有明ガーデンシティー（その12）

ここ都心から遠いイメージだけど、新木場経由で東京駅まで15分(ただし乗換え時間を含まず)なんで思ったより都心に近い。国際展示場駅までも近いからスミフはそこを強調しつつ、相変わらずの強気の価格でくると予想。騒音の酷い湾岸線沿いにわざわざ住宅を配置したのも駅近表示するため。

ここはディズニーのランドなら電車でドアtoドア30分切りは余裕。もしも京葉線とりんかい線の直通が実現したら20分かからないかも。車も早いけどパス同様駐車場料金がどんどん上がってるからな。

ここが400だと港区は800ですね


馬鹿らしい

なぜパークホームズと比較する？
あそこはタワマンと比較するとこ？？

>>687
ドトールは、人気の煙突向き40階くらいで360位だったかな、第1期ね。
それが420位になったみたいだけど。
いま出てる中古価格は誰も手を出さないでしょ。

>>691
港区もピンキリ。

>>690
オリエンタルランドの数少ない「正社員」の人もここを狙ってくるかもね。

何で港区が上がるんだよ。
そっちの方が馬鹿らしいわ。

開発進んで便利にでもなったか？

それとも綺麗な街並みに変貌したか？

港区が値上がりする理由があるなら教えてくれよ。

>>688 匿名さん

次の東急は450万超えの可能性有りますよ。

>>697
江東区豊洲でしかも東急でその価格で出したらドトール以上に売れないよ。

むしろ港区の地価を超える要素を教えてくれよ。
どう考えたって港区・中央区を越えるわけないだろ。

江東区で400とか言ったら港中央はそれ以上になっている。

なぜ地価の話に

>>699
どでかい商業施設が隣接だから単独のタワマンとは単純比較はできないでしょ。
同時期に発売されると思われるパークタワー晴海とここがどんな値付けをしてくるか見ものだね。

なるほど。

でもなぁ
確かに坪単価400とか350とか江東区じゃ現実的じゃないな。
その金額出してなら、中央区や港区の中古の方が断然いいわ。

>>704
ならそうしなされ。
誰も止めません。さようなら。

>>703 匿名さん

スミフは総合マンションギャラリーでの案内でしょう

それこそ、東銀座

>>688
オークプレイス豊洲より同時期に売ってたブリリアスカイタワーの方が高かったから、個別マンション同士であれば逆転することはあったかな。

>>707
ありがとうございます。完全に忘れてた…

最近は豊洲でも350万から400万の成約増えてるよ。
有明の新築だと400万でもおかしく無いかと。

スミフだし、少なくとも安値期待は無い。

ここ1週間、湾岸爆走族の音を聞かないな。夏バテ？

最近は取り締まりが厳しいからねえ。。。
なかなか暴走族も生き残れないのでは？
将来的には、あっち側の人になる訳だし。。

>>706 匿名さん
二千戸の物件売るのに専用のMR無しはないと思う。総合マンションギャラリーは在庫がある程度捌けてから。

いつもゆっくりと売るすみふが珍しく早めに売り出すのは、晴海選手村跡地が大量に出てくる前に売り切りたいからかな。晴海、勝どき、豊洲を見回しても新築物件ほぼなくて、今なら競合なしでいけるし。

デベロッパーって、自分で売り出し時期変えられるから良いよね。
消費者が有利な時には売ってくれない。

>>709
それは特別な部屋でしょ。
平均は300か、少し切るくらいですね。

>>712
オンリピック前に売りたいのでしょうね。
通常なら5年以上かけて売るスミフですが、ドトールのようなやり方では4年では売れないと思います。
それにしてもドトールは大丈夫だろうか。

