三菱地所レジデンス ザ・パークハウス 桜坂サンリヤンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅徒歩3分の立地は便利そうですね。間取りや設備、価格はどうでしょうか？
よろしくお願いします。
所在地：福岡県福岡市中央区桜坂３丁目288-1（地番）
交通：福岡市地下鉄七隈線 「桜坂」駅 徒歩3分
売主・事業主：三菱地所レジデンス・西鉄事業体
売主：三菱地所レジデンス・西日本鉄道株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
【タイトルを正式物件名称に変更し、物件情報の一部を追加しました 2015.11.5 管理担当】
[スレ作成日時]2015-07-12 00:07:41
多くの人が声をあげればデベも無視できなくなるかもしれません。後はマスコミですね。
通常のクレームでないなら本社とかに電話しないと意味ないから頑張ってね～
でも建設途中のやつを変更改築はないから次回のマンションから反映されるかどうかかな？
いやまてよ普段汚物まみれの議員どもの仕事か(-_-;)
いっきに無理な話になったなよくまみれの企業より悪質な政治改革からですな～
挙がっている色んな指摘や不明点について、デベの説明や反論を聞いてみたい。納得できる説明ができれば株が上がりますよ。
このマンションは係数0.8の建物（そもそも福岡の分譲マンションはほとんど0.8基準）でしょう。
しかし、福岡のほかの場所と比べれば、0.8でも安心でしょう。
>>1562 職人さん
まあみな0.8だから、ここで買いたいなら選択の余地はないということか。
1.0で建てますと宣言するデベが現れたら、その分建築費割り増しでもバカ売れしそう。
でも、これまで建てた物件を自己否定することになるから、無理かなあ。
そもそも現在の耐震基準は震度6.5程度の地震が一度のみなら倒壊しないレベルとされています。
したがって、繰り返す地震は想定していませんし、保証もされません。
熊本のように、大きな地震が何度も来ると建物の被害は大きくなります。
また、表立って被害がなくても大丈夫とは言えず、建物自体の損傷は免れません。
また、最近建築されるタワー型マンションはもっと複雑で、長周期型地震に対する対策の限界が指摘されています。
特に免振装置の限界と、地震後の免振装置の修復問題を解決しないといけません。尚、免振装置の導入すると、建物自体の強度は約半分でいいことに決められており、この免振装置に問題があった場合は建物自体の耐震性はかなり低くなる可能性があり注意必要です。
>>1562 職人さん
その通りですね。
ここが危険ならば福岡市内の他のマンションは余計に危険でしょう。
海沿いの埋め立て地、断層の上に建っているマンションは論外ということになりますね。
もう買ってしまったなら自分を誤魔化して生きていくしかないね
>>1564 匿名さん
>そもそも現在の耐震基準は震度6.5程度の地震が一度のみなら倒壊しないレベルとされています。
>したがって、繰り返す地震は想定していませんし、保証もされません。
ここは立地的にましと言う人もいるが、その前に、0.8で作ってるマンションは一回の震度6.5にも耐えられない。ましてや2回きたらいうまでもない。耐震基準の意味がなくなるから問題なんだよね。まあしなばもろともだよね。
心配性の人は家を買うのに向いてないと思うよ。
まだ起こってもない事を言い始めたらキリがない。
心配性の人たちは北朝鮮のミサイルを怖がって射程圏外の海外に移住するんでしょうかね笑
>>1563 匿名さん
> その分建築費割り増しでも
建築費の増加分はほとんど無いようです。資材費が数パーセントアップ程度で人件費が高騰しているので。逆に大したコスト削減にもなってないのに低い係数を選んだのか。慣例で決まっただけで深くは考えてないんでしょう。特に本社側は地域係数なんて寝耳に水だったはずです。
>>1570 マンション掲示板さん
