BLUE HARBOR TOWER（ブルー ハーバー タワー） みなとみらいってどうですか？part3

>>998
あのね、みなとみらいで一番高く取引されている中古マンションはオーシャンビューの部屋ですよ。
安い部屋は駅近でも坪300万位で有りますが、確実なオーシャンビューの部屋は滅多に売りに出ません、今売りに出ている部屋は坪544です。
他の地域の話をしないで、良く調べて下さいね。

相変わらず、頭の弱い人がいますね。
ランク付けは
①ブルー プレミアムオーシャン
②ブランズ プレミアムオーシャン
③ブランズ コンフォートオーシャン
④ブルー プレミアム非オーシャン
⑤ブランズ プレミアム非オーシャン
⑥ブルー スーペリアオーシャン
⑦ブランズ コンフォート非オーシャン
⑧ブルー スーペリア非オーシャン
ですよ。

>>1001
何のランクか書かないと意味ないでしょ。
それは単に坪単価順に並べているだけでしょ。
どれが一番お買い得だったの？

>>1002
資産価値のランクでしょう。
不動産にお買い得はない。

総じて、分譲価格が高い物件ほど、中古になった時の成約分譲対比が高い。

>>998
宗教団体…あなたもね（笑）
というか、子供のようですよ。
何でそこまで強く訴える必要があるのwww

>>999
私は同マンション購入者としての意見です。
もちろん駅近が資産価値が高いのは一般論です。駅近以外の価値が認められるところが日本全国に僅かながらありますが、99.9%のマンションは駅近で価値が決まりますので、それについては異論はないはずです。
普通、駅近2分と徒歩10分の同レベルの新築分譲マンションが同時期に建ったとして資産価値も人気も間違いなく駅近が高いです。どんなグレードでも眺望があっても原則として駅近が勝ちます。

つまり、駅近に勝つためには本当に例外的な特殊な事情がある場合にしか無いのです。
みなとみらいには、その特殊な事情がありますよね？海の眺望です。
ですから、ブルーハーバーにはブランズに勝つ要素があると私は思ってます！
逆に眺望で勝てないと駅近には勝てないと理解もしてます。

>>999
オーシャンビューの成約事例ではそうかもしれませんが、マンション全体の価値でいえば駅近の方が良いってことじゃないでしょうかね。

>>1003
その通りだと思います。

震度7クラスの関東大震災が起これば、眺望どころではないですよ。

当時は、1923年でしたから、100年後の2023年まで、あと7年。
200年周期と言われていますが、50年、100年単位で考えないと。
それまでに防災都市みなとみらいをつくりましょう。
さらなる地固めと、防潮堤建設から。
ここの正面が、前線基地。

駅近、オーシャンビュー、新築。これら全てを満たすのはブランズオーシャンのみ。

ブルーのオーシャンも駅近ではないが、みなとみらいの海眺望が非常に希少という点を考慮すると、不動産価値としては高いと思う。駅近でないのに不動産価値が高い、というのはみなとみらいの特殊性ゆえで、他地域在住の人には信じがたい話なのでは。

ちなみに、前面１８０度のオーシャンビューが未来永劫保障されているのは、ブルー、ブリリア、MMT、ブランズのオーシャン側２０階以上です。２０街区、現パシフィコがある街区は高さ６０ｍ制限があります。

>>1005
同じオーシャンビューでもブルーはブランズが提供出来なかった広い部屋を提供できた、ここに関してブルーのプレミアムはオーシャン関係なくプレミアム感はある。
横浜タワーズは眺望は最高にも関わらずナビューレには勝てない。眺望より駅近がはやり価値につながるからです。

>>1009
ブリリア眺望あるしブルーより近いけど価値ないよ。その理論はとおりませんね。

>>1008
震災、津波基準になるとミッドスクエアがもっともプレミアム。

すみません。
この議論って結論でます？
ブランズや他のマンションよりも良いとか、悪いとか…、聞き飽きた情報しか出ないし…
皆さん専門家なら、今まで出てないような情報ないんですかね？
まるで壊れたレコードのようです。

