ザ・パークハウス 桜坂サンリヤン［旧：桜坂3丁目計画(仮)］ってどうですか？

>>1800 通りがかりさん
マンションバブルはオリンピック前には終わりそう…。
マンションを終の住処にするならば資産価値は関係ないけど、手放す予定があるなら、売るタイミングを見誤ると大損しそう。

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都心のマンションは今でも空室が多い。日本では収入が下がるばかりで外国人しか買えない状況だから。福岡のマンションはそのうち中国人のものだ。原住民は山笠を担いでいればいいの。

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マンションを終の住処にする人って少なそう。
子供が結婚して帰省するときにマンションって…。なんか嫌だ。

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しばらく前からサイトからのモデルルーム予約が出来なくなってますね。
販売サイドとしてもここは概ね売り切っていて、あとは竣工後現地モデルルームで処分する、という感じなのでしょうか。
あるいは今後売り出す今泉の物件の方に注力しているとか。

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あと何戸残ってるのかな？

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>>1805 名無しさん
40弱ってところじゃないでしょうか。

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思ったより苦戦してるのかな？それとも大規模マンションとしては予想通りなのかな？

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＞＞1804 マンション比較中さん
＞しばらく前からサイトからのモデルルーム予約が出来なくなってますね。

先刻、確認しましたが、サイトから予約可能ですよ。
見誤ったのでは？

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このマンションが建ったから、南公園からの眺望が損なわれちゃった。博多湾の景色が台なしだよ。孫文も嘆いていることだろう。

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近くにスーパーができたら良いなあ

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マミーズ跡地の駐車場は、すでに月極め契約は終了、6月に閉鎖予定だそうです。いよいよルミエール工事始まるか？

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またぬか喜びじゃなかろうか

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>>1812 匿名さん
流通業者があの土地をわざわざ取得したということは、どういうことなのか、よーく考えてみてください。

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ルミエールできたらいいなあ
買い物楽になるなあ

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ついでにドラッグストアも併設してくれたら、もっと助かるなあ

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そっか桜坂は場末なんだ。マンションにお似合いだね

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三菱地所のマンションが福岡で増えて来てて、都会になったなぁと感じる

パークハウス福岡タワーズもできるしね

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三菱地所レジデンスのマンションは全国的に評価が低いようですよ。ネット検索すればわかります。看板をかさに着て無理を通す。その結果、地域を壊すと。

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このサンリヤンは全部売れたのかな？

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嫌味で挑発するのが生きがいの人ってどこにでもいるなｗ

マミーズ跡地の情報を待ってます。

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早良区最北部や修猷館に魅力を感じなくなったので、こっち方面に物件シフトしようかなぁ。

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桜坂は百道浜と違い、昔ながらの福岡の魅力があります。
しかしながら、ここも修猷館校区です。

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>>1821 匿名さん

進学を考えるとやっぱり修猷館が福岡トップじゃないかな
部活も福岡市内ではトップクラスの実績だよね

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ご当地の皆さんの投稿の多くは、「進学/就職優先」の発想が根底にありますね。
私が移住者故か、違和感を強く感じます。

子に習得を望む能力は「自らが進むべき道を考え選択出来る思考力」。

私自身も、親と意見が一致し県外の全寮制の高校に進学させてもらった。その後は私大進学、賃貸生活。
親は事業主で裕福だったとは言え、感謝するのみ。

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首の長い嘴の鋭い鳥がマンションに巣を掛けました。造成工事の間は追い出していた鳥ですが、古巣に戻りました。自然を大切に。

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>>1828 匿名さん
もういいよー

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>>1821 匿名さん
中央区の中学校は全て修猷学区（第６学区）じゃないんですか？

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福岡市中央区のうち平尾中、春吉中、高宮中校区は、筑紫丘校区（第５学区）です。
つまり桜坂、薬院の一部は第５学区です。
このマンションも第５学区だったはず。

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すみません、間違えました。
ここは、平尾中から赤坂中に変更になる予定なので第６学区でした。

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赤坂小、警固中じゃないの？
http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/23416/1/osirase-hirao.pd...