地震とミサイルは違うよ。地震に備えて耐震性の高い建物を求めるのは当然のこと。建築基準法通りの係数1でも最低限レベルの強度なのに係数0.8だとその半分程度しかない。。
買えない人たちの妬みがすごいですねぇ
あるいはここに見込み客を取られた営業さんかなぁ
粘着が必死すぎて笑える
>>1572 匿名さん
その通り。地震の起こる可能性が低いからと、訳のわからん優遇、地方の建設業者のコスト削減を合法的に許可？、を法律で決めてしまったのが悪いんだけど。熊本地震でそれが明らかになって、特定地域では耐震等級が意味を成さないことが判明して、今さら大慌てって滑稽だね。
これがどんどん明らかになって、耐震係数1の物件以外は売れ行きが激減なんてなれば各社とも改善するのでは？
これからのモデルルーム訪問のトレンドは耐震係数は？だね。
>>1573 マンション掲示板さん
地震絡みの話になると時々見かけますね。あなたの方に粘着質的なものを感じます。買えない人は他所の耐震性なんて気にしません。妬むほどでもないですし。
耐震性は資産価値上大切です。時と共に災害リスクが見直されており消費者の意識も強くなっています。10年後は必ず必要になります。むしろ、意識しない方が不自然です。
災害リスクはもっと積極的に議論して、消費者も建物の耐震性等十分な知識を持つ方がいいと思います。とはいっても、いくら危険でも都心そのものの価値は下がることはないと思いますし、今後はむしろ上がると思いますが、その中でもできるだけ丈夫に作ってある建物が価値があるのは明らかです。
福岡の係数見直し議論がいつ再燃してもおかしくないですし、そうなったら現在のマンションは旧耐震制度で立てられたマンションに近い扱いになる可能性あります。
そういったことを意識しなくていいのは数億のマンションをキャッシュで買える人、すぐ売れる人だけですね。
福岡も本当は都心が警固断層上にない方がいいといった議論もあります。
東区や、最低でも六本松あたりに重要な施設が分散するほうがいいかもしれません。
>係数1の物件以外は売れ行きが激減で各社とも改善するのでは?
可能性はありますね。最初に耐震性が低いことについて契約時の重要事項として説明が無かったことなどに抗議した際に、回答に長い時間を要しました。法務部で法的に問題無いことを精査した上で、合法で押し通せの方針が決まったようです。ここでの話などがきっかけになって低耐震物件を気にする動きが広がれば、改善につながるかもしれません。
インパクト
福岡の分譲マンションはほとんどすべて低耐震性。よって、地盤がより大切。
低耐震について文句を言ったら全国的にもあんただけだと言われました。ほんとかな。他にもいると思うけど。
耐震強度が実際より低いという点は、地盤が硬い緩いは関係ない。硬い地盤でも、耐震基準内の震度でも想定以上の被害をうける可能性があり、緩い地盤だともっとヤバイというだけ。ヤバさの程度が違うだけで、どちらもヤバイことに代わりはない。
いろんな専門家による科学的データーによるマップです。
マップの赤と黄色は雲泥の差で、そもそも想定震度が違います。
地盤も大変関係ありますよ。液状化の問題はもっと根深いです。
桜坂においては耐震強度は0.8でも可でしょうね。だけどココで1.0なら最強でしょう。
残念ながらオレンジ～赤で0.8は引っ越した方がいいレベル。
地震地域係数の差を説明
１．０と０．９との０．１の違いはマンション建築時係数が０．９（１割低い）の場合は、建物の設計時点から既に鉄筋の太さ・コンクリート厚さ・柱や壁や梁等主要部が全て１割低減されており、完成時全体が１割の厚さ・太さが違い低減されているものです。
このことから地震発生時における耐震性は１割以上低下するのが当然です。
この地震地域係数は地震の発生実績から地域設定を行い、建物の地震耐力度を計算し建物の地震強度を決めています。ここで地震地域係数の差を実験証明された結果からみると（１棟・１フロア１２戸・７階建を設定）地震地域係数を１．０と０．９に別々に設計された建物とを人工地震実験用試験台でその耐震実験を行った結果は
１．０の設計建物は１階部分は破壊状態・２階部分は両サイドの壁のみ破損、他の階は損傷なし
