リビオ文京茗荷谷ってどうですか？

>>220 すみません、顎のあたりまでとは、身長160センチの場合です。

７階のモデルルーム見学しました。
あまり期待せず行きましたが想像以上に良かったです。通りの音も全く気になりませんでした。
完成してる物件は内装カラーやオプションは選べないものの実際の日当たりや眺望、音を確認できるので安心できます。入居も始まってるみたいですね。
早めに判断しようと思います。

千石駅からもアップダウンがあり、残念なことにハザードマップでは青色なんですよね、ここ。
坂の下り道の途中にあります。ほぼ坂道降りたところかな？
不忍通り沿いで、自転車も車もすごい勢いで走っていくので玄関口がすごい埃っぽいですね。

近所に住んでます。千川通りの下水道改良が予定されており、水害は解消されると期待しています。それより、こちらは坂の途中で自転車の往来が激しい方がマイナスかと思います。
ウチも不忍通り沿いです。建物の中だと通りの騒音は許せますが、玄関出た瞬間現実に戻される感じがします。

224さん、参考になる書き込みありがとうございます。坂の途中…そうなんですよねぇ。自転車は丁度速度を緩めないという感じなのかしら。気をつけないとなりません。

家の中が静かであればとりあえずは良いと思う人だからこのあたりを考えるのではないかなと思います。そうでない場合、もっと静かな地域を最初から選択するのでしょうから。この辺りだったら大通りではなく内側の方とか。

>>225 匿名さん

224です。
リビオの前あたりで坂が急になるので、自転車は気をつけて通らないとついついスピードが出てしまうように思います。

道が広がった方が安全かも知れませんが、前述にもある通り、こちらは玄関出てすぐに歩道になる設計ですね。

>>223 マンション検討中さん

ここはハザードマップで何も付いてませんよ。

このあたりは地盤は大丈夫なんですかね？

ありがとうございます。
坂下(千石三丁目交差点)より6~7ｍ高いので、そこに比べたら地盤はいいですかね。
江戸時代の地図を見ると林大学頭の端っこあたりですかね？

不忍通り自体は切通しだし、坂下あたりが土盛りだとしてもそんなに昔なら水は抜けてるだろうし地盤の心配をする必要はないと思うんだけど。
谷底より4m高くなってるのはもともとの地形？
古地図見るとちょうど崖部分ですね。

>>231 匿名さん
茗荷谷本郷白山の台地と当地が互角とは斬新な見方ですね。それが正しいならもっと売れて良さそうですが。

マンション自体はかなり良いと思う。
外観も内廊下設計も。
売れてないのは特に1LDKだと思う。
このあたりだと一人暮らしよりDINKS、ファミリー向けじゃないの？

71m2の間取りに興味ありましたが残念ながらほぼ売れてました。
1LDKはまだ結構ありましたね。
やっぱ文京区で単身用は難しいんですかね。

単身用1LDKって分譲もいずれ（或いはすぐに）賃貸ってイメージだよね。でも自分が単身で賃貸探した時に千石徒歩10分を借りるかって考えると微妙かもわからんね。築浅お洒落物件を求める層はもう少し派手な立地を好むだろうし、仮住まいだから見た目はどうでもよく兎に角利便性っていうならもう少し駅近を探すだろうし。ここは立地がファミリー向けっぽいから1LDKが残ってると聞くと何となく納得。

