大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー 　PART 5

>>11はタダの転売屋だろ
早めに利確したいだけ
住民のことなんか考えてない

別にアステージに何かある訳ではないが、この物件は支店長も理事会に参加するなど管理に力を入れ様としているし、致命的な事がなければ替えるのは得策ではないですね。というより、無理だと思いますね。
劇場との連携、オリックスに所有権がある区分、クールトレンチなど固有に近い共有施設、、、現実的には難しい。
オリックスにとっても、象徴的な物件なので、協力していい管理にしていきたいですね。^_^

>>22さん
そんな事が出来ていたら、とっくに総会の議事録など手渡されていましたよ。仕事が遅い。
建設当時はオリックス劇場があってこそでしたが、建った後、管理会社の対応が悪くても変更できないという理屈は通用しない。

支店長が来たところで、議事録を早く提出しようという気持ちも実績も無いわけですから、ポーズだけで中身がありませんよ。

他の管理会社での見積をとり、変更を検討することは、現在の価格の妥当性を確かめることでもありますから、しっかりと行うべきです。

商業施設の管理は、マンションだけ作っている大京では不可能ですから、商業施設もマンションも管理している他の管理会社の方が、安心して任せられるはずです。

言うだけなら簡単。
ここでワーワー言ってるのもポーズだけで中身は全くない。
そこまで言われる程今の管理会社が管理できないと最初から思われていたのなら、なぜこのマンションにお住まいなの？
まずはお互いに理解を深めて良い関係を築いていくので良いと思う。
もちろんその為に不満があればそれを相手に伝えるべきだし、それに対して相手の誠意が感じられないなら当然別会社を検討してもらうべき。

>>25さん
購入前に管理会社が気になったので、しっかりと管理会社のブーフに立ち寄り意見もし、その見解も聞きました。
その時はしっかりとした印象でしたので、決めましたが、実際運営しているのを見ると言ってた事と違う印象なので驚いてます。
今思えば、入る前に良いことを言ってただけ。

あなたの考え付く事は入居前に調べてますよ。それを考えた上で検討したほうが良いと思っているのです。

管理会社では購入するマンションを選びません。変更が可能なものだからです。

また、管理会社というものは、担当者のスキル・能力が8〜9割です。会社ではなく、人や人柄で、人の能力があります。役職は正直なところ、関係がありません。
そのため、最初に試す必要がどうしても出てきます。
そして、納得するためにも比較は必要です。

費用の見直しは、早めに行えば行うほどメリットがありますから、専門委員会で実施してはいかがかと思います。

>>25
言うだけなら簡単

管理会社変更の検討、おてつだいできることはさせていただきます。
今できていないことは、最低限レベルだと思ってますので、当然双方協力の上、改善には努めますが、
平行して様々な検討は進めるべきですね。
みなさまのおっしゃる通りです。

皆様はどこの管理会社なら良いと思われますか？
管理は素晴らしくなりましたが管理費は倍になりました、は嫌ですよ。
結局は人です、というならどこにしても同じような気もしますが。

それはここではなく、マンションでアンケートして頂きましたら、記載したいです。
過去のタワーマンションで素晴らしい管理会社がありました。五年住みましたが、住みやすくて引っ越しなんて考えませんでした。M系列です。

>>31
もったいない。
そんなに良い経験をお持ちなのに、アンケートがなければ我慢されるのでしょうか。
自ら理事会とかに持ち込むとかどうですか？

意見を居住者からきちんと募るというのも、理事会として必要な要素だと思います。

管理会社は、何もしないと比較もできませんので、どこかのタイミングで比較することは確実に必要だと思います。

管理費の削減を目的とするのではなく、将来の値上り抑制だと思っています。
見直しをすれば、どのみち支出は削減されでしょう。利用されることのない過剰なサービスが含まれていたり、年数的に過剰な点検を当初は削減しておく事などもあるでしょう。

それぞれの会社に強みも弱みもあるでしょうから、様々な意見が聞けるのは良いことだと思います。

いつか一斉にアンケートをとって、そのアンケート収集にお手伝いして頂ける方も一緒に募ってやっていきたいですね。

瑕疵担保のアンケート。
・目に見えるベランダ等の不具合
・過去のマンションで瑕疵担保の経験がある方
・信頼できる業者を知っている方

マンションであったら良かったサービス
・過去のマンションの規模とその管理会社で良かったサービス
・良かった管理会社。
(分譲、分譲賃貸、総賃貸)

清掃会社

過去のマンションで一時修繕積立金の金額の上乗せの経験

一年を過ぎた時点からアンケートを募集して、見積もりや現管理会社と交渉していく良いと思うのですが。

あくまで個人の感想なので、たたき台で皆様でどんどんよくしていって頂けると必ず良い結果がでると思います。

私もアンケートの結果収集のパソコン入力などがあればお手伝いしたいと思います。

バルコニーは、売主が集計して、報告してもらうようにすると楽でしょうね。報告の様式は定めなければなりませんが。

共用部分については、悪いところにテープを貼るなどして、皆がわかるようにしながら、理事会立ち入りできない屋上など見るようにしないといけませんね。

アンケート集計は管理会社がやるのでは？
業務としては多いですし、将来的に長引くこともあるでしょうから、こちらも専門委員会を作っておくと、理事会の方々が楽ではないかなぁと思います。

