パークシティ武蔵小杉　ザ　ガーデン　タワーズイーストってどうですか？（その7）

>>219
ポジティブ過ぎw

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>211

それがお仕事の人じゃない。

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>>221
そうだね。整理すると眺望は部屋によって異なるって事だな。

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明日の夜締切りですが、またもや抽選でしょうね。
2回落ちたら、さすがに精神的にきついですよね。

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抽選って毎度何とかならないのかね？
まあ目黒に比べたらましか。

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みなとみらい、ブルーハーバーが大変なことになってますよ。
ブランズMMでもすごかったのに　さらに越えちゃってます。
毎度思うんですけど、抽選方式ではなく、オークション制度にすればいいのに、、。

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双眼鏡ないと見えないモノを眺望と言って良いものか

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>>227
ええ?目悪すぎ。眼鏡かければ見えるよ。

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>>226
最高倍率22倍と聞きました。
平均坪400万で割安って感じでも無いのに本当どうなってるのかな。
目黒は瞬間蒸発らしいね。これも坪600万。。

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西新宿、勝どきあたりはもう最終段階ですし、この物件も早ければ年内で終わり。
豊洲もここよりはすんなり行かない感じですが、不調ではなさそう。
煽られても仕方ないけど、そんなに景気っていいのかなと思ってしまいますね。

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どのデベも値段間違えてるんですよ。
値段が弱気過ぎ。最大収益を確保するなら住友の売り方が正解。

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その売り方してシティータワーはあと半年で完成在庫当確。小杉のマンション人気の終焉なんて言われちゃうんだろうな。

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完成在庫を想定してプライシングしているから不人気って話にはならないでしょう。
72平米を1億超で売っているんだよ。そんなにすぐに売れなくて当然。

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世間は売れ残ったかどうかって事実だけで判断するよ。

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>>234
それなら住友の評価が高いのはなぜ？

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えっ、住友の評価って高いの？

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>>236
値段を除けば、賞賛されてますね住友の物件は。

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>>233
スミフが高値で売り続けている間に三井がそれよりは安価で何本か売り抜いていく。
最終的に未入居物件に住みたければスミフしかなくなる。

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高くても、それに見合ってれば売れるでしょ。売れてないってことは・・・。

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>>237
むしろ財務が評価されてます。

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財務が安定してるから安心ってのも、三ツ沢の件でケチがついちゃったわけだし。

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>>239
スミフの役割は地価の維持ですよ。
スミフ、三井レジの両社ならびに三井住友銀行さまでローンを組んだ入居者の資産価値が維持されれば三井住友グループは長期的に安泰です。
その間に三井レジがじっくり街づくりします。

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>242

すみふが未入居の完成在庫を売り続けるから、築浅で売りに出す必要が生じたときに中古は売れないってのが実情じゃない。

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三井のまちづくりって売ったらおしまいだけどね。

他エリアだけど、三井がシリーズで物件を販売していた時に地域のイベントに協賛して街づくりに協力をアピールしてたけど、販売が終了したらお終い。リハウスもあるんだから本腰を入れて街づくりというのなら継続するでしょ。

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>>243
今の価格、小杉という点からして、もはや投資向きじゃないし、実需筋で淡々と埋まる気がする。
売却益を見込めるのは既存の東口住民だろうけど、中古の販売戸数見る限りやはり実需筋なんでしょうね。
結局小杉は住みやすいし、勝手に評価上がってくれるから買い替える気が起こらない。

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買い替えは転勤とかでやむを得ずってケースもあるけど。高値つかみしちゃってるとそんな時は大変。

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>>244いくらなんでも甘ったれてる。

販売後は所有者がつくる管理組合の判断であり三井レジにでしゃばる権利はないのです。

未来永劫の街づくりなんてどこのデベでも不可能だしやらない。
むしろ最も考えているのは三井レジ、中小デベなんて竣工前完売と突貫での利益捻出しか考えてない。

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>>246
転勤なら貸す一手でしょ？
今の小杉なら無理に売らなくていい賃料が形成されてるし。

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突貫というなら、三井の物件って施工トラブル多いけど。新川崎をはじめとして。

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そうだね、板橋のスミフ物件で実際にあったね。売れなきゃ貸せばいいんだけど大幅ダウンで成約しちゃうとレインズに残ってしまう。

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>>250
小杉じゃなく板橋かぁ。
そんな話あったんですか。

そりゃいつかは下落なりなんなりは相場もんだからあるでしょうけどねぇ。
そんなリスクを回避するための小杉って気がしますけど。
小杉が落ちたら、神奈川は全滅って事でしょ。

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小杉は新駅開業のころからバブル。もうイベントないし、いつかはじけるでしょ。

相鉄線乗り入れは小杉にはメリットないだろうし。逆に混むだけかな。

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小杉で住不の大規模物件ってなかったからね。ある意味、黒船。

