プラウドシティ南山ってどうですか？part2

>>137
ＭＲに問い合わせれば、すぐにわかります。

Ａ棟は完売していました。
Ｂ棟は、中層階以下が少し残っています。
Ｃ棟の東側の角部屋が、すべて埋まっていました。（一階は空いてたかも…）

>>143
まだ販売戸数は決まってないようです。
４期の２次と３次でＣ棟を売り切りたいようですね。
Ｄ棟は、道路をはさんだ南側に何が出来るか見極めてからの価格付けと販売になるのかもしれませんね。

>>145
Ｄ棟も良いと思いますが、値段を高く設定するようなので、Ｃ棟でも良いのでは…
Ｃ棟にはエレベーターも有りますし、９階以上ならＢ棟への通路も無くなります。
Ｂ棟にはエレベーターが無いので、Ａ棟かＣ棟のエレベーターを使うことになりますが、朝の混雑する時間帯も、Ｃ棟のエレベーターを使うＢ棟の人は、車通勤か小学生になると思うので、それほど混雑しないと思います。
また同一階の戸数も少なく、自分の部屋の前を多くの人が行き来することも無く、静かな環境になるのではないでしょうか…
また、ゴミ出しも集積所がＣ棟の下に有るので、楽ですよ。
ただ、中層階以下は前に何が出来るか判らないので、眺望は望めないかもしれませんね。
もう売れてしまっているかもしれませんが、私の手元に残っている３月14日の価格表では、ＣＡの最上階が92.85の４ＬＤＫで5,378万、１１階のＣＢ86.08の３ＬＤＫが4,888万となっています。
ＣＡは、車路を挟んで直ぐにＤ棟なので、角部屋のメリットは少ないかな…

>>137
建設予定地に、ヤオコーの看板が出ていましたよ。

B棟にしておけばよかったなー、、、、

価格を見てから選ぶことが出来ないのはあちらの作戦ですよね…買う側としては比較して買いたいところですけれど、価格的な事を考えて動く人が多くなってくると、売りにくくなっていってしまうというのがあるのでしょう。
ウウム…というかんじ。
Ｄにかけてみるのもいいかもしれませんが…。

上げて来ると言うからには、Ｄ棟の中層階の下の方の中住戸で、坪単価２００万位ではないでしょうか…

生田のインプレスト、眺望も日照も期待できませんが、中住戸で坪単価２０３万、角部屋で２１８万します。
桜堤通も、サウス棟では２００万超えてますね。

人の価値観はそれぞれなので、否定も肯定も致しません。
私は、単純に都心までの所要時間と、私たち家族に合う環境かどうかで判断しています。
何年後かに売りに出す予定も無いので、駅力もエリア価格も考慮していません。
物件の問題が発生したりしなければ、それで良いと思っていますので、将来の市場評価が下がっても、問題ありません。
さて、Ｃ棟とＤ棟の比較ですが、大雑把に言うと、同じ価格で約１０㎡くらいの違いがある感じだと思います。
Ｃ棟９階の３ＬＤＫ８６㎡のＣＢタイプで４，８００万位ですが、同じ価格でＤ棟を求めると７６㎡位の住戸になると思います。
予算が４，５００万前後なので、Ｃ棟の７階かＢ棟の３階かで考えています。

D棟とC棟はそんなに差がつきますかね？
それだと、D棟を売り切るのは難しいのかなと感じます。プラウドシティ南山は完全な実需物件ですから、あと200室強のニーズはあるのかな？と思ってしまいます。
なので、D棟はそんなに価格差はないと考え、D棟の販売開始を待ちたいと思います。

竣工同時完売は目指してないようですよ。
４ヶ月で２００戸売れるとは、さすがに考えないでしょう。
竣工同時完売を目指すなら、もうＤ・Ｅ棟も販売開始していると思います。
竣工までに全住戸を売りに出すことも無いでしょう。
竣工後も、月に５戸ペースで売れれば良いと考えているようです。
値引が始まるとすれば、再来年の年明けからでしょう。

申し訳ありません。
Ｄ棟は１２８戸、Ｅ棟は３９戸でした。

>>152
オーベル若葉台が坪170万、パークハウス多摩センターが中層階で坪200万程だったと思います。
どちらも半年ほど前まで売り出していた物件ですが、半年で稲城が若葉台より高くなるどころか多摩センターと同等になってくるとは思いもしませんでした。
最近のマンションの価格上昇はすごいですね。

>>159

弱気なのではなく、この物件の利益を最大化する野村の策だと思いますよ。

ここは他の物件とは異なり、街の形成と共に価値が出てくると言っていましたし、
上げ相場も相まって、全体の販売計画を後ろ倒しにしましたよね。
ここらへんのシビアな読みは、野村と相場のチキンレースになりますが、
竣工前完売には、そこまで拘らないとの計画のようです。

普通は長引けばモデルルームや人件費の固定費が重たくなりますが、
ここは大規模な戸建てが控えていますからね。
マンションのお客さんをニーズによっては戸建てに流したり、
（その逆はほとんど無いかな）、地味にやっていくつもりなのではないでしょうか。

