オーベルグランディオおおたかの森ってどうですか？Part2

私もこことクリアは
線路の近さ以外大差ないと思いますね。

ひとつ言えるのは、クリアはうまい時期に販売を開始したかと。

オーベルの人気の間取りは売れてしまって、選択肢が減った所に、クリアの販売が始まったので
まだまだ希望の間取りが選択できる方が売れて当然かと思います。

オーベルも、今残っている住戸は値下げされていますが、
角部屋や人気のオールフローリング等の住戸は、それなりのお値段でしたよ。

あとクリア購入者ファミリー層が重要視していると思われる、小学校の学区でしょうかね。

ただやはり、クリアはファミリーには少し狭いという不安が拭えません。
クリアのＣ棟を検討するなら、オーベルを検討するのも全然ありだと思われます。

なぜクリアビスタと比較されているのか分からないです。
うちは、スマイリアとオーベルを比較しています。
スマイリアのほうが、おおたかの森より遠いですが
初石をつかえば、徒歩4分、待ち時間5分、電車2分、乗り換え3分で、14分です。
待ち時間や乗り換えは長めに見積もったので、実際はもっと短く済みます。
お値段的にも、スマイリアは駅近くなのに、オーベルくらいです。
クリアビスタはもっと高いし、オール電化とかついてるので、
マンションのタイプが違うとおもいます。

わたしは
おおたかの森・初石・豊四季・柏の葉の物件で比較検討しましたが、

オーベルとクリアはどちらもおおたかの森駅を利用する物件で、
距離もほぼ一緒なんだから、比較するのは当然かと。

違いは多いと思いますよ。
それは色々物件を見た方は感じるんじゃないでしょうか。

スマイリア、オーベルは、主婦子供2人以上向き、
クリアはDINKSかDEWKSでしょ。
対象が違う。

DEWKSてなんですか？

>>656さん
DEWKS - double employed with kids の略。
夫婦のライフスタイルを示した言葉で、共働きで子育てをしようとしている夫婦の事。

流山市はDEWKSをターゲットに街に住んでもらう政策を様々打ち出していて、その一つが
送迎ステーションがあるのではなかったでしたっけ？
大きな住民税収が見込める上に、子どもも定住してくれれば将来的な人口減にも対応が
できるといった狙いがあるのではなかったかと思いますよ～。

スマイリアは解らないけれど、
クリアとオーベルは完全にかぶってるよ。

比較されてるから、差が出てるんでしょう。

657さん
ご丁寧にありがとうございます。
なるほどー。

夫婦共働きで、夫婦ともに高収入層であるためには、大手企業が多い都心部に近い場所に住むことが必要です。でもそうなると子育てに良好な自然の多い環境は望めなくなる。この
①大手企業が多い都心部に楽に通勤できる
②子育てに良好な環境
の相反する条件が二つとも手に入れられるのが、TX開業で都心までの通勤時間が飛躍的に短くなった流山だ、ということですね

>>660さん
今いち文章がおかしいような.....

夫婦共働きで、夫婦ともに高収入層であるためには、大手企業が多い都心部に近い場所に住むことが必要です。

これって
夫婦共働きで、夫婦での世帯収入額が高収入であるならば、大手企業が多い都心部に近い場所に住むことが可能です。
の間違いじゃないですか？？？
別に稼ぎがイイからって都心部に住むことがマストではないでしょう？　

うちは別に高収入ではないけど、都内に勤務してるから、
通勤の便を考えたら、ここが楽だから検討してるけど。
まぁ～共働きってのは当たってるけど。

>夫婦共働きで、夫婦ともに高収入層であるためには、大手企業が多い都心部に近い場所に住むことが必要です。

夫婦共働きでも地方の企業に勤務していたら、高収入層になるのは難しいということでしょ。都心の企業に勤務しているから4000万円以上のマンションでも買えるけど、千葉県の郊外の会社に勤めていたら親の援助無しではとても無理

