有明ガーデンシティー（その12）

有明も買っちゃダメってことか？

うん買っちゃダメ。
競合は少ない方が助かる。

AGCは重機がかなり増えてるね。

国交省、住友不動産の臨海副都心開発を支援、訪日観光拠点に
2016年9月18日（日）

施設の完成イメージ
　国土交通省はこのほど、住友不動産が東京臨海副都心の有明で進める開発事業が、政府の支援対象として認定されたことを明らかにした。同計画は面積8万1530平方メートルの敷地に、コンベンションセンター、商業施設、マンション、ホテル、外国人向けのサービスアパートメントなどを含む3施設を建設するもの。政府は都市再生特別措置法による認定に基づき、税制上の支援などをおこない、MICEを含む訪日観光の新たな拠点となることを期待する。

　3施設の階数はそれぞれ地上33階・地下1階、地上16階・地下1階、地上10階・地下4階で、延床面積の合計は約37万1000平方メートル。工事は10月15日に開始し、20年3月31日に完了する予定だ。

ウホー楽しみ

オリゾン上階からの眺めはどうなるのだろう？

空き地ビューが、庭園ビューになるくらいか？

>>1224
高層階ならそこまで問題ないんじゃない？
海やゲートブリッジが見えなく(見えづらく)なる可能性はあるが。

有明アリーナが無くなると他に作るのは仮設ばかりだから空き地が広がることになりますね。
小池知事は開発が嫌いな方ですから新地下鉄は当然難しいし、集客施設や人口数が増えなければBRTの本数も減らされてしまいます。
豊洲は民間所有地ですから少しずつ開発されて行くでしょうが、有明の都有地は塩漬けになります。
テンション下がります。

都有地は低所得者向けの都営住宅を作る。
貧困層の生活を救済しないと東京の治安が悪化し、大変なことになる。
派遣社員の増加など、社会は二極化しており、下層階級の人たちの放置は社会の安定のためにもできない。
埋立地はなんの価値もない三等地なんだから都営住宅にはピッタリ。

>>1228 匿名さん

>>1228
空き家を活用すれば空き家問題も解決して一石二鳥

>>1228 匿名さん
お隣には既に全国屈指の大規模な都営住宅専用の島あるじゃありませんか。
まあオリンピック後には選手村の施設も現都知事の(もったいない政策)で都営住宅への転用はあるかもしれません。
国には医療費の抑制や生活保護費の減額等の政策を検討して頂きたいですね。もちろん都知事には新豊洲問題や膨れ上がるオリンピック費用の見直しもしっかりやって頂かないとなりません。
しかしガーデンシテイーの検討者や購入者はその様な方達とは一切無縁の富裕層ですから、それらを踏まえて今後も有意義な情報交換をしたいものですね。

公式サイトできましたね！

こちらですね。

（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェクト
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/index.html

やっときたか。
スミフは晴海ツインと前健の在庫を抱えていくらで売るつもりなんだろう、英国危機前は350になるという噂を聞いた。
有明かつ今の市況を考えると270〜300ぐらいと予想するが、スミフだから320ぐらいかな？

>>1233 匿名さん

ダイレクトウインドウやめたんだねー。
広い部屋でも100そこそこだし、大規模商業隣接にしては、意外と謙虚な感じ？
ホテルが何件も隣接するし、リッチな方にも需要はありそうだが。。。

これを@450とかでやってくるのかな？

オリゾンマーレの北西側の物流センターの一部は解体が始まっていますね。大和ハウスのマンションでしょうか？

この三棟だと、真ん中の羊羮が人気出るんでしょうか？

>>1233 匿名さん
7000万円現金で用意してスタンバッテました。
買えると良いですが。

>>1191 匿名さん
マンコミュにはまとまってないんですか？何てググれば良いでしょう？

誰も知らない世界？
イマジネーションの世界？

有明か晴海かの現実世界の選択になりそう。

>>1238 匿名さん
大島てる、の「事故物件サイト」に掲載されてるよ。
因みに有明ではブリリアマーレが一件のみ掲載されてる。他近隣では台場、豊洲、東雲、辰巳は数が多く、過去には凶悪事件も幾つか発生してるよ。

