【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part7

賃貸に出した時の利回り。
思っていたより低くて少しガックリ。

それでも、最近の新築にしてはかなり良いみたいですが、、

最近の高層マンションはチャイナマネーの投資が凄く、彼らはマンションを大切にして賃貸料で細く長くやって行こう意識は低く、大儲けしようかと売るタイミングを測ってるようで、タダよりかは良いで貸す人が多い影響らしいです。

今日は神宮花火大会ですね。
富久クロスから東や南は良く見えるんでしょうね。来年は楽しみです。

１LDK(５０ｍ２)で２９．５万(管理費別)で出てたけど、いい値段だと思うけど。
ラｔゥールやパークハビオよりちょっと安いくらいで、他のマンションに比べればとてもいい。

東は厳しいんじゃないですかねー

神宮花火大会、今年も綺麗でしたね(＾◇＾)☆
神宮は割かし高度が低い（＝小粒）ので、方角だけでなく、高さも影響するかもしれませんね。
（東）南２０階以上は問題なさそうかなぁ～

花火は良いよね〜
南の人がうらやましい。

ここは新価格前に買えたので、利回りは相当良いですよ。

>>240
口コミで集めたとかダメでしょ（笑）
異業種交流会をやりたいのならば堂々とホテルかりてやるべきでしょ。ここはレジデンスです。SNSなどであった事ない人まで募るパーティはNG、当たり前。共用部の破損や事故事件があった時にセキュリティの面からどうみてもNG

主催する住民本人が面識ない人間を集めるパーティはダメ。しっかり最初の理事会で決めよう。

>>248
だからさ、SNSなどであったことない人を集めるパーティは「インターネット、チラシ、広告等により居住者等以外の第三者を募集して使用する場合」に完全に該当するから、すでに禁止されてるの。SNSってインターネットで動いてるって知ってます？ 広告しない口コミって、本当に口答ってことだよ。口答もダメなの？

口答もダメで「主催者の面識ない人を呼んではいけない」って規約だと、たとえばある男友達は呼べても、その男友達は主催者と面識のない奥さんを連れてきてはいけなくなってしまう。一方で業者が「こんにちは！」って事前にメッセージしたから面識あります。っていう言い訳されたらどうするの？

「面識あるない」なんていう、いくらでもウソつける縛りを入れても意味ないんです。正直者が馬鹿を見るだけ。「インターネットで募集してるでしょ？ ほら」って証拠を突きつけられる規約にしないと防げないの。

今住んでるマンションで実際にあった例ですと、
主催者が出席者たちを館外の別な場所で一旦集合させる事があります、これも面識ができたことになりますよね。
あるいは主催者の部屋に出席者たちを一旦入れてからパーティルームに連れていく事があります、これも面識作りですよね。

後少しで鍵の引き渡しワクワクです。

うちの引越は朝一の枠なので、積み出し後は
まだベットの無い部屋で一泊する予定〜

空っぽの部屋で寝るなんて初めて

>>248に出ていた部屋（ついでに最上階で出ていた部屋も）の表面利回りを調べてみたところ、どの部屋も軒並み5%を軽く超えていました。
都心部の新築で利回りが5%を超える物件は現状他には無いのではないかと思われます。
ここを貸して、その賃料で港区に住み、ときどき共用施設だけここを使いにくる、なんてのもいいかもしれません。

階数 広さ（平米） 向き 間取り 賃料 物件価格 表面利回り
55 76.71 東 80I'/2LDKS 43.0万円 8390万円 6.15%（なんといっても最上階！）
39 73.51 西 70P/3LDK 32.0万円 6970万円 5.51%（新宿高層ビルの夜景を望む）
6 64.56 東 60R'/2LDK 29.5万円 6250万円 5.66%（全部屋窓のある貴重な間取り）

最上階の80平米近くあるお部屋が8000万円ちょっとで買えたなんて、今となっては夢のような話ですね。

仲介不動産会社と打ち合わせをしてきました。

査定では表面利回りは５．５％
最低限６％は欲しかったのでちょっとショックでしたね。

全額ローンで金利が２％、そこから管理費、租税公課、将来の引当金（修繕費、空きリスク）
などを除けば、利回りは２．５％ぐらいか。

更に不動産所得は給与所得に上乗せされて累進課税かかかるので
住民税を含めると収益の４割は税金に持っていかれるから、
実質利回りは１.５％。

地震などのリスクを取って、この利回りですから厳しいです。

それでも、最近の都内新築タワーマンションの利回りは
相場が３％ぐらいではなので、恵まれてるようです。

なお、不動産会社から売却についての話も出てきました。
売れば高い税金（短期だから利益の４０％）を払っても
かなり大金が手元に残るようで、実際に直ぐ売る人もいるようです。