共働きでも厳しいんですか･･･
合わせて８００万はいきませんか？

頭金の額にもよるけど、今の若い連中は二馬力（夫婦二人）800万で4000万以上のマンションは買わない。子供が生まれたり病気になったり会社が倒産したり、もし一馬力になったらと考えたらそんな危険な買い物は出来ない。頭金2000万あったら話は別だけどね

非常に健全な考え。
手取800万なら問題ないかもしれないが、
額面だと、手取600万。
過処分所得月50万でローン4000万どうやって返すの。
30年の低金利でも、月20万近く。
残り30万。
子供いなきゃいいけれど、子供一人につき十万近くかかる。

厳しい生活だと思う。

だから4000万以上の物件が買えるのは夫婦で都内勤務のDINKSやDEWKSでしょう。TXのお陰で都心まで30分以内になったの流山では南流山もおおたかの森も人気です

でも、ここは４０００万物件じゃないっしょ。
そう言う人は達は駅前の住友でしょ。

値引きがありますが、あと5ヶ月で中古になりますよね。
そしたらどれだけ引くつもりなんでしょう。
東レのマンションより残っているし、これから住友も販売でしょ。
5ヶ月待って、1700万くらいになりませんかね。

私もそれ狙ってます。
そうなるとうれしですよね･･

定価で買われた方には悪いですが、
この立地では75平米2200万からでないと、
価値にあっていないと思います。
それも新築のときで、です。

今6ヶ月以上経って、まだ売れ残っている状況で、
それなりに値引きはありますが、
もうすぐ中古になるのを待って、
1700万くらいで買うほうが賢いでしょう。

クリアビスタが先に売り切れ、
住友の低価格住戸が売り切れてからでも
充分間に合うでしょう。

クリアのほうがなぜか売れているのは、
東レの販売がうまいからでしょうか。
有楽の営業マンなにやってんの！？
先に完売してくれなきゃ困る！
負けたくない！

おいおい
負けたくないって‥
何か困るんですか？

お互いに上手くやっていきましょ。

＞＞６７４
困りますよ！
わたしの選択が間違ってたみたいに見えますから。

もしかして555さん？
落ち着いていこう

勝ち負けなんかどうでも良い・・・
とりあえず、周辺に人が増えて盛り上がってくれば良いじゃん・・・

クリアビスタのスレで小山小の前にバス停ができると営業かけてるそうだけど
この地図でバス路線（赤い点線）をみると、線路沿いが本来のバス通りみたい。
（ちなみにバス会社の路線図は今とおってるところになっている）
バス停ができるのは今とおってるところ？それとも線路側？

http://www.mapion.co.jp/m/basic/35.87612483_139.93673368_8/t=simple/si...,139.940185,35.8735619444444/

おおたかの森の駅はTXの中で3番目の利用者数か…
乗り換え路線があるってこともあるけど、これからマンションが建ってくるとさらに朝混むようになるのか…

http://www.city.nagareyama.chiba.jp/section/toshikei/04koutuusitu/tx/r...

>678
クリアのＭＲ内にある模型を見ると、エントランスの前辺りにバス停があった。

パインズ、オーベル、スマイリアで悩んでます。
パインズ、スマイリアは駅から近いけど、TXに乗り換えあり。
オーベルは乗り換えはないけど、駅から遠い。
3つとも線路沿いなので、格安。
どれがいいでしょう？

私は買い替えなどの諸事情により、
即入居可マンションでの検討でしたので
希望するおおたかの森近辺で、681さんと同じ３つのマンションを検討し、オーベルで契約しました。
持ち物件を売却するにあたり、インターネットでの販売活動もするので

物件を検索する際の最寄り駅を設定するのですが、

2路線利用可能物件でメジャー駅からは徒歩15分圏内、そうでない駅からは徒歩3分圏内でした。

今までいくつかの不動産会社に売却相談しましたが、

物件を探す側は希望する最寄り駅での物件検索をする事が多数という事で

検索数が圧倒的に多いであろうメジャーな駅徒歩15分圏内での検索を優先に設定する事を、
どの不動産会社にもすすめられました。
このような事から、
メジャー駅や人気駅から徒歩15分圏内の方が、一般的にあまり知られていない駅からたとえ徒歩数分圏内でも
比べると、
資産価値的に見ても有利かなと思いました。