5年かけて売るんでしょうなあ。

>>709 匿名さん

ん？
今では豊洲の方が整備もされて、人気もある。
なんで関係ない有明が400万になるの？
教えてちょ

近いからでは？
住友だと400超えあり得るかと。

豊洲じゃなくて、新豊洲でも中古が坪単価380万で成約してるよ。
スーパーも無い新豊洲より有明の方が整備が進んでる。

>>719 匿名さん

えっ！？
本気で言ってるの？？
（笑）

私的には、駅そばの何もなさは有明も新豊洲もどっこいだと思いますが、そこから更に10分歩けば、豊洲はそれなりに商業施設もあるけど、有明は何もないイメージ。

あぁ、有明も更に歩けば東雲までは行けるか。
でも、何もないなぁ。

ビーナスフォートとかは反対側だしね。


有明と新豊洲どっちが良い？

>>712 匿名さん


あ、いや本案内的になればそうだろうけど、最初の事前説明とかならばいくらでも、でしょ。

品川大森の物件は全部田町でやってるし。

有楽町線ユーザーは豊洲、新豊洲
りんかい線ユーザーは東雲、有明
BRTの使い勝手次第では有明も山手線へのアクセスが楽になるかも。

新豊洲は15分歩けば豊洲、有明は15分歩けばお台場と国際展示場。
ファミリー以外は有明だと思う

>>721
ここが商業施設が隣接するってこと忘れてない？

>>717
平均400万にはならないでしょ。
5年を過ぎた豊洲の中古平均よりは上だと思うけど。

>>721
反対ってなに？
豊洲が東京の中心ですか？笑

有明民はお台場いくことが多いですよ。
りんかい線もあるし。学校も近いしね。将来的にはBRTの主幹路線も通る。
ガーデンシティもでくるし、新豊洲より有明でしょう。

ここで、大型商業施設ってやっていけるのかな。
出店希望をするお店、従業員とか、どうやって集めるんだろう。入札条件に大型商業施設を入れるとあるから、無理にでも出来るんだろうけど、正直な所どうなんだろう。
平成11年の街のプラン作りから既に17年経過していますもんね。
もう、銀座、八重洲、日本橋と再開発が次々にスタートしている状況で、消費者の目が有明に向かうのだろうか。

ただ車のアクセスは非常にいい場所なので、有明トラックシティとか、巨大カプセルホテルシティとかで、ドライバーやクルマで来る客への利便性を図る施設作りはありだと思います。

アフターコンベンション機能だけではとてもやっていけない気がしますがいかがでしょう。

無理ですね。
こんな場所で集客するには巨大な無料駐車場で車で来る客を集めるしかありません。郊外なので。
コストコとかＩＫＥＡやイオンモールみたいな郊外住民相手の商売でないと無理でしょう。

住友の商業施設ねぇ
三井なら期待持てるけど。。

商業施設の言葉だけで350超えとか言っている人は…失笑

>>729
有明が郊外？と言って豊洲に住んでたら笑います。
お台場だって何とかやってるわけですから、住民の多い有明なら問題ないでしょう。
なんだかんだあなたみたいなネガも、気になってくるでしょうから。笑

何よりもここに書き込んでいる事が証明してますね。
例えば私だったら郊外の幕張のマンションのスレとか見たこともなければ存在も知りません。

>>730
住不の商業施設は確かに心配。
商業施設が得意の下請けに丸振りしてもらいたい。

350以上とか言ってるのは購入予定者ではないような。

住友だと400超えあり得るんじゃ無いかなあ。

350万以上、400万以内でファイナルアンサー。

スミフ効果で400万オーバーもあり？

コストコ、イケアはもう郊外にあるもんね…
そもそも、この辺りのマンションは１戸当たりの面積が狭いので、大量買い出来ないし。

銀座まで10分くらいの立地で郊外と言われてもな（笑）

有明を郊外と言った729さんはきっと３Ａに住んでるのでしょうけど、
そんな人がわざわざここをネガるなんて、それだけ注目されてるんですね。

>>728
やっていけるかどうかは運営側の問題かと。
郊外でもやっていけてる大型商業施設はいくらでもありますし。
あとは豊洲のららぽや、お台場の商業施設との差別化ですね。
いくら大きな駐車場を用意するとは言っても、
ファストファッションやキッザニア、フードコートといった感じより、
もう少し高級路線に振ってもらいたいですね。