東京は、エグイ人も多そうですね。
地方在住ではこのスピードに付いていけない。（笑）

>>255
利回りを求めるなら北向きがいいですよ。
今賃貸で出ている部屋で最も利回りが高いのは、43階60平米の2LDK(60Fa)で賃料は35万。
物件価格が5,770万円でしたから、利回りは7.28%になります。
地方で7%は珍しくも何ともありませんが、東京山手線内の新築タワーでこれだけの利回りが出せる物件はなかなかありません。

>>256

私の部屋は北向き低層階の1LDKです。

不動産会社から聞いた詳細では、
このマンションの1LDKは賃貸に出す部屋が多く
暫く落ち着くまで正確な相場は出せないようでした。

そんな中、最初から家賃収入を得たいのであれば
家賃を安くしないと厳しいとの事でした。

私は自分の部屋をしばらくセカンドハウスにして
様子を見たいと思っています。

そもそも、私がこのマンションを買った理由の一つが
もし娘が東京の大学にいった場合の娘の住居。

娘は現在、自宅から大学に通っています。

娘の将来のためには東京を良く知ることが大切だと思うので
週末は出来るだけ、家族で東京で過ごしたいと考えています。

>>256
実際に35万で契約するわけではないでしょう。ふっかけた金額です。契約賃料で比較しないと全く意味ありません。

どうせ売るならしばらく住んでから売れば、売却益3千万円まで無税ですよ。
3年以前に同じことしていない前提ですが。
私は前の物件4年前に売ったので、また無税にできます。
今売って４０％税金を取られるなら、しばらく住んで無税で売却します。
数年後もそんなに値段は下がらないでしょうし。

3000万円控除には、もう一つ前提が。
ローン減税と併用はできません。

最上階は坪６００万円で売り出されているそうですよ。
今の相場なら、安くもなく高くもない？？？
まあ、買えるのは中華の方か相続税対策の方でしょうけど・・・。

売却したらローン減税は関係ないですよね。併用できないという意味はどういうことですか？

>>259

長女が東京の大学に進学したのであればその手も使えますが、
幸か不幸か地元の大学になりましたので東京に住む家族はいません。

まあ、売ってしまうと山手線内側の高層マンションなんて
2度と買えない可能性も高そうなので、暫くは賃貸に出そうと思います。
金利と諸経費を払ってもキャッシュフローで黒字ですから。

それに、もし次女が東京の大学に行けば住居にする予定です。
良いマンションですね。
こんなマンションの情報が地方在住でも入るネット社会と
サラリーマンでも買える金融システムに感謝です。

>>262
説明を書くと複雑になります。
ネット上で簡単に調べられますので、御自分でお願いします。

ちょっと、グリーンレジデンスが売り出されているんですが、その説明にタワーの共用施設が載ってるのですが。
賃貸棟も共用施設使えるのですか？
野村の昔の説明では、タワーだけと聞いていたのですが…。

それともし貸し出した場合、オーナーは共用施設は使えるのかと買う時に聞いたら、使えます！と言われたのに、内覧時のお姉さまは住んでる人優先ですからモゴモゴという感じで、オーナーは使えないような言い分でした。

売買のときと内覧のときで、言うこと違うのですが、どうなってるのでしょうか？
賃貸棟も使えるの？
管理費、修繕費等も同じく位高いのですか？

>>265
普通は賃貸に出したら共用部の使用権利はオーナーから借主に移るので使えないよ。常識です。

みなさん、今更ながら、食器棚どうしました？どこかオススメ業者があれば教えてください！

過去スレ見たんですが、やっぱり43,44階ってうるさいのでしょうか？
あと、それらの階だとエレベーターも不便？

>>266

区分所有法では、
賃貸に出すのは専有部分であり
共用部分の権利はオーナーにあるんじゃなかったけ？

オーナーは善意で借りてる人に
共用部の利用権を与えているんじゃなかったけ？

因みに、借りてる人が共用部を壊したら
請求はオーナーにいくと思う。

同じく食器棚迷ってます。一人暮らしだし備え付けで十分なのですよね。

買うとしたらケユカのコナというモデルにしようかな。

食器棚、据え置き型は地震とかで心配じゃない？戸建なら未だしも、、、

グリーンレジデンスはどうなんですか？
共用部は使えるんですか？
賃貸棟が使えるなんて、嫌だなあ。
トウキョウタワーズは賃貸棟と分譲と共用部分かれてます。
グリーンレジデンスは使えないって聞いた。
野村は人によって言うことが違うから、どうやって確認すればいいのですか？
理事会待ちでしょうか？