スマイリアは現地には行きませんでしたのでわかりませんが
オーベルとパインズについては線路沿いという事については同じ条件でしたので
エアコンを使うより窓を開ける方が多ければ

野田線の音とＴＸの音の違いや、

また同じマンションでも、部屋の位置によって音の聞こえ方が違うので

同じマンション内でも部屋によって、音を比べてみるのもよいと思います。

ちなみに今の家も
線路が近いので電車の音はしますが、

オーベルの契約した部屋は、窓を開けて過ごす事を考えても、TXという事もあってか今と比べると全く気にならない程度の音でした。

最終的にはそれぞれの家庭にとって何が良い物件かは違うと思うので、

購入検討する物件の毎日使うであろう周辺の歩道や道路の状況や物件が位置している環境が、

それぞれの家庭の事情に合うかなど
出来る限り時間や日にちを変えて何度も足を運んで確認するのも大切だと思います。

駅遠のおおたか物件>駅近の豊四季、初石物件
ということでしょうか。

徒歩14分って表記だけど、
実際は駅から10分ちょいでエントランスに到着します。
ちなみに妻も12分はかからないと言っていました。

平坦な直線の道のりなので、苦じゃないですね。

あとは近くにいろんなお店が出来てくれればいいなぁ。

エントランス前の土地に普段使いできる店が出来てくれたら嬉しいんだけど。

うーむ、うちはやはり14分はかかりますね。
エントランスから一番近い住戸でも、1分は歩きますし。約15分です。

１４分なのは１分＝８０ｍ表記+大通り想定だそうなので、線路沿い且つガードレールを越えれば１０分程度になるかもしれないですね。
あとは歩くスピード次第です。
私は急ぎ足なら１０分程度ですが、ゆっくり歩けば１５分かかってしまいます。

10分とか15分とか話題になっていますが、
何処から何処までですか。
普通は一分八十メーターの不動産トークではなく、
8時発の電車に乗るには、玄関を何時に出れば良いかが問題でしょう。
ここの標準的な住戸では、7時45分に玄関を出ても
かなりやばいと思いますが。

玄関からでしたら7：40に出れば電車に間に合いますよ。（歩くスピードは人によって違いますのであくまでエントランスから駅まで１４分で歩ける人ですが）
早足なら７：45でも８時の電車乗れます。

688です。名前間違えました。マンション住民です。

現状はそうかもしれないけど、今後はクリア、住友のマンション住民や戸建とか増えたらと思うと、電車一本早く乗るつもりで駅着かないと余裕がない。

>690
今も野田線からの乗り換え客が多く混雑していますから、この周辺マンションの住民が増えたくらいでは変わらないのでは？早くＴＸ８両になってくれると良いのですが。

結局、電車に乗るためには、20分
弱かかるんだ。
玄関を出てから。

遠いですね。バスの便数も少な少ないし。
やっぱり住友かな。狭くても。

ホーム→駅出口 2分
駅出口→敷地内入り口14分
敷地内入り口→一番近いA棟入り口1分
ここまでで17分か。

クリアビスタみたいに敷地内入り口が
エントランスになっていればよかったのにな。

マンションなのに２０分も歩くの？

住友の営業ご苦労様。ここと住友じゃほとんど客層違うのにやっぱり住友かなって、念を押すからバレちゃったよ。
そんなに売れ行きが不安なんですか？

クリアとこっちにほぼ同時期に時間ネガティブコメントだもんな。価格発表がもうすぐなんでしょ？
もう少しうまくやればいいのに。

自転車で行けば？

自転車で行けば？
楽にさ。

自転車なら玄関からホームまで10分ちょっと。
全く苦にはなりません。
雨の日は妻に車で送迎してもらえば済む。

歩けば運動になるし。
徒歩20分はそれほどマイナス点ではありません。

敷地の1割くらいが地役権がないとか説明されたんですが、
よく意味がわかりませんでした。どうゆうこと？

敷地内に高圧線が通っているからでしょうね。

13,800平方メートル超えと謳っているけど、
実際はうち1,610平方メートルは、
東京電力の敷地です。

なので12,200平方メートルが正解。
物件概要に小さく載っています。

マンションの配置がゆったりしているように見えるのは、
東京電力の土地に何も建てられないからで、
マンション同士は離れていても、
送電線にめっちゃ近いということです。