>>163
戸建ては何時頃発売されるんですかね？
入居時に周りに空き地が多いとちょっと寂しいです。

周辺に何もないってことは入居後ずっと工事なんですよね。
うるさいの嫌だな。せっかく静かな環境なのに意味がない。

>>163
全くその通りだと思います。
現在、Ｄ棟Ｅ棟を除く残り住戸は３５戸ありますが、４期２次での販売は全部は出さず、２５戸の販売になると予想。
下層階を１０戸程度残すと思います。
残った１０戸は、Ｄ棟Ｅ棟の販売に合わせて２〜３回に分けて客寄せ的に出して来る感じでしょう。
また、残す住戸とＤ棟Ｅ棟を比較させて、高めな価格設定を納得感のあるものにしたいのだと思います。
今は周りに何も有りませんが、竣工の頃にはヤオコーもオープン、主要道路も開通し、他にもいくつかは何らかの施設のオープンや、または計画の発表もあるでしょうから、竣工後の方が街がイメージ出来て、却って売りやすくなるのでは？

>>161
プラウドシティ南山、坪単価200万もしないと思いますよ。10階以上は200万するかもしれますんが。

>>168
住宅ローンは提携以外では、モデルルーム隣に出張所を作っている信金だけのようです。
提携ローンで一番金利が低いのは、りそな銀行の0.675%です。
それ以外は、最優遇で0.725%だと思います。

連投で申し訳ありません。
正解ではありませんが、ここは保留地になっているため、すぐに所有権が住民に移らず抵当権設定が出来ないため、その感は野村不動産が銀行に対して質権の保証をするため、提携ローン以外は受け付けないようです。
抵当権設定できる担保が他に有れば、提携以外でも大丈夫じゃないでしょうか…
また、正確な情報は希望するローンの金融機関に問い合わせるのが一番だと思います。

>>170
「保留地」とはどういうことでしょうか。
引き渡しの時に所有権が住民に無いのは、結構厳しい……。

>>171
ここに詳しく書いてありますので、参考にしてください。

http://www.2103toki.com/blog/archives/220

引き渡し時に住民に所有権が無くても、特に大きな問題は無いと思います。
土地区画整理事業が終了する平成３５年に登記され、正式に住民に所有権が移ります。
その前に売買する事も可能です。

ルーフバルコニーがすごい広い角部屋があるけど、みなさんはどう使いますか？
椅子やテーブルを置いても、雨が降った場合、濡れますよね。

>>172
有難うございます。
人其々だと思いますが、私にとっては、大きな買い物をするのに所有権が自分の所に移らないのは不安です。
しかも所有権が移るのが７年も先なんですよね。
ローンの提携先はどこですか？

>>174
私が確認した限りですが、みずほ・三菱東京ＵＦＪ・りそな銀行が提携ローン先です。
三井住友銀行も入っていたかも知れません。
提携ローンでは有りませんが、隣に出張所を開設している『あおぞら信金』は、ローン融資先として使えます。

大手銀行が揃っていますし、購入者は野村不動産とも保留地保証に関するの契約書も交わすでしょうから、あまり心配しなくても良いかと…

前出のＵＲＬに有るように、区画整理事業の保留地だから、野村も安く購入出来ているので、ここも比較的安く分譲していると思います。

>>176
ご忠告有難うございます。
諦めます。

１７５ですが、１７６さんと同じように、どうしても気になるなら、避けた方が良いかもしれませんね。
マイホームは、一番寛げる場所の筈ですから、そこが気になると、ストレスが嵩むようになりますね。
尚、『土地区画整理 保留地』で検索するといろいろ出てきますよ。
結論が出るまで、検討されてください。

保留地だから、すぐに登記できないだけで、固定資産税を住民が払う訳だから、国も実質的所有権を認めているということになるんだけど…
気になる人は、気になるのでしょうね。

一応法律齧ってます。
大規模な区画整理故、当該地域は別天地的に整った町になるのではないかと思います。市区町村も絡んでるので私企業の匙加減で不安定な権利関係が生ずることはないかと。それ故提携ローンも組める訳です。
地主の影がずっと付きまとう借地権を買うより遥かに良いと思います。

>>180
私は、土地や不動産に関する法律については全くの門外漢で、保留地についていろいろなサイトを開いて確認しました。
ここは、行政肝いりの大規模な土地区画整理事業で、メリットが大きいし安心かなと思って契約しました。
太鼓判を押してもらって、すごく安心しました。
ありがとうございました。

公開されている稲城市の南山東部土地区画整理事業の設計図を見ると、宗教施設用地が全体の1割もあり、4つもの区域に別れて存在するんですね。何か利便性の高い施設が入ればと期待していた大きめの沿線施設用地は宗教施設用地。。。
野村不動産の資料には記載なし。スーパー以外に商業施設が入り余地はなさそうです。。。

>>180
わざわざ法律に詳しいと前置きするほどの内容じゃないですね。
借地権を引き合いに出す意味も分かりません。
誰も借地権付の物件と比較なんてしてませんし。

大きめの沿道施設用地全てが宗教施設用地とはどこからの情報なんでしすか?

>>184
180さんは、大きなトラブルになり易い一般的な代表事例をあげたのではないでしょうか…
誰かがここを借地権と比較するなんて、180さんも考えてないと思いますよ。
保留地に関する最近のレスの流れを読めば、180さんの言いたい事がよくわかります。

南山って地元農家とプラウド新住民の二者対立構造かと思ってましたが、更に宗教団体も加えた三つ巴の争いの中での見切り発車だったのですね。
今後本当に所有権が移るのかなぁ…。

対立関係については、なんとも判じ難いですが、その懸念を持って、所有権移転を心配されているのは筋違いです。

区画整理事業は全当事者の合意を前提に、市区町村の執行力も背景に土地を交換する作業に過ぎません。事業が開始されていれば、既に合意済みです。

所有権移転後の宗教施設との共存に懸念が消えないなら、検討から外せば良いだけの話ですね。