シティテラス東陽町ってどうですか？　part2

自分子持ちじゃないしこれからも予定ないですがこーゆー意見が保育園の増設を妨げてるんだなぁってしみじみ思う。つくづく自分の事しか考えられないのかと。視野が狭い。送迎者も居住者も歩み寄って、思いやりの上で暮らさないとだめなんじゃないんですか？まだ問題が起きてもないのに国申請出せるか？とかちょっと引きます。
そりゃ大金叩いて買った直後に家の目の前に幼稚園できて環境激変したなら嫌がられるのは何となく理解できるんですが、元々保育園ができるってわかってるんだから、嫌なり懸念が残るならここを買わなきゃいいと思うんですがね。

追記。別にマナーやルール守ってない保護者に歩み寄っていけってわけじゃないです。ルールは守ってこそなので。私が言いたいのは、ここが保育園ついてるマンションてあらかじめ分かってるんだから、そういう懸念が残るなら買わない方がいいと思いますということです。

>>673 匿名さん

問題が起きてからでは取り返しつかない件ではないでしょうか。

我が家は、保育園を承知で契約しました。おっしゃる通り、通って来られる保護者やお子さんたちとは良い関係を保って暮らしていけたらと思います。
それにはルールを守ることは何より大切です。
我が家は小さな子どもがいないのでわかりませんが、車での送迎はどこの保育園でも禁止事項なのではないですか？

671さんのご意見も最終手段として有りかなと思います。

保育園があることがわかって買うんだから、ルール違反は認めざるを得ないよね、お互い譲り合おうよって、意味がわかりませんが。

ルールのある保育園という認識で買うのですよ。

しかも、デベが責任を持つわけではなく、問題が起こったら住人すなわち管理組合が決めていく必要があります。専用の警備員を組合費用で増やすとかね。管理会社はフォローするだけ。

なので、送迎のルール違反が確実に起こりそうかどうかは子供を持つ親には重要でしょう。そして、それを折り込み済みで買わないといけません。

どうしても気になるなら、理事長になって、警備員増やしてガチガチの対応すれば良いのではないでしょうか。

もちろん、心配だけで、みなマナーを守る人ばかりだと嬉しいごさんですけどね。

保育園に車で送迎する人は少ないからそんなに心配いらないと思いますよ。
自転車が半数以上なんじゃないでしょうか。実はこちらの方が危険かも。東陽町は駅付近など朝夕は特に暴走ママチャリ多いいですから。
こちらの保育園先日発表になりましたが、東陽保育園に並んで園児120名この界隈で一番大規模な園になるようです。

673さん追記でルール守ってないやつには譲歩必要ないってちゃんと書いてるじゃん。問題が起きてからでは遅いと言ってまだ開園もしてない保育園にイチャモンつけて、生活が脅かされるのは許せないと書いてる人がいるからじゃないんですか？
かくいう私もこんな人たちと住むのかと少し心配になりました。
ここに住んでいて保育園に通っている方たちまで肩身が狭くならなければいいですね。

ここの購入者は、微妙な人ばかりな感じがします！
そこまで、今から細かく気にされるなら管理組合の役員の立候補して率先してやればいいのにと思いますが…

この掲示板って、契約者の書き込み多いね！
検討している人の議論する場で、ネガはあってもいいが、議題の中心がズレ過ぎかと！

車の送迎は禁止。区を通して事業所に確認済み。
保育園事業者は保育園利用者の自転車を保育園用の駐輪場内に止めさせなければならないルールがある。

また、住人が同様のことをして迷惑が係る行為は、保育園も全て禁止。スミフにも全て確認済み。

まあできてもいないのにネガティブな意見は、って言う人もいるけど、大規模な保育園の問題はどこにでもあるよね？
それについて厳しく対策するのを議論するのは別にいいと思うけど。
特にここは車や大勢のママさんが通行しにくい道路なんだから、人が集中したり、井戸端会議したりで混雑するのは想定内。

それが起こる前提で対策たてなきゃ。

モラルにたよる性善説ではなく、ルールで厳しく縛る性悪説でないと、集団が引き起こすモラルハザードには対抗できないよ。
681さんによると、ルールはあるみたいだけど、ルールがあるのとそれを守れないときに本当に厳しく罰するか、実力行使するかは別物だから。大抵は話し合いで済ませようとして、違反者はうわべだけ従うふりをするから。