まずは、管理会社と協力関係を築く事が大事ですね。必要に応じて価格交渉も必要です。管理会社が非協力的でどうにもならない時は、次の段階に入ると思いますが、
今の段階で他社の見積もりをー
なんて言ってる方は、管理組合をそもそも理解していない方ですね。
そんなことしたら、住民からも怒られますよ。
管理はあくまで、住民が主体的に取り組み、アステージはサポートしてるだけ。
今の管理が気に入らないなら、それは私たちの責任ですよ。本当にやる気があるなら、理事会にオブザーバーで参加申請してくださいな。現時点でギャーギャー管理会社に文句言うても、仕方ない。

もし、仮にですよ
理事で議事録担当の承認に時間がかかっていたなら、アステージの怠慢ではなく、そんな方を役員にした住民のせいですよ。そんなことも想像しましょうね。

>>29
同一業務を他社で見積もりを取ってきてください。

＞36

既出かと思いますが、議事録素案が管理会社から理事会に提出されるまで、
3W弱の時間がかかっています。

理由を管理会社に確認しましたが、
社内での決済に時間がかかったとのことでした。

普通の会社の仕事では、この程度の書類作成にこんなに時間がかかるのは
異常です。顧客からクレームきても反論できませんよ。

このあたりの情報についても、
今後正確に住民に情報共有されるべきですね。

＞37
了解です。
理事会より委任を受ければ実際に動きます。

個人的な依頼では動ける範囲にも制約が出てきますしね。

ちなみに、某資本系管理会社に問い合わせた際には、
「業務量に対して過剰な人員配置になっている」
「人員体制を改善することで、品質を下げずにコストを下げることが可能」と
指摘を受けております。

適正な管理業務委託費用について。

みなさま、ウェルカムパーティーには参加されましたか？

あのパーティーの主催はどこなのか、費用はどこが拠出したのか認識されていますか？

最近のマンションでは、区分所有者（居住者）のコミュニティ形成を目的としたイベント（ウェルカムパーティーや子供会イベントなど）を開催することが多いですが、ほとんどの場合、その費用を負担するのは事業主であるデベロッパーか、もしくは事業主であるデベロッパーと管理会社による負担です。
イベントの目的として。「他物件との差別化」と「入居者間のコミュニケーション醸成にり管理業務の円滑化」があるからです。

では、ひびきのウェルカムパーティーはどこがお金を出したのでしょうか？

ひびきは大手デベによる共同事業ですが、事業主（売主）であるデベロッパーはウェルカムパーティーの費用を出していません。
パーティー費用は、管理会社である大京が負担しています。
念のため申し上げますが、私たちの委託費用には含まれていません。「大京が負担」しています。

開催場所の収容人数的な制限もあり、あのパーティーは10回異常開催されていました。
一回当たりの費用がどのくらいかかっていたかおわかりですか？

軽食とスイーツ、ホットコーヒーを含むドリンクの提供、綿菓子やポップコーンの什器。
ケータリング会社のスタッフが3名以上運営に加わっていました。
飲食費だけで、安く見積もって＠2000円ってところです。ケータリングですからね。
1開催あたりの参加者を30名として、（かなり控えめですが）6万円。
テーブルクロスやスタッフ、綿菓子やポップコーン什器のレンタル費用を含めると、10万円/回はかかっています。
10回で100万円。
あの会に出席していた管理会社の社員の人数、覚えてますか？
私が参加した会は8名くらいの社員が皆に名刺を配ったり、スライド上映の手伝いをしたりしていました。
人件費、えらいことになっているはずです。

なんで管理会社である大京が、そんな費用や手間をかけて、わざわざパーティーをしたんでしょうね？

ま、目的に関する推理は置いておいたとしても、
少なくとも外注費用だけで100万円もの費用をかけても、
びくともしないくらいの利益をしっかり管理会社は確保しているということです。
100万や200万の投資で管理業務が円滑に進められるなら、
（管理会社への不平不満を抑えることができるなら）
そして管理会社変更という憂き目を避けれらるなら、それは安いものだ、ということです。

最近では、マンション区分所有者や管理組合の意識の高まりから、
管理会社も相見積もりやコンペが多くなり、コスト削減に必死になっています。
少しでも多くの業務を、品質を下げずに、少しでも安く提供しなければ、受注できません。
委託業務にない費用を、自社で企画・費用負担して行う余裕は「普通は」ありません。
そんな余裕があれば、「管理費用を下げる」からです。

ひびきは、大京にとって、大変「うまみのある」仕事だということです。
逆にいえば、大京のうまみ分、費用削減の余地はあると思われます。