ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスってどう？

テラスとは規模が1/6程度ですが
駅反対側のプラウド津田沼前原東は残り1邸ですね。
竣工まで5か月あり坪単価もテラスより高いのに。。

ここは、あえてデベも売り急いでないのでは？
消費税増税の先送りになった影響が大きいかと。
高めの価格で、ゆっくりと販売したほうが好都合の場合もあるのかなとも思うのですが。

>>982
その割にはDMと電話のセールスが断っても断っても頻繁に来るよ。

>>982 マンション検討中さん
あと100戸も残っていてそれはないでしょう。
公園側の低層階だけでなく、それ以外のところも残ってます。
やはり金額の高さがネックなのは間違いない。
ただ、客層はタワマンとはかち合わないので、徐々に売れていくのでは。
それにしても厳しい状態であるのは変わりないでしょう。

>>981 マンション比較中さん

仰るとおり、6分の1ですからね。
立地も奏の方がいいし、駐車場も余裕あるし、金額もね。
両方駅近なので、需要はあるでしょう。

タワマンは値段更に高いですよ。これは決定と聞きました。しかも三年後…

タワマンは投資物件じゃねーの？2019年に建つのなら都心部のタワマン中古がお勧め、とも思う。

テラスは中途半端、端境期もしくは価格戦略の失敗か？勿体無いね、上手く処理できる物件なのに。

パークハウスとモリコアは優秀、買った人はおめでとう。

郊外物件で投資はないでしょ。PER低いし。

近くのパークハウスとレジデンスを推す方が多々いらっしゃいますが、そんなに良いものなのでしょうか？個人的には規模が大き過ぎる気がするのですが。。また連窓サッシになっている部屋はあるのでしょうか？

>>989 マンション検討中さん

そう思うのであればテラスを購入したら良いのでは？

>>989 マンション検討中さん

違いは規模の大きさですが、これは好みなので何とも言えません。
施設などはほぼ同一です。
一番の違いは金額だと思います。過去の投稿にもありましたが、段々と平米あたり単価が上がっています。
テラスはこの地区では最高単価になっています。

以前このマンションを検討していましたが、価格、広さの面で折り合いがつかず、候補から外してしまいました。

4LDKのお部屋、まだ選択肢があるのかご存知の方いらっしゃいませんか。

自分で連絡すれば良いのですが、営業さんの手前、連絡しづらくなってしまい、ひとまずこちらに投稿させていただきました。

御礼190件
１ヶ月で10件伸びました
パークハウス、ブランズシティ　中古出てますが２LDKですね

>>993 匿名さん

残り100ですか、まだ先は長いですね。
結果的に規模を求める人はパークハウスとレジデンス、規模を求めない人はブランズシティで需要を食いつくしたんでしょうね。
都内や市川が高くて買えない人たちをどれだけ取り込めるかですが、完売には一年はかかるかなと思います。

残債割れのリスク考えたらやっぱり怖くて買えないなー
ホームズやレジデンスの中古と値引き合戦になったら不利だろうし

三代川不動産にパークハウスの中古物件出てます。買ったときより値上がりしていて実際その値段で売買されているようです。
パークハウスもレジデンスも即日売買が成立しているようです。
ある意味、テラスの高値が影響してるのかもしれません。

中古の販売価格は売り主の言い値。その価格で売れるとは限らない。ちなみに成約価格は仲介業者ならデータベースにアクセスできるから、聞いてみればいい。

人気の物件だと仲介業者に待ち登録している人の間ではけるから表に出てこない。表に出てきている時点である意味売れ残り。

>>995
なかなか良い物件だけど、相当の割高で、
当面の債務割れは、ほぼ確定。
"http://x1mansion.com/kanadenomori-terrace"

米選挙結果で、金利の上昇リスクは高くなった。
すでに賃貸市場は、都心オフィスを除き崩壊フェーズ。
転勤や住み替えの必要があったとき、きびしくなりそう。

ピタットハウスではレジデンスの売買成立の掲示がされてます。ここも販売価格より高くなってます。
買われた方は当然新築のテラスと比較したはず。それでも中古にしたのは景観か大規模のメリットを尊重したのでしょう。