厳しい実力行使をスミフが確約するなら、大分安心だと思うんだけど、管理組合に丸投げで責任は負わないだろうな。

規約が有るから、厳しくすることも管理組合次第で行えるってことでしょ。
ルールがないなら、注意も出来ないんだ
から。

デぺとしてスミフの手を離れるのは決まってる。後々、住人が保育園と、区に規約違反と言える契約を事前に結んであるだけマシ。
むしろスミフが他に出来ることと言えば、保育園の入居を拒否するぐらいでは？

>>683 スナフキンさん

スナフキンさんって、この物件の購入の検討をやめたんじゃなかったのでは？？
誤ってたらすみません。

スナフキンさん

車の送迎禁止確認ありがとうございます。
規則があれば違反者に注意もできるので、明白になってよかったです。
保育園が増えて待機児童も解消されるので賛成ですが、マンション敷地内の乱用はやはり
許せません。
違反により、子供達の通学路が危険になるようなら、注意します。
保育園もマンション住民も気持ちよく共同生活が出来たらいいですね。

規約があっても、規約どおり厳格に運用できるかは管理組合しだい。分譲マンションって見ず知らずの人が集まるわけだから、お隣さんがどんな人かも入居するまでわからない。管理組合の運営がきっちりされるどうかはある意味かけ。さらにうまくいったとしても住民同志の自治が機能するのは数年後のこと。

ひどいケースなんて管理組合の設立総会ですら、入居後１年たってからやっとだったりする。

管理組合が機能するまで、管理会社が代行してきっちりやるって書面で確認しておいたほうがいいかも。

話は少しそれるけど、内覧会時の共有部分の確認も、本来は管理組合の仕事だけど、管理組合が立ち上がっていないってことで誰も対応していないなんてこともありうる。そういうのも管理会社が代行してくれるかの確認と、自分の住戸の周りの共用部分の確認については内覧会のときに各自がやるようにしないと。

未販売住戸が多いから、各自が周囲の共用部分を確認ってやっても穴だらけ。

管理組合は大きなマンションだと特に機敏に動くということは難しくなってくるし、
一人ひとりの当事者意識というものはいだきにくくなってくるとは思います。

でもマンションという資産を維持管理するためにも、人任せという風にしては行けないんですよね。
住民の方の性格によって大きく運営方針は決まってくるのか！？
共用部についても各々見て回ったほうが良いのでは！？

管理組合の発足は半年後を予定。
それまでは管理人が代行。

スミフに確認済み。

共有部の確認は、同じ箇所を半年のスパンで撮影、保管することが大切。この規模なら150から200箇所程。
管理がすみふサービスなので、施工不良は黙殺されやすい。これは特に大切になる。

なんか検討スレなのに契約者ばかりのスレなんですね。てことはもうほとんど完売してるってことですか？

いっぱい余ってるよ。検討者が少ないから契約者の書き込みが目立つだけ。

契約者の書き込みは、違う板があるんだからそっちで書けばいいのに…
売れてないんだね！

まだ販売期は２期なんですよね。
先着順が９戸というのが今の販売の状況だということです。
第１期というのは結局は全体の何割売れていたんだろう。
それによって、考え方も変わってくるということなのかなと思います。

３期にならないと出さない部屋もあるのだろう、ということで、
とりあえずまた３期になれば活発な議論が起きるのでは？

>>694 匿名さん

竣工して住み心地や問題点がわかるか、すみふが値上げしてくるなどない限り、もう新しい義輪のネタはないと思うけど。

第３期で新しく買いに来る人が書き込んでも、これ迄の議論のテジャブーでしかないかな。

北向きのお部屋はどうでしょうか。間取りが気に入ってるのですが、東向きと西向きにも小さな窓がありますが、やはり陽当たりは全くないのでしょうか？あと、東向きの庭付きのお部屋も陽当たりは良くないでしょうか。目の前は駐車場ですか？

すみふは、焦って安売りしない考えの会社だからね〜
竣工後も売り続けるみたいですよ！

スカイティアラが値引きいれているらしいからさらに割高なここも同じ運命だろうな…

たしか一期は50とかそんな程度だった気がします、そのうち何個売れたかはわかりませんが、ほとんどまだ売れてないので、竣工後しばらくはゴーストマンションになるのではないかと思われます。