皆さんに聞きたいのですが、結局のところ、ブルーのオーシャンビュー部屋は、ブランズやミッドやフォレシスの海見えない部屋と比べて、どっちが不動産価値高いのですか？

オーシャンビュー部屋同士、海見えない部屋同士で比較すれば、単純に駅近物件が高くなるのでしょうけど。

そもそも埋立地に高額な取引って、錬金術か何かですかね。終わりのない宅地開発が日本の支えなんですかね。
埋立地の最前線は、それはオーシャンビュー最高ですね。さらに埋め立てされてったりして。。。

ブルーのオーシャンが駅近ミッドに勝てるか？

自分は勝てると信じてます。不動産価値の常識を覆しますが。

東海道貨物線の旅客併用化が実現し、ここの裏手に駅ができたら、駅近。
これって断ち切れ？可能性は消えてませんよね。
桜木町、浜川崎、天空橋、品川、アクセスいいね。

みなとみらいで海眺望が駅近より価値が有るか無いかは９３４の写真を見れば回答が出るのではないでしょうか。
ちなみに現在、売りに出ている坪単価５４４万のオーシャンビューの部屋は築１３年でみなとみらい駅３分です。

>>1016
両方新築だったらどうなんだろうね、微妙かも、ミッドの場所良すぎるしな。

>>1018
13年落ちは誰もかわないよ。

すみません、９５３の写真でした。

ブルーのオーシャンvsブランズの非オーシャンとかどうだろうか？
同じ新築だから、単純に駅近vs海眺望。今後面白いかも。

>>1022
リタイヤしてればブルーかな。現役は迷わずブランズ。時は金なり。毎日10分往復無駄にできない。

不動産価値の原則から言ったら、ブランズの非オーシャン。でもここはみなとみらいだから、意外にブルーのオーシャンが勝つか。

どちらにしても興味深い。

>>1023
あくまでプレミアム。コンフォートなら確実にブランズ。ブルー平均天井高低すぎる、圧迫感は生活する上でキツイ。

1001に答えは出てる。
この順でしょう。
あとは買えるかどうか。
資金と運が必要。

>>1003
そしたら、あなたはデペロッパーの値付けを完全に信用しているんだ？
「総じて、分譲価格が高い物件ほど、中古になった時の成約分譲対比が高い」て、その総じてが通用しない特殊事情がみなとみらいには有るので議論になっているのですが。
みなとみらいにおける、オーシャンビューと非オーシャンビューの中古成約事例でお話しください。

ちなみに、市場に出ない物件ってありますか？
うちのマンションは眺望が無い部屋の売りはよくチラシが入ってくるのですが、眺望がある部屋はほとんどありません。
でも、引越はそれなりにあります。
どうやって売ってるんですかね？

>>1028
不動産屋に頼んでおくだけ。チラシや広告出る前に教えてくれます。別になんの特別なことでもありません。

>>1025
ブルーの天井高は低くないですよ、コンフォートの下がっているところで２．１ｍ、高いところで２．６ｍ、立派なものです。
ただモデルルームが失敗で、天井に木パネルを張り付けて暗くしてしまい、かなり圧迫感を感じる結果となっていましたが、天井が白であったらパノラマウインドウと相まって開放感はかなりあると思います。
まあ其のおかげで、なんとか海側高層階角部屋を抽選でゲット出来ましたが。
逆にブランズは、部屋にインフレームの柱が食い込みまたプランが狭い部屋が多く実際生活すると狭く感じると思いました。
インフレームでどの位建築費が節約できるか知りませんが、このデペは柱をインフレームで処理することが多く、横浜ブランズでも見事なインフレームです。

>>1026
全くの同意ですね。
結局は価格相応でしょう。

>>1029
その場合の売値って他の方は知り得るものなんですか？
わかるのはプライバシー上問題の気もしますし、わからない場合は、いくら位でいい部屋が売れてるかわからないってことになりませんかね？

>>1032
不動産ジャパンと言うサイトに、ざっくりとした中古マンションの成約価格が分かるレインズのコーナーがありますよ。
レインズを通さない取引事例は分かりません。
業者は一般の人に正確な取引事例をあまり教えたく無いです。
信頼出来る業者にここ最近のレインズにおける取引事例を教えてもらって下さいね。

>>1030
廊下、手洗い場、風呂場で万歳できなかったが、。これまでいろんなモデルルーム行ったが、170cm弱の人間が万歳できなかったとこは始めで。まーここは設計が居住用マンション初めてという、珍しいタワマンなので色々あるのかも。そこは値段も安いししかたない所。

