ザ・レジデンス津田沼奏の杜テラスってどう？

引き渡し開始みたいです
年内引っ越しも多いのかな
住んでみての感想がでてくるといいですね

ここも、完売しないまま入居開始ですか。

>>1001 匿名さん

住み心地は良いと思います。
ただ、入居率が3分の2という状態が気になります。

>>1001 匿名さん

住み心地は良いと思います。
ただ、入居率が3分の2という状態が気になります。

住民が少ないと駐車場は抽選なしで確保できますね。レジデンスは空き待ちですから。ただ修繕計画は見直しが必要でしょう。

区分所有法で管理費と修繕積立は区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売り主なので、売主が負担することになる。

一般論として竣工時点で未販売住戸があるときに問題になるのは、駐車場稼働率が管理計画を大きく下回ると、管理組合の収入が減って赤字になる。ただ、ここは平置きで駐車場使用料が安いから、長期にわたってということでなければ問題にならないはず。

問題になるとしたら築浅で転売する必要が生じた時かな。未入居の販売とバッティングするから中古販売は不利になる。

長期修繕計画は国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直すことが推奨されている。

あと、定期的な一時金徴収と段階的値上げは未納問題を引き起こす要因となるので、定額積立が推奨されている。入居後はこういった見直しが必要。

それから、新築時は３０年までの計画だけど、その後、エレベーターや竪排水管の交換といった当初計画にない大物が控えている。当初計画より大きな値上げになることは想定しておかないと。

ここって、販売開始が3月末だから売り始めてまだ8カ月くらいなんですね。
結構な大規模なのに、なんでこんなにタイトな販売スケジュールを立てたんでしょう？
今年に入ってマンションが売れなくなってきてるのは明らかだったはずなんですけどね。

物件告知から販売開始までが長かった。売れ残る典型的なパターン。

お隣のブランズシティも引渡しから半年くらい販売してましたから、ここも半年以上はかかるでしょうね。

そう言う意味では、まだ値引きとかオプションサービスとかのプラスの条件を引き出すのは難しいのかも知れませんね。
パークハウスとレジデンスの中古も見ましたけど、個人的にはテラスが抜群に好印象でしたので、販売状況を随時チェックしていこうかと。
間取りだけを見れば、ジオにも良い部屋がありました。

まだ、1/3残っているから、どこで損切りするかなんだけど、それは売る側の判断しだい。あと、JV物件なんでどこが主導しているかにもよる。三井は完成在庫になっても家具や家電プレゼント程度、地所は値引き販売する。野村は完売至上。

表立った値引き販売しないで、裏でこっそりなんてのもあるというし。

ブランズシティは引き渡し後の販売で表立った値下げはあったのでしょうか？デベが違うので比較になるか分かりませんが、参考までに。

ブランズシティは最終モデルルームの家具付き販売はあったようです
値引きは鼻で笑われたとか・・・
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520480/29/

完売は7月5日となってますから、引き渡し後約3か月ですね
ただ、残ってた戸数が1桁らしいですから、単純比較にはならないでしょうけど
残戸数からすると値引きはどうだったのか、なんとも

私もブランズシティは値引きはしないと聞いていましたが、こっそりやってる可能性はあるでしょうね。
竣工後3カ月で完売といっても、たしか南側はかなり早く完売してましたよ。ここはまだ南側すら多く残ってますから比較にならないですね。

ブランズは南側完売後、値引きしていました。購入する決断をしていなかったので具体的額の提示はありませんでしたが。
値引き以外にはルーフバルコニーのテーブル等、100万円分のオプションをつけるとも言っていました。

南の景観はテラスより、ブランズの方がましでしょうか？
価格的に、ブランズの南の角部屋を購入したかったです。

テラスのモデルルームにも行きましたが、ブランズよりひとつひとつの作りが良かったように思いました。
そのぶん価格が、、。東ならと思いましたが、中層階以上は景観の関係で南と価格がかわらず、、迷い中です。

>>1012 マンション検討中さん

気に入ったなら早く購入した方がいいですよ。良い部屋が無くなりますよ。
様子見なんて本気で買う方とは思えません。

>>1018 匿名さん

あなたがどう思うかは自由ですが、私のようにサクッと決められない人もいるんです。
高い買い物ですからね。
ただ、あなたの仰ることもごもっともですし、私もそう思います。
だからこそ、余計に悩ましいのかも知れません。

売れ残りは、消費税増税先送りの影響でしょう。
駆け込み需要も期待できなくなりましたし。
ただし、もともと増税される予定であった来年度は、反動を懸念してか、新築分譲の数が少ないです。
デベからしてみれば、テラスみたいなマンションは、今年度は少しでも売れればラッキー、売れなければ来年度の売上の補填にすれば良い、といった具合かも知れません。
恐らく、来年度のGW、もしくはお盆明け頃までの完売計画なのではないかと思います。
交渉が可能になるのもその頃でしょう。

