ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスってどう？

テラスとは規模が1/6程度ですが
駅反対側のプラウド津田沼前原東は残り1邸ですね。
竣工まで5か月あり坪単価もテラスより高いのに。。

ここは、あえてデベも売り急いでないのでは？
消費税増税の先送りになった影響が大きいかと。
高めの価格で、ゆっくりと販売したほうが好都合の場合もあるのかなとも思うのですが。

>>982
その割にはDMと電話のセールスが断っても断っても頻繁に来るよ。

>>982 マンション検討中さん
あと100戸も残っていてそれはないでしょう。
公園側の低層階だけでなく、それ以外のところも残ってます。
やはり金額の高さがネックなのは間違いない。
ただ、客層はタワマンとはかち合わないので、徐々に売れていくのでは。
それにしても厳しい状態であるのは変わりないでしょう。

>>981 マンション比較中さん

仰るとおり、6分の1ですからね。
立地も奏の方がいいし、駐車場も余裕あるし、金額もね。
両方駅近なので、需要はあるでしょう。

タワマンは値段更に高いですよ。これは決定と聞きました。しかも三年後…

タワマンは投資物件じゃねーの？2019年に建つのなら都心部のタワマン中古がお勧め、とも思う。

テラスは中途半端、端境期もしくは価格戦略の失敗か？勿体無いね、上手く処理できる物件なのに。

パークハウスとモリコアは優秀、買った人はおめでとう。

郊外物件で投資はないでしょ。PER低いし。

近くのパークハウスとレジデンスを推す方が多々いらっしゃいますが、そんなに良いものなのでしょうか？個人的には規模が大き過ぎる気がするのですが。。また連窓サッシになっている部屋はあるのでしょうか？

>>989 マンション検討中さん

そう思うのであればテラスを購入したら良いのでは？

>>989 マンション検討中さん

違いは規模の大きさですが、これは好みなので何とも言えません。
施設などはほぼ同一です。
一番の違いは金額だと思います。過去の投稿にもありましたが、段々と平米あたり単価が上がっています。
テラスはこの地区では最高単価になっています。

以前このマンションを検討していましたが、価格、広さの面で折り合いがつかず、候補から外してしまいました。

4LDKのお部屋、まだ選択肢があるのかご存知の方いらっしゃいませんか。

自分で連絡すれば良いのですが、営業さんの手前、連絡しづらくなってしまい、ひとまずこちらに投稿させていただきました。

御礼190件
１ヶ月で10件伸びました
パークハウス、ブランズシティ　中古出てますが２LDKですね

>>993 匿名さん

残り100ですか、まだ先は長いですね。
結果的に規模を求める人はパークハウスとレジデンス、規模を求めない人はブランズシティで需要を食いつくしたんでしょうね。
都内や市川が高くて買えない人たちをどれだけ取り込めるかですが、完売には一年はかかるかなと思います。

残債割れのリスク考えたらやっぱり怖くて買えないなー
ホームズやレジデンスの中古と値引き合戦になったら不利だろうし

三代川不動産にパークハウスの中古物件出てます。買ったときより値上がりしていて実際その値段で売買されているようです。
パークハウスもレジデンスも即日売買が成立しているようです。
ある意味、テラスの高値が影響してるのかもしれません。

中古の販売価格は売り主の言い値。その価格で売れるとは限らない。ちなみに成約価格は仲介業者ならデータベースにアクセスできるから、聞いてみればいい。

人気の物件だと仲介業者に待ち登録している人の間ではけるから表に出てこない。表に出てきている時点である意味売れ残り。

>>995
なかなか良い物件だけど、相当の割高で、
当面の債務割れは、ほぼ確定。
"http://x1mansion.com/kanadenomori-terrace"

米選挙結果で、金利の上昇リスクは高くなった。
すでに賃貸市場は、都心オフィスを除き崩壊フェーズ。
転勤や住み替えの必要があったとき、きびしくなりそう。

ピタットハウスではレジデンスの売買成立の掲示がされてます。ここも販売価格より高くなってます。
買われた方は当然新築のテラスと比較したはず。それでも中古にしたのは景観か大規模のメリットを尊重したのでしょう。

隣に中学校や児童公園があって騒音、砂埃で悩まされる
目の前にデデーンとレジデンスがあって、上層階でも眺望が抜けない
あまりさえない外壁。
レジデンスとの中古同士の比較になったとき、分が悪そう。

引き渡し開始みたいです
年内引っ越しも多いのかな
住んでみての感想がでてくるといいですね

ここも、完売しないまま入居開始ですか。

>>1001 匿名さん

住み心地は良いと思います。
ただ、入居率が3分の2という状態が気になります。

>>1001 匿名さん

住み心地は良いと思います。
ただ、入居率が3分の2という状態が気になります。

住民が少ないと駐車場は抽選なしで確保できますね。レジデンスは空き待ちですから。ただ修繕計画は見直しが必要でしょう。

区分所有法で管理費と修繕積立は区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売り主なので、売主が負担することになる。

一般論として竣工時点で未販売住戸があるときに問題になるのは、駐車場稼働率が管理計画を大きく下回ると、管理組合の収入が減って赤字になる。ただ、ここは平置きで駐車場使用料が安いから、長期にわたってということでなければ問題にならないはず。

問題になるとしたら築浅で転売する必要が生じた時かな。未入居の販売とバッティングするから中古販売は不利になる。

長期修繕計画は国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直すことが推奨されている。

あと、定期的な一時金徴収と段階的値上げは未納問題を引き起こす要因となるので、定額積立が推奨されている。入居後はこういった見直しが必要。

それから、新築時は３０年までの計画だけど、その後、エレベーターや竪排水管の交換といった当初計画にない大物が控えている。当初計画より大きな値上げになることは想定しておかないと。