>>1240 匿名さん
いや、それは分かるんだけど、管理人の体調悪いとか、他の部屋の住人の不幸続きとか、そういう情報がまとまってるところないのかなぁと
全然関係ない他の部屋や管理人室にまで影響が及ぶのは、かなりのレアケースですよね？

>>1241 匿名さん
ここはオカルトスレではないので、速やかに退出願います。
さようなら。

>>1236 匿名さん
真ん中の大きい建物が人気になるかもと言う理由をご教示願えませんでしょうか。

>>1244 購入検討初めてさん。
お役に立てなくて‥
申し込みにかなり迷いそうと思いお聞きしました。
両サイドはドゥ・トゥールに似ていますので、
せっかくのトリプルなので真ん中が良いかと。

>>1245 匿名さん
有難うございます。私は単純に駅に近い方が良いのかと思っていました。
有明は良く知っております。癌研方向は昼間の眺望は良いのですが夜は真っ暗です。
東雲方向は角部屋以外は隣の棟に眺望を塞がれるかなと思いました。北側はスカイズさん等一部眺望は望めるものの、ガレリアさんとシテイータワーさんに眺望が塞がれ、一方北西方向はマーレさんとオリゾンさんとの間しか眺望は望めません。
となるとホテルやらその他のビルはあるものの、西方向が比較的眺望が良いのかなと思いました。でも高層階はお値段も高いでしょうから一時所得で検討中には我が家には無理かもしれませんね。

今有明アリーナが横浜アリーナに変更にする東京都側の案が4者協議で検討されようとしています。コストカット、税金の面では良いとも思うのですが、テレビ等を見ていると冬場はバスケットボール会場やフィギュアスケート、アイスホッケーへの転用もも考えての有明アリーナであるとの意見もあります。
もし資金での面だけで横浜アリーナに決めるとしたらガーデンシテイーへの影響は資産面、今後のインフラ面等に影響はありますか。お教え頂けたら幸いです。

日照重視の人は、真ん中より両サイドでしょうね。

>>1247
一時的に周辺開発がストップする可能性はあるだろうし、その影響は少なからず受けるだろうけど、
冷静に考えてアリーナいる？いらないでしょ？
民間に売却して開発したほうが100万倍マシな気がする
今の状況だとＢＲＴも危ないと思うけど、そっちのほうが重要でしょ
いずれにしても縮小傾向だから両建てで構えといたほうがいいね

他方で何で横浜なの？ってのはある
東京五輪でしょ？都の税金使って都民の為の五輪でしょ？
野球やサッカー等キャパや日程の問題で他球場を利用するのは多少は仕方ないけど、
安易に他県に振るのはちょっと違う気がするし、決勝やメインは東京でやるべき
ハコモノいらね、って声も根強いけど、何でもかんでもコストカットじゃあねぇ・・・

最後に蛇足だけど資産性を重視するなら住不はやめたほうがｗ

50階以上の建てて欲しかったなあ〜

>>1249 匿名さん
スミフは割高だから資産性は低いですよね。皆さんWCTとか引き合いに出しますが、時代の流れだけだし

ガラスカーテンウォールなダイレクトウィンドウを期待していたので肩透かし。
スミフで有明ならシティタワー有明の中古で良い気がしてきた
坪240万程度で20階以上を検討できるし売り物件も多い。眺望も前建てなしで良好、ワイドスパン、そして免震構造。
そういえばちょっと前までスミフはシティタワー有明の中古にやたら高額査定出していたようだけど、市況の変化で諦めたのかな