ここの1LDKならDINKSでもいけると思います。

今の時点でどれくらい入居していますか？

マンション名で地図で検索しても未だに表示されないですね。

HIKARI TERRACEでグーグルマップを検索すると茗荷谷駅にマーカーが付いてる...なんでだろ

ここの地面は昔から崖(高台)だったんですか？
それとも完全に崖下で、大正か昭和に嵩上げされたんですか？

建具が安っぽく感じたのは、
私だけでしょうか。

>>243
23mで安定地盤の礫層とあるので比較的地盤のいい明治時代の崖上だったんじゃないかと推測

>>245 マンション検討中さん

それ、どこに書いてありましたか？
リビオ文京茗荷谷ですか？

元々崖部分を切ったので、このマンションの地盤は強いと思われます。

個人的には坂下にマンションやお店などが増えて綺麗になるといいなと思います。
明らかに誰も住んでいない古い民家がある。

3LDKのＢタイプは全て売れたんですかね？

竣工写真出てたんですね。夜、エントランスのマンション名の所が光るのって何気に格好良いです。
昼間の写真よりも夜の写真のほうが多く掲載されているのですね。普通、マンション見に来るのって昼間ばかりですから、こうやってあまり人が来ない時間帯の写真を出しているのは考えているなというふうに感じました。
昼間とは全然印相が異なってまいりますね

あと何戸かな

残りあと少しですかね？
2LDKはもう売れたみたいですね。

間取りを見て気になったのですが、3LDKのバルコニー側のサッシは
ワイヤーが入っているように見えます。
そうだとしたら全てのサッシがワイヤー入りになるのでしょうか。
これは、マンションの地域・地区が防火地域の指定となっているからですか？

ワイヤー入ってますね

ワイヤー…

立地、専有面積、間取り、規模、いずれの面からも中途半端なマンションだと思います。

それでも茗荷谷駅と千石駅を使えるのは大きい

茗荷谷と千石のどちらへも徒歩10分以上と遠い上に、途中の坂も急だよね。
大塚、春日＆後楽園、千石、護国寺などの各駅にバス出た方が良さそう。
特に今のような季節や雨の日などは。

千川通りより少し高台にはなっているとは言え、この立地だったら千川通り沿いに建つ住友のシティハウスと大差はないね。将来南側に高い建物が建つリスクも考えると、住友シティハウスの方がマシかもしれない。入居後の管理上のリスクを考えても、こちらよりも戸数が多い住友物件の方が安心だと思う。

住友シティハウスは完全に坂下、氷川下町、昔田んぼだから嫌だな
あの辺り昔はよく水害が起きていたし。
地盤良くないから地震時の揺れ方はリビオとシティハウスで違うだろう。

残り3戸？

最近のゲリラ豪雨では大丈夫でしたか？

雹が降ったね、この間。

平成12年から16年の浸水実績図はこれ↓

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

谷地より丘陵上の斜面や尾根付近の方が水が出るというふしぎな区なんです、文京区って。
おそらく低地の治水に変態的なレベルのリソースを割いているのではないかと邪推

古地図見ると、このマンションの場所は昔は丸山町だったんですね。
林町ではなく。

ここは販売戸数が旧地権者用住戸を除くと31戸ですが、現在までにどれくらい成約となっていますか？
物件概要ではこれまでの販売で残っている先着順住戸が3戸、これから販売される第二期2次が2戸だそうです。既に建物は竣工済ですが、最終期販売はいつになるのでしょう。

1LDKが若干残ってるんだと思う
3LDKはあと2戸でしょうか？

ある程度値引きいれて販売してるんだろうけど…
食洗機なかったりキッチンカウンター等が安っぽい人工大理石だったりサッシが全て網入だったり同レベルのマンションと比べてコストダウンがきついかな

エントランスもそこそこ高級感あるし、地盤もそう悪い場所じゃないから悪いマンションじゃないよ

でもディスポーザーは欲しかったかなあ、あれ後からつけられないから

結構売れ行きいいね、もっと苦戦すると思ってたけど。

サッシが網入りは良くないんですか？

営業さんからは、今までの住民アンケートを元に、満足度が低いものやランニングコストがかかるものは省き、エントランスの高級感は維持して、緩急つけた結果を物件価格に反映することで満足度を高めてると言ってました。