東京電力の敷地を跨いでいるので、
敷地が2つに別れています。
なんでこんな土地の買い方したんだろ。

>702さん

理由はどうであれ、
ここの棟と棟がゆったりと配置されている作りはいいと思います。

送電線も確かに敷地内を通っていますが、
上空で少しかすっているかなぁ程度でしたよ。
各住戸からは視界に入らないです。

それならお隣のクリアも
送電線近い上に、棟同士もすごく近くて気になりますが‥。

↑貴方に心配してもらっても意味ないのでほっといてください

とりあえず、高圧線の話は昔から出てるから完結。
気になる人はここと縁がない人。
地役権の件もこれで一件落着と。

いまさら駅から遠いよって言わなくても、
徒歩１４分物件ってのは誰もが最初から分かっている事だからもう要らない。

今知りたいのは、残りがどのくらいあるのか
どの間取りが残っているのか
って情報が欲しいかも。

>704

別に何も心配していませんが。

思ったことを書いただけです。
実際、とても窮屈そうな棟配置なので。

クリアの掲示板にかきこめば？

なぜ関係ないここに書くの？

荒らしたいだけですか？

使えない土地に何も立っていないだけで、
配置は、クリアも、オーベルも変わらないと思う。
両方とも、非常に送電線に近い住戸でがあるのは間違えないし。

まそこ避けりゃ良いだけだけれど。

クリアと比べて、どうこう書くのやめたら？
狭いとおもうなら、素直にオーベルに住めば？

クリアは送電線に近いのは、A棟の端だけ。
送電線に沿って建つのは駐車場。
うまいこと建てましたね。

まあ５０歩１００歩ということでいいんじゃないですか。

会社がTX沿いなので、ほとんどの社員がTX利用者です。
先日、おおたかの森のマンションを買う
と会社で言ったら、
あの線路沿いの？やめたほうがいいよ。
っていやな感じで言い返されてしまいました。

自分は、オーベルの前を電車で通ってみたことがありませんが、
電車からみると相当近いらしいです。
住民のかたは電車の音は静かといいますが、本当なのでしょうか。

ここは、直前TXがフルスピードで通過するところ。
窓は当然開けられない。
何回も言い尽くされています。

Ａ棟なら、問題ないのでは。

オーベル住民です、しかもC棟。
今現在リビングの窓を開けています、今晩は涼しげな風が部屋を抜けていきますね。

音ですから感じ方に個人差があるのは当然ですが騒音のために窓を開けられないということはないです、少なくとも我が家では。
風向きにもよるでしょうがTXは上りの方が若干音が大きいですね。

でも通過音がするのはものの５秒ぐらいの間ですから交通量が多い４車線の国道沿いなどよりは騒音が気になることはないと思います。

それと質問の多い残りの部屋タイプですが3LDK75㎡ぐらいが多いように見受けられます。
残数はわかりませんが有楽土地営業の人と話す機会がありその話題になった時に、おおよそ50物件ぐらいとほのめかしてましたが数ヶ月前の話し。

C棟とB棟の自分の階の未契約物件から推察するともう少し少なくなっているかも知れませんね。

それと高圧線に関しては気にするかしないかが大前提ですが、気になるなら対象となる物件で東京電力に測定してもらうといいですよ。
自分も測定してもらい結果を確認してから契約しました。

TXの車両が増えたら、うるさい時間も増えるし、
たびたび増発しているし、今より静かにはならないはず。
将来複々線にでもなったら、どうするのよ。。。
高圧線だけじゃなく、鉄塔も近いし、
ちょっとここは環境的にどうかと思う。