>>1031
正しいね。

>>1036
正しい。

>>1035
廊下や洗面所で万歳しなくても。
キッチンの天井高は、ここより高い値段の所より高いですし、洋室もここより高い値段の所は2・2mの部屋が多くありますね。
特にリビングの食い込みで家具もおきにくいよ。

>>1035
久米設計は住居設計は初めて何て言うと笑われますよ。
例えば1988年の神奈川設計コンクール特別賞を受賞した、ニューシティ東戸塚は久米設計の仕事で、当時神奈川で珍しい29階建のタワーマンションも含まれます。大成建設との組み合わせは最強ですね。

>>1035
ご丁寧にありがとうございます。
見てみます。

>>1038
立ってシャワー浴びれない高さ設定はやり過ぎでしょう。

ここってそんなに天井が低いの？ キッチン？ 洗面所？
低いのってリビングの天井だけだと思ってた モデルルームのリビング見たとき、確かにリビングの天井は低くて圧迫感があったけど 2.6mのところはほとんどなかった

>>1041
ベットの上で立ったら頭打つ洋室もやり過ぎでしょう。

>>1042
図面も見れないのですか？
驚いた。

>>1042
そんな事を言ってたらボラれますよ、注意して下さいねwww

>>1045
違うよボッタほうよ。

>>1040
久米設計が住居設計初めてという人が丁寧ですか？
ちなみに、2015年新宿区の西富久地区第一種市街地再開発事業で、55階建の超高層マンションを含む住居1240戸も久米設計の仕事です。

あ、ほんとだ。図面集を見比べてみた。
玄関、廊下、洗面トイレ、バスルーム。どれを取ってもブランズより低いね。特にバスルーム2mは、今住んでるとこより20cmも低いや。
リビングの2.6mが一部分だけで部屋のほとんどが2.1mになってるのは、モデルルームで気付いたけど。
てかブランズと違ってせっかくアウトフレームにしてるのに、何で窓際の下り天井がブランズより幅広くなるんだろ。アウトフレームなら、普通窓際には下り天井って来ないよね？

>>1047
すみません。
1034への返信でした。

バスルームの天井高が２メートルだと、立ってシャワー使ったとき、シャワーヘッドがガンガン天井に当たりそう。気をつけなきゃ。でもどうせリビングにいる時間が長いから、ベイブリッジ見ながら優雅に暮らそうっと。

>>1048
良く見て無いですね。
オーシャンビューコンフォートで全居室の天井高が2.55mあるのはモデルルームの75Hだけで、70Fで1室が2.35m、70Gで1室2.2m！1室2.35m、85Eで1室2.2m！1室2.35m。
ブルーは全ての居室が2.5m有りますよ、廊下とかバスルームより居室の天井高の方が大事だと思いますがどうでしょう？
アウトフレームなのに、モデルルームの窓際に下り天井があるのは、窓の幅が4m以上有るから梁を太くしているからですよ。
それとね標準の部屋で比べると、リビングの天井高の高い部分はブルーもブランズも8平米でほぼ同じなんですけど。もう一度図面を良く見てね(^-^)

>>1051
重要なのは最高天井高ではなく、人の体感に1番効く平均天井高です。 両方のモデルルームいったかたは、何も計らずとも違いが体感できたはずです。それほど圧迫感は平均天井高に依存します。

>>1048
あの閉塞感は低い部分が多いからなんですね。ありがとうございます。

>>1050
あなたは、シャワーを頭の上に伸ばして天井を叩く趣味があるのですか？聖火ランナーじゃあるまいし(^-^)
ブルーの浴室にはミストサウナが付いてるので、浴室の天井高が低いだけです。
其方にも勿論付いてますよね？
それとね、其方の居室からはベイブリッジは見えないかもしれませんよ。グーグルアースで確認したら方向は鶴見川の方向ですから。ベランダに出てみて下さいね。

>>1052
モデルルームだけで、平均天井高と言わない方が良いと思いますよ。天井高が高いのは75Hのモデルルームタイプだけで、他のタイプはブルーより低い所がかなり有りますから。デベの作戦ですよ。1億近く出して70平米は狭く無いですか？