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>>249
値引きって竣工前だとその気になればいくらでもできますよね？工期を短縮して人件費を浮かせば済む話。
水が多すぎてびちょびちょのセメント。ある分で適当に入れる鉄筋、シームレスパイプが手違いで短ければ適当につなぎ合わせてしまう。
なによりすべてが工期短縮での人件費削減目的だから職人が働かない、ワザとなんかの薬品をぶちまけたとしか思えない壁のシミがある新築マンション見たことありますか。

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>>253
そうです出遅れて挽回してます。
ブリリア断念でスミフが引き取る際にイニシア撤退、ダ・ヴィンチ崩壊のダブルパンチでのリエトツインタワー安値放出劇がありました。これがウエストタワーは住友商事と三井レジ、イーストタワーはスミフという三井住友グループで三本すべて引き取り東口は三井レジ単独の三本と合わせて計六本、銀行の支店まで移転してきて東口は三井住友村。

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すみません語りすぎた。
で、東口再開発をなんとか軌道にのせたところで三井が北口開発を電撃発表したのです。

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三井住友銀行は三井不動産と関係ないですよ。資本関係もないし。

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>>243
それは無いでしょう。
住友さんが中古と比較される様な安い価格設定をする訳が無い。安売り、値下げは購入者に対する裏切りという考え方は理解できる。

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もし高値を掲げて何年も売りしぶるスミフがいなければすべての大規模開発は目先の景気に左右されてしまうね。
三井の今回の値付けももしスミフタワーがなければ開発前の北口なのに東口GWTから一割以上アップした最高値となる。。

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>>259
ここから順次三本を値上げしながら売りさばき最後はスミフタワーに価格で追いつき三菱タワーも含めた三択という展開、つまり今の晴海だね。

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ウエストと三角が同じ価格でシティタワーに対抗できるとは思えない。

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>>261
1段下の価格設定になるでしょう。シティタワーが坪420万なので、坪380万位が妥当なライン。

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売れ残りがあると、住民にも影響がある。たとえば、入居が少なくて駐車場の空きが多いと、管理組合の駐車場収入が減って、へたすると収支が赤になる。そういうことも頭に入れておかないと痛い目に合うことに。

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堂々竣工、棟内モデルルーム公開中なんてでかでかと掲げられちゃったりもする。あれって、売れ残ってますってことなんだよね。住民は恥ずかしい思いをする。

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>>263
そこは住友不動産が負担するだろ。空き部屋の負担はデベ負担。

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不動産会社としての三井と住友は関係ないから、同じ時期にバッティング物件を販売してるんでしょ。連携してたら時期をずらすとか、JVとして共同開発する。

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>265

未販売住戸の管理費、修繕積立金は所有者であるデベ持ちだけど、使用してない駐車場の費用は負担しない。

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>>264
住友が竣工残を残す事は承知して買うから恥ずかしくはない。他デベは値引きするが、その心配は不要という点はメリット。
三井がこの物件を安売りしても住友はむしろ値段を上げてきている。
マスの予算層を拾う三井とニッチの予算層を狙う住友。そこが変わらない限り、新築価格は決して住友に追い付けない。

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>268

説明して販売してるわけじゃないから、住民板で売れ残りについて入居してから話題になってたりするよ。

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>>267
要するに売れ残りが多いから管理費上げて下さいとお客さんに言うって事？そんな理由で提示した管理費を上げる訳が無い。
実質的には住友負担だろ。

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値引き販売しないから価値が維持されるって論理がナンセンス。未入居が長期で売れ残る物件だもの、中古は売れない。

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>270

引き渡し後の管理費については管理組合マター。すみふは知ったことではないってのがポイント。知らずに買っちゃうと・・・。

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>>269
竣工残の情報を持たないで買った人なんて1組2組位でしょう。別に違法でも無く説明義務も無いデメリットを一生懸命説明しろなんて言ったら営業にならないのでは。

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>>271
一回住んだ中古を同時に同じ値段で売れば売れなくて当然だけど、中古化した分を適切に下げれば売れるでしょう。

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>273

ほとんどの人が知っているというのなら、住民板でああ言った話題が盛り上がることはないはず。

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値引き販売したからといって価値を棄損したと裁判を起こすケースがあるけど、判例では認められていない。裏を返すと値引き販売しないから価値が維持されるってのもナンセンスってこと。

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>>272
しつこいですね。そんな事したら竣工したタイミングで広告に載せる管理費が上がるでしょ。

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>272

引き渡し後の管理費を売主がコントロールできるなんてのが非常識。まあ、3/4以上未販売住戸があれば総会で売主がなんでも決められるけど。

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過去に大量の売れ残りを転売業者に売られた物件で、転売業者が数の力で系列の管理会社に変更なんてのがあったね。