個人的にはサッシの網目がいやです。
せっかくの眺望も網目こしになっちゃいます。あとディスポーザー。まあ高級物件ではないってことで…。

完成して４か月も経ってまだ売ってるんだから十分苦戦でしょう。
エントランスには造花置いて高級感出そうとしてるけど、狭いです。
オートロックがひとつしかない賃貸仕様。
内廊下は空調無いし、部屋の仕様も良くない。
ディスポーザーはこの戸数だから仕方ないと思うけど、かなり安普請のマンションです。
しかし、安い！
文京区でこの値段、非常に安いと思います。
きっと売り方失敗したんだろうね。

この戸数でディスポーザーなんか付けたら管理費がすごいことになる。
３３戸程度でディスポーザー付きって超高級物件だなｗ
それはさておき上の方も書いてる通り安っぽい物件だけど、この価格なら全然ありだな。
リセールも期待できそう。
売れないのは東急リバブルのせいだな、きっとｗ

この立地でこの売れ行きは頑張ってると思うけどねえ

なんだかんだ言っても文京区の一応高台(谷底ではない)ですから売れるでしょう。
茗荷谷駅も使えるし、林町小学校が学区ですしね。
池袋、護国寺、江戸川橋、春日、根津に行けるバス停が近いのも良い。
千石２丁目でも大通り沿いなので震災時の火災に巻き込まれにくそう。

>>272 匿名さん
リセールに関してこの辺りの不忍通り沿いの物件はそこそこ中古市場にでてくるので相場を確認しておいたほうがいい

内廊下で空調が無いと中住戸では室内に風を通すことができませんね

空調ありますよ

>>276 匿名さん
このマンションは全戸角部屋が売りですよ

ナイスペンシルですね

内廊下には換気扇だけでエアコンはありませんよ。

内廊下にエアコンあると管理費高くなるからいらないです。
エアコンあってもわざと付けないマンションもあるしね。

内廊下なのにエアコン無いって、内廊下の良さが半減ですね。
夏なんて風も通らないし、エレベーター待ちは地獄では？
まあココの内廊下は短いし、確かに管理費考えると付けられないでしょうね。
仕様も含め低コストマンションだから仕方ないです。
その分安いので良いと思います。

でもそんなに言うほど暑くはないですよ

うーん、地獄は言い過ぎだけど、風の通らない屋内って夏は嫌だなぁ。
その分安いからバランスですね。

廊下に住むわけじゃないですしね

近くにあるカフェが美味しい。
文京区に珍しい大きめスーパー（ライフ）が近くにあるのがとてもありがたい。

どちらのカフェですか？

名前は分かりませんが、千川通り沿いのマンションから徒歩１、２分のところにあるカフェです。

クネーテン、ですかねえ・・・。

1LDKの物件は、ベッドはクイーンサイズも置くことが出来るらしいです。でもかなり幅はいっぱいいっぱいじゃないでしょうか！？
リビングは広さはまあまありますし
二人で暮らしていくことを考えると
まあ良いのかなという感じはします。キッチンは広めに取られていますからね。

茗荷谷と千石、全く違う街を楽しめるのは良い。

>>1LDKの物件は、ベッドはクイーンサイズ
夫婦同室できますね。

クイーンサイズだと、赤ちゃんが産まれた時にベビーベッド不要で、川の字に寝ることだってできるから経済的かも。

1LDK洋室は4畳ですよね・・・。4畳って狭いイメージだったんですがクイーンサイズベッドが置けるなら1LDKはファミリーでもいけるのかなと考えちゃいました。

徒歩10分というとかなり歩くイメージですが、茗荷谷や千石から歩いてみると、そんなに遠くは感じなかったです。
今は教育の森公園が閉鎖中なので、茗荷谷からだと遠回りしないとですが。

先日、現地周辺を散策してきました。
隣のトタン家屋やその裏のアパートは地上げできなかったんですかね〜。
残りの住戸(2F)と至近距離で、後々面倒が起きたら嫌だなぁ…と思ってモデルルームには入らず帰りましたが、購入された方は周辺環境の説明とかありましたか？

