>>6656.6658匿名さん
同感。自分は住宅に目が肥えてないからそこまで気にならなかったけど、比べると劣るのはここの板みてよくわかりました。
でも前もオーシャン側だったけど、ここのがカーテン開けっ放しでこのパノラマオーシャンビューみれるのは、毎日楽しいですけどね。
エレベーターホールからみえるシティービューも好きです。

確かに1億8000万のMMサウスはきっと眺めもいいだろうし、部屋の内装も凝ってて凄そうですよね。
目の超えたここの方々、購入されればいいのに。

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>>6658
仕様はやっぱり酷いんですね。
>>6661
ここをあえて買わなかった人達な気がします。

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>>6657

高級タワーでも普通に下がりは有りますよ。

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で、アウトフレームはいいんだけど、その割には窓際の下りがゴッツリある間取りが多いのはなんでなんで〜〜？ 普通そこには梁がないはずなんだけど。

既製の２メートルカーテン、賃貸マンションから持ってきてもそのまんま使えそうな感じかな〜〜？

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>>6666 匿名さん
少し切らないと底擦っちゃいますよ。

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>>6666 匿名さん

ここは賃貸マンションのカーテンをそのまま使えるのがメリットです。逆に分譲マンションから引っ越して来ると下をカットするか全部買い替えです。

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幼稚ななりすまし君がひつこいひつこい....

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サッシは低くても、意外とカーテンレールは高い位置にあるから、カーテンそのまま使えるのよね。

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月が昇ってきたね。なんか赤くて、デカくてちょっと怖い！
横浜港のムーン・リバーは素敵だけどねー^_^
ネガばかりしてないで、お外見ましょう♪

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カーテンは確か210cm弱だったはず

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そもそもカーテンしてなかった。
ここのメリットとしてはカーテン代自体が浮くことかな。

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>>6673 匿名さん

いくらなんでもカーテンはした方がいいですよ。家具が日焼けしてしまいます。

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>>6668 匿名さん

賃貸用のカーテンがそのまま使えるのはデメリットですし全然嬉しくないです笑
眺望をさらに楽しめるように窓ももっと大きかったら良かったですね。

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>>6674 匿名さん

レースで十分、朝起きて全開、寝るまで開けっ放し。
人目のストレスフリー
もちろんLOWEペアガラス。

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>>6675 匿名さん

高さ200cmの窓サッシにすれば相当コストカットできますからねぇ。

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陽が差すのは早朝から10時頃までね。
あと、20㎝サッシ高があればもっと開放感が出るのにね。

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そうでふね、今でも十分眺望楽しめてるから、あと10-20cm高ければ、もっと違ったんでしょうね。
かといってプレミアム高すぎだして。プレミアムのお部屋仕様はかなり良かったけど、眺望は似たようなもんだから、半額以下でこれならまぁいっかって思えたよ。
もちろんお金あったら、サウスの1億8000万やここのプレミアム検討するよ。
庶民はここで十分^_^

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>>6675 匿名さん

特殊に作るより、一般のものが使えるのはメリット。ブルーの場合、これ以上窓が大きければ、強烈な日が入る可能性があります。Low-eガラス仕様も満足していますが、それじゃなかったら大変だったかもね。

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スペックにコンプレックのある住人にとってはサッシ高２ｍしかないのは屈辱でしょうね。せめてあと２０ｃｍくらい欲しいところ。

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>>6680 匿名さん

みなとみらいでLOWEじゃないのはブランズだけですよ。

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>>6679 匿名さん

正解。
①サッシ高2.2メートルで、人目を気にしてカーテン閉めっぱなし

②サッシ高2メートルで、横浜港一望の絶景。カーテンフリー。

私が②がいいね。

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全然問題ない。コンフレック？ではなく、コンプレックスだけど、そんなもの知らない。よ、ブルースカイ&ブルーシー＆ブルーハーバー。

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板見てみるとこのマンションは所謂やっちまったマンションの様ですね。

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そうですねー。なんか意識の高い皆さんのお眼鏡にはかからないようですが、不思議と検討板に張り付いてるんですよねぇ。
仕様気にするならMMサウス1億8000万を買えば良いのに、そこに関しては無反応なようです。

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>>6686 匿名さん

ネガる人
1 ここの中古を欲しいけど買えない人
2 ここを買わないで別の物件を買ったけど、気になって仕方がない人
3 中古の売主や賃貸貸主。なぜかここをライバル視

まとめると、ここより眺望の悪いところに住んでいて羨ましいんだと思うよ。

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