坪単価予想する意味って？
秋になれば分かりますよ。

ここで400ならドトール買うわ

平均400はないでしょうけど、
他に買い手は沢山いるのでドトール買ってやってください。

>>738 匿名さん

敷地計画を見ても分かる通り、郊外型ショッピングセンターのようなただっぴろい駐車場はないですよね。ぐるぐる回らなきゃいけない立体駐車場でしょう…
クルマで行くんだったら、ここに行くより巨大郊外型ショッピングセンターに行くと思いませんか。クルマ停めやすいし。

それから差別化や高級路線が有明に似合うのかな？昔、青海にオシャレなインテリア系の新しい会社がいくつかSOHOの様な感じで立ち上がっていたんですが、みんな、青山や広尾に行っちゃいました。
上手くやれるのは高級外車だけじゃないでしょうか。既に家具も怪しくなってる。大塚家具も他地域店舗の展開強化を始めているし。

>>734
市況が今より極端に悪化しない前提だけど、十分ありえると思う
ただ三井が似たような企画をやれば坪300前後、高くてもPH豊洲並（坪330）で出してくるとも思うｗ
いずれにしても住不の、しかも再開発物件で安値を期待するほうがどうかしてる
相場の1割増しは当たり前、場合によっては2割乗せてくるだろうね
もちろん上乗せ分に見合ってないから各所で売れ残りまくりだけど、その戦略も含めて住不だからね

>>742
立体駐車場は3000台だったかな、住戸のは別で。
一部デパートみたいに機械式があったり、バレーパーキングがあるといいですけどね。
で都内の車持ちは銀座も丸の内も新宿も青山も全部車で行きますけど、
仮に郊外と全く同じ商業施設ができたとして、あなたは時間と費用を使って遠くを選ぶのですか？

そもそも豊洲やお台場はどこも土日は駐車場いっぱいですよ。
なぜ有明だとそうならないと思うのですか？
それとSOHOと家具屋を例に出す意味も分かりません。

ガーデンシテイーの情報を聞きに行ったら(チョット普通のマンションとは違うんですが、宜しければ晴海を見に行きませんか。)と誘われましたが、丁重にお断りしました。あちらはSOHOーがあるから普通のマンションではないのですね。
こちらは国家戦略特区に指定された地区で、新豊洲の軍艦島のような、行き当たりバッタリのJVの開発と違い計画的開発であり、住友不動産がこの地区の開発を国から一手に任されたんじゃないの。

BRTの主幹路線も虎の門から有明に向かいますしね。
豊洲は一時的な終着駅で、オリンピック後はオマケ路線の終着駅。
今後は湾岸新線できなくても、虎の門、築地、勝どき、晴海、有明のラインが有力です。
もっと先をみるなら品川もありだけど、まだいいかな。

まあ、発売時期もあるけど、フミフなら坪単価400万でも驚かないぞ。

いくらフミフでもドトールを超えたり、近い価格はないと思うな。
商業施設隣接とはいっても、ドトールは一応中央区だし、
何よりも竣工３年前という過去に早い販売が売り急ぎたい証拠だし。

坪単価はともかく６千万～７千万中心になると思うけどな。
じゃないと有明は売れないよ。江東区だし。
有明ならではのシティービューの眺望もないし。きっとプールとかスパもないし。

タワマンの一番のターゲットは近隣住民。
実際ここは事前調査で近隣タワマンにアンケート調査を行っているし、
住民説明会も何度もしているし、近隣を強く意識しているのは確か。

で、有明の中古市場って５千万～６千万の物件の動きはいいけど、
７千万付近からそれ以上になると途端に動きが悪くなる。
なので、新築プレミアムで１千万のっけて、
６千万～７千万を中心に出さないと近隣住民の動きもぐっと悪くなると予測します。
サラリーマンの限界も７千万くらいですし。