↑他を薦めます

線路が近いので当然音はするでしょう。
個人的には気になるレベルではなかったですが。
窓を開けられない、というのは決めつけ過ぎでしょう。よい表現ではないですね。

MRでも行って確かめてみたらよいと思います。うるさいと感じたら他を検討されては？

>音ですから感じ方に個人差があるのは当然ですが騒音のために窓を開けられないということはないです、少なくとも我が家では。
その通りだと思う。今まで住んできた所と比較だから。

>でも通過音がするのはものの５秒ぐらいの間ですから交通量が多い４車線の国道沿いなどよりは騒音が気になることはないと思います。
交通量の多い4車線の国道沿いから、引っ越してきた人には問題なくとも、
普通の住宅地に住んでいた人には耐えられない音って事。

↑ますます他を薦めます

> それと高圧線に関しては気にするかしないかが大前提ですが、気になるなら対象となる物件で東京電力に測定してもらうといいですよ。
自分も測定してもらい結果を確認してから契約しました。

当時者の東電がここは、問題あり。と評価を下す事があるのだろうか。

それならば、健康被害、風評による資産価値の低下があった場合、
全て東電が賠償する。と言う念書が取れなければ、意味がないのでは?

念書が取れない場合、可能性があるのでしょ。

現地いってみたけど、ゴーゴーゴーゴーと
「あ、けっこううるさいかも」と思ってしまいました。
あの音を「気にならない」といえる人は、羨ましいです。
価格的にオーベルがよかったんですが・・・

TXの音の聞こえ方は棟によって違いますよ。
私はそれぞれの棟の部屋で音を聞き比べてみて、最終的に音が気にならなかった部屋で契約しました。

音が気になった部屋と比べるとやはり違いがありました。

棟による違いなんて、五十歩百歩でしょ。

我が家はＡ棟ですが、
電車の音全く気になりませんよ。

玄関側ですら、ほとんど気になりません。
リビング側に至っては
全く聞こえませんね。

窓開けたら聞こえるのは、当たり前だと思いますが。
オーベルに限らず、TX沿線のマンション&戸建ては、窓開けたら聞こえるでしょう。
クリアヴィスタさんだって聞こえると思いますよ。

>>724
TX騒音に関しては、A棟は良好と皆理解しています。

問題はそれ以外の棟でしょう。
夏窓を開けられ無いのはつらい。

だから気にならない人は窓を開けるってば

やたら夏と窓に執着してない？www

ここのA棟が静かだったら、
クリアビスタはもっと静かってこと？

道路際は、うるさと思う。

行ってきました。やっぱり五月蝿い。
この五月蝿さと価格を天秤にかけるわけですか。
値引き交渉次第では、2000万切れそうなので、ねばってみます。

そんなに安くなるんですか？？
すごいですね・・・。どうやって交渉するのか教えてほしいです。

先日見にいったときは、Ｃ棟にお住まいの方々、みなさん廊下側の窓をあけていました。
カーテンはしまっていて中はみえませんでしたが。
廊下側の窓にもっと室内が見えない工夫がされていればより良いですね。
でもうちも音が心配で迷っているのですが、住んでしまえば意外と大丈夫なのかなと思いました。

731さん　本当に見ました？　外廊下に面する窓には、プライバシー加工がありますよ。
人の家だからよく見ることができなかったのでしょうかね？
両端は外から見えにくいように目隠しが付いた面格子になっていますので、
換気しやすいですよ。　カーテン自体も見えないですよ。　ご安心を。
見学中に廊下側の窓を開けておいたら、音はわかると思いますよ。
私達は下の方の部屋の方が静かかなと感じました。

エントランスの備品・管理人室暖簾等は、管理人さんが選んでくださっているそうですので、
言動にはお気をつけくださいね。　いつも親切な管理人さんなので、
公開批判は避けたいなと…。　新聞も新聞配達の方の好意だそうですよ。