>>1249 匿名さん
お詳しそうなのでもう少しお伺い致します。
資産性は重視していませんが、現金の比率を減らしたい事と住む事は当分ないので賃貸に出す為に購入を考えています。現時点では有明は利便性が良いとは思えないですが、商業施設を含めたガーデンシテイーが出来る事により、また駅に近い事から空室リスクが低いのではと考えました。
現金の比率を云々と言うと嫌味に聞こえそうで、相談をためらっていましたが、本当に理由があり且つ、債券や株式等は性格的にやれそうになく、周囲でも損をしたとか資金が半分になった等の話を聞いていたので最後に不動産にたどり着きました。晴海の住友不動産の物件も案内されましたが、事務所と分譲が混在していたので辞めた経緯意があります。
以上宜しければご意見をご教示頂けませんか。

>>1252
たしかに、言われてみればシティータワー有明は検討に値するような気がします。震災前の物件だけど免震ですからね。
ただ眺望については、有明アリーナが風前の灯ですので、北西方向は将来遮られる可能性もありますね。

>>1254
免震のおかげでほとんど被害なかった様です。
シティタワー有明は駅まで徒歩15分近くかかるのがネックだが60mm2で4400万
AGCは坪330万だと60mm2で6000万

正確にはローン減税、固定資産税減税、仲介手数料などで300万ほど差が詰まるだろうけど、6000万円あれば80mm2大型のワイドスパンな3LDK買えそう。

有明が地元という人は少ない。
買う人は新築を探していて、なおかつ有明を選ぶ人ということ。
坪330出せるならわざわざ有明に住む必要はない、商業施設隣接ならパークシティ豊洲が検討できる。
新築スミフ物件が良いなら350出してドゥトゥールを買った方が良い。
そこまで予算が出せないならシティタワー有明で良い。

つまりAGCは坪330だとすると高過ぎる
280〜300万が適正価格だと思われる。

>>1255
う～～ん、なるほど。
ものすごくハラオチします。たしかに330だったら豊洲のツインとかシンボルとも競合しますね。
つまりAGCは、同じスミフ物件に包囲されてしまってるわけですね。とても良い視点をいただきました。

>>1253
有明はポテンシャルを秘めつつも未知数だしなぁ・・・
商業施設も豊洲と台場に挟まれて相当の個性、差別化が要求されると思う
安いか？って言われると周辺に引っ張られて決して安くもないし（開発を織り込んでる）、
ここも恐らく住不価格で出てくるだろうし・・・
ドトール含めて住不ありきなら止めないけど、ＰＴ晴海とか勝どき再開発、
選手村や月島西も視野に入れていいんじゃない？
ゼロにならない投資ならセオリー通り都心や駅近物件のほうが空室リスクも少ないと思う
バブルで掴んでも次のバブルまで待てれば問題ないしね

具体的に坪300超えるなら（個人的には楽に超えてドトール並と予想）、
素直に豊洲の中古とか中央区湾岸の新築でもいいような気がするけど、
若干アンチ住不みたいなとこもあるから話半分でｗ
どうしてもここが気になるとか、有明の将来に賭けてみたいってことなら、
「相場を気にせず」一期で最も条件の良い気に入った部屋にいくのがベター
それが住不を買う時の最もリスクが少なく賢い買い方

>>1258
仰られる通り気に入れば価格を気にせず購入するのが良いですよね！
個人的にはスミフの良いところってガラスカーテンウォールだけだと思ってます（笑）
今回はそれを捨てたら割高な価格のみが残ってしまう感じが。。

>>1253
駅近って表現されてるけど、
ゆりかもめやりんかい線では駅力が弱過ぎると思う
ＪＲがりんかい線買って羽田と繋いでくれれば破壊力満点なんだけどねぇ・・・