１LDKでもしっかり暮らすことができる、ということがあります。
居室４畳は流石にしっかりという感じじゃないように思いますが、クイーンサイズを置くことができるというのはいいのかな。
部屋の形がなんとなくベッドの形に近い用な感じなので、それで大丈夫なのかなぁと思いました。

大通り沿いのいい所は、夜道安心して帰れる所だと思います。
住宅街に入ると狭い道、真っ暗、死角だらけで少し怖いですし、子供の帰宅も心配です。

大通りでも、このマンションの前の歩道は狭いし、スピード出した自転車も通るから怖いよ。子供を歩かせたくない。

なんか必死

子供の話を出してきている人が多いですが、子供さんいらっしゃる方多いんですね…
茗荷谷駅周辺歩いていても親子連れとかランドセル背負った子どもたちを多く見かけるなと感じておりました。
子供がいる人だと、特に周辺の道路の状況も気になりますよね。一人で歩くことが多いでしょうかrあ、安全なことが第一になりそう。

まだ二棟も売れ残ってるのか...大変だな。
最近は駅近至上主義みたいな根拠のない風説による風評被害がひどいからな。

すぐそばにある三菱地所の小石川ザレジデンスとかには子供がうじゃうじゃいるから子供の住む環境としては問題ないと思うよ。そのせいか知らないけどこの地域は保育所が増えたよね、近所にアスペの子供を更生させる塾とか珍しいものもできたしなあ。むしろここよりも駅近の地域は老人客狙いで路地にも流しのタクシーが入り込んでくるし、バイクや宅配業者の軽トラの通行が激しいから子供は危険だよ。

問題あるのかないのかどっちなんだ！

1LDKプランのところ、シニアのご夫婦の写真がありました。そういう方たちをターゲットとしているのだなと思います。
ある程度の年令になると、家の中が広すぎても困ると聞きますのでこういうのも良いかもですが、
居室が４帖なので、流石にダブルベッドは置きにくそう。
やっぱりシングルじゃないと厳しいかなぁ。

3LDKのプランＢと2LDKのプランCはすぐに売れたね

1LDKをシニアご夫婦の住まいへの提案とは考えた事もなかったので
正直驚きましたが、老後は戸建てで抱え込んだ荷物をすっきり処分して
マンションでコンパクトに暮らすのもいいかもしれませんね。
しかし、さすがに8畳、4畳の2部屋では2人が生活するには手狭かと感じます。

>>297 匿名さん
大通り沿いに良いことは一つもありません。

そのちょっと近くにある、住宅街の中にあるランドステージの方が圧倒的に良いみたいですね。
もうそろそろ完売しちゃいますが。

>>301 匿名さん
それでも街道沿いには住みたくないね❗

>>304 匿名さん
買った人は普通に可哀想ですね、御愁傷様(笑)

なんか変なの湧いてるな

ランドステージは外廊下だからな

Aタイプの70平米台でファミリーが住むにはどうかと思いましたが、間取りを見ると
それぞれの居室面積が6畳、6畳、4.6畳であれば何とかなりそう？と感じました。
しかしどの居室もリビングインで玄関から直接個室に移動はできないようで、
子供の成長と共に使いづらい部分が出てくるのかな？と思いました。