爆走族昨日も来なかった。南側最下層狙おうかな。

南側最下層なら300切りでしょうね。
60平米～70平米が、5000万～6000万あたり。
北側も商業施設目の前なので安いと思います。

うーん、そんなに安く売るとは思えないな。
スミフだよ。

＞銀座まで10分くらいの立地で郊外と言われてもな（笑）
銀座から車で10分で有明は無理ですよ。交通法規を無視して時速200キロで爆走するつもりですか？
銀座ってもしかして住所が銀座のぎりぎり有明寄りとかからということですか？不動産業者お得意の詐欺商法ですね。
普通銀座っていえば数寄屋橋交差点あたりですが、そこから有明まで10分で行くのはどうやっても無理。
ドラえもんにタケコプターでも用意してもらいますか？

BRTは有明を見捨てて豊洲にスリスリ、だよ。

>>753
毎日のように銀座まで車で通勤してますが朝は無理でも夜なら10分で帰れます。休日も可能ですね。
あと普通銀座と言えば銀座四丁目交差点あたりです。

>>754
それ最初だけですよ、残念ですが。

>>753
時速200キロって。笑
距離4キロ10分で平均時速24キロ、
有明から晴海までの2キロ超はスイスイ行けますので10分は無理ではないですね。

スミフが常にやる自物件の比較販売戦略だよ。
豊洲ダブルと有明シティとの比較販売でやってたね。
両方に客を誘導し、どっちが得か比較させて売却に持ち込むのさ。
有明シティも不人気物件で有明で一番売り出し期間が長かったが、
ドゥトールも同じで１０年完売戦略。
そこに有明シティが登場し、ドゥトールの優位性をアピールして
８年完売戦略でいくと思うよ。
ずばり、坪380で来るよ。

ちょっと前にT販売の営業は坪400と言っていたよ。
豊洲駅前にも東急タワーが坪400超で募集するとのこと。湾岸の強気戦略
は止まりそうもないな。
それなら狙いはマーレの中古をお手頃価格の内にゲットし、ガーデンの坪380
の募集に坪350で売却がいいかなと思う。
スミフの物件はかなり見たが、どれも同じ高級感を出すも大したタワマンではない。
マーレのようなバブリー物件ではなく、有明一番はマーレのままと予想した。

⇒758
有明シティが二つありますが、先がACTで後がAGTです。
すいません。そして、ゥが抜けてました。ドゥトゥールでした。
ついでにBACもありますが、BACは有明の西側の端っこで、ACTは東の端っこです。
今回は中央にAGTが立地されます。
AGTも有明の民にアンケートを取っていたときがあり、坪250で考えていた時期もスミフ
はあったのですよ。でも、もう無理です。
BACとACTは端っこ立地だからAGTと比較に値するものではないです。

やっぱり坪単価400万ですか。とほほ。
買えない金額では無いけど、スミフ以外だったらもっと安く買えたかなあ。

>>755 匿名さん

スピード違反ですね（笑）

>>762
してないですね。
サンデードライバーのあなたとは技量が大きく違うのかもしれません。
あと車の性能も。笑
今日の行きは15分でした。
さすがに平日の朝は無理ですね。

時間は変動するけど距離的には5kmくらいだから郊外は言い過ぎだと思うけどな～。確かに陸の孤島のイメージはある。りんかい線の大崎終電2本が東テレ止まりなのは勘弁してほしいし新木場発も0時代がないのはどうもね。

スピード違反していないなら車の性能なんて関係ないだろ

頭悪いのさらけ出して恥ずかしいわ

>>765
あるよ、ストップ＆ゴー。
だから燃費が良くってトルクフルのディーゼル車が日本で流行ってるんじゃん。
頭悪いのは君ね。違反する奴はどんな車でもするよ。
ちなみに私のはディーゼル車ではないけどね。
まさか車持ってないとか？笑

そもそも銀座の中心が数寄屋橋だと思ってる、
たまにコリドーに飲みにくるような人間に銀座までの道のり語られてもなぁ。

>>765
君どこ住んでるの？
有明を遠くしたいみたいだけど何と戦ってるの？

いやいや平均４００はないって。
近隣無視して１５００の住戸はさばけないよ。
ドトールよりひどい事になるよ。

ドトール購入済の殆どがまだ安かった時期にかった人で、
高くなってから買った人はかなり少ない。
そう考えると今のドトールに合わせるとここはスタートからこけるよ。
（ドゥトゥールは面倒なのでゥ外していいと思う、それかＤＴ）

あとマーレもそこまで上がらないと思う。
ガーデンシティの価格をみて無理だと思ったらマーレの中古、
ってのはありだと思う。
マーレ側の商業施設ならガーデンシティＣ棟と距離変わらないしね。

>>768 匿名さん
マーレ引き渡しの頃は１０年落ちだよね。
スカイズの１０年後もマーレの今のような寂れた感じになりそうですね。

>>769
そんなに寂れてますか？
ここのネガはスカイズの人が多そうですね。
他所でも暴れてますし。

マーレは同時期につくられたPCTや豊洲タワー、タワーズ台場などと比べると、
綺麗に保たれてるなって思うけど。
あと、マーレのいいところは理事会がしっかりしているとこ。
エアビー対策でも１番にテレビで取り上げられるくらいだし。
あと管理体制（管理費、修繕積立関係）もしっかりしてる。
これって長く住むには１番重要な部分だけど中古買う時には見れない部分。決算書とか。

あと有明のいいところは格差があまりないところ。
豊洲や東雲は意外とあって、これはママさん達に聞けば分かると思う。
なので家族持ちには凄くいい。地権者もいないしね。

独身の方もマンション対抗ゴルフコンペとかで楽しんでるみたいだし、
マンション対抗の運動会もあったり、こういうのって新豊洲にはない世界だよね。

そういう風に決めつけて他の地域を非難するのはよくないな。
良識を疑われる。

>>771
荒らしでここの検討者ではないと思うので無視しますね。

結局いつ売り始めるんだろう。

>>766 匿名さん

言い合ってる貴方もダサいよ。

江東区によると有明地区って3万人も人口が増えることになってるんだよね。1000戸クラスのタワマンでも10本は建たないと追いつかないんじゃないか。有明に抵抗が無くてここに手が出ないなら貯金し続けてそれらを気長に待つという手もある。ただ10年以上先かもしれないけど。

>>774
貴方も？自分のダサいのは認めるのですね。笑

車詳しくない、普段運転しない、銀座知らないだと、
同じ土俵ではないと思うので、もう討議するの止めにしますね。

ブリリアマーレは免震じゃないんだよな。

住友のドゥトゥール行ったら、営業から、中層から下を、会社判断で売り止めし、ガーデンシティタワーの販売を開始予定。金額はドゥトゥールの上層にする予定だと。有明バブルが始まる予感がした。坪300で中古が売れそう。

秋頃からオリンピック熱も高まりはじまりそうだしね。

>>782
それドトール売るために言われてるだけかと。
これから販売するとこの情報をいくら同じスミフだからって言うわけないでしょ。
そもそも販売の営業なんて正社員かも微妙なのに、そこまで情報握ってないよ。

>>782
ドトールの営業なら、ガーデンシティはきっとドトールと同じ価格になるから、
待たないでここ買った方がいいよ、って営業トークになるわな。

782さんに似た事、住友不動産の営業の(宅地建物取引士)に言われたね。
今は宅地建物取引主任者とは言わないんだね。それとも私が貰った名刺は偽物なんですかね、それとも目が悪くなったのかな。

>>786
そうですか、なら疑っても仕方ないので自分の目で近く確かめてきます。
クオカード5000円貰えますし。

> 中層から下を、会社判断で売り止めし、ガーデンシティタワーの販売を開始予定。

売り止めなんてしなくても売れないと思うよ。
今年入ってまだ売れたの5戸とかでしょ。