隣に中学校や児童公園があって騒音、砂埃で悩まされる
目の前にデデーンとレジデンスがあって、上層階でも眺望が抜けない
あまりさえない外壁。
レジデンスとの中古同士の比較になったとき、分が悪そう。

引き渡し開始みたいです
年内引っ越しも多いのかな
住んでみての感想がでてくるといいですね

ここも、完売しないまま入居開始ですか。

>>1001 匿名さん

住み心地は良いと思います。
ただ、入居率が3分の2という状態が気になります。

>>1001 匿名さん

住み心地は良いと思います。
ただ、入居率が3分の2という状態が気になります。

住民が少ないと駐車場は抽選なしで確保できますね。レジデンスは空き待ちですから。ただ修繕計画は見直しが必要でしょう。

区分所有法で管理費と修繕積立は区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売り主なので、売主が負担することになる。

一般論として竣工時点で未販売住戸があるときに問題になるのは、駐車場稼働率が管理計画を大きく下回ると、管理組合の収入が減って赤字になる。ただ、ここは平置きで駐車場使用料が安いから、長期にわたってということでなければ問題にならないはず。

問題になるとしたら築浅で転売する必要が生じた時かな。未入居の販売とバッティングするから中古販売は不利になる。

長期修繕計画は国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直すことが推奨されている。

あと、定期的な一時金徴収と段階的値上げは未納問題を引き起こす要因となるので、定額積立が推奨されている。入居後はこういった見直しが必要。

それから、新築時は３０年までの計画だけど、その後、エレベーターや竪排水管の交換といった当初計画にない大物が控えている。当初計画より大きな値上げになることは想定しておかないと。

ここって、販売開始が3月末だから売り始めてまだ8カ月くらいなんですね。
結構な大規模なのに、なんでこんなにタイトな販売スケジュールを立てたんでしょう？
今年に入ってマンションが売れなくなってきてるのは明らかだったはずなんですけどね。

物件告知から販売開始までが長かった。売れ残る典型的なパターン。

お隣のブランズシティも引渡しから半年くらい販売してましたから、ここも半年以上はかかるでしょうね。

そう言う意味では、まだ値引きとかオプションサービスとかのプラスの条件を引き出すのは難しいのかも知れませんね。
パークハウスとレジデンスの中古も見ましたけど、個人的にはテラスが抜群に好印象でしたので、販売状況を随時チェックしていこうかと。
間取りだけを見れば、ジオにも良い部屋がありました。

まだ、1/3残っているから、どこで損切りするかなんだけど、それは売る側の判断しだい。あと、JV物件なんでどこが主導しているかにもよる。三井は完成在庫になっても家具や家電プレゼント程度、地所は値引き販売する。野村は完売至上。

表立った値引き販売しないで、裏でこっそりなんてのもあるというし。

ブランズシティは引き渡し後の販売で表立った値下げはあったのでしょうか？デベが違うので比較になるか分かりませんが、参考までに。

ブランズシティは最終モデルルームの家具付き販売はあったようです
値引きは鼻で笑われたとか・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520480/29/

完売は7月5日となってますから、引き渡し後約3か月ですね
ただ、残ってた戸数が1桁らしいですから、単純比較にはならないでしょうけど
残戸数からすると値引きはどうだったのか、なんとも

私もブランズシティは値引きはしないと聞いていましたが、こっそりやってる可能性はあるでしょうね。
竣工後3カ月で完売といっても、たしか南側はかなり早く完売してましたよ。ここはまだ南側すら多く残ってますから比較にならないですね。

ブランズは南側完売後、値引きしていました。購入する決断をしていなかったので具体的額の提示はありませんでしたが。
値引き以外にはルーフバルコニーのテーブル等、100万円分のオプションをつけるとも言っていました。

南の景観はテラスより、ブランズの方がましでしょうか？
価格的に、ブランズの南の角部屋を購入したかったです。

テラスのモデルルームにも行きましたが、ブランズよりひとつひとつの作りが良かったように思いました。
そのぶん価格が、、。東ならと思いましたが、中層階以上は景観の関係で南と価格がかわらず、、迷い中です。