>>1259
今でも相互乗り入れしているし、JRがりんかい線を買収しても利便性はほぼ変わらないと思う。変わるのは料金だけ。

むしろ羽田と直通すると大井町方面、新木場方面両方とも本数が減って逆に不便になる。
当然埼京線を羽田直通にするのがメインになり、そのルートでは国際展示場は通らない可能性が高い。
頻繁に羽田に用があるなら便利かもしれないが少数派だと思う

ここはDINKSなど子供を育てない人向けだと思うよ、道路に囲まれて余りにも空気が悪い。

ブログでも指摘している人がいたけど検討する人は現地行くべき。トラックの排ガス凄いし、車の速度も開放感からか早くて横断歩道は信号青でも油断できない。
子育て考えてる人は素直に近くの豊洲や東雲に行った方が良い。

JR東が買収してもJRりんかい線となる訳ではなく、東京臨海高速鉄道という会社がJRの子会社となるだけなので、料金は変わらない。JR東が買収した東京モノレールの料金に変更がなかったのと同じ。

>>1257 匿名さん
有難うございます。参考になります。
上野のブリリアも検討しましたが制震が気になり契約しませんでした。晴海も紹介されましたが、SOHOとの混在でしたので、辞めました。その時住不の営業さんに聞いたら有明は江東区ですから晴海より安いですよ。その他販売時期等を聞きました。約１ヶ月遅れでの発表と言う事ですから、満更、営業さんは出鱈目を言わなかったんだと改めて思いました。
高速の近くでもあり、また眺望にも少々難ありですが、借り手がある限りずっと賃貸で運用する予定なので資産性は低くてもその辺は目を瞑って購入しようかなと思案中です。
もう一点。抽選になりそうな物件でしょうか。宜しくご教示下さい。

待ってましたよ。大本命。

>>1263
池之端（の東側）こそ真に貴方の価値観に相応しい物件だと思うけど、
構造部分で妥協できなかったのなら仕方ないですねぇ

住不の物件で抽選は考え難いですね
例えば最上階のプレミアム希望なら金持ちで競合したりはあるかもだけど、
ほぼ同じ条件下で、階数を多少妥協するぐらいで調整してくれると思うよ

>>1265 匿名さん
有難うございます。子供とブリリア上野を見に行きました。その時点で現金で 買える部屋が東側の 高層階だと1LDKしかありませんでした。
上野を辞めた理由のもう１つは、現地に身内が以前住んでいた事があり 詳しくは言えませんが「治安、そして 気象条件により動物臭がするので購入は辞めるように助言された事」です。また 、東天紅の地権者住戸が多くこの動向次第では高層階であっても十分な賃料が得られない可能性がありました。
パークコート浜離宮も考えましたが地権者が多過ぎるので、検討を辞めて現在に至っております。
今は状況が違いもう少し高額な部屋も購入可能となりました。

>>1266
幅広いっすねｗ
釣られたかな？

その中じゃここが最も愚策って気がしないでもないけど、
浜離宮予算なら二戸買えるし、それはそれで悪くはないのかもね

>>1267 匿名さん
ネガではありません。
ブリリア上野は34階40平米、諸費用込みでで6000万円を超えてました。
賃料は約20万円と言われました。それでは、後2000万円出せば、有明、東雲なら1LDKの中古が2部屋変えますし、賃料も18万円は頂けるので諸事情を考えて辞めました。
浜離宮の検討も嘘ではないですが、そこまでマンションに注ぎ込みたくないので身の丈を考慮して検討を中止しました。ご意見有難うございます。

>>1268
前々からよく出てくる人ですよね。
ブリリアシティも持ってるんだっけ？
周りに教えを請わず、自分の考えを信じたら？人それぞれなので。

>>1255
ここが仮に330だとしたら、パークシティ豊洲を検討とか理解できない。
見に行ったことありますか？既にボロボロですよ。共有部分のソファとかカーテンとか、部屋の仕様もかなり低いし、明らかに一昔前と分かる。
ららぽに隣接しているけどＡＯＫＩ隣接しているわけではないのに、今更10年落ちのボロボロの建物の方がいいとかは理解できません。
ここ住み始める時には13年目のタワマンですよ。
ここ選ぶ人は新築好きだと思います。