>>261 匿名さん

帰宅時に電気が付いてる部屋をチェックしてるんだけど11戸しか電気付いてないよ。全然売れて無いよね。現地で新日鐵の人が売れ行き悪くて困ってるって言ってましたけど。

あと残り５戸くらいじゃないかな？
音に影響のない2LDKと奥の3LDKは割とすぐに売れたみたいですね。

>>227 マンコミュファンさん

そうですよね。不忍通りは計画道路になっていて、外壁ギリギリまで道路が広がります。今はエントランスに植栽スペースや駐車スペースが有りますが、道路が広がればそれらは全て無くなります。エントランスを出て直ぐに道路になる計画です。敷地が道路に取られて建て替えの際には同じ規模の建物が建たなくなる様です。この計画では道路予定地も含めて確認申請を取得しているので、道路が広がった際は、道路に敷地が取られて建蔽率、容積率等が法律を満たさない既存不的確建築物になるって千石の不動産屋さんが言ってましたよ。最初から欠陥建物になる事が分かっている新築を買う人の気持ちが分からないって。まあ、考え方は人それぞれでしょって答えておきましたけど。

>>309 マンション検討中さん

とあるブログに販売価格で坪単価380万円売り出し価格を大幅値引きして貰い、平米価格100万円切ったって投稿がありましたが、マンション営業をやっている知人に聞いた所、この辺りは5年前の販売坪単価260万円で実際は値引きして230万円とか220万円で取引されていたそうです。それを考慮すると平米単価100万円という事は坪単価330万円なので特に安くは無いですよね。この建物は敷地が道路に収容されて既存不適格になる事を考えると一見安いと思うかも知れませんが、そうでも無いと言われました。東京でのオリンピック発表からマンション価格は暴騰してますが、統計によると現在は高くても買える人は買ってしまい高止まり。マンション価格は高騰し過ぎて売れなくなったので、値引き合戦が始まっているそうです。マンション営業の知人からは昨年の11月からこの秋位に買った人は、株取引に例えるとストップ高で買った様なもんだって言ってました。プロの間ではこれからマンション価格は暴落してオリンピック決定前の水準まで戻るそうですよ。中国やイギリスでの不動産とオリンピックの関係者を調べるとオリンピックの２年前から１年前に不動産価格はピークを迎え、その後は暴落しています。不動産を買うならオリンピックが終わって3年後辺りが良い様です。今からですと5年後に買うのが良い様ですね。

例えば家賃20万くらいで5年過ごすと1200〜1300万くらいかかるんですかねー。そのくらいマンション価格が落ちて気にいる物件があればいいですが、駅近物件は必然と少なくなりますし、ここは…。まぁ買える人は買うべきですね。

>この計画では道路予定地も含めて確認申請を取得しているので、道路が広がった際は、道路に敷地が取られて建蔽率、容積率等が法律を満たさない既存不的確建築物になるって千石の不動産屋さんが言ってましたよ。

そりゃまあ現在の容積率では建てられないかもしれないが、前面道路が拡幅した場合の容積率次第で今と同じ、あるいは今以上に建てられる様になるかも知れないよね。７０年後の話ですけどね。

>>318 マンション検討中さん

マンションを安く買うコツをマンション営業マンの知人から聞きました。マンションは完売！、残り僅か！などと言う言葉を躍らせて消費者の購買意欲を湧き立たせるのがコツだと言っていました。この為に1期販売、2期販売と何度にも分けて販売するそうです。1期完売！2期完売！と言う文字を躍らせ、もう直ぐ無くなると思わせると消費者は買いたくなるそうですね（笑）マンション営業はそこを狙うそうです。「今買わないと無くなりますよ！」これが営業マンの殺し文句だそうです。マンションは完成後１年を経過すると新築物件として販売出来なくてなります。そうなると商品価値が毀損してしまう為、大幅値引きされる事が多いのでそこを狙うといい買物が出来るとアドバイスを受けました。このマンションはいつ竣工したのですかね？昨年の11月には茗荷谷の駅前に販売センターがあったと思うのですが？しかし、販売直後（380万円／坪）と今（300万円／坪）の販売価格がこんなにも違って来るとは驚きですね。70m2の物件だと1700万円も違って来ます。ローン期間が10年も短くなる計算です。「リビオ文京茗荷谷麻衣と香織が行くモデルルーム体験記」を見て下さい。値引きの話が書かれています。