未販売住戸の管理費・修繕積立金は売主負担。販売が長引かば営業コストもかさむ。完売が先でもOKってわけじゃないんだけどね。値下げのタイミングとしては竣工時点か、竣工してから１年たつちょっと前ってのが一般的。竣工して１年たつと、新築と謳えなくなる。

売れ残り物件に対して、販売側はそんなに悠長なことは
言ってられない状況です。
住友不動産の完成在庫と検索してみれば
ビックリすると思いますが…
スミフさんは値引き販売せずに完成在庫を何年でも寝かせる
営業方針と財務力があるのでできることですが、
今回のマンション不況を乗り越えることができるかどうか。

財閥の財務力をなめてはいけませんよ。
たかだか4,000～5,000万円の千葉のマンション一つ買うのに
うじうじウダウダ言ってる個人の窺い知れるレベルではないです。
天下の住友不動産がマンションが売れないぐらいでどうこうなるとも思えません。

大手不動産会社の住宅事業なんて片手間にすぎませんしね。
（野村不動産辺りは比較的住宅事業への依存度が高いですが）

>>1023 マンション検討中さん

何様ですか？あなたは(笑)

そのすみふ、小杉の完成在庫のタワーでいきなり一割も値下げき始めて話題になっている。

>>1023 マンション検討中さん

なにが言いたいの？

賃貸に出ていたのでバルコニーからの眺望の画像みました。中層階でも南側は確かに残念ですね。これであの価格かと思うと手がでません。

>>1025
財閥系企業といえども
１万戸の在庫はオーバーストック。
デッドストックになる可能性もある。

小杉の値引きが本当なら、潮目が変わったのかも。

>>1027 匿名さん

えっ？もう賃貸でてるんですか？
早すぎ！

財閥だから財力があり、会社が傾かないとかじゃなく、
販売部署の販売戸数とか売上目標とかあるでしょうよ。
需要がないなら、需要がある金額まで下げるのは企業としての常識では。

>>1027 匿名さん
もう既に賃貸に出ているお部屋もあるのですか？

タワーを待った方がいいかなと思ってます。

私もタワーを待つことも考えましたが、テラスよりも更に高額になること、追加でかかる3年間の家賃、更に住宅ローンの期間が短縮されるなど、、比較するには予算的に開きがあり過ぎると思い、早々に候補から外してしまいました。

消費税も上がってますよね。

テラスの賃貸は確かにスーモに出てた。そして写真を見る限り眺望がマンションで遮られてる感じで残念だった。
自分もタワーを待つ。他の地区のタワマン販売のタイミングを考えれば津田沼も若葉地区も2年以内に
販売されるはず。よって8％のまま買えるでしょ。

タワーマンションて駐車場とかどうなるんでしょう。地下で自走式なんですかね。駐車場代も高くなるのかしら。

建物の中に機械式のタワー駐車場ってケースが多い。タワマンって容積率が高いから、戸数の割に敷地面積は狭い。なので地下に自走式つくっても止められる車の数は限られる。機械式と地下の自走式の組み合わせってケースはある。

タワーマンションの駐車場はタワーパーキングがマンションの中に作られる予定です。よって駐車場代は高いでしょうね。

タワマンの工事現場の看板には完了は平成32年9月30日予定と表記されてました。
うちもそこまでは待てないですね。。。。

平成32年9月末完成の物件を、増税前に買えますかね。。

増税前に契約すれば経過措置でいけませんでしたっけ？

消費税増税は平成31年10月1日からですから、竣工予定日の1年前と考えると、かなり際どいタイミングになりそうな気がするのですが、販売期や契約日によって物件にかかる消費税って変わってしまうものなのでしょうか？

タワーの掲示板ってありますか？

営業さん頑張ってください。
元気に。

入居始まったんですね、朝から引越しトラックや家具の配送業者がすごかったー
土日はしばらくこれが続くのか。

住める方が羨ましいです

一中とテラスの間の道路がすごいことになってますね。

南側だけならわかるが、公園側まで待ちのトラックが止まっていて邪魔！引越に加え家電や家具の配送もあるから誰も管理できていない。来週もこんな感じになるのかな。近隣住民に迷惑はかけないでほしい。

>>1048 匿名さん
ここに書き込みをしても無意味なので、マンションギャラリーか何かに連絡してみては？

公式HPから契約件数の案内が消えてしまいました。今どのくらいなんでしょうか。