有明ガーデンシティー（その12）

将来動向については

>東京五輪関連施設や地区計画によるまちづくりが具体化しつつあり、都心部と湾岸部を繋ぐ環状２号線の開通予定のほか、銀座と有明を結ぶ地下鉄構想が掲げられるなど、開発が遅れた当地区は他の湾岸エリアの中でも将来の発展期待が高いエリアである。湾岸エリアのマンション市況はピークアウトの様相を呈しているものの、こうした将来に対する期待から堅調な需要を維持し、デベロッパーの取得意欲も引き続き強い状況が見込まれ、将来の地価動向はやや上昇傾向が続くと予想される。

湾岸全体としてはピークアウト傾向だが有明はまだマシって感じ？

>因みに、銀座・麻布十番と、銀座・豊洲だと、同じ位の距離。麻布十番で、銀座への近さを自慢する人はいない。

っていうか、麻布十番駅から銀座4丁目まで 直線距離３㎞ちょい。麻布十番を中心とした場合３km圏内の内側には六本木や３Ａ、表参道などを含む港区と渋谷区のほぼ全域が入る。


豊洲駅から銀座4丁目までの直線距離は直線距離３Ｋｍちょいで同じだが、豊洲駅から３ｋｍ圏内でメジャーな場所は銀座だけ。その内側には何にもない。

ようするに、豊洲は東京の西のはずれのかなり外に位置しているので、都心部の西端にある銀座までの距離でアピるしかないってこと。

>>2317 匿名さん

つまり
マンション成約価格はピークアウト。
デベの採算は困難に。
地価はやや上昇。
ってことでしょ。

>>2320
有明は戸建皆無なので地価＝マンション価格なのかと早とちりしてしまいました。指摘ありがとうございます。

http://tochi.mlit.go.jp/kakaku/chika-look
>地価Lookレポート調査内容
>鑑定評価員（不動産鑑定士）が調査対象地区の不動産市場の動向に関する情報を収集するとともに、不動産鑑定評価に準じた方法によって地価動向を把握し、その結果を国土交通省において集約する。
>また、各地区の不動産関連企業、金融機関等の地元不動産関係者にヒアリングを行った結果を掲載する。

>>2319 匿名さん
豊洲も銀座も西じゃなくて東でしょ？

>銀座・有明と、銀座・三軒茶屋は、言うほど変わらない。グーグルで経路検索してみな。

検索してみました

有明から銀座4丁目まで 直線距離6㎞ちょい。

三軒茶屋から銀座4丁目までの直線距離は13㎞ちょい、倍も違いますがｗ　

三茶は三宿という都内でも有数のオシャレ、素敵なレストラン、バー、雑貨屋があるエリアであって、6キロ先にある銀座までいかないと何もない有明とはさすがに土俵が違う。歴史ある駒沢公園もあるし、三茶ピーポーの生活圏はら二子玉、渋谷、代官山、表参道、青山、中目黒あたりと都内の高感度エリアで完結しているので、今や中国人街のダサい銀座には用はない。

いや高感度はいいすぎだろ。笑
三茶は若者の街だと思うけどね。しゃれた店もあるけど、貧乏学生なんかもたくさんいるような場所。若いから渋谷には遊びに行くけど銀座みたいな大人の街には行かないだけ。
有明はいろんな人いるけど結局ファミリーも多いからね。住民層というか、年齢層が違う感じ。

>>2307
麻布十番や三茶の１Ｋに一生懸命住んで自分はお洒落と思ってる人と
湾岸分譲を所有している人を比べてどうする？

自分のイメージだと三茶に住んでる人の方がタクシー代ないイメージ。
そもそも銀座から有明だと2000円ちょいだけど、三茶だと4000円とか？問題は距離じゃなくて時間ね。
ちなみに有明民だけど月の通勤に掛けてる費用は15万くらいです。全部経費だけどね。
有明民のタクシー比率は高いよ。

あと十番は、銀座の距離より十番に住んでること自体を自慢している人が多いが、
現状は殆どの人が狭くて古いマンションに住んでて決して裕福な生活をしてるわけではない。
でもそれが今時の若者のスタイルなんでしょ？