じゃ、まだ半分も売れてないのかな？
毎週毎週変わらず、新聞に同じ広告入ってきますね。看板持って駅前に立ってる社員の方もご苦労様です…。

半分どころか2割以下でしょう

すみふは、高値でもその価値があると感じてくれる客しか相手にしないからね。

それでビジネスモデルを確立しちゃったから。
多少の失敗はあったけど、概ね成功しているし。

ただ、このビジネスモデルは長期トレンドでは相場が上がり続けることが前提だから、今後相場が下落基調だと厳しい。

相場が上がれば、昔の高値は適正価格になるけど、下落ならずっと売れ残るから。

時期的にオリンピック前で上昇傾向で、何とか数年で売り切れるかと思ったけど、不況とかになったら厳しいね。

>>701 匿名さん

価格表見せてもらったけど、４割弱ぐらい！
根拠無いデマは、やめろ！
惨じめだよ、あなた！

>>703 通りがかりさん
大手デベの友人に聞いたことあるけど、価格表の花はサクラ込だったりするらしい。売れているように見せるための演出。だからそれよりは少ないと思っていた方が良いですよ。

>>704 匿名さん

売れてるようにアピールするならならもっと花をつけると思いますが…

まぁ、スミフの方を持つ気もないので…

価格が高い以外に売れない要素はないような気が。同じく駅近で、ジオ住吉とルサンク森下も検討しています。ジオはランドプラン、ルサンクは価格、がいいなと思いました。

価格だけでなく長谷工施工ってのもマイナス。安普請仕様なのに価格が高いって最悪。

>>707 匿名さん

安普請仕様と言われる具体的な部分、教えてください。
同価格帯であなたが納得される物件、教えてください。

ALCに２重壁。すみふの某物件で、３・１１のときALCは壊れちゃってる。震度５強にも関わらず。

>同価格帯であなたが納得される物件、教えてください。

これは釣りかな。答えたらそこの営業って攻撃するんだろうな。

>>708 匿名さん

具体的な根拠を示さずに自分の言いたいことを言っている707のような人とは真面目に会話しない方がよいと思いますよ。

これ見てどう反論するかな。

http://31haseko.blog106.fc2.com/blog-entry-1.html

>711

そういうのなら安普請でないことを具体的に根拠を示してほしいものだ。

>>712 匿名さん

マンション買うときに部屋を見る際の参考になりますね。

マンション見るときって内覧のことかな。長谷工施工以外なら参考にしてチェックして指摘すればいいけど、長谷工だとのらりくらり交わして対応してくれない。

あと、内覧の参考てことなら内覧業者が内覧の様子をブログで公開してたりする。あれも参考になる。

ちなみにモデルルームは施工会社ではなく専門の業者が作るので実際とは違う。

長谷工施工の物件って、売主にかかわらず実質的には長谷工がデベだったりする。なので内覧時に長谷工の担当者が出てきて、指摘されても対応しない。対応したら余計なコストかかるわけだし。

契約前に、住友の検査基準を提示させたうえで、住友が内覧に立ち会って対応することを書面で確認しておいた方がいいかもね。それと内覧前に住友が事前検査をすることもか。ひどいケースだと売主がチェックしているのか疑わしかったりする。

タラタッタラ~、マンションのことならわかるんだわかってるから手を抜けるんだ、長谷工。

>>717 匿名さん

検査基準なんて社外秘だから駄目と言い張って出さないっしょ。

内装や仕上がりは職人の当たり外れだよね。

有名な村上健さんとかに頼んだら、半端なく厳しい検査対応してくれるよ。

検査基準出せって健さんの受け売り。

お金かけて依頼しなくてもブログ見れば、内覧の対応の仕方ってわかると思う。

すみふは竣工後も時間かけて販売していくので、完売する前に仮に入居者から施工のクレームが出てきたら厄介なことになるため、施工業者は手抜きしないように工事するのでは？

>721

それが正しければ三ツ沢のようなことは起こらなかった。

>>721 匿名さん

むしろ未販売分の住戸の議決権はすみふが持ってるから、すみふに都合の悪い議決はある程度コントロールされるのでは。

保育園の話題は出ていましたが、幼稚園はどうでしょうか。みなさん南陽幼稚園に行かれるのでしょうか。私立ですと、きよしやめぐみですか？

元気がないスレだなぁ
もうすぐ竣工だね
入居はまだ先だけど内覧会等もあるので賑わってくるかな

>>725 匿名さん
マンコミュ好きでよく見てるんですけど、営業っぽい書き込みにネガが噛み付いてスレが伸びるのが殆どなんです。そして、すみふのスレは営業っぽい書き込みが少ないのでスレが伸びない傾向にあるように思えます。