クリヤより一年以上も早く売り出し、
駅からの距離はほぼ同じで、
価格はこちらの方がかなり安いにもかかわらず、

クリアは最終章に入り完売まじか。
ここは、完売の見通しが全く立たないほどの差が出ているのは、

線路のからの距離
学区
オール電化

以外に何か違いがあるのでしょうか。
とっても不思議です。

>733
何度も同じ話題がでてますよ。
その３つの差がたいしたことないと思うなら、貴方の価値基準が他の人と違うのでしょう。

どちらを選んでも後悔しないから好きなほう買えばいいと思います

だから、何故これだけの差が出ているんですか。

それを知りたいだけ。

クリアはＡ棟は南西向き・Ｂ棟は南向きだったから、日当たり重視の人が飛びついた。
なので人気とは言え東向きのＣ棟がまだまだ売れ残り状態。
ここも残ってるのが東向きだから・・・じゃないの？

クリヤのC棟も残り30くらいでしたよ。
オーベルのほうが残りが多いです。
クリヤと比べると見劣りする部分が見られますが、
安く購入することしか考えていないので、
たぶんオーベルにするでしょう。

これまでも大きく価格改定があったようですから、
竣工1年になる前に、もう1段階安くなる
とふんでいます。
去年の価格表を見ると、だいぶ下げてきてるな
という印象ですが、まだまだ下げるはず。

オーベルとクリアと両方見ましたが、
オール電化や線路沿いでないことなどから、
クリアのほうが質は良いと思いました。
それ故、坪単価がわずかではありますが、
オーベルよりも高くなっています。

でもそれは「今のオーベル」とクリアを比べてであって、
去年の売り出しのオーベルは、クリアよりも高い価格帯でした。

不動産って怖いとつくづく思います。
こるからクリアより上質でさらに安い物件が
でてくるかもしれませんよ。

>738
おおたかの森でいえば、今後できる新築はスミフ物件しかないと思うけど？

何年先まで見据えて検討してるんでしょう？
いつまでたっても買えない人かな

私も３割引なら・・・と考え中です。

売れない理由は、さんざん言われている線路脇、鉄塔＆敷地内上部を走る電線、日照。
他にも３１５戸のうち５戸が元の地権者かなにか？に渡っているのかと思い敬遠されてるのでは？考え過ぎ？
往々にして地権者住宅は最上階角部屋や、やたら広い部屋だったり、デベも気を使ったりするでしょ。
ここは３１５戸あるからあまり問題ないけど、小規模物件で複数戸が元の地権者住宅だと、理事会での議決権に影響を及ぼすことがある。（だいたい多数決で決まることに対して所有戸数分投票権があるから）
だから総戸数＝販売戸数であることを気にするひともいるかも。
あ、子供がいれば学区の件も引っ掛かるかも。小山小学校はきれいで近くて良いからね、クリアにファミリーが多ければクリアは学区内だから当然優先されるから、オーベルからの学区変更は断られちゃう可能性ありだもんね。

>738さん

オーベル3LDK80平米台
クリア3LDK70平米台

同じ3LDKでも約6帖分ほどオーベルの方が広いですから、価格もそれなりなのでは？

6帖っていったら、ひと部屋分の広さですもんね。

742さん
坪単価って書いてありますよ

5戸分は元の地権者ではなく，日本綜合地所が売った分なのでしょうか？

>741.744
日本綜合地所が売った分と聞いています。
日綜が無くなった際、ほとんどの契約者はキャンセルしたそうですが、５戸はそのまま契約した様ですね。
地権者とは一切聞いていません。

その5戸が地権者なんだなー
日本綜合地所が潰れて、計画どおりに竣工しないかもしれなくて、
いつ入居できるのかわからない状態で、販売ストップしていて、
普通に買う人なんていないでしょう。

地権者の管理費とか修繕費はゼロで、
たいていほかの入居者たちで割り勘して負担している。
管理規約も地権者優遇でできているので、いつ入居できるか分からずとも、
建つことさえ決まっていれば、物件を抑えておくメリットは大きい。
普通のマンションならば地権者の数はわかりにくい。

八割売れてるのでは。
買った人は何なんですか。

>買った人は何なんですか。

すみません。発言の意図が分かりません。

>746
地権者じゃなく買いましたが何か?
有楽に問い合わせればいいんじゃないですか?

管理規約にも地権者特権はどこにもありませんし、
そもそも、現在の地権者はURですよ?