>>1055
汗だくズブ濡れ通勤するよりましでしょう。

>>1052
それと、最高天井高は体感にかなり影響しますよ、リビングなどでは、天井高の高い所にソファーを置きますから。またブルーは窓幅か4.8m有る部屋も有りますから、下り天井は2.1mも有ればパノラマの景色になります。953の写真の窓の高さは2mです。失礼しました。

>>1056
それしか無いの(^-^)

とはいえ通勤は毎日繰り返されることだから、快適な通勤環境も大事な判断要素ではあるけどね…

2.6mの天井に下り天井ってより、2.1mの天井に所々穴が開いてるイメージをモデルルームで持ちました。
どのタイプの部屋を見ても、部屋隅の下り天井部分の幅が広い印象がありましたね。リビングや洋室の1/3が下り天井だと、体感の広さがかなり変わってきそうですね。
うちはうまく内装などで工夫していきたいのですが、皆さん照明はどう計画してますか？ シーリングライトを設置してしまうと、50cmもの段差で部屋の隅に影ができてしまうでしょうか？ ペンダント型にするか迷ってます。

>>1060
私はパナソニックで設計してもらい、リビングライコンと言う集中調光出来るダウンライトを入れました。
モデルルームでは、ルームデザイナーが凝り過ぎてしまい、天井に暗いパネルを入れたり、折りあげ天井にして照明を入れたり、私はあまり感心しませんでした。実際は東向きの部屋で窓幅が4mも有るので普段生活する時は明る過ぎるぐらいで、実際プレミアムの部屋の窓はわざわざ窓際に20cmの垂れ壁を作ってサッシ高を2mにしています。

ブルーは、天井高2.6mの居室空間と考えるより、基本2.1mの居室空間と考えた方が、実際のイメージに近そうですね。
６畳の洋室で空間の半分が下がり天井2.1mだと、照明が難しそう。小さな子供部屋にシャンデリアってわけにはいかないし。
ちょっと工夫しなきゃですね。

>>1062
そんな事無いですよ。
部屋の中心に近い2・6mの所で生活しますから、端の部分は壁面収納などの家具を置いて不足になりがちな収納を増やせばよいでしょう。

>>1063
下がり部分に壁面収納置いたら、住む場所なくなるなるよ

>>1064
「住む場所なくなるなるよ」て意味不明！

下がり天井面積が、総面積に対してかなり大きいマンションであることは間違いありませんが、ウチはあまり背の高くない家族なので慣れると思います。165cm以上あると廊下、洗面台、風呂場は閉塞感を感じるかもしれませんが。

>>1066
みなとみらいの各居室は、地域暖冷房を導入していおり、エアコンの室内機を入れるスペースが必要になるので、どうしても下り天井が他の地域のマンションより必要になります。
だから此処より高いもう一つの新築も居室が2.2mしか無い部屋が有るのですよ〜。
それだったら確かに165cm以上でしたら閉塞感を感じますね。

下り天井の部分にはダウンライトがあるのであまり気にしていませんが、むしろ主たる照明をぶら下げ系にしてしまうと全体的に天井が低くなってしまいそうなので、できるだけ天井に近い照明にしようかと思ってます。
ただ、寝室用の蛍光灯では味気ないので、オシャレな奴を探してます。

しかし、あのモデルルームの評判でいい事を聞いたことが無いね。何とかならなかったのかね〜

高さ2.6mのところにシーリングライト、すぐ近くに50cmの段差（下がり天井）があると、部屋の四隅が暗くなりませんか？

まあまあ、有効居住面積は、もう一つの新築より広いですよー。

>>1070
もういっこのは圧迫感ないけどね。ここは圧迫感はあるが有効面積は広い。

アウトフレームで有効面積が広いが、眺望視野がせまくなる。

>>1072
いやいや、もうひとつの新築よりは断然いいっすよー。

>>1069
そういう家にすんでます。
暗くなります！

うーん、だとしたら間接照明がメインですかね。
アメリカンスタイルっす。

>>1075
うちは、ダイニングテーブルの上とリビングテーブルの上にシーリングライトがあり、キッチンカウンター上にもダウンライトがついてるので、普通に暮らす分には問題ないです。