ちょっと前までのすみふ物件板って、売れてないのに掲示板だけは盛況だった。それが最近パタッと止まった。何がきっかけなのかよくわからないけど、以前はさくらだらけだったということを裏付けちゃってる。

>>727 匿名さん

それ職業ネガの人が、某所から社会的制裁されて抹殺されちゃったからでしたよね。

引き渡しまでまだ時間があるし、そもそも総戸数が多いので少しずつ販売していく形になっているとは思いますが…
かなり細かい期分けして販売しているのだなという印象です
要望書が出ているだけの販売になってくるのかな
それから値段がこの時点で出ているのも少し驚きました
モデルルームに行かないと価格ってわからないものかと思っておりました
出ていると行ってもごく一部ですけれども

>>729 匿名さん

値段が出ているという意味は？
モデルルーム行ったら一部は当然出てるが…

ここはいい物件
早く購入を決めると吉
南向きは競争率高いと思うよ

>>731 匿名さん


どこがいい物件？？
否定する気はないが、具体的に！

YMCAのスポーツクラブが近くていいと
思っていたら2017年末に閉館だとか。残念...
なんで閉館なんでしょうか？

いい物件なのに完売する様子はまったくないのですが…
どの辺がよいのでしょうか。

>729

販売中の物件があるから価格が公開されている。価格が見合えば売れるんだろうけどね。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。すみふ物件を検討するならそういうことも知っておかないと。

価格が物件と合えば売れるが…
スミフの価格設定だと、厳しいね…
現実を知って欲しいね

スミフもかなり在庫がダブついている感があるが大丈夫なのかな
ここもあと3年は販売するだろうし

>>737 匿名さん

震災あたりまでは大量の在庫がダブついてたが、不動産ミニバブルのお陰で在庫の割安感が出てかなり捌けた。それで供給数ナンバーワンに躍り出た。

その後、ミニバブル期に建てたマンションの在庫が積み上がってきているが、基本的には相場以上の価格でかつ値下げしないから、さらにバブルが進んで、今の価格に割安感が出ない限り在庫は積み上がる一方でしょう。

ただ、割安感が出たとしても、価格が下がるわけではなく、相対的にそう見えるだけ。今買ってるのは、夫婦とも大手務めなど、財力がかなりある人なので、割安感が出ようが、どのみち普通の財力の人には買えない。買える少数の人の後押しするだけ。

もし不動産相場がピークアウトし始めているなら、今の価格を何年も維持では売れないでしょう。オリンピックの影響次第だけど。

そこは体力のあるすみふなので、限界まで頑張るとは思いますけど、もし大不況が訪れて安くしてくれるならラッキーですね。

販売数ではなく供給数ナンバーワンってのがポイント。売れてないってことだよ。

瞬間環境転換装置というコンセプトは悪くないわな
ここは立地もオンリーワンだし高くてもしょうがない面もあるんだが専有部の仕様がチープ過ぎるのがな
同じスミフのスカイティアラと同等じゃあな
価格帯相応の仕様であればここまで割高とは言われなかっただろうに

仕様面ってシティハウスシリーズによくある感じのものなのかなと思うのですが、どうなんでしょうか。

結構、同じシリーズのものとデザインや建具などは共通しているものを使ったりということもあるのかと思いました。

お値段なりにきちんと作って行ってくれれば良いのだろうなと思います。

シティテラスって、シティハウスより高級なブランドラインと思ってましたが、設備が共通なら、単に価格帯で分けてるだけなんですかね？

>>742 匿名さん

私も詳しく分からないですが、戸数とかの規模で、確かにテラスだからって、作りが良いわけではないですよね！

シティテラスは大規模、
シティハウスは中小規模
私はそんな認識でした。。。

それでオーケーかと

パークホームズ➡パークコートみたいなグレードを表してる訳ではないんですね。

トシンに近いこの立地でこの価格は正直安いですね
現地も大分出来上がってきて高級感と威圧的が凄い。
ランドマークレジデンスと言えるでしょう。

住友のグレードは、

グランドヒルズ
ガーデンヒルズ が上位ブランドで、

一般向けは、形状、世帯数により、
シティタワー、シティテラス、シティハウス
となってます。

グランドヒルズ東陽町にすれば売れ行きも違ったのでは？

グランドヒルズもガーデンヒルズも外観がすごく素敵。シティタワーもハウスもテラスもオフィスビルのようなかっこつけたダサい外観。ここはまだいい方でしょう。オフィスビルみたいじゃないから。