あとシティータワー有明は駅遠物件なので、あそこ選ぶならマーレや、目の前のオリゾン選ぶ方が賢いかと。

そもそも住不好きの人って、いま住不に住んでる人なのかな？
ダイレクトウィンドウってそんなにいいですか？

ここって、免震構造なの？

いまどき免震じゃないなんてありえないでしょ。
免耐震構造か、免震2層構造じゃない？

HPには免震と一言だけあるんだけど、
駅に貼り出されている
大きなポスターには、免震の一言も無かったもんで
不安になった。

>>1270
ここが高ければ豊洲の中古も下がらない訳で多少古くても資産価値はここより上でしょうね。
豊洲住人が佃のタワマンは古いってネガっていたのと同じことが繰り返されるだけですよ。

>>1274
ここと豊洲のタワマンは全然違うと思いますが。
湾岸最大の商業施設が目の前にあるんですよ？

あと豊洲と佃も全然違います。
佃はそもそも中央区で東京駅すぐそこ、
コミュニティとしてもうまくまとまってます。
豊洲のタワマンはどうしても、１つ１つが単体に思う。

どちらにせよ、同じ江東区で13年目のタワマンに住みたいのならそちらへどうぞ。
ライバルが減って嬉しいです。

>>1270
人の考えは人それぞれですが、私は価格設定次第だと思います。
現在坪200〜250万円が相場の有明で高額設定になる理由を見つけられるかどうかかと。。

>>1276 匿名さん
坪200ってどこの物件ですか？
250以上も沢山ありますが、そんな適当なこと書いてもここは安くなりませんよ。

>>1275

>湾岸最大の商業施設が目の前にあるんですよ？

豊洲のららぽより大きくなるってこと？
ソースあるかな？

シティタワー有明は、安くてかつ免震というのが最大のポイントでしょうね。たしかに駅近の方が良いですが、免震で手頃な値段の売り物って他にありますか？

東雲のレックス湾岸タワーも同じくらいの
価格帯じゃないかな。

>>1277
オリゾンの成約価格調べてみたらどうですか？不動産は春頃が物件豊富でお安いですよ。


>>1279
免震構造は近場だと
有明:ブリリア有明シティタワー、シティタワー有明
豊洲:豊洲タワー、スカイズ、ベイズ
東雲:パークタワー、レックス、ビーコン

後は東陽町辺りにも免震構造タワーが坪230〜250万円であったはず。

総武線まで足を延ばすと
プラウドタワー亀戸も免震構造です。ここもシティタワー有明と同価格帯です

まあ、有明はずっと安値放置だったのは事実だしね。
これで大幅に値上がりするんじゃないでしょうか。
豊洲は次の物件は坪単価450万超えらしいですし、ここは350万くらいかな？もっと安い？

>>1280
>>1281
>>1282
ありがとうございます！ 比較検討します。

>>1283 匿名さん
どこ情報ですか？東急不動産？

ここのマンションってすみふのトリプルタワーとは別物ですか？

>>1269 匿名さん

それでは検討版の意味はありませんね。
私は有明住民ではありませんが、マーレの有明初の事故物件認定。心よりお悔やみ申し上げます。

>>1278
工事関係者によると、ヒルズの雰囲気に近いとのことでしたよ。
そして、今までの日本に無い感じらしい。

有明を坪350万なんかで買ったら高値掴み確定。
だいたいここで高値予想を書いてる奴はマンション業者だよ。
高くなると散々書いて、それより少し安く売り出し、安いと思わせる。
マンション業者はこういう意地汚いやり方をいつもやるんですよ。