2324みたいな人ね。
出身は地方でお洒落な街に憧れ、お洒落な街に住めば自分もお洒落だと思い込んでいる。
問題なのは自宅周辺に浪費するところが多いので貯金ができない。
住む場所も賃貸なので資産もない。

湾岸に住む人は住む場所と遊ぶ場所をしっかり切り分けてて、
不動産を所有しているけど、しっかり貯金もしている人が多い。

しかし検討もしてないのに何故ここを見るのか？
自分の住んでいる場所に満足してるアピールしているのに、湾岸を妬んで叩く？
なんか微妙な人ですね。。。

>>2323 匿名さん

有明民はすぐ直線距離で比較するよな。
それがいかにバカバカしいことかわかんない？
空飛んで移動するのか？
あとさ、通勤費が毎月15万とか自慢してるバカがいるが、そんな特殊な例はなんの参考にもならないから。
タクシーで移動する場所＝公共交通も満足にない田舎なんだよ。

タクシーで移動しないと暮らせない田舎に坪400万はないよな。
将来は坪150万になるエリアだよ。

スミフの物件スレはたいてい高値誘導するクズがどこでもいませんか？
ただの偶然とは思えない。

>>2327
西側で長く過ごした上京組が、
いざ西側に住宅を買おうとした時にあまりの選択肢の少なさに愕然とした・・・
湾岸はそういった層の受け皿にもなってると思うよ
慣れ親しんだ西側に後ろ髪を引かれつつ、
通勤だけを考えれば湾岸のほうが時短になることも多々あるだろうしね
世田谷だったら駅20分は当たり前、駅近条件だったら23区外がデフォ、
練馬の聞いたことないような駅の、しかもミニ戸しか買えないなら湾岸でもいいのでは？
っていう選択肢の問題だよね

湾岸は近年注目、周知されまくってるけど、
実際の地価を考えたら上記の序列はそんなに変わってないと思う
もちろんプレミアムに住む桁違いの金持ちもいるにはいるけど、
時代の先端にいるかのような意識はちょっと滑稽
ただそれでも湾岸タワマンに憧れてる若い子は目に見えて増えてるから、
庶民の中の上位グループには位置してるかもね
都心や西側人気エリアは買えないというか想像のさらに上だからね・・・

環状2号が開通すれば車アクセスもかなり改善されるよね！

>>2332
環２は当分築地の仮設道路で渋滞するから、かなり微妙。

将来的には、坪200くらいで落ち着きそうだね

>2333

がびーん(´д｀)！

>>2328
2307は有明民はタクシー乗る金もないと言ってるぞ。
タクシー乗らないと帰れない場所？どっちだよ！

銀座から三茶まで電車で帰るより、有明まで電車とゆりかもめで買える方が楽だよ。
ただそれも飲んだら面倒になってタクシーってなるだけ。
移動費がないから近場にお洒落な飲み屋がある場所に住む。
という考えは分からなくもないが狭い賃貸は微妙。

>>2331
確かに西側に長く住んだ上京組は分譲難民になりつつある。
狭い賃貸には住めても、その場所の分譲は高くて買えない。
でも今更都落ちはできない。

結婚を機にするのが一番だけど、
独身が多い今の時代ではその力も働かない。

なかなか難しい問題だけど、
都心回帰がもっともっと進めば、西側より湾岸って地方の若者も増えてくるかな。

>>2328
直線距離で考えてるのは2319君の仲間だぞ。
それと湾岸は道が整備されているので実際の移動も銀座からほぼ直線なんだよね。

あと十番だ三茶だの自慢するから、ちょいと言ったまでなのに、
15万で特殊なんて言ってるところからするとやっぱりただの買えない僻みによるネガ投稿？

>>2319 匿名さん

それは、湾岸民も分かってること。そっとしておいてあげて。

>>2323 匿名さん

グーグル調べ

銀座駅→有明駅：14分、8.7キロ
https://goo.gl/maps/N1d6zqktBdL2

銀座駅→三軒茶屋駅：10分〜16分、10キロ
https://goo.gl/maps/et9BctyPzSP2

>>2340
銀座から有明に帰る場合は、時間は早ければ都バスか、
電車なら有楽町か銀座一丁目から豊洲のりかえで有明テニスの森。が多いと思う。有明駅は有明民は使わない。