>>1012 マンション検討中さん

気に入ったなら早く購入した方がいいですよ。良い部屋が無くなりますよ。
様子見なんて本気で買う方とは思えません。

>>1018 匿名さん

あなたがどう思うかは自由ですが、私のようにサクッと決められない人もいるんです。
高い買い物ですからね。
ただ、あなたの仰ることもごもっともですし、私もそう思います。
だからこそ、余計に悩ましいのかも知れません。

売れ残りは、消費税増税先送りの影響でしょう。
駆け込み需要も期待できなくなりましたし。
ただし、もともと増税される予定であった来年度は、反動を懸念してか、新築分譲の数が少ないです。
デベからしてみれば、テラスみたいなマンションは、今年度は少しでも売れればラッキー、売れなければ来年度の売上の補填にすれば良い、といった具合かも知れません。
恐らく、来年度のGW、もしくはお盆明け頃までの完売計画なのではないかと思います。
交渉が可能になるのもその頃でしょう。

未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主負担。販売が長引かば営業コストもかさむ。完売が先でもOKってわけじゃないんだけどね。値下げのタイミングとしては竣工時点か、竣工してから１年たつちょっと前ってのが一般的。竣工して１年たつと、新築と謳えなくなる。

売れ残り物件に対して、販売側はそんなに悠長なことは
言ってられない状況です。
住友不動産の完成在庫と検索してみれば
ビックリすると思いますが…
スミフさんは値引き販売せずに完成在庫を何年でも寝かせる
営業方針と財務力があるのでできることですが、
今回のマンション不況を乗り越えることができるかどうか。

財閥の財務力をなめてはいけませんよ。
たかだか4,000～5,000万円の千葉のマンション一つ買うのに
うじうじウダウダ言ってる個人の窺い知れるレベルではないです。
天下の住友不動産がマンションが売れないぐらいでどうこうなるとも思えません。

大手不動産会社の住宅事業なんて片手間にすぎませんしね。
（野村不動産辺りは比較的住宅事業への依存度が高いですが）

>>1023 マンション検討中さん

何様ですか？あなたは(笑)

そのすみふ、小杉の完成在庫のタワーでいきなり一割も値下げき始めて話題になっている。

>>1023 マンション検討中さん

なにが言いたいの？

賃貸に出ていたのでバルコニーからの眺望の画像みました。中層階でも南側は確かに残念ですね。これであの価格かと思うと手がでません。

>>1025
財閥系企業といえども
１万戸の在庫はオーバーストック。
デッドストックになる可能性もある。

小杉の値引きが本当なら、潮目が変わったのかも。

>>1027 匿名さん

えっ？もう賃貸でてるんですか？
早すぎ！

財閥だから財力があり、会社が傾かないとかじゃなく、
販売部署の販売戸数とか売上目標とかあるでしょうよ。
需要がないなら、需要がある金額まで下げるのは企業としての常識では。

>>1027 匿名さん
もう既に賃貸に出ているお部屋もあるのですか？

タワーを待った方がいいかなと思ってます。

私もタワーを待つことも考えましたが、テラスよりも更に高額になること、追加でかかる3年間の家賃、更に住宅ローンの期間が短縮されるなど、、比較するには予算的に開きがあり過ぎると思い、早々に候補から外してしまいました。

消費税も上がってますよね。

テラスの賃貸は確かにスーモに出てた。そして写真を見る限り眺望がマンションで遮られてる感じで残念だった。
自分もタワーを待つ。他の地区のタワマン販売のタイミングを考えれば津田沼も若葉地区も2年以内に
販売されるはず。よって8％のまま買えるでしょ。

タワーマンションて駐車場とかどうなるんでしょう。地下で自走式なんですかね。駐車場代も高くなるのかしら。

建物の中に機械式のタワー駐車場ってケースが多い。タワマンって容積率が高いから、戸数の割に敷地面積は狭い。なので地下に自走式つくっても止められる車の数は限られる。機械式と地下の自走式の組み合わせってケースはある。

タワーマンションの駐車場はタワーパーキングがマンションの中に作られる予定です。よって駐車場代は高いでしょうね。

タワマンの工事現場の看板には完了は平成32年9月30日予定と表記されてました。
うちもそこまでは待てないですね。。。。

平成32年9月末完成の物件を、増税前に買えますかね。。

増税前に契約すれば経過措置でいけませんでしたっけ？

消費税増税は平成31年10月1日からですから、竣工予定日の1年前と考えると、かなり際どいタイミングになりそうな気がするのですが、販売期や契約日によって物件にかかる消費税って変わってしまうものなのでしょうか？