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その通りです。
度々すみません。

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だから何？東京都のように、福岡も学校区を商売に使うのは止めるべきでは？

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明治時代ではあるまいし、修猷館も広いエリアから人材を集めたいはずさ。

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>>1832 匿名さん
春吉中、高宮中は南区ですね
中央区は平尾中以外は第6学区かな

平尾中も修猷あたりに通学しやすそうですが

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百道中学区じゃないからいいんじゃないですかね

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>>1833 匿名さん

平尾中から変更になる予定なんですね

学区が代わるのって結構大きな違いですよね
理由は分かりますか？

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>>1840　平尾中のキャパがいっぱいいっぱいなんでしょ。
しかし、第6学区だからこそここのマンションを考慮するという層は
結構いると思いますよ。

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＞＞1840 マンション掲示板さん
＞学区が代わるのって結構大きな違いですよね　理由は分かりますか？

全ての とは言わないが、
多くの 子育て世帯にとっては、”学区”が物件の価値決定要素だと思い込み（信仰の如く）
購入時には学区を、重要な選定基準と捉えているから。

購入時と売却時の学区が異なれば、購入時の目論見が大きく変質します。

同様に、将来を嘱望されるお子さんの人生設計も、将来に期待する親の人生設計も変わってしまう。
いずれも幻想だったと割切って、根本から考え方をあらためればスッキリ解決します。
実際にたらればの検証などは無意味ですからね。

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学区はともかく、物件自体が崖上の超高層マンションだから心配なんだよね

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埋立地や脆弱地盤に立つマンションよりましだよ

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あんな崖の上の森の中のマンション住むにはちょっと

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>>1842 匿名さん

>第6学区だからこそここのマンション

やっぱり6学区は定評あるんですね
修猷プラス私立の西南、大濠もありますしね

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>>1846 匿名さん

天空の森に住まう
ですから。

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>>1848 匿名さん

にしては建物は安っぽい。

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>>1849 匿名さん
どういう意味なのかな？
天空というフレーズと、建物のグレードに何か相関があるのかな？

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>>1850 匿名さん

天空には安っぽいイメージはないですね。

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> 地域を壊す

ここでは歴史ある建造物と
南公園の居心地を

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崖上超高層は人生を頂きに導くらしい。

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韓国釜山の海雲台と良い勝負。福岡市は日本じゃないな。

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マンションの外観が見えて来ましたね！
森の一部を削って建ていたせいか、夕方になると毎日、隣の森のカラスがマンションの最上階に沢山とまっています。
100羽以上いるように感じるぐらいの大群です。
購入者の方には、気の毒ですが、気になったので投稿しました。

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>>1855 匿名さん
評価下げ

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>>1844 匿名さん
崖の上？
崖の下からに見えるよ
埋立地よりましだよ

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>>1832 匿名さん

あそこの土地は4個以上の地番からあって半分は赤坂校区で半分は平尾校区
住居の道路側から森側の建物は赤坂校区です
住居の建物の3分の2以上は赤坂校区

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>>1855 匿名さん

カラス対策少しはしてる

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>>1854 匿名さん
？
痛い方？

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第六学区というのはポイント高いですよね

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>>1825 匿名さん

趣旨に反する投稿ってどんなこと？
気になる。。

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内覧会は平日だけ。
会社勤めには難しい。

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カラス対策内容を教えてください。

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>>1864 匿名さん

専門家の助言に基き屋上外周の部分に太陽光発電の電流を流すそうです。縁以外の平面部分は対策無し。頭が良いカラスへの対策として十分かは疑問です。

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残りの最安値が4678万。かなり売れたね。

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あと何戸ほど残っているのでしょうか。
福岡に転勤が決まりそうで、検討しております。

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>>1865 匿名さん

屋上はともかく、各住居のバルコニーはなんらか対策ありますか？

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>>1868 マンション検討中さん

転勤の方にはここでの前のやりとりの確認をお勧めします。地盤は良いのですが、地震のリスクがかなり高い活断層に近く、地震地域係数により建物の耐震性は東京大阪に比べて大幅に低いことを理解した上で検討されるのがよろしいかと思います。

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＞＞1870 匿名さん
＞地震地域係数により建物の耐震性は東京大阪に比べて大幅に低いこと・・・

それ理論上の一般論でしょ。
東京大阪の耐震性能が100を基準或は再下限値に設計施工されているとして、
福岡周辺のそれが、90って事はないでしょ。

全国展開しているデベが、万が一の時に信用を落としかねない愚行をしないでしょ。

むしろ、震災発生後に損傷度合いが他物件に比べ軽微な建物やそのデベや施工企業は
堅牢さを実物を以て証明・アピール出来る訳ですから、東京大阪と同レベルの建物を作りますよ。