普段はタクシーだけどたまに電車で帰りたい時もあり、
そういう時は新橋からゆりかもめに乗って、お台場海浜公園から歩くか、
もしくは青海ぐるっと回って有明駅までいくか。（終電近くは有明駅までしかいかない）

でもやっぱり2000円ちょい時間も10分程度なので東急プラザ前からタクシーに乗っちゃうかな。
コリドーで飲んでたらの話です。

なのでその8.7キロは銀座からレインボーのってグルグルも距離に入ってるので距離かなり多めですね。

ここが坪単価400万オーバーなのに、200万に下がるわけないだろ（笑）

日本の不動産は、値上がりする前に買わないとな。
元の値段まで安くなる事は無いぞ。

豊洲を忘れるな。

よほど道を知らない運転手でなければ、晴海通り直進ですよ。わざわざ遠回りしてレインボーブリッジをわたらんでしょ。

>>2343 匿名さん

まあ、そうでしょうね。

三茶の人は、高速使ってスッと帰る。有明の人は下道でお金節約。

グーグルは単に最速ルートを表示してますが、有明の人のマインドまでは理解できませんね（笑）。一応、別ルートも表示されてはいますが。

三茶ねぇ〜。2年間ほど住んでいたけど、湾岸に住んだらあのゴミゴミ感のところに戻る気にはならないかな。便利なんだけどね。

>>2344
貴方はいったいここで何がしたいの？
有明民より貴方の方がお金持ちって事で全然いいですよ。

銀座から有明は高速使わないくらい近いし道も整備されているので高速は使いません。
タクシーの人に高速使ってください。って言ったら疑問に思われますよ。
時間も銀座（実際は築地）から高速乗ってレインボー渡る経路と下道は変わりませんね。
けどタクシー代は高速代入れて倍になるでしょう。

わざわざその選択肢を取るのはお金持ちの貴方だけです！

>>2344 匿名さん

三茶に住んでいる人達が全て金持ちだと思っているのかな。まじ笑える。平均的な所得は有明タワマン住人の方が高いんじゃない。私は他の湾岸住人ですがね。

>>2347 匿名さん

三茶は、246も深夜まで激コミだし、何より電車のあの込具合はないでしょ、いくら何でも。

三茶で車もちの時点で有明民より金持ちですね。
別に三茶はどーでもいいけど

>>2349 匿名さん

なんでそうなるかな。君は想像力が貧困だね。

坪400万君はよく頑張るねえ。
しかし有明がオリンピック会場として整備されることはなさそうだね。

>日本の不動産は、値上がりする前に買わないとな。
>元の値段まで安くなる事は無いぞ。

>豊洲を忘れるな。


どういう意味？ほとんど分譲価格以下でしか成約してないが？

>>2349 匿名さん
三茶で車持ちなんて金持ちですねー！
でも自分も外車何台か持ってますが車は資産にならないので車持ち＝お金持ちって考えは昭和ですよー。

話それすぎ

まだやってんのか（笑）

今から値上がり始まるっていうのに、まだ買ってないの？（笑）

値上がり前に買うのが投資の基本だよ。

>>2355 匿名さん
坪400万円(本当は坪250万円？)からどれくらい値上がりするんですか？

>>2342 匿名さん

土地神話ですか？昭和の話ですな。
そんな黴の生えた理論を信じるマヌケがまだいると思うの？
山奥から出てきた田舎者はぐらいしか騙せないよ、マンション営業さん。

>>2352

それ、いつからいつまでの成約表ですか？

17日に行われるプロジェクト発表会、大人気で予約取れず。。。

ここの投稿によると、どうやらDMは月曜日に届いたようで、火曜の夜にはじめてDMを確認し、
水曜日は休みで今朝連絡したらもう空いてないって。

内容は1月の事前発表会の一部らしく、特に特典もないみたいだから1月まで我慢しますかね。

「値上がり前に買うのが投資の基本だよ。」って

そうなんだけど、ここに投資するの？

坪250が明らかになったのに、400で買う人がいるかな

>>2355 匿名さん
そういうことを言う奴はたいてい後だしじゃんけん。
それなら子供でもできる。
こんなクズに引っ掛かって有明なんか買ったら破滅するだけ。
新豊洲も同じようにヤラれただろ？