０．９の設計建物は１階部分・２階部分共に破壊状態・３階～７階両のサイド壁全破損
この地震地域係数を国土交通省では３０年以上も見直していない。
国土交通省では、今後のあり方として中期的には検討課題であるとも追言している。
係数の問題は同じ方が繰り返し書かれていますが、この物件特有の問題ではないので、こちらで議論を進めることは不適切です。
別のスレッドを設けて議論されることが建設的ですし、もしそうされずに引き続きこちらに書き続けるのであれば、結局は単なるネガキャンと受け取るしかありませんね。
>>1589 マンション検討中さん
こちらの営業がまともな対応しないというところが発端かと。なので、その行く末がどうなるかはネガキャンではない。多分ごまかして終わると思うが。
また、地盤がいいから問題ないと主張する人がいるので、専門的な話をする人が出てくるのでは。
地盤が硬いから想定震度は赤より低いという主張はわかるが、では0.8の場合、耐震基準と同じ程度の耐震性が保たれるのはどの程度の震度なのかというところが出てくる。それを議論するのは、このマンションの地盤の良さによる想定震度が0.8で耐えうるレベルなのかをひっきりさせることであり、この物件を買うファクターの１つなので、このスレで議論するのは有益であろう。
現状、福岡市で1.0を売りにしてる建物がないので、相対的にここは安全な部類ではあります。
というか、ここ同等に安全な場所っていったら、平尾や浄水といったこの周辺、東区、城南区になる。
だから決してネガキャンになるとは言えない気がする。
>>1590 匿名さん
同意します。
地盤の強さを評価する声も多くネガな話だけではない。今はこの話題に意見が集中し過ぎの気もするが、それだけみんなの関心が高いということ。マンション選択の際の多くの項目の一つとして意見を交換するのは何も問題はないと思う。ネガキャン扱いする方には都合が悪い話題のようですが。
桜坂と平尾、浄水、東区、城南区が同等の硬さなんですね
人気エリア、地価の高いエリアは、
地震についての話というより、断層近辺の住民やマンション購入者に不安を感じさせようという悪意を感じてしまって悪趣味だわ
>>1594 匿名さん
じゃ見なければいいんじゃない？関係のない地下鉄の話するよりよっぽどましだろ。
事実を知りたい人の方が多いよ。家族が怪我したり、資産価値なくすよりいいだろ？
反論できないからってすねるなよ。
いいんじゃないでしょうか。傍から見ていれば、買えない人のルサンチマンだと一目瞭然ですしね。
マンション購入の際は、耐震は最も気になる要素だと思います。
私は薬院の築数年のマンションに住んでいますが、昨年の熊本地震でさえ壁のクラックや剥離が生じて修繕が行なわれました。
おそらく、震度7程度の地震があれば相当の被害があると覚悟しています。
自衛策としては物の落下防止しかありませんが。
>>1598 匿名さん
薬院も断層に近く不安だと思いますが、既存の弱い柱もテープを巻く耐震工事で耐震性が格段に上がると番組で見たことがあります。豆腐を薄いパックで包むだけで人が乗れるほど強度が上がるのを見て納得しました。
今晩のNHKスペシャルは都市直下型地震。以前の熊本地震の回ではマンションのどの部屋の損傷が大きいかをシミュレーションしてました。柱の太さが中層階で変わる場合も注意が必要なようです。ここの構造も気になります。
>>1602 匿名さん
Nスペ、今回は長周期パルスの脅威についての特集でした。巨大な揺れの発生リスクが高い5,6ヶ所の始めに警固断層が挙げられていました。断層から数キロ以内で直下型の強い揺れが起こる可能性があるとのことですので、断層から1.5kmのここも対象になります。地盤の強さで影響は低減されるのは安心材料ですが、建物が高い方が被害を受けやすいようで、このマンションが被害を受けやすい高さなのかは良く分かりません。
NHKの長周期地震動についての危険性ですが、斜面に２３階建てのこのマンションが対象になるのかわかりません。
むしろ免震構造のタワーマンションが被害が大きいという印象を受けました。