耐震性能を下げて得られる削減コストなんてたかが知れてる、
否そんな調整を施す方がむしろコスト増になる可能性すらある。

業界内ではまだブルーオーシャンである福岡の不動産市況を踏まえて、東京などからターゲットを
シフトしてきてますから、コストをかけてしっかり利益もとる戦略ですよ。

相対的に、土地取得コストが非常に低額ですから、ビジネスとしては美味し筈です。

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>>1871 匿名さん

建物の耐震性が東京より低いことはデベが認めてます。地震地域係数という法律に守られているため購入者への積極的な説明義務はありません。自分も転勤後に契約し、説明がないことに抗議しましたが、合法で問題なしの一点張りでした。地域係数の怖さは熊本地震のNHKスペシャルをYoutubeで見れば分かります。

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>>1871 匿名さん

残念ながら、東京1.0に対して福岡は0.8です。例えば、東京では震度7で倒壊しない建築が必要とすると、福岡では震度7×0.8＝震度5.6で倒壊しない建築でよいとなります。これは法律で定められた地域毎の基準です。
福岡は全ておなじなので、ここの物件が特に手を抜いている訳ではないので、ご安心ください。

全国大手デベだから、財閥デベだから、全国どこでも1.0で建てることありません。その立地に合わせた基準で建てます。至極当たり前のことです。

その上で、商品力あげるために、法律以上の基準で建てる物件もあるでしょうが、この物件はそうではないようです。

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>>1873 匿名さん

震度に地域係数を掛けるのは正しくないと思いますが、建物の柱の太さや中の鉄筋の本数が0.8倍になっているのは正しいです。
法律では地震の揺れも福岡では0.8倍されるので細い柱でも大丈夫という考え方だそうです。
ちなみに一戸建ては地震地域係数は無関係なので福岡も東京も同じ耐震性です。

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1871です。皆さまご教示ありがとうございます。
更なる疑問が湧き上がるのですが、地震係数の対象範囲は広域で設定されているかと思いますが、
断層との位置関係等を考慮して、個体により強固な耐震設計・施工法を採用することはありますか？

現に、1870匿名さんと同様の懸念を抱く方は多いかと思います。
＞地盤は良いのですが、地震のリスクがかなり高い活断層に近く、地震地域係数により建物の耐震性は東京大阪に比べて大幅に低いことを理解した上で・・・。

断層も全国各地にありますから、デベが全ての物件に対処する事は無いとは思います。

又、断層を考慮して耐震性を向上させたなどと宣伝したところで、却ってネガ要因を購入検討者に
意識させて敬遠されかねない事も想定されますが。

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>>1875 匿名さん

> 断層との位置関係等を考慮して、個体により強固な耐震設計・施工法を採用することはありますか？

ないと思います。理由はこれまで耐震性の低い建物で分譲してきた顧客に耐震性を上げる理由を説明できないため。法律が変わるまでは何もしない、できないと思います。
デベによると東京よりも耐震性が低いことについては不安視どころか質問すら
受けていないとのことでした。怪しいとは思いますが確認のしようがないです。
このマンションは東京でも販売促進会を開催しています。

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福岡市の条例で中央区の一部、重要な建物は地震係数1.25で建てるように義務化されています（住所が公表もされています）。したがって、地下鉄上の建物等は比較的安全なはずです。
ただ、桜坂に関しては係数0.8でも全く問題ないと考えられます。ほんとに危ないのは揺れやすさマップで危険とされている早良区北部の埋め立て地や湾岸部のマンション、警固断層東側の係数0.8で建てた建物などです。

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福岡の一部地域の1.25は、努力目標であって、義務ではありません。対象建物か否か、1.25にしているか否か、について建築計画概要書への記載は義務になっているので、確認はできます。

まあ、この桜坂サンリアンは、地盤は強固な岩で、杭なしの直基礎だから、他より強いと理解してます。
杭偽装に関連した施工会社が、基準通りに作っていればですが。。。

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http://www.city.fukuoka.lg.jp/data/open/cnt/3/19664/1/kego-danso-taisa...