でも、グリーンレジデンスの持ち主は地権者だから…

>>267さん。
私はzealworksさんと迷って、オーダー家具店GNASHさんにしました。
どちらにするか非常に迷いました。先日、確認会の時に、採寸と最終見積りをしてもらいました。
担当の方も感じが良く、対応も早く価格もオプションより食器棚は2割くらい安くなりました。

今は統合の波が全国的に押し寄せていますが、新宿区は旧地名が残っている場合が多く素晴らしいことだと思っています。
ところで防衛省近くの坂町が104年ぶりに坂町から旧地名の「四谷坂町」になったそうです。
http://news.biglobe.ne.jp/trend/0813/jtn_150813_3599798439.html

富久町も1872年（江戸時代）から1983年まで市ヶ谷冨久町（市谷冨久町）でした。
市ヶ谷富久町いいじゃないですか～。旧名にしたいですね。
坂町のように、復活を願うのは私だけでしょうか？

花園神社に程近い所に、都心最大級のプレミアム・スパ「テルマー湯」グランドオープンします。
女性用のサービス、浴室、スパが充実しているみたいです。富久クロスからも徒歩圏です。
利用したいです。
http://getnews.jp/archives/1084747

http://thermae-yu.jp/

275さんのような情報は大歓迎です。
これからもこのマンションに住みますので他の入居者の皆さんもお願いします。

内覧会が終わりホットしていますが、
１週間で修理していただきましたが、
それでも手抜き工事だったので、担当者との間で鍵引き渡しまで、私のいった通りの修理になっていなかったら
再度やって下さいとお願いしました。

こんな事が言えるのも今だけですから。

275さん、情報ありがとうございます！
入居したら通いたいです。

>>275
楽しみですね～♪ただ想定通りのいいお値段なので、たまにしか行けそうにないのがさみしいところです。

>>274
住所はできるだけ短くてシンプルな方がいいです。富久町のままでよし。

富久町が大通りで東西に二分されてしまうのを機に、
西側を新宿8丁目とか別な名前にして欲しい気もしますが。

確かに、富久町よりは新宿8丁目のほうがメジャーでいいかも

>>273
そうかあ。GNASHさんよかったんだ。
ほかにもどこか、食器棚の造り付け家具屋、おすすめがあれば教えてください〜

ちなみに、据え置きにした人もいるのかな

276は管理人気取りだな。クレーマーっぽいし。文章読んで気分悪くなるのは私だけだろうか…。

>>284
全く同じこと思いました。
特に前半、何様？と思いました。

いまだに、宣伝、ネガ沢山ありますが
心のフィルターで削除して下さいね。
必要な情報も有りますから。
我が家は火災保険の返送が最後の書類で
後は引き渡しを待つだけ
後ちょいです。

どんなお店が入りますか？

>>283
私も食器棚とテレビボードが欲しくて、造り付けの家具屋を探しているのですが、どこが良いのか全然分かりません。
皆さんのオススメを是非教えていただきたいです。

造り付けの家具で、今から打ち合わせして入居までに間に合う業者さんはいるのでしょうか。

>>287
気になりますよね～。未だに、お蕎麦屋さん、ヨーカドー、セブン、ハチミツ屋さん、クリニック以外の情報がなく。

蜂蜜やさんって意外！ステキっ

>>289
間に合わないのが確定したから話がしやすいのでは？
10月採寸で年内納品可能だったら嬉しいのでは？

>>292
何度か読み返しましたが、発言の意味が判りません…具体的に説明頂けますか？

業者が来る日は引越の日だけ、って事になっているはずなので
289さんの入居までに造り付けが間に合うって前提に無理があるのでは？
入居がかなり遅いのなら別ですけど。

>>293
面倒なので

いや、入居までは無理でしょ。造り付けなら。
入居後すぐに採寸してもらって最短で、だよね。
どこかオススメの家具屋、あれば私も知りたいですー

>>293
292さんではないですが、恐らく以下の意味かと。
前提:入居前設置は不可能
スケジュール:物件引き渡し後に採寸→年内設置

我が家は上記スケジュールでの設置を検討しています。

2階ゲストルームってまだ10月空いてる。駐車場も空いてる案内あるけど、
フルではないんだね。

分譲賃貸の借り手が、駐車場をキープするのはこれからでしょう。

>>289

ギャラリー収納（大谷産業）で注文しました。
注文から納期まで1か月程と伺いましたが、お引っ越しはいつですか？
銀座にショールームがあるので、もしご興味があればご覧ください。