地盤が揺れやすいかどうかとうことも言われており、台地上の当該マンションは揺れにくい部類かと思います。
免震構造にはなっていませんし。
誰にもわからん事です
免震じゃないのはコストと斜面でやりにくい？とかあるのかな？？
>>1604 購入経験者さん
>マンションが対象になるのかわかりません
デベに聞いても条件によるので一概に言えないってうやむやだろうね。地震への安全性は何も自分で確認してないので。建築基準法遵守で責任を放棄し国に丸投げ。反論あれば聞いてみたい
免震技術はピンきりです。公共施設に導入されるものがそのまま分譲マンションには導入されません。
基本的にタワーマンションに使用されます。
耐震、係数等、特定物件で云々言っても仕方ないのでは？
この物件が特に悪いわけではないし。逆に地盤は強固だし。
ここは市内では最も安全な部類でしょう
>>1610 匿名さん
それが、0.8で実質どの程度安全がなくなるのかが重要でしょう。
他と比べて安全な地域ではなく、0.8でも安全なのか、そうでなくなるのか。
相対評価ではなく、絶対評価としてどうかということです。
絶対評価は静岡県のように係数1.2でもありません。あくまで、福岡市の他の地区とのリスクの大小なので相対評価で判断すべきです。したがって係数が同じなら揺れ易さマップがすべてを物語っています。
>>1612 匿名さん
福岡市の中でよりましなところを買うならという基準にはなるけど、ましというだけで実際に耐震基準からどの程度の解離があるかはまた別問題ですよ。
相対評価はよりましなところを買うため。
絶対評価は上っ面でない本当の危険性を判断するため。
一つ正しいのは揺れ易さマップでオレンジ以上はやめとけ。ということ。想定震度6.5と震度5.5じゃ、はるかにエネルギー量が違うからね。また、埋め立てや砂地も同様。
>>1614 マンション検討中さん
その上で、ましな立地を選んだときに、本当に耐震基準がみたせるのかってとこだね。そこを納得して買えればベスト。その明確なデータがなければ、リスクは残る。
まあ出たとこ勝負で壊れないことを祈るでもいいけど、先にわかるに越したことはない。
耐震はともかく、22坪程度で4,000万円とは坪当たり180万円ですね。
高いほうは坪260万円になりますね。
福岡市はこれが相場なのですか？
中央区の空港線沿線は坪２３０万～４００万程度ですね。
坪２００万以下は七隈線沿線の大型物件の条件が悪いところくらいですね。
地下鉄が通ってないところや駅から１５分以上になるとぐっと安くなります。
東区（千早以外）や博多区（博多駅周辺以外）はもっと安いですよ。
マンションでは駅から5分以上は沿線と言っちゃだめよ。戸建てでも10分以内まで。
戸建てとマンションは別でしょう。マンションは利便性あってのもの。
不動産広告の徒歩何分という表記は、1分は80mで計算されています。
徒歩10分だと800mですね。
これは時速になおすと、4.8kmになりまして、
サラリーマンの早足くらいです。
ご隠居の年寄りやベビーカーを押すママさんが
800mを10分で歩くのはキツイです。
おまけに雨が降ってたら最悪です。
やはり理想は5分圏内です。
物件が少々古くても、駅からの距離が近い方が強いです。
家賃の少々の差より、駅からの距離の差のほうが大きいです。
これは、部屋が空いた時に、次の入居者がすぐ決まるかどうかというスピードの違いです。
家賃を高値キープできるかという違いでもあります。
不便だ、という理由だけじゃなくて、距離が離れるほど、比較対象となる物件は多くなってくるということも考えに入れましょう。
距離が2倍なら面積は4倍、距離が3倍なら面積は9倍ですから、ライバル物件はどんどん増えていきます。徒歩1分圏内に、物件が10件あるとしたら、徒歩10分圏内になると、1000件ってことです。
（面積に対して物件が均等にあるとして。）
1000件から選ばれる可能性より、10件から選ばれる方が、確率が高いというわけであります。
でも、物件の購入するときの相場は、駅近が、駅遠（そんな言葉あるんかいな）の、100倍もの差にはならないです。