はり下はやはり間接照明入りますが、チェストとかしかおいてないから、頻繁には照明つけてませんよ。

>>1077
図面を良く見て下さいね。
あ、図面が読めないだ！

よく下り天井は部屋の１／４を超えると、相当な圧迫感となると言われてますが、部屋の半分どころか、2／３以上下がりなんていう強烈な部屋もありますね。
７０Ａとか全部下がり天井2.1mの部屋もありますね。
これはさすがに天井カセットでは説明できないと思いますが。

>>1080
図面集見ていて不思議なんですが、大梁の下が下がり天井2.1mとなるのは納得なのですが、明らかに梁以外のところも2.1mとなっているところがやたら多いですよね。
例えば、部屋の隅の天井部分に梁が50cm幅で走っているとその下がり天井の幅が何故か1m、みたいなのが多く見受けられます。

>>1079
これまでオーシャンビューの部屋について議論してたのですが？
方角がお分かりにならないのですか？1051からの引用ですが「良く見て無いですね。 オーシャンビューコンフォートで全居室の天井高が2.55mあるのはモデルルームの75Hだけで、70Fで1室が2.35m、70Gで1室2.2m！1室2.35m、85Eで1室2.2m！1室2.35m。 ブルーは全ての居室が2.5m有りますよ、廊下とかバスルームより居室の天井高の方が大事だと思いますがどうでしょう？ 」とありますよね。またオーシャンビューの中部屋に関して、ブランズは20階で坪単価約460万、ブルーは坪単価約380万で18%違います、用地の取得費もそんなに極端に変わらない無いのに余程ブランズの建物が立派なんだと思いますが、モデルルームの標準部屋タイプの下がり部分はお互いに約70%でほぼ同じですが。
70Aはご存知な様に西側の部屋で、スパンが約70平米なのに10m以上ありますよね、その長いスパンに部屋を配置する為に下がり部分が多く出るのは当たり前だと思いますが如何でしょうか？まあ坪単価460万もかけれる様な立派なマンションなら、窓が4.8mあり、アウトフレームで、サッシ高が2.2mで、下がり天井が殆どなく、全ての居室にカセット型エアコンが有る様なマンションが出来るんでしょうねWWW

>>1080
そんなに事を言ったら笑われますよ〜〜
久米設計は毎年住居設計に関しても日本で売り上げランキングの上位10位までにランクインしていますよ。2015年の総建築設計、監理ランキングでは第4位です。世界のランキング100位にもランクインした事がありますよ。勉強された方が宜しいかとWWW

80A、80B、85E、これら全てオーシャン側の好条件部屋です。
確かに洋室の天井高は全居室で2.5mありますが、図面をよく見てみましょう。部屋面積の半分以上が下り天井2.1mの部屋がほとんど、80Aに至っては2/3が下がり天井の部屋が２つもあります。
このような設計で、全居室2.5mの天井高というのは、実際の感覚とかけ離れている気がします。

85Aの洋室１くらいですよね？常識的に「天井高2.5m、下り部分2.1m」と言えるのは。

この点はいかがお考えですか？
ちなみに、サッシ高はブルー2.0m、ブランズは2.2mと明記されております。よく図面を見ましょう。

>>1081
スパンが10m以上有る部屋が有りますからね〜〜
疑問でしたら、久米設計にでもお聞きになられたら如何でしょう？
まそんな細かいこと言ってないで、コンフォート坪単価万500万近い高級マンションにインフレームを採用した理由を其方の設計の方にお聞きになられたら宜しいかと。
お調べになられて此方で発表して頂けましたら幸いです。
あ、眺望の為何て言うのはダメですよ。
横浜ブランズのあの立地でも見事なインフレームでオマケに普通の耐震構造ですから。
其方の設計に聞け無いときは、其方の設計出身の立派なマンション評論家が居られますから其方でも大丈夫ですよ、念のため。

>>1084
まあ坪単価460万もかけれる様な立派なマンションなら、窓が4.8mあり、アウトフレームで、サッシ高が2.2mで、下がり天井が殆どなく、全ての居室にカセット型エアコンが有る様なマンションが出来るんでしょうねWWW