タワーの掲示板ってありますか？

営業さん頑張ってください。
元気に。

入居始まったんですね、朝から引越しトラックや家具の配送業者がすごかったー
土日はしばらくこれが続くのか。

住める方が羨ましいです

一中とテラスの間の道路がすごいことになってますね。

南側だけならわかるが、公園側まで待ちのトラックが止まっていて邪魔！引越に加え家電や家具の配送もあるから誰も管理できていない。来週もこんな感じになるのかな。近隣住民に迷惑はかけないでほしい。

>>1048 匿名さん
ここに書き込みをしても無意味なので、マンションギャラリーか何かに連絡してみては？

公式HPから契約件数の案内が消えてしまいました。今どのくらいなんでしょうか。

まぁこんなにネガティブな情報になるなら消すよね
今まで残してたのが不思議なくらい

入居後、空室があるマンションで、売れ残りの部屋数を表示しているHPなんてないでしょう。

>>by 匿名さん　2016-11-24 22:44:58
>>御礼190件
>>１ヶ月で10件伸びました

この時点で100戸残っているので
大きくは変わらないでしょうね。

奏の杜はきれいに再開発された街だけど
あまりにも高い値付けをしたので
売残って当然だと思います。

完全に販売戦略の失敗ですが、
問題はいつ、いくらで売り切るかですね。
100戸といえば、中規模マンション一棟ですから。

この価格帯、確かに高めだと思います
ただ、それによってここを避けた顧客は
どこの物件に流れてるんでしょう

結局買いそびれて、探し続けています。
でもやっぱり、津田沼にしては高いという感は拭えません。

まあタワーの値段を見たらここも割安に感じるんだろうな。

高いかもしれないけど、やはり奏の杜はいい街だよ。住める人が羨ましいもん。

津田沼駅近辺はこれから大きく発展する可能性はあるのでしょうか？タワーもできることだしすごく期待してしまいます。
例えばモリシアやフォルテの中のテナントがもう少し魅力的に変わってくれればいいなぁとか。あとはオシャレな雰囲気の路面店が増えてくれればなぁとか。
そうすれば津田沼の人気が出て今は高いと思うこのテラスも買っておけばよかった、買っておいてよかった、と思うようになるのかもしれないですよね！
営業さんはこれから津田沼はどんどん発展して行くでしょうと言っていましたが具体的にはタワーができることのほかにどんなことがあるんですか？

タワー以外には、北側に新しい商業施設ができる「かも」くらいでしょうか？

確かに発展と言えば発展ですが、これ以上津田沼の価値を上げる材料になるかというと微妙です。
奏の杜は確かに新しい街を作るということで、価値向上に貢献したと思います。
ただ、奏の杜エリアが異常なだけで、津田沼全体の価値はそれほど変わっていません。
今は奏の杜も過熱相場となっていますが、タワーも終わり１０年もすれば適正な価値に落ち着きます。

なので、テラスが安く感じるほどに将来資産価値が上がると考えるのは、楽観視もいいとこだと思います。
千葉・津田沼という立地で、５０００万円。冷静に考えれば、、、どうなのでしょうかね。

おしゃれな路面店てのがどういうイメージなのかはわからないけど、ここみたいに開発・再開発された街は地価が高くなるから、個人営業の飲食店や小売などは新規参入しづらい。
景気もよくなりそうにないしね。
豊洲とかも不動産価格があんなに高くなっても、チェーン店が多いまま。（店の数は増えてる）
だからここの雰囲気はそんなに変わらないと思ってる。
10年後どうなってるかとかはわかりませんが。世の中自体が大きく変わっていくと思うので。