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>>276
判例の話と値引き販売しない=価値が維持されるという話は無関係。全然裏を返せてません(笑)

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>>279
住友が転売業者に卸す訳が無い。

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>281

すみふとは書いてないよ。自意識過剰。

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>>282
この進行で住友と読まない方が不自然。

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ステマバレバレ。コンプライアンス意識の低い会社って宣伝してるようなもの。

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多分住友さんじゃないでしょ。露骨過ぎ。

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すみふのステマはコンコミュでは有名。

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ライバル物件板への出張はほどほどにしないとね。ここまでしちゃうと逆効果。

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住友さんかどうかは定かではありませんが、シティタワーをここでPRされても私はいいと思いますよ。
買ったマンションを貶されるより余程清々しいです。
予算が届かず検討できませんでしたが、シティタワーはいい物件だと思います。

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大阪のメガシティなんか１割以上売れ残ってるみたいだけど
大規模タワーだと修繕管理費の問題が出てきそうだな
新築として分譲した場合さかのぼって数年分の修繕費を支払わされるのかな？

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>>288
いやいや一応ここはパークシティ武蔵小杉の掲示板だから(笑)
シティタワー武蔵小杉は無関係では無いけど、本題じゃない(笑)

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検討者が比較検討するのはありだけど、この流れはどう考えても検討者ではない。

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>>289
デベが毎月所有者として支払います。請求は無いよ。

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問題になるのは駐車場使用料。

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棟内モデルルームって見学者はスルーで入れちゃうんだよね。セキュリティも落ちる。

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>>294
営業が付き添うから平気でしょう。

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インターフォンでモデルルームの部屋呼び出して、では、はいってくださいでしょ。

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後ちょっとで締め切りですね。落選は本当に切ないのでもう勘弁して欲しいです。
本当にこの登録って仕組みは何とかならないですかね。法に則っているなら、法がおかしい気がします。

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昔公庫融資があったころは、条件に登録抽選方式があったけど、今はそんな縛りはない。売る側が今も続けているのは、倍率を付けてキャンセルがあった時もための補欠を確保するため。検討者は時間をかけて検討したのに、抽選に外れたらはいさようなら。消費者無視の仕組み。

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>>297
公正だと思うけどね。事前に購入希望のアンケートが出た部屋を売り出す。多ければ公正抽選。年収も低い私に対しても買えるように努力しますと営業いってくれて実際買えたし。
いい部屋は抽選になるのはいたしかたない。縁がないと思うしかない。

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>>298
みんな時間かけて検討してますから。

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抽選は公正かもしれないけど、倍率操作して当選確率は操作できる。ほかでもない三井の社員が以前暴露本で公表しちゃってる。

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>299

リップサービスだよ。売る側としてはぎりぎりよりも確実にローン審査が通る客のほうがおいしい。

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修繕積立金が特に急激に上がっていくタワマンで、ローンでぎりぎりの人が多いのは考え物。
未納されたら他人事ではない。マンションって住民同士運命共同体。

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締め切り！

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無事に１倍！連絡来ました！！
本当に嬉しい！

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えっ。まだ連絡来てません。またかな。。

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私も連絡来ました。
ネガの皆様本当にありがとうございました！

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1倍の当選って喜ぶべきか微妙。将来、何かあった時に売りに出すときのことも考えてから契約に臨まないと。

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>307

ネガに助けられて当選したって喜ぶ人って将来のお隣さん候補としては微妙だな。

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１倍当選やっと来ました。
最終日に倍率が付いて落選した運の無い私にとっては何よりの吉報ですよ。
当初の部屋よりちょっと高いですが、条件も良くなったのでよしとします。
ネガティブな書き込みにご尽力いただき、誠にありがとうございます。

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やっと家探しが終わりました。本当に疲弊しますね。この掲示板にはお世話になりました。
ありがとうございます。

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落選した時は惨めで止めようかとも思いましたが、無事１倍で契約できる事になりました。疲弊したというお気持ち大変わかります。今後ともよろしくお願いいたします。

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ひあたり悪いと思われがちな北向きをまずすべて売ってしまい、これから南向きや角部屋を来年3月までに売るのですかね。

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北向きは非売品の48階を除いて全部完売しましたね。
角はあまり残っていませんよ。

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なんで48階は非売品なのでしょうか？

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北向に全部登録が入ったとは限りませんよ。
入っていそうですが。

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前回は抽選会に行きましたが今回は自宅待機しています。

登録完売したようです。

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ウエストは確実に値上がりだね

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51戸登録完売ってインパクト無いね(笑)
落選者向けで一期二次をやった様だし、普通完売するだろ。

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>318

そういうことするのって住友とゴクレくらい。で、さらに売れ残る（笑）。

早くしないと価格が上がっちゃうのはステマ。確定してない価格方針、リークするわけないし。

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