窓のない部屋のインテリアとか照明はどうされますか？ 悩み中です。

>>301
行灯部屋のインテリア迷いますよね…
我が家ではとりあえず一面の壁紙を黄色かグリーンの壁紙に交換するつもりです。少しでも閉塞感が軽減されるといいのですが…

キッチンのつなぎ目の話題が延々と投稿されていますが、
L型では、つなぎ目にコーキングなしだとどうやって設置できますか。
どこの業者に問い合わせてもつなぎ目なしでやるのは、不可能でしょう。
私は、８回マンションを引越ししてきましたがどの物件もつなぎ目あります。
現在、戸建てに住んでいます。
このマンションは、セカンドハウスのため（仕事の時宿泊）に購入しました。

>>303
議論になっているのはI字型キッチンの繋ぎ目の話です。

なんだか9月は金利下がりそうですね

下がれ下がれ〜〜！！

>>304
L字型は繋ぎ目OKでI字型は繋ぎ目NGのロジックが未だに分かりません。野村もクレーマ対応で大変そうですね。

>>308
えっと‥‥理解力低すぎじゃないですか？過去のやり取りを見て、その上で本当にわからないならもう一度聞いてください。

>>309
過去レス読むのが面倒なので「L字型は繋ぎ目OK、I字型は繋ぎ目NG」の理由を簡潔に教えてください。

ヨドバシクロスは、バスターミナル？？

あそこに＠500越えのマンションが建つと良いね

>>310
キッチン天板のど真ん中に継ぎ目があることに不満をもった複数の契約者（60C他）が本掲示板に「みんなそうなのか？おかしくないか？」と投稿したところ、ある契約者より継ぎ目なしのI字型天板画像がアップされ、少なくともI字型は継ぎ目のある部屋とない部屋があることが判明。

野村に問い合わせたところ、「玄関からキッチンまで天板を搬入する際に、廊下が曲がっているなどの理由で一枚板だと搬入できないから、やむを得ず2枚に分けて搬入し室内で結合した」との説明。また「継ぎ目がない間取りは40Aと60Mだけ」と回答。

I字型で継ぎ目なしの画像をアップされた方に間取りを確認したところ、60Bとのこと。野村の説明した間取り以外にも継ぎ目なしがあることが判明。

60Bは玄関からキッチンまでまっすぐの間取りではなく、60Cとそれほど変わらない。玄関からの動線が理由ではなく、コスト削減や設計ミスの疑惑が浮上。

なお、野村は「モデルルームのキッチンも継ぎ目があった」というが、継ぎ目があったのはL字型だけで、しかもコンロ脇の目立ちにくい場所。一方、I字型はシンクとコンロの間、中央部分にある。モデルルームのL字型を見て、I字型の場合はこの位置に継ぎ目ができることを容易に予見できない。モデルルームでI字型の継ぎ目について説明もなければ、重要事項説明書にも何ら記載がない。

>>313
結局は、モデルルームでも継ぎ目はあったんでしょ？さらに内覧会では承諾したんでしょ？どう考えてももう無理でしょう。

ヨドバシクロスは、西新宿からの移転
でバスターミナルになるのでしょうか？

>>313
もう解決済み。しつこい。

>>316

313さんは310さんのために事情を説明して差し上げているのですよ。
親切で分かりやすい説明で感心しました。
我が家はL字で継ぎ目ありで、納得ですが、
I字の方は解決できたのでしょうか？

>>313
まとめているようで嘘が多いね

数部屋購入。80タイプの玄関から、すぐに曲がり角があるタイプに、継ぎ目なく、ほぼ同様の感じの７０タイプは、継ぎ目あります。野村の説明は、変でした。把握してないのでしょうか？下請け、孫請の仕業ではありませんか？

>>317
動いてない方にタダで教えるわけないでしょう。

引越しの見積もりしていますが、皆様ネットで見積りをして契約していますか。
引越しを安くする裏ワザなんてあれば教えてください。
『自分で探すべし」でしょうか。
いろいろとインテリアに物入りです。

まだ、登記簿をあがってこない内からこの物件は売買契約ができません。
しかし、成約というのをネットでだしている所あります。
投資で買った皆様は、今売りと思っていますか。