そう考えると、駅近物件は高いようで、リーズナブルなのですねー。
一般的に地下鉄の駅間が約800ｍです。つまり10分程度歩くということは地下鉄の駅間移動をしていることになります。これは地下鉄赤坂駅から天神駅まであるこのと同じです。つまり赤坂に住んでいる人は天神まで徒歩で行くのと同じということですね。実際は自転車でしょうけど。駅から10分かかるということは毎日赤坂天神間を往復する必要がありますね。
>>1620 匿名さん
今、福岡市内で広告に出ているのを見ると
最も高額な家賃９０万円のマンションは駅から徒歩１０分、
２番目の家賃８０万円のマンションは駅から徒歩１５分となっていますよ
>>1625
そういう極端な例は参考にならないと思います。
市場の傾向として、マンションは駅までの徒歩時間が短い方が資産価値が下がりにくい、ということは公知の事実です。
また、５分単位で傾向の分断があることも統計上指摘されているようです。こちらの記事には福岡地方のデータは含まれていませんが。
http://purchase.lixilrealty.com/post-2160/
駅近はマンションにおける絶対的な価値です。他にも大切なものはいっぱいあるが、それでも駅近であることに越したことはない。不動産業の真理です。それを否定するって、相当頭悪いのか、自分のマンションが駅近でないのを認めたくないのか、、、
どこでも駅に近いほうかいいんじゃね。めっちゃむきになってカワイソ。
極端な例だすね。地価見ると結局都心近くと駅からの距離が大切で、西鉄だろうが地下鉄だろうがそもそも路線の種類は関係ないことがはっきりしてますね。天神、博多駅近くならどの路線でも高い。
JR,私鉄、地下鉄は中心部（天神、博多）までの所要時間と、本数が関与してきますね。
雁ノ巣駅は1時間に２本くらいだから価値が下がる。そんな極端な例を出してダメ。常識的にわかるだろう。
北海道の無人駅１分と渋谷徒歩１５分はどちらが価値があるかと言っているようなもの。
桜坂駅徒歩１分と室見駅徒歩１分だったら将来的価値は桜坂徒歩１分のほうが上でしょう。
住宅地の地価公示では、室見が25万円、桜坂は21万円
室見
http://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/40/137_kouji/0_20/
桜坂
http://www.stepon.co.jp/tochi/chikadoukou/40/133_kijun/0_5/
将来的にはどうかわからんけど、空港線沿線は根強いんじゃないかな
博多駅まで延伸した時点かもう少し先で逆転するでしょう。
桜坂のほうが閑静。それでいて隠れ家レストランなどあり。
スーパーは新しくできるらしい。
地下鉄が博多駅まで延伸すると
天神まで６分、博多駅まで８～９分。地下鉄の深さも浅い。（博多駅は深いけど）
学区も悪くない。
地盤がしっかりしている、山の手の高級住宅地。
薬院や六本松まで徒歩圏内。
室見はスーパー門田があるけど、パチンコ屋もあり。
中に入れば意外と閑静。
明治通り沿いに店はあるが藤崎か西新まで出なければさびれた感じは否めない。
地下鉄は深く利用しづらい。
明治通りより北は潮風が吹く。
天神まで１１分～１２分。博多駅まで１６～１７分。
桜坂は天神にも博多にも室見の半分の所要時間で行ける。
それに室見から地下鉄乗るのは混雑してストレスかかる。
室見に住むなら姪浜のほうがまし。
桜坂の地価ランキング
順位 住所 最寄り 地価 坪単価 前年比 詳細
1位 福岡市中央区桜坂3-8-1 桜坂駅より80m 45万4000 円/m2 150万0826 円/坪 +8.35 ％
2位 福岡市中央区赤坂3-3-25 桜坂駅より800m 26万0000 円/m2 85万9504 円/坪 +6.56 ％
3位 福岡市中央区桜坂2-8-2 桜坂駅より400m 21万6000 円/m2 71万4049 円/坪 +5.37 ％
4位 福岡市中央区警固3-7-30 桜坂駅より400m 20万8000 円/m2 68万7603 円/坪 +5.58 ％