ブロックビル辺りは変わりそうだよね。

近隣の賃貸に住んでいます。
奏の杜は一見街並みはきれいですが、住んでみると物足りなさを感じます。
ご存知のようにベルクとモリシアは全く立地を生かしきれていないモールですし、
路面店もろくなものがありません。コンビニ、歯医者、美容院、整骨院、塾…
そして大量の賃貸住宅と駐車場です。
もう少し住民のニーズに合ったものを揃えて欲しかったです。
ただ交通の便は本当に良いです。鉄道もさることながら、車の便がいい！
幕張、花輪、谷津船橋、と3つもICが使えるのは便利なことこの上ないです。
またコストコにIKEAにららぽーとと何でも揃いますね。
奏の杜はその中の環境より、そこを起点に行動するにはとても便利な街ですよ。

奏の杜って行政の絡んだ再開発ではなく、民間の区画整理事業ってのがポイント。ということで、エリア内だけであって、周辺と連携した計画的なものではない。区画整理事業に絡めて、道路の整備ともやっているから勘違いしがちだけど。

＞１０６２
大筋で的を射たご意見だと思います
誰も奏の杜が商業施設だらけになることなんて
期待してないですからね。
あとイオンモール幕張をお忘れですよ
まろにえ通りから１４号を突っ切って
車なら１５分程度で行けちゃいます。

奏の杜が商業エリアとして発展することは期待していないけど、エリア内に焼肉屋と寿司屋は欲しかった。
あとは、しまむらじゃなくてユニクロだったらなあ。
上島ＯＵＴ、ピザハットＩＮは良かった。
本格本屋が隣接地区にあるのは嬉しい。

なんだかんだでいい街なんじゃん。あとはタワマンがアイリンクタウン市川くらいの価格なら検討したい。

交通の便は本当にいいですよね。高速は外環繋がったらさらに良くなりますね。空港へのアクセスも成田は総武快速で一本、羽田は座ってバスと出張に旅行に非常に便がいい。

しまむらじゃなくてユニクロが良かったという意見は私も全く同意見です。
最近は各社とのコラボ商品の開発で盛り上がっているようですが、
やはり品質が・・・
ユニクロはデザインもシンプルですしキッズ商品でも生地がしっかりしていて
長持ちするので近くにできるならユニクロがベストです。

ユニクロならミーナにありますね

うーん、ユニクロの為にミーナ行くんだったら、幕張イオンモールに車で行くでいいんじゃないの？
そういう比較論だとｗ

ピザハットは正直ビミョー。船橋あたりではやっぱりピザはヨッカーかな。ピーターパンの生地が◎だし、この味その辺のお店には負けてないんじゃって思ってます。
うちは引っ越してから、宅配はヨッカーだけです
しかも隣にサイゼってどうなの？って思っちゃう

そうですねー
サイゼもピザハットも、大規模チェーン店だとすぐに飽きてしまいますよね
子連れにはお手軽なので行っちゃいますけど（笑

個人的にはフォルテ２階に衣料品店は不要です
スーパーの２階で服を買おうとは思いませんから。

私はユニクロよりしまむらでよかったですよ。家族構成や好みで変わるのでお店の良し悪しは結論出ないですがらピザハットはたしかにいらないです。

マンションギャラリーの人、とても感じ悪い。あれじゃぁ100件も売れ残ってる理由がわかるわ。

この近辺、四谷大塚の迎えの車がひどいです。以前はこの付近までは進出していなかったのですが、各場所各場所で110番をされ巡り巡ってキャロット公園付近まで来てしまいました。本当迷惑です。21時ごろ赤色灯をたいた車がズラーっと並んでいます。この間は警察が見回りにきていました。小さい子供がいる親は特に気になりますよね。

>>1074 匿名さん

四谷大塚に苦情をみんなで入れましょう。
路駐なんかで街の景観が台無しにされるなんて嫌ですから。

>>1075 契約者さん
エンジンも止めず、大きな音が外までもれてる車、何台もいます。本当、非常識ですよね。

四谷大塚に行ける子供を持つ親への嫉妬だと感じるのは私だけ？笑

>>1077 匿名さん
たぶんあなただけでは？
塾を誇りに思うのは結構なことですが、世間の人（受験に熱心な教育ママは除く）の大部分は子供の塾のレベルなんて関心がなく、単純に迷惑駐車がイヤなだけ。

路上駐車禁止の標識はあの辺りにありますか？

塾の話なんてどうでもいい。苦情は警察へ言えばいいし、意見交換したいなら奏の杜のスレでも作ってやればいい。