ブランズと坪単価を比べてる方がいますが・・・あちらは立地が良すぎますので・・・

>>1084
もともと、インフレームの方が支える梁が短くて細く済み、部屋の天井高を取りやすいですね、だけどもこの様なオーシャンビューが特徴のマンションは、やはり海側リビングの居室構造と窓幅が大切では無いでしょうか？ブルーは4・8mと4mの窓幅が各2部屋あり、サッシ高が高くても空が見えるだけなので、オーシャンビューはサッシ高より窓幅の方が影響を受けやすいです。私が投稿したブリリアのビューラウンジの写真を参照して下さい。ブルーはめいかくに特徴がある設計にしていると思いますし、この立地にあっていると思います。

>>1087
まだ立地＝駅近と思っている人が居るとは？

>>1084
ブランズも同じ様なものですよ、図面をよく見て下さい。
現在みなとみらいの近隣のタワーに住んでますが、みなとみらいでコンフォートの部屋で寝室まで天井がフラットな部屋は見たことが無いですよ。
ブルーハーバーのみ天井高が低いと言う発言が問題なのでは？

窓枠の幅を広げると、その分行灯部屋が発生する。単純な理論です。

75A、75Bのように窓枠の幅を広げると、２ＬＤＫなのに、行灯部屋ができてしまう。これでは家族で住めません。
逆に窓のある部屋を２部屋作るためには、リビングの窓枠を削るしかない。２ＬＤＫの70C、70D。３ＬＤＫの70B、70D、80Aがそうです。

スパン６〜７ｍの部屋で、行灯部屋を作らず、リビングの窓枠も広くする。これは無理です。両者は常にトレードオフの関係にありますので。

>>1091
その通りで、スパンを広げて海眺望の窓幅を広くとり、行灯部屋を作らない様なマンションなら一部屋の価格は幾らになるでしょうか？現実的で無いですね。またベランダを作らず、全ての窓をFIXにすれば、天井高も高く出来ますが、果たしてこのマンションに合っているでしょうか？
ブルーだけが、天井高が低いとか、ブランズだけインフレームで悪いとか言った発言は、そう言った要素を加味していない発言です。
私もブランズに失礼な発言をしていますが、此れからのみなとみらいの発展の為にもお互いに尊敬し合って暮らして行きたいですね。

リビングの窓枠の幅と、プランの良し悪しは何の関係もないですね。
６ｍ、７ｍのスパンでは、リビングにその開口部の全てを使えば、窓のある洋室は妻側１部屋。リビングの開口部を狭くして、開口部をリビングと洋室で分ければ、妻側と合わせて窓のある部屋を２部屋作れる。
ブルーはこのどちらかなので、基本通りの間取りです。４ｍ以上のリビング開口部があるプランがありますが、それは優れているわけでもなく、劣っているわけでもないです。
行灯部屋の最大の問題は、必ずリビングインの引き戸となるため、独立した洋室として使えないことです。なので、これを許容できるかは家族構成によります。

すいません、長文すぎるんですが、、
眺望重視ならブルー、駅近重視ならブランズでいいのでは？
個人的には、断然眺望重視ですね。
ブルーはリビングが横長なんでいいと思いますよー。

>>1093
おしゃる通りですが、今迄の議論は4mのプランが優れているた言うことでは無く、敢て行灯部屋を作っても、4mの窓幅を全て使って海眺望の優れた部屋を1部屋作るという、割り切った設計がブルーには合ってるという事です。勿論それをセカンドハウスとして使う方もいらっしゃるし、家族構成によっては角部屋が必要な方もいらっしゃるでしょう。

リビング開口部と行燈部屋の関係、論理的で素人の私にもわかりやすかったです。素人だとどうしても、リビングの開口部が広い ＝ 良い間取り、と考えてしまいますので。

下がり天井にも何か意味はあるのでしょうか？

窓のある洋室が２部屋以上あるファミリータイプの間取りで、リビングの広い開口部を求めるのは無理です。ブルーのスパンは６〜７メートルなので。
角部屋であれば、スパンを全てリビングに使い、残りの洋室をサイドの窓際に持っていけます。
魔法のような間取りというものは存在しないのです。

海側住戸は６〜７ｍ程度のスパンなので、サッシ高２ｍを考えると、リビング開口部にスパンを全て使った75Aのような間取りが正解。1LDKのような使い方になるので、DINKSや老後のセカンドライフ用に限られるが。
洋室を海側に持ってきてしまう70Cのようなプランでは、リビング開口部が狭くなりせっかくのオーシャンビューがもったいない。

たしかに、ブランズの中部屋は、リビングの窓が小さい！