>>1289 匿名さん
知ってても買う層は一定数いるよ。

>>1283 匿名さん
豊洲が坪単価450万とか、一戸も売れないんじゃ無い？w
三井の駅近免震でさえ竣工後売残り確実な情勢かつ、
スカイズ、ベイズの大量中古在庫価格駄々下がりなのに。

>>1289 匿名さん
250〜300ぐらいじゃないですかね。
有明は交通の便が弱点だから、それ以上だと難しいでしょうね。

>>1283 匿名さん
なんて物件？！>450物件

>>1278 匿名さん
ネットで自分で調べて商業施設の総床面積見て。

そんなに安くなりますかね。
最低でも300は超えるでしょう。
住友なので350や400行くんじゃないでしょうか。

倒産物件の築10年超えた物件ですら坪単価250万超えてるのに、なぜ新築のトリプルタワー、しかも大規模複合開発物件が安く買えると思ったんでしょうか。

普通に考えても最低でも350万超えだと思いますね。住友不動産は高めに出して長期間かけて売り出すことを考えれば、400もあり得る話だと思いますよ。

スミフは地域で一番の価格で売り出す。
しかし、一番質の良いものを作り、強烈な営業で売る体制。坪単価400の物を作って強力に売る。
4年かけて販売する。

おそらくオリンピックで景気良くして、それに乗じて売る気だと思いますよ。

購入者はオリンピック価格でも買える人。
おそらくですが、一般のサラリーマンは相手にしません。外国人も含めて富裕層になると思われます。

軽井沢の占有単価坪280万円のマンションが飛ぶように売れてるんやって。
また、横須賀の坪300万新築マンションも即完したって。

この状況で坪単価300以下はあり得ないことを分からないなら、不動さんのセンス無いよ。

>>1292 匿名さん
あなたにとっては難しいでしょうねぇ。

トンデモ価格になるのは想像に難くない。周辺住民は商業施設やペデストリアンデッキの恩恵に預かるとしよう。

ここの検討者って、価格が高いほうがうれしいの？ 笑

>>1288 住民板ユーザーさん

ヒルズって、六本木ヒルズ？

六本木ヒルズは六本木にあるからヒルズたりうるのであって、有明に同じ建物作っても、同じ感じにはならないと思うよ。

ただ、ららぽーとにしても、ダイバーシティにしても、湾岸の商業施設は、建物が物凄いチープなものしかなくて、（それに日常的に晒される子供達が）可愛いそうだったので、金かけ建物ができるのであれば、それは良いことだと思う。

金ならあるわけだから、期待感を満たす仕様にして欲しいんでしょうね。
そういう意味では、最大１２０㎡は謙虚すぎ。
少々不安になってきた。

>>1304 匿名さん
120買えないんだから不安にならなくていいじゃないかな。

おれは高くても良いから、しっかり良いマンションを作って欲しい。

安物なんて買う価値がないからね。

坪400､完成後10年で完売目標でしょう。スミフのまわしもんがいるようだがスミフはエントランスには金をかけるが専有部分はしょぼい。いまだにタンクレストイレじゃなかったりする。

内廊下、タンクレストイレ、天カセ、これはマスト。＠１００高くて良いから絶対譲れない。

え？それはどうでも良いかな。

外廊下の方が換気もできるし。

豪華エントランスや共用施設に期待したい。

満足感が高いのは、専用部より共有部だなあ。

すみふは入居後一年半が完売目標ですよ。

トイレなんかどうでもよくないか？
１日に30分もいない場所なんだからさ。
それともタンクありだと友人に自慢できないから？
見栄張りなバカ女ですか？

高級マンションにして2020年までに完売できないと、スミフには命取りになる不良在庫となるよ。

でもねぇ。わざわざ400も出して不便な有明に買う人がそんな沢山いるだろうか？

>>1311
一年半って晴海のドゥトールはどうなるの？
沢山売れ残りがあるじゃん。

ヒント 湾岸地下鉄