ここって、販売開始が3月末だから売り始めてまだ8カ月くらいなんですね。
結構な大規模なのに、なんでこんなにタイトな販売スケジュールを立てたんでしょう？
今年に入ってマンションが売れなくなってきてるのは明らかだったはずなんですけどね。

物件告知から販売開始までが長かった。売れ残る典型的なパターン。

お隣のブランズシティも引渡しから半年くらい販売してましたから、ここも半年以上はかかるでしょうね。

そう言う意味では、まだ値引きとかオプションサービスとかのプラスの条件を引き出すのは難しいのかも知れませんね。
パークハウスとレジデンスの中古も見ましたけど、個人的にはテラスが抜群に好印象でしたので、販売状況を随時チェックしていこうかと。
間取りだけを見れば、ジオにも良い部屋がありました。

まだ、1/3残っているから、どこで損切りするかなんだけど、それは売る側の判断しだい。あと、JV物件なんでどこが主導しているかにもよる。三井は完成在庫になっても家具や家電プレゼント程度、地所は値引き販売する。野村は完売至上。

表立った値引き販売しないで、裏でこっそりなんてのもあるというし。

ブランズシティは引き渡し後の販売で表立った値下げはあったのでしょうか？デベが違うので比較になるか分かりませんが、参考までに。

ブランズシティは最終モデルルームの家具付き販売はあったようです
値引きは鼻で笑われたとか・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520480/29/

完売は7月5日となってますから、引き渡し後約3か月ですね
ただ、残ってた戸数が1桁らしいですから、単純比較にはならないでしょうけど
残戸数からすると値引きはどうだったのか、なんとも

私もブランズシティは値引きはしないと聞いていましたが、こっそりやってる可能性はあるでしょうね。
竣工後3カ月で完売といっても、たしか南側はかなり早く完売してましたよ。ここはまだ南側すら多く残ってますから比較にならないですね。

ブランズは南側完売後、値引きしていました。購入する決断をしていなかったので具体的額の提示はありませんでしたが。
値引き以外にはルーフバルコニーのテーブル等、100万円分のオプションをつけるとも言っていました。

南の景観はテラスより、ブランズの方がましでしょうか？
価格的に、ブランズの南の角部屋を購入したかったです。

テラスのモデルルームにも行きましたが、ブランズよりひとつひとつの作りが良かったように思いました。
そのぶん価格が、、。東ならと思いましたが、中層階以上は景観の関係で南と価格がかわらず、、迷い中です。

>>1012 マンション検討中さん

気に入ったなら早く購入した方がいいですよ。良い部屋が無くなりますよ。
様子見なんて本気で買う方とは思えません。

>>1018 匿名さん

あなたがどう思うかは自由ですが、私のようにサクッと決められない人もいるんです。
高い買い物ですからね。
ただ、あなたの仰ることもごもっともですし、私もそう思います。
だからこそ、余計に悩ましいのかも知れません。

売れ残りは、消費税増税先送りの影響でしょう。
駆け込み需要も期待できなくなりましたし。
ただし、もともと増税される予定であった来年度は、反動を懸念してか、新築分譲の数が少ないです。
デベからしてみれば、テラスみたいなマンションは、今年度は少しでも売れればラッキー、売れなければ来年度の売上の補填にすれば良い、といった具合かも知れません。
恐らく、来年度のGW、もしくはお盆明け頃までの完売計画なのではないかと思います。
交渉が可能になるのもその頃でしょう。

未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主負担。販売が長引かば営業コストもかさむ。完売が先でもOKってわけじゃないんだけどね。値下げのタイミングとしては竣工時点か、竣工してから１年たつちょっと前ってのが一般的。竣工して１年たつと、新築と謳えなくなる。

売れ残り物件に対して、販売側はそんなに悠長なことは
言ってられない状況です。
住友不動産の完成在庫と検索してみれば
ビックリすると思いますが…
スミフさんは値引き販売せずに完成在庫を何年でも寝かせる
営業方針と財務力があるのでできることですが、
今回のマンション不況を乗り越えることができるかどうか。

財閥の財務力をなめてはいけませんよ。
たかだか4,000～5,000万円の千葉のマンション一つ買うのに
うじうじウダウダ言ってる個人の窺い知れるレベルではないです。
天下の住友不動産がマンションが売れないぐらいでどうこうなるとも思えません。

大手不動産会社の住宅事業なんて片手間にすぎませんしね。
（野村不動産辺りは比較的住宅事業への依存度が高いですが）

>>1023 マンション検討中さん

何様ですか？あなたは(笑)

そのすみふ、小杉の完成在庫のタワーでいきなり一割も値下げき始めて話題になっている。

>>1023 マンション検討中さん

なにが言いたいの？

賃貸に出ていたのでバルコニーからの眺望の画像みました。中層階でも南側は確かに残念ですね。これであの価格かと思うと手がでません。

>>1025
財閥系企業といえども
１万戸の在庫はオーバーストック。
デッドストックになる可能性もある。

小杉の値引きが本当なら、潮目が変わったのかも。

>>1027 匿名さん

えっ？もう賃貸でてるんですか？
早すぎ！

財閥だから財力があり、会社が傾かないとかじゃなく、
販売部署の販売戸数とか売上目標とかあるでしょうよ。
需要がないなら、需要がある金額まで下げるのは企業としての常識では。