新築の価格上昇が一服してきたのを反映して、周辺の中古物件は価格改定で値ごろ感が出てきましたが、ここはマーケットが変わっても長期間価格下げられないから、割高感が突出してきましたね。フラット35金利は今月適用が多分底。日銀はマイナス金利の深堀りに消極的だから、今後は良性インフレあるいは悪性インフレでローン金利が上昇するのは必須。引渡しに時間がかかる割高な新築探すより値ごろ感のある中古買って今のうちにローン組んでしまうのが得策かもしれない。。

東陽町といえばビジネス街というのが思い浮かびますが、大規模マンションになるとは、
このあたりを希望してた方にとってはうれしい情報でしょう
都心ながら、周辺は少しゴチャゴチャしているのは仕方ないですが、
職場が都内にある方にとっては、職場が近くなるというのはいいんじゃないかな。

例えばお子さんがいらっしゃるとして、私立に通わせたいと思っている場合でも
通学の面では安心できそうです

>>752 匿名さん
東西線で通学させて安心？東西線乗ったことあります？

朝の通勤地獄は東西線に限りませんよ。
田園都市線、京王線、中央線と経験しましたが、同じようなものでした。
東陽町からなら茅場町までの3駅我慢すればなんとか楽になります。

>>753 匿名さん

東西線がヤバイくらい混んでますが、黄色い総武線や都営新宿線もかなり混んでますから！

東西線の混雑は3駅、5分程度でたいしたことないです、統計上の数値はあてになりません。
中央線特快の混雑は異常でした、大人でも足が空中に浮きましたので、あれに比較するとまったくかわいいものです。

なんだかんだで売れてるよね。
確かに高いけど、

ネットで探してみたけど、最新の売れ状況をつかんでいる人いますか？

2LDKは結構人気で残りわずかのようです。

リビングから出られるバルコニーやルーフバルコニー付きの部屋は憧れます。
シティテラス東陽町、ザ・パークハウス東陽町、ブリリア文京、レーベル北小岩、グローリオ東京住吉、、、、
東京駅や羽田にまあまあアクセスよくて、駅から基本10分ぐらいで、都心か近郊まで物件広げて探してるけど、あまりないですね。
迷う(⌒-⌒; )

けっこう売れてきましたね、この物件！
スミフが調子こかなきゃいいが……

ルーバルって小さい子供だと外とおんなじ感覚で走り回ったりする。階下に住んでたら悲惨。そういう問題が起きうることをわかって建てちゃうデベって・・・。

ルーフバルコニー、好きですけど。
ここは、最上階とかルーフバルコニーの部屋にプレミア付け過ぎで高過ぎです。
普通のお部屋でも割高なのに、最上階は更にかなり上乗せして後ほど販売と聞いて驚きました。

>>763 マンション検討中さん

いい部屋は、どれだけ高くしても買う地元の金持ちとかいるから、角部屋、最上階などはめちゃくちゃ高いですよね。
特に角部屋を広くしてるので、坪単価が高い×面積が広いで異常な高さ。

庶民は買える部屋買ってねってことです。
まあここは庶民でも上のほうの世帯所得でないと買えませんがね。

>>763 マンション検討中さん
ルーフバルコニーの部屋は竣工後に売るみたいですね。でも価格に納得できたらすぐに売ってくれるみたいですよ。8千万後半と聞いてうちはビックリしましたが。
ちなみに営業の物の言い方にもビックリでした。こちらの予算見ながらお金用意できるのなら売ってもいいですよと。大変気を悪くしました。

見込み客が付けばいつでも売るよ。高くて売れないのを、竣工まで取っておきますって言い訳してるだけ。

売れなかったらずっと空いたままにしておくんですかね？
すみふは、値下げしますか？

すみふは数年たっても値下げしないことで有名。

長期間売れ残っても赤字にならないように販売価格を設定してあるから、相場よりも高い。すみふ物件を買うということはすみふに貢ぐと同じこと。

オリンピックまでに完売という計画なんですかね？
入居時には半分ぐらい売れてる感じなんですかね？

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。そういったことも考慮しておかないと。

前向きに検討したいのですが、担当って変えてもらうことってできるんですか？

担当のオバサマが話が長いのに会話の中身が薄いので任せるのが不安で……

検討掲示板にこんな事書いて申し訳ございませんが、我が家には安い買い物ではないので、選べるなら担当を選びたいと思ってます。

担当変えられるよ。本人に言いづらかったら、上司を呼んでもらって伝えるのがいいかな。