これです。係数は0.8×1.25となっています。
努力目標というより

【条例第６条の２抜粋】
（中高層の建築物の構造耐力）
第６条の２ 別表第１に掲げる区域においては、高さが20メートルを超える建築物について次
に掲げる構造計算を行う場合は、施行令第88条第１項に規定する国土交通大臣が定める数値
に替えて、当該数値に１．２５を乗じて得た数値を用いるよう努めなければならない。
（１）施行令第81条第１項に規定する基準に係る構造計算
（２）施行令第81条第２項第１号イ若しくはロ又は同項第２号ロに規定する構造計算


となっており、裁判になれば、当該数値に１．２５を乗じて得た数値を用いるよう努めなければならない。
を義務に近いと判断される可能性があります。

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努力か義務か、裁判で勝つか負けるか、、、
それはさておき、当該物件は0.8ですよ

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>>1879 匿名さん

デベの話ではこの条例も義務相当と認識しているそうです。実際に該当地域内の赤坂のタワーは地域係数１で建てています。

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>>1877 匿名さん

> 桜坂に関しては係数0.8でも全く問題ないと考えられます。

桜坂は警固断層から1kmほどしか離れておらず、全く問題ないとは言えないと思います。倒壊については心配ないと思いますが、そのまま住み続けることができるかは疑問です。NHKスペシャルで報じたように熊本地震でも比較的新しいマンションが損壊し、大規模な修繕が必要になりました。その大きな要因として地域係数0.9の適用が指摘されていました。福岡はさらに低い0.8です。東京などからの転勤の方は検討に際して知っておくべき情報として紹介しておきます。

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>>1882 匿名さん
断層からの距離だけでは判断できませんよ。
断層の浅い側と深い側では揺れ方が全く違いますから。
揺れやすさマップも併せて参考にしてみてはいかがでしょうか。

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ここは地盤固く揺れやすさもない。極めて安全。ここに被害でるなら断層東、百道西新は人が住めなくなる。

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>>1885 匿名さん

大濠や赤坂などの空港線沿線はいかがでしょうか？

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>>1885 匿名さん

極めて安全、じゃないでしょ。活断層に近くてどんな揺れになるか分からず急斜面に建ってるのに。百道とかに比べれば安心かもってだけ。

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福岡市中心部で資産価値ありそうなところで、ここより安全なところを上げられない

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>>1888 匿名さん

そうですね。強固な地盤で利便性も高い。良い立地だと思います。

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桜坂か赤坂か西新で迷ってます。

家を購入予定で福岡の友人に相談したところ、
桜坂は赤坂とか西新よりは若干等としては安いと。
確かにここはお手頃ではありますよね。

一方みなさんが、ここに決めた理由は、
土地とかかれてますが、
赤坂とか西新より桜坂が良い理由はなんでしょうか。

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>>1890 転勤でいきますさん
中央区で都心に近いわりに緑が多く
地下鉄があるのでアクセスも良いのに安い 。

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利便性が良いのは圧倒的に赤坂や西新でしょう。
桜坂は食事や買い物に行くのにも薬院か六本松にでる必要があります。
それに博多駅に行くにはバスになります。2022年には地下鉄が通じる予定ですが。
ただ、桜坂は昔からの山の手の高級住宅地であり、地盤がしっかりしているので
昔からの金持ちも住んでいて、閑静で緑が多いです。
と、言っても桜坂でも城南線沿いはマンションが道路沿いに壁のように林立しているので
車の音は結構反射します。
またカラスは最近減ったようだけれどやはり気になります。
ところで家を買うというのは一軒家のことでしょうか？
もしそうなら桜坂のほうが落ち着くと思います。浄水の平丘町辺りや高宮辺りがベストですが。

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ここってスーパー近くにないですよね、これだけ世帯数あるのに普段の買い物どうするんだろう

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杭がないのが悔いになる。

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基礎の形が変わると土砂災害危険区域に戻る。雨に注意

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天神まで歩いて行けるところ。
大濠公園も西新より近い。
西新は便利だが下品な盛り場がある。

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徒歩で天神に行くのはきつくないですか？運動にはなると思いますけど・・・
近隣に商業施設が充実していれば魅力的な立地なんですけどね。
南公園と駅近が魅力ですが、微妙な立地の一言ですね。

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>>1897 匿名さん
夕食後、よく天神まで歩いて出掛けます。はなみずき通から一本入った細い道とか緑が多くて、都心とは思えない佇まいです。警固、大名だったら本当にすぐです。スーパーも桜坂山手通り経由でイオンスタイル笹丘に行きますが、渋滞もなく以外と短時間で到着します。

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>>1898さん
実体験の情報ありがとうございます。
2km程度の距離を歩くのは運動にもなり気持ちが良さそうですね。
笹丘のイオンスタイルまでも天神までと同距離くらいというのは知らなかったので参考になりました。

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>>1897 匿名さん

無理に歩かなくてもいいでしょ。
天神に近く、徒歩も可能ということでメリットあります。

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