室見の地価ランキング
順位 住所 最寄り 地価 坪単価 前年比 詳細
1位 福岡市早良区室見1-2-5 室見駅より300m 36万8000 円/m2 121万6528 円/坪 +5.75 ％
2位 福岡市早良区室見1-25-9 室見駅より350m 26万8000 円/m2 88万5950 円/坪 +4.69 ％
3位 福岡市早良区室見5-7-5 室見駅より300m 25万2000 円/m2 83万3057 円/坪 +5.88 ％
4位 福岡市早良区室見3-9-22 室見駅より700m 21万7000 円/m2 71万7355 円/坪 +5.34 ％
福岡市早良区のエリア地価ランキング
順位 エリア 地価平均 坪単価平均 前年比
1位 西新 31万6105円/m2 104万4976円/坪 +6.03％ 上昇
2位 藤崎 23万7272円/m2 78万4372円/坪 +5.67％ 上昇
3位 室見 19万0818円/m2 63万0803円/坪 +3.42％ 上昇
4位 賀茂 10万1516円/m2 33万5592円/坪 +2.85％ 上昇
福岡市中央区のエリア地価ランキング
順位 エリア 地価平均 坪単価平均 前年比
1位 天神／西鉄福岡 212万7642円/m2 703万3530円/坪 +10.99％ 上昇
2位 天神南 142万7500円/m2 471万9008円/坪 +6.77％ 上昇
3位 渡辺通 99万6000円/m2 329万2561円/坪 -3.00％ 下落
4位 薬院 92万4000円/m2 305万4545円/坪 -4.69％ 下落
5位 赤坂 85万3500円/m2 282万1487円/坪 +9.93％ 上昇
6位 薬院大通 55万6000円/m2 183万8016円/坪 +5.84％ 上昇
7位 大濠公園 50万0000円/m2 165万2892円/坪 +4.33％ 上昇
8位 唐人町 32万0714円/m2 106万0212円/坪 +6.20％ 上昇
9位 六本松 31万2000円/m2 103万2231円/坪 +8.32％ 上昇
10位 桜坂 28万9000円/m2 98万9256円/坪 +6.22％ 上昇
11位 西鉄平尾 25万9285円/m2 85万7142円/坪 +5.95％ 上昇
>>1639 匿名さん
あなたの展望は知らないが、住宅地の地価公示、地価調査という公的機関の発表では、室見の方が地価が高いのは事実だよね
しかも、地価上昇率だとさらに室見の方が高いよね
全然コンプレックスなんぞなーい
っていうか、地盤の話しはよそでやれっ
いやなら福岡市のマンション全部のスレでやれっ
うざい
七隈線が博多駅につながってしまったら空港線って優位性なくなる？
空港線は乗客の利用において、天神博多間が大部分占めるので。
もちろん、なくならないでしょうね
福岡市はウォーターフロントの北部を中心に発展してきた歴史があるので、主要施設がたくさんある
これからも、港から世界へ繋がる都市として、ますます魅力的な街になっていくと思う
空港線もウォーターフロントとつながっててないから問題なんでしょう。もっと延伸しないと使いものにならない。
七隈線が空港線を超えるとは思わないがかなり近づくと思いますよ。
福岡の道路の狭さを考えても空港から国際線か祇園から呉服町―ウオーターフロントくらいしか
空港方式の地下鉄は出来ない。箱崎線（貝塚線）の直通も難しそうだし。
リニア式の七隈線のほうが小回りが利くのでまだ分岐の余地があります。六本松とか。
私は西新（百道浜）、天神、薬院、千早などに多数マンション持っていますが
今一番注目しているのが六本松です。
桜坂も結構注目してますよ。ただ、あそこは城南線沿いに壁のようにマンション建っているので
結構車の騒音が反射しそうな感じ。ここを買うなら南側の森が見えるほうが西側が良いな。
地盤と地下鉄の話をしなければ過疎ると思うけど、それでも良いならどうぞ。
空港線コンプが止まらない
１４２２号室が売れ残っていますが、眺望は如何なものでしょうか？あと騒音もですが。
詳しい方お願いします。