今後、値上がりが見込めますが、未入居ということでかなりポイ、ントが高いと言われています。
今売りをしないで当分セカンドハウスで使用してころあいをみて売りをかけてもと迷っています。

住んでみないと、この物件のマイナスをでてこないので。
投資で契約したひとたちは、営業マンの話だと３割は、いるような感想を持ちました。

３１３のような方ばかりが入居してこられると大変うれしいです。

疑問をもっておられる方々には理解できる投稿でした。
それを非難した○○番さんのような投稿を拝見するとこのマンションにはあらためて、あら恐ろしや、いろんな方々をすまれるのだと思い恐怖さえ覚えました。
管理人さんへお願いです

余りにも相手を批判したら、乱暴な投稿は、削除してください。

確かに、I型のキッチンを入れる場合は、廊下幅がせまかったり運搬に支障がきしたら切断して施工します。

その時は、契約するまえの打合せの時に業者は、説明してそれでもいいですかと

確認とります。
私は、L型の部屋を契約しましたので、継ぎ目ありです。

この継ぎ目ありで将来問題になるのは、その継ぎ目がコーキングのためはがれてきますから
自腹で修理しないといけません。

今回Lのキッチンでこのコーキングがかなりひどいものだったので、
そく、やり直しさせました。
野村がこのことをきちんと説明していなかったら問題だと思いますが、
それは、その継ぎ目のキッチンを契約した人たちで集まり、野村と話し合いをしたらいいと思います。

私のフロアーのエレベーホール前がかなりきたないのでかならず、汚れをとってくださいと
いいました。
これもきれいになっていなければ、抗議する予定です。
鍵が引き渡されてからです。

来年は、理事に立候補予定です。
抽選らしいので落選するかもしれませんが、

これからこれだけの所帯がすんでいるマンションです。
いろんな問題が発生してきますが、
住人の皆さんでより暮らしやすいマンションになっていけばいいと願っています。

そう、大富豪でないかぎりここのマンションで問題が発生して住みたくなくなった、
それ引っ越しだといって引っ越しできる人たちは、沢山いないと思いますが、
皆様いかがでしょうか。

>>321
うちは3社ほど見積もりを取って
一番安かったところの金額に使いたいところを合わせてもらいましたよ。

エリアごとで強い会社がるみたいです。
インテリア楽しみですね。

３１６番様へ

ここでは、いろんな意見を投稿するばですよ。
貴殿のような乱暴な投稿は、不快です。

継ぎ目で困っている入居者たちがおられることは事実です。

もう少し、寛大なこころでこのサイトに投稿ください。

引越しの件の投稿有難うございました。

助かります、確かにエリアによって得意地域あるでしょうね。
それと私は、なんと１０００戸あるうち一桁の引っ越し番号があたりましたので、
好きな日を選択できました。
平日の方が値段交渉できますから交渉してみます。

インテリアセンスが悪いのである○○会社のマンションモデルルームとおなじ家具をいれようと
その会社に交渉しました。
なんと、その一部を安価で売却できました。
なぜ、それができたかというとその家具は、次のモデルルームには使用できず、
粗大ごみにするときいて、ぜひ私にと交渉しました。

しかし、その他の部屋が３部屋のあるのでそこのインテリアはまだ、決定していません。

>>327
面白い体験ですね！
うちは妻とインテリアでもめて…ようやくまとまりそうです。

引っ越し楽しみですね。

>>314
モデルルームで継ぎ目があったのはL字型だけ。

振り込み額の連絡は、そろそろですか？

>>330
I字型にも継ぎ目はありましたよ。

外構工事は、いつまでに完成させますか？

>>318
313です。私が知る限りのことを述べました。どこが嘘だと言うのですか？
嘘をついたのは野村の方です。

>>332
嘘をつかないでください。
モデルルームは70、80、120の3タイプあり、70と80はL字型。I字型は120だけで、継ぎ目なしでした。

>>334
直接野村から説明受けましたか？

>>334
じゃあここで言わずに野村に言ってください。引っ越し後の幸せな生活を楽しみにワクワクしてる方も多いと思うので、負のオーラを移さないでほしいです。

富久クロスの高層階の方角の人気順！
南西角＞南＞南東角＞北西角＞西＞北東角＞東＞北
これは、そのまま坪単価に反映されるものと思います。

338です。
訂正があります。南と南東（東南）角の順番が逆でした。申し訳ありません。
個人的には、行灯部屋が無いタイプの部屋が高く評価されると思います。
また低層・中層階（一部）の東は、ローレルコートとのお見合いがあるので減点となります。

>334
嘘でしょ