それ中古の坪単価でしょ？
新築でこの手の大規模物件が近隣中古と同じ価格で買えるとでも？ここの方が駅近だよ。

400いくとは思ってないけど250なら住む用と投資用で2つ買う。

新豊洲はフィッシャーマンズワーフができるとか、世界の豊洲になって爆上げするとか、無責任な煽りを繰り返していたな。
その結果がこのザマだ。
埋立地みたいなわけわかんない場所は完成するまで買ってはいけないんだよ。
不動産で素人が儲けるなんて所詮無理。

お嬢様の小池は埋立地にはなんの興味もない。
千葉に割譲したいくらいなんだろう。

>>2364
湾岸で儲けた人過去にたくさんいるんだけど、もしかして乗り遅れた系？？

>>2366 周辺住民さん

投資で住まないならいいですけど、住むとすると、その間、豊洲や有明に住んだがために、色々と失ってきたものがたくさんあるわけで。。。

売却益はあったかもしれませんが。

>>2367 匿名さん
なにその失ったものって？
この物件のネガで大した物件住んでる人いないと思うけど。
三茶くんみたいに1K住みはいるかもだけど1Kじゃねぇ。

三茶のくだりは飽きました。
武蔵小杉のシティタワーが400万越えでしたのでここの最高値予測と同じです。
どちらが妥当だと思いますか？

どっちも高杉小杉

川崎は興味ない。

でも、都内で大幅に値上がり期待できるのって、有明の他に無いよね。

住友なら坪単価400超えるだろうね。

>>2352 匿名さん
それ、普通に分譲価格より値上がりして売却できてるよ。

少なくとも、のらえもん先生のブログ読んでから書き込んで欲しい。

まだ、スミフなら坪400って人がいる

オリンピック競技場は、どうやら原案通りになりそうだね。

どうなんだろうねえ。400万オーバーな気もするけど、350万程度で収まる気もするけど。。。。。

スミフじゃなきゃなぁ。。。。

都心近くにもアリーナがあった方がいい。
埼玉や横浜のアリーナに行くって微妙でしょ。

>>2379 匿名さん

確かに、レディガガ良かったけど、埼玉アリーナは萎えたーわ～

有明アリーナなら、AGCの巨大駐車場か、最悪ビッグサイトの駐車場もあるし。ぶちこめば、外部の人もハッピーっしょ

みんなハッピーで良かった良かった。

え？有明アリーナ決まっちゃったの？

また値上がりしちゃうぢゃん。

でも、有明が一番値上がりしそうだよなあ。

あれ、街宣車出すの？先生？

相場で考えれば坪平均Max300万。

今の相場ならね。
売り出す頃には350から400の間じゃねーの？
住友次第でもっと上がるかもしれんが。

わざわざスミフが安値で売ると思うか？
おめでて〜な（笑）

すみふはいろんなところで
土地を高値掴みしてるようだから、
これから危険だと思う。
在庫も積み上がってるようだし。

しかも市況の悪化。
これまでと同じやり方が通用しないと思うけど。

歴史的に、
大きく失敗するときは
過去の成功体験が原因であることが多い。

まぁ、武蔵小杉やドゥトゥールで値下げしてるところを見ると、ちゃんと状況判断できていそうだけど。

オリンピックの開発が始まったり、熊本の復興が始まったら、やっぱり建築費は高騰するんじゃないかなあ。

武蔵小杉やドトールってスッゲー高かったぞ。
どこが状況判断出来てんだよ。

5割高くして1割値引きしても、普通の4割高だぞ。騙されてんじゃねーよ。

相場は300以下なんだけど、
すみふが400超をつけて、
山ほど在庫を抱えるのは、すみふの自由。

高けりゃあ、売れないだけ。

まさか、建築費が高騰しても安値で売ってくれると思ってるの？
スミフが？（笑）

おめでて〜な（笑）

>>2392 匿名さん

少なくとも今の値段じゃ、売れないということをすみふは判断できてるから、値下げしてる。
ただ、それでも高いから、売れてない。

>>2394 匿名さん

建築費は、これ以上上がらないでしょ。

>>2390 匿名さん
その通りだな。豊洲や有明の今まで通りの値下げしないで粘る作戦は通用しない。

中国人爆買い終了、オリンピックバブル終了、少子高齢化、液状化や側方流動、タワマン乱立で供給過剰、値下げしたくなくてもせざるを得なくなる、

>>2395 匿名さん
その通りだ( ͡° ͜ʖ ͡°)

建築資材の価格はひところに比べると下落しているし、人手不足もほぼ解消している。

建築費が高騰っていうのは、煽りの手段でしかない。

>>2393
だね
直近のブリリアが坪250、当時からの上昇を考えると坪280～300ぐらいかな？
仮に相場？で売り出したとしても、僻地で1500戸売り切るのは至難の業だと思うけどね

坪400は大袈裟だけど現実的なところで坪330～350で売り出すんじゃない？
住不ファンが2、3割買って後はダラダラっていういつものパターンかと・・・

>>2402
恐らく狭小54mm2ぐらいの2LDKをたくさん作ってグロスを抑えるんだろうなぁ

今でも開発折り込みの価格なのを知らずに買っちゃったんだね。
有明民って地方から来た人だから仕方ないか。

坪400の人は勘違いしてるね
坪250は今後の開発込みの価格
つまり、このまま有明の開発が進まなければ、坪250を割り込むということ
不動産って怖いね

>>2404 匿名さん

実際問題、地方から越して来た方聞いたことないぞ。検討するなら、知り合いの住民作って良く聞いてみたら？

一番多いのは、WCTとか芝浦とか東雲とかタワマンの快適さを知る方のアップグレード購入。みんな含み益かかえてる二次購入者だし十年も経てば収入もポジションもアップしてる働き盛りだから、より良いものが欲しい訳。だから、買い煽りでもなんでもなく、単価が高い良いタワマンを熱望してる。

あと住民では、都心とか郊外の一戸建て売った方もちらほら。

あと外人さんも、白人含めて1割～2割いるかな？外人さんは特区認定でさらに増えそう。外人と付き合うのはいやとか保守的な人には来てほしくない。

大人気間違いないけど、この物件、専有面積の小ささが、気がかり。一次取得組をターゲットにすると、タワマンからのアップグレード組の失望を、招くでしょう。今からでも200平米クラスのプレミアム物件作ったほうが良い。

必死ですねー

オリンピックの建築や熊本の復興が始まったら、建築費が高騰するのを理解してなかったんだね（笑）

少なくも今買っておかないと湾岸は安く買えないぞ。煽りじゃなくて、割とマジで。

>>2408
坪400君とか、こういうレスって色んなところで見掛けるんだけど、
BOTなの？バイトなの？それともお頭の弱い業者がせっせとコピペしてんの？

でも、スミフだし坪単価400万オーバーするかもねー。

今からオリンピックまでは下がる要素が無く、値上がり要素だけだからね。
焦っても仕方ないかと。

>>2409 匿名さん

不思議なのは値上がり益が期待できると煽って言うのに、誰も坪400万円以上の期待値を示さないことですね。やっぱり開発期待を織り込んで坪400が限界なのでしょうね。

不動産は博打ですね
坪400を信じてる人には坪250が割安に見えていることでしょう
でも、坪400以上の見通しがないのに坪400で買うのはおかしな話ですが

>>2411

すでに湾岸は値下がりしているけど…


今後下がる要因の一例。

相場や買い手から外れた売値
契約率の低下
在庫のダブつき
建築資材費の下落
海外投資家離れ
長期金利上昇
マンションの収益力低下
住宅ローンの適正範囲で購入できる人が少ない
超少子高齢化
年金制度不安
教育費用の増加
年収の伸び悩み
今後の、税金や年金などの控除額の増加
など


上がる要因のほうが少ない。

建築費をこれ以上高騰しないでしょう。

建築費高騰は煽りの手段でしかない。

>>2408 匿名さん

建築費はほとんど上がらないよ。
オリンピック関係の資材も既に発注されているから資材費も上がらない。
熊本の復興はほとんど土木分野だし、建築も戸建てです。
しかも被害範囲は限定的で、東日本とは比べようがない。
逆に東日本で人が余り始めている。
だいたい不動産の値上がりを震災復興に期待すること自